La reserva de la tasación pericial contradictoria: una defensa necesaria
A la amargura económica que sufre el propietario de un inmueble que ve disminuido su valor se une ahora la lenta adaptación que la fiscalidad está teniendo en este desgraciado escenario.
A ningún ciudadano de a pie se le escapa que los pisos valen hoy mucho menos que hace dos años. Es dramática la situación de quienes se ven forzados a vender un inmueble, que han de rebajar enormemente su precio si quieren garantizarse una rápida transmisión. Nadie mejor que ellos para palpar la situación de un mercado inmobiliario sobrevalorado que algunos siguen intentando sostener con falsas proclamas de recuperación próxima del sector|.
El problema de esta sobrevaloración nominal crece cuando la fiscalidad entra en juego en estas transacciones. Las arcas públicas se nutren de manera importante de los impuestos que gravan las operaciones inmobiliarias. Y el drama que aquí comento es el que sobreviene cuando habiendo transmitido el inmueble por un precio determinado, toma sin embargo la Administración un importe superior.
Me explico. En muchas ocasiones la magnitud tomada para configurar la base imponible es el denominado valor real, que no el precio. Es de hecho la regla general en el ITPAJD y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Pero también en el IRPF aparece este término al señalar el artículo 35.3 de la Ley que prevalecerá siempre el valor de mercado de ser superior al importe por el que se hubiese transmitido el bien (lo cual puede dar lugar a una ganancia fiscal habiendo sin embargo pérdida económica en la venta). También se atiende al valor real para calcular la ganancia o pérdida patrimonial en los casos de aportaciones no dinerarias, permutas y resto de transacciones que no tengan una contraprestación dineraria. Otro tanto sucede también en el Impuesto sobre Sociedades (véase artículo 15) y en el IVA (véase las permutas).
En resumen, son muchas las transacciones en las que se atiende al valor real o valor de mercado a la hora de fijar la cantidad de impuestos a pagar.
¿Y cuál es el valor de mercado de un bien? Es aquí donde surge el problema. En un mercado inmobiliario desplomado, las administraciones deberían reaccionar rápidamente y adaptar sus valoraciones a la real situación del sector. Si las administraciones no son sensibles al descalabro de precios que está teniendo lugar, se corre el riesgo de que se tome por valor de mercado un importe superior al real, gravando al contribuyente por encima de la capacidad contributiva que debe ser gravada.
Frente a este problema de una sobrevaloración administrativa del valor de los inmuebles no cabe más que apelar a todas las vías de defensa posibles. Sin duda la más atractiva aquí es la tasación pericial contradictoria (TPC), que ha de plantearse con carácter previo al recurso contra cuestiones de fondo.
Ahora bien, antes de plantear la TPC, lo lógico es que primero se reciba una valoración administrativa debidamente motivada, ya no sólo por mandato legal (artículo 134 LGT) sino también porque, de lo contrario, difícilmente se podrá discrepar de las magnitudes tomadas por el perito de la Administración y proponer otras distintas.
De incurrir la Administración en una deficiente motivación, cabría plantar lo que se conoce como reserva de la TPC, aludida en el artículo 135 LGT. Consiste en la apertura de un trámite previo a la TPC (y a su vez previo también al recurso por cuestiones de fondo) en donde se recurre exclusivamente la deficiente motivación; reserva que suspende los plazos de recurso y la ejecución de la deuda sin necesidad de prestar garantía.
De este modo el iter procesal lógico quedaría así: primero se recurre la deficiente motivación de la valoración por si la Administración debiera realizar otra debidamente motivada; después vendría la TPC; y por último se abriría la vía de recursos contra el fondo del asunto.
Este iter procesal lógico, sin embargo, se rompe cuando se considera que la reserva de la TPC sólo procede en los impuestos en que así esté previsto, actualmente sólo en el ITPAJD. Lo cual provoca que si en el resto de tributos la Administración incurriera en una insuficiente motivación, se privaría al contribuyente de un medio de defensa pues, o se le obliga a acudir a una TPC contra una valoración que no entiende, o se le obliga a un recurso ordinario perdiendo la vía de la TPC.
