Visión panorámica crítica sobre algunas resoluciones judiciales recientes en materia de préstamos hipotecarios

La situación actual de crisis económica que estamos viviendo en España está teniendo también su reflejo en la reciente actuación de nuestrolegislador y en la de nuestros Tribunales de Justicia. Así, en los últimos tiempos, están apareciendo, aparte de algunas leyes que ya se han ido comentando en este blog, una serie de resoluciones judiciales que vienen a resolver determinados problemas surgidos en la contratación bancaria, algunas de los cuales han trascendido con fuerza a los medios de comunicación. Dada la especial sensibilización de los ciudadanos españoles hacia estos temas, y la confusión que se está creando en su reflejo en algunos medios, considero apropiado realizar una breve panorámica crítica de las resoluciones judiciales más importantes de reciente aparición, en mi modesta opinión unas más acertadas que otras, junto con algunos comentarios sobre las repercusiones que dichas resoluciones judiciales pueden tener para la generalidad de los clientes de las entidades financieras.|

Las resoluciones recientes más destacadas son:

     – Sentencia de la Sala 1ª (de lo Civil) del TRIBUNAL SUPREMO de fecha 16 de diciembre de 2009. Se trata de un asunto promovido por la O.C.U. contra cuatro entidades de crédito. La Sentencia declara nulas por abusivas varias cláusulas contenidas en las escrituras de préstamos hipotecarios de las referidas entidades: la compensación de la deuda con todas las cuentas o depósitos que el deudor tenga en la entidad acreedora, el vencimiento anticipado del préstamo por embargo al deudor o disminución de su solvencia, las prohibiciones o limitaciones al deudor relativas al arrendamiento del bien hipotecado, la prohibición al deudor de disponer del bien hipotecado con subrogación de la deuda, la renuncia anticipada del deudor a la notificación de la cesión del crédito hipotecario, el vencimiento anticipado del crédito por incumplimiento por el deudor de prestaciones accesorias, y el vencimiento anticipado del crédito por imposibilidad de inscribir por cualquier causa la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

El juicio que merece esta Sentencia es altamente positivo, ya que dichas cláusulas constituyen realmente un ejercicio abusivo por parte de las entidades financieras afectadas, sin verdadera relación con el fondo de las operaciones de préstamo hipotecario acordadas con sus clientes, y sin haber sido negociadas individualmente con éstos.

     – Sentencia del JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 2 de SEVILLA de fecha 30 de septiembre de 2010. Se trata de un asunto promovido por AUSBANC contra tres entidades de crédito. La Sentencia declara nulas por abusivas las “cláusulas suelo” contenidas en las escrituras de préstamos hipotecarios si existen en compañía de “cláusula techo” con un desfase importante entre ambas, lo que sucede cuando el “techo” es difícilmente alcanzable (p. ej: “el interés revisado no será inferior al 4% ni superior al 15%”). Esta Sentencia está pendiente de Apelación. Un Auto del mismo Juzgado fechado el 12 de abril de 2011 ha dejado en suspenso la ejecución general de esta Sentencia que había sido solicitada por AUSBANC, aunque declara que admitirá ejecuciones particulares solicitadas por personas beneficiadas por la Sentencia.

En mi opinión, el juicio que merece esta Sentencia es también altamente positivo, por parecidas consideraciones a las realizadas en el comentario de la Sentencia anterior.

     –Auto de la Sección 2ª de la AUDIENCIA PROVINCIAL DE NAVARRA de fecha 17 de diciembre de 2010. Se trata de un asunto promovido por un particular contra una entidad financiera. El Auto considera que el deudor debe quedar liberado de toda su responsabilidad personal por la ejecución hipotecaria, incluyendo el importe de la deuda que no quedó satisfecha con el remate. Lo argumenta en base a la depreciación del bien, la situación de crisis económica general, la responsabilidad de las entidades financieras en la crisis y la participación de una entidad tasadora propuesta por el Banco en la valoración inicial del inmueble hipotecado, que llega a considerar como un “acto propio” del acreedor.