Esto no puede ser. Tal es así que el propio TEAC se ha pronunciado a favor de esta reserva en tributos distintos al ITP, en dos ocasiones. Bien es cierto que también lo ha hecho en contra en una ocasión.
Esperemos que la lógica se imponga y que se reconozca esta reserva en todo caso, como medio de defensa que asegure una correcta motivación del acto contra el que luego litigar.
Soy licenciado en Derecho y Administración y Dirección de Empresas por ICADE (E-3), e Inspector de Hacienda del Estado, actualmente en situación de excedencia voluntaria. He trabajado en la Agencia Tributaria durante ocho años, ocupando puestos de máxima responsabilidad en el área de Inspección, siendo mi último cargo, antes de pasar a la excedencia, el de Subdirector Adjunto de la Subdirección General de Ordenación Legal y Asistencia Jurídica, perteneciente al Departamento de Inspección Financiera y Tributaria de la AEAT. Actualmente soy abogado en ejercicio del ICAM y socio fundador del despacho RAMIREZ&SALTO ASESORES TRIBUTARIOS.
Bienvenido al post Jorge y enhorabuena por tu primera colaboración. El tema que planteas, los problemas ocasionados por la voracidad recaudatoria de las Administraciones tributarias, especialmente las autonómicas con el Impuesto que tantas alegrías les reportaba en época de la burbuja son muy graves y los venimos denunciando en el blog. Máxime cuando desconocen una realidad que todos conocemos, la explosión de la burbuja inmobiliaria y la pérdida del valor real de los pisos que tantos problemas muy reales cuestan a los ciudadanos. Y además me parece muy relevante que propongas soluciones que son viables en vía administrativa, sin necesidad de recurrir a los tribunales, porque hay que pensar que muchos ciudadanos que se encuentran con estas tasaciones y liquidaciones hinchadas son personas que no tendrán ni la información ni los medios ni el tiempo para irse a la via judicial. Como siempre, el pato lo pagan los más débiles, ya sean
inmigrantes que se endeudaron hasta las cejas o personas que han perdido su puesto de trabajo y ahora tienen que vender su casa.
Tasaciones, tasaciones, tasaciones…, en algún otro post lo he comentado, pero ¿Qué es una tasación?…¿Ha perdido hoy día valor el inmueble o es que en su día se le dio un valor bastante alto con premeditación y alevosía?. Es curioso esto del “método de comparación” para determinar el valor, porque poco más o menos consiste en: El vecino del primero pide 130.000€, dos meses más tarde el vecino del tercero dice que su piso es más bonito y le cambio las losas, pide 155.000€ y pasados siete meses quiere vender el del quinto, ve lo que ha pedido el del primero y el tercero (y lo han vendido)…y decide vender por 180.000€; en siete meses hemos subido el precio en 50.000€!!. Lógicamente, estás practicas son las que se han estado haciendo, con sus correspondientes bancos concediendo el 100% y más (problemas que tenían ellos), y las tasadoras, tasando conforme había que tasar. ¿Las empresas de tasación filiares de las propias entidades de crédito como iban a tasar? -la respuesta es para niños de primaria-. La situación de los cinco integrantes banco-tasadora-administración-comprador-vendedor es la siguiente: El vendedor pego un pelotazo, “vendió caro” (si no acabo vendiendo para súper hipotecarse, que esa es otra), el comprador, compró a precio de oro e hipotecado con cláusulas suelo, techo, todo tipo de referenciales sustitutivos y condena bancaria hasta el 2035 (ahora no conseguiría vender ni por el principal pendiente de amortizar), el banco, la tasadora y la administración son las tres piezas del puzzle responsables de la burbuja y airosas del tema, sin responsabilidades sobre sus hechos y haciendo todo tipo de practicas “jurídicas”. Si a todo esto le sumamos que gracias a la LEC, el banco puede adjudicarse la finca por el 50% del valor de tasación si la subasta queda desierta…das con el boom banquero-inmobiliario y el ahogo de los ciudadanos. Jorge: Creo que las famosas “complementarias por comprobación de valores” nacen de lo que nos cuentas en el fantástico post, felicidades. Elisadelanuez: Como siempre lo explicas todo clarísimo, así da gusto!.
Efectivamente la TPC es un interesante recurso del contribuyente especialmente en ITP donde es clara no solo su admisibilidad sino también su virtualidad de provocar la suspensión del ingreso de las liquidaciones recurridas, sin necesidad de prestar garantía, lo que nos permite incluso recurrir en reposición el fondo del asunto con reserva de TPC sin necesidad de ingresar ni afianzar la deuda tributaria reclamada. El problema, sin embargo, es la falta de garantías del procedimiento que hace en la practica sea inviable conseguir una tasación adecuada y la razón no es otra que el maquiavélico procedimiento de abono de los honorarios del perito tercero, en caso de discrepancia superior al 10%, entre tasación del perito del contribuyente y el de la Administración, que corresponde a quien su tasación este mas alejada de la del perito tercero. Esto quiere decir que en la practica los peritos terceros siempre dan la razón a al Administración pues así es el contribuyente el que abona sus honorarios.
Hola,precisamente lo que comenta del tercer perito, que piden en depósito una cantidad y no te dan otro recurso. La discrepancia delvalor
del piso en mi caso es obvia. Me gustaría saber qué recurso tengo cuando envíen por segunda vez la liquidación que la agenciatributaria catalana me hará llegar. gracias,
Tengo una duda importante. En una liquidación del impuesto de sucesiones, me hacen una comprobación de valores aportando los dictamenes de peritos de la administración. Recurro directamente al Tribunal Econom. Administr. Regional alegando entre otras cosas falta de motivación (no me reservo el derecho a practicar la tasacion pericial contradictoria). Resuelven estimando parcialmente la reclamacion, me quitan los intereses de demora, y puedo todavia recurrir en alzada.Mi pregunta es: ¿puedo iniciar la tasacion pericial ahora?
Hola entendidos!!!. Queria comentaros una duda a ver que opinais. Tengo en marcha una liquidacion provisional por un aumento del valor de un bien inmueble que adquiri en 2010.
He planteado un recurso, basandome en que la peritacion presentada por la administracion ha valorado los 206 metros cuadrados de la casa bajo un mismo coheficiente corrector del suelo y yo les indico que hay 68 metros de garaje y que estos deberian estar valorados bajo otro coheficiente corrector.
Han venido a contestarme que ellos se basan en la superficie total util construida y punto.
Mi pregunta es. Acaso los peritos de la administracion pueden actuar asi o hay alguna tipificacion al respecto, en la que se vea reflejado que tienen que basarse en las mismas bases que el resto de peritos?
Hola entendidos!!!. Queria comentaros una duda a ver que opinais. Tengo en marcha una liquidacion provisional por un aumento del valor de un bien inmueble que adquiri en 2010.
He planteado un recurso, basandome en que la peritacion presentada por la administracion ha valorado los 206 metros cuadrados de la casa bajo un mismo coheficiente corrector del suelo y yo les indico que hay 68 metros de garaje y que estos deberian estar valorados bajo otro coheficiente corrector.
Han venido a contestarme que ellos se basan en la superficie total util construida y punto.
Mi pregunta es. Acaso los peritos de la administracion pueden actuar asi o hay alguna tipificacion al respecto, en la que se vea reflejado que tienen que basarse en las mismas bases que el resto de peritos?
Buenas tardes Jorge! Me podrias decir la referencia de las dos resoluciones del TEAC donde ha permitido TPC en otros impuestos que no sean ISD y TPO. Muchas gracias.
Buenos días, solo quiero decir que lo que dice Javier de que el tercer perito siempre le da la razón a hacienda, no es cierto.
Yo soy perito tanto de parte (pericial contradictoria), como tercer perito (listados de hacienda y juzgados) y siempre intento ayudar al ciudadano, dentro de la legalidad evidentemente.
Actualmente, y debido a que Hacienda va asaco, hago contradictorias todos los días, y generalmente ganamos, o por lo menos la gente se ahorra mucho dinero.
Un saludo
Se me olvidaba, respecto a lo de los honorarios abusivos, eso si que a veces es cierto, pero mes tan sencillo como reclamarlo y si hace falta presentar presupuesto de otros peritos.
Yo (valtasa.es) cobro prácticamente lo mismo de parte que como tercer perito.
Os dejo mi web por si queréis consultar cualquier cosa.
Valtasa .es