El presente Auto ha sido objeto de amplios comentarios en diversos foros jurídicos y medios de comunicación. Resumiéndolos podemos decir que esta resolución judicial viene a contradecir de forma flagrante el principio de responsabilidad patrimonial universal que para todo deudor establece el artículo 1911 del Código Civil. Es verdad que el artículo 140 de la Ley Hipotecaria permite la limitación de la responsabilidad sólo al bien hipotecado, pero siempre bajo pacto previo. Tal vez la Audiencia de Navarra haya atendido en este Auto a la justicia del caso concreto, pero que los Tribunales adoptasen un criterio general similar al aquí sostenido supondría una anormal derogación judicial de una norma plenamente vigente y acarrearía con toda seguridad la quiebra del sistema financiero español.

     –Sentencia de la Sala 1ª (de lo Civil) del TRIBUNAL SUPREMO de fecha 2 de marzo de 2011. Se trata de un asunto promovido por un particular contra una entidad financiera. La Sentencia declara nulas por abusivas dos cláusulas contenidas en las escrituras de préstamos hipotecarios de la referida entidad: la exclusión o renuncia anticipada a la obligación de la entidad acreedora de notificar con carácter previo al deudor la variación del tipo de interés en los préstamos hipotecarios a interés variable (el TS, en contra de lo argumentado por la asesoría jurídica del banco, afirma que a los préstamos bancarios se les aplica la Ley 7/98 sobre Condiciones Generales de la Contratación, y no sólo la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia en las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios), y la cláusula de redondeo sólo al alza al cuarto de punto más próximo en las revisiones del tipo de interés (aquí argumenta el TS que no es una cláusula negociada individualmente, que su objeto no es establecer el precio del contrato, y que no se destina a retribuir prestación especial alguna, por lo que constituye un exceso aleatorio y abusivo según lo establecido en la Ley 7/98). En mi opinión, el juicio que merece esta Sentencia es también altamente positivo, por parecidas consideraciones a las realizadas en el comentario de las dos primeras Sentencias antes comentadas.

En cuanto a las consecuencias de dichas resoluciones judiciales para los contratantes de préstamos bancarios en general:

La Sentencia de la Sala 1ª (de lo Civil) del TRIBUNAL SUPREMO de fecha 16 de diciembre de 2009 ya HA SIDO INSCRITA EN EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN, con fecha 7 de marzo de 2011. Queda así cumplido el requisito exigido por el artículo 84 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por lo que las cláusulas objeto de la Sentencia (antes detalladas) no podrán figurar en ninguna escritura pública ni inscripción registral desde la fecha de la inscripción (7 de marzo de 2011). Según anunció en rueda de prensa el Colegio de Registradores, el contenido de dicho Registro podrá consultarse de forma inmediata y gratuita a través de la página web www.registradores.org.

La Sentencia de la Sala 1ª (de lo Civil) del TRIBUNAL SUPREMO de fecha 2 de marzo de 2011 todavía NO HA SIDO INSCRITA EN EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN. Tales cláusulas no podrán figurar en ninguna escritura pública ni inscripción registral desde la fecha de su inscripción.

El resto de resoluciones judiciales que hemos comentado se limitan a resolver casos puntuales, y no son vinculantes para el público en general ni para los notarios, sin perjuicio de la obligación notarial de proporcionar a los clientes la información que se solicite en relación a ellas, y sin perjuicio también de que eventuales reformas legislativas puedan recoger algunos de los postulados que en ellas defienden los Tribunales de Justicia.Hay que añadir que ya existen en tramitación parlamentaria algunos Proyectos de Ley sobre diferentes cuestiones tratadas por dichas resoluciones judiciales, y que algún político ha realizado en la campaña electoral de las autonómicas y municipales del 22 de mayo alguna propuesta en tal sentido.

Alvaro Delgado Truyols

Nacido el 10 de diciembre de 1963 en Palma de Mallorca. Licenciado en Derecho y Diplomado en Ciencias Empresariales por la Universidad de las Islas Baleares. Notario por oposición libre (1991) y Notario de Palma de Mallorca por oposición entre Notarios (1995). Ha sido preparador de opositores en la Academia de Madrid, patrono de la Fundación Matritense del Notariado, profesor de la Escuela de Práctica Jurídica del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares, miembro del Consejo Asesor de Banca March, y miembro del Consejo de Administración del Real Club Deportivo Mallorca S.A.D.

Actualmente es Vicedecano del Ilustre Colegio Notarial de las Islas Baleares, Vicepresidente de la Fundación Amazonia, destinada a la atención de los niños de la calle en Bolivia, y miembro del Consejo Editorial de las revistas “El Notario del Siglo XXI” y “Vía Roma 4”.