Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (II): ¿Para qué sirven?
Ya hemos visto (gracias al primer post sobre este RDL firmado por Alfonso Madridejos) que el ámbito de aplicación de la norma va a ser más bien limitado. Lo cual, por cierto, me lleva a preguntar cómo sabía el Gobierno que esta medida va a beneficiar, tal como ha manifestado, a “cientos de miles de familias”. Teniendo en cuenta que para determinar su aplicabilidad hay que ponderar casi diez variables (desde el precio de compra del piso hasta la inexistencia de avalistas con patrimonio) me parece que calcular cuántas personas pueden verse beneficiadas es prácticamente imposible.
Pero en este post me quiero referir al meollo de la cuestión, al contenido básico de beneficios ofrecido a los deudores, que se concreta especialmente en el procedimiento previsto en el Código de Buenas Prácticas. Ahí se nos dice que, antes de llegar a la dación de su finca como liberación absoluta de todas sus deudas -con derecho a continuar como arrendatario durante dos años-, el interesado que acredite al banco el cumplimiento de todos los requisitos deberá pasar necesariamente por una fase consistente en la reestructuración de su préstamo sujeta a los siguientes condicionamientos:
– Carencia en la amortización por un plazo de cuatro años.
– Ampliación del plazo hasta 40 años.
– Reducción del tipo de interés al Euribor + 0,25.
El deudor sólo tendrá derecho a exigir la dación si la cuota resultante tras esta reestructuración sigue siendo superior al 60 % de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar (en forma de prestaciones de desempleo, pensiones, salario social, etc.).
Nos encontramos, por tanto, ante un nuevo requisito a sumar a los diez anteriores y que va a hacer que la dación propiamente dicha se convierta en una rara avis en la práctica. Lo normal es que tras una carencia en estas condiciones la cuota se reduzca en una cuantía muy notable. Sin embargo, el verdadero problema es que transcurridos esos cuatro años volvemos a la casilla inicial… y sin derecho ya de pedir la dación, pues el punto 3 a) del Código sólo faculta para exigirla en el plazo de doce meses a contar desde la solicitud de reestructuración. ¿Dentro de cuatro años se podrá reiniciar el proceso? Me parece que no, aun en el caso de que las entidades decidan continuar adheridas durante ese plazo. De hecho, el deudor que transcurridos doce meses pierda alguna de esas prestaciones sociales, dando lugar así a que la cuota de su hipoteca sea superior al 60% de sus ingresos, tampoco podrá solicitar la dación.
En resumen, que lo que vamos a ver son algunas carencias, pero muy pocas daciones obligatorias. Lo cual probablemente es mejor que nada, porque el deudor durante cuatros años puede seguir disfrutando de su vivienda a una cuota (como si fuera un alquiler) bastante asequible. Y dentro de cuatro años Dios dirá.
No he querido mencionar el segundo paso del procedimiento (la quita de capital por parte del banco) porque es un auténtico brindis al sol (de los cuales hay unos cuantos en el RDL, por cierto). Desde el momento en que esa quita es voluntaria para la entidad financiera es obvio que la medida sobraba, pues es algo que podía antes, puede ahora y podrá siempre pactarse libremente.
Por otra parte, el RDL tiene algunas medias fiscales muy positivas, tanto en plusvalía municipal como en plusvalía en renta. De hecho, la exoneración de la plusvalía en renta es una medida que este blog y la revista El Notario ha defendido desde prácticamente su inicio, como se puede comprobar en este artículo de Alfonso Madridejos. Sin embargo, su limitación a los casos en los que el deudor cumpla todos los requisitos exigidos por esta ley es una injusticia comparativa poco explicable. Es decir, cuando un banco no adherido acepte una dación en pago, el deudor sí paga plusvalía (como lo hace el deudor que no cumpla alguno de esos requisitos) mientras que en el caso previsto no. En realidad, esta medida fiscal debería establecerse con carácter casi general como se explica en el artículo comentado.
Esto nos vuelve a llevar al tema del carácter voluntario del Código. Ya no es sólo que los deudores de los bancos que no se adhieran sean de peor condición, sin ninguna justificación, es que la propia necesidad de elaborar algo que facilite que los bancos presten su consentimiento (por muy presionados que puedan sentirse) hace que la norma sea un tanto ligth y de aplicación limitada. Es decir, si hay bancos que no se adhieren, malo, pero si se adhieren todos –como ahora se dice- casi peor, porque demuestra que tal cosa no les supone prácticamente ningún sacrificio. Para justificar ese carácter voluntario se ha utilizado, como ya hemos comentado, la excusa de la posible inconstitucionalidad de una norma que impusiese la reestructuración obligatoria del préstamo y/o la dación con carácter retroactivo. Que quede claro, nosotros no somos partidarios de imponer la dación en pago con carácter obligatorio (yo particularmente prefiero otras soluciones, como el fresh start), pero la excusa no nos convence (aunque estaríamos encantados de debatirlo con algún comentarista que piense lo contrario). Reconocer estos límites no sólo origina este conjunto de desarmonías y restricciones que venimos comentando, sino que puede ser una barrera auto impuesta que impida tomar otras medidas muy necesarias en el futuro.
Rodrigo Tena Arregui es Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Notario de Madrid por oposición (OEN 1995). Ha sido profesor en las Universidades de Zaragoza, Complutense de Madrid y Juan Carlos I de Madrid. Es miembro del consejo de redacción de la revista El Notario del siglo XXI.
Sirven para echarse la foto
Cuatro años de carencia me parece una estrategia… justo, justito cuatro años, lo suficiente para llegar a las próximas elecciones (para las siguientes espero que España despierte y vea que hay vida más allá del PSOE-PP).
¿Ha pensando alguien qué la carencia no es gratis, que tarde o temprano habrá que empezar a pagar capital y que a su misma vez los sueldos cada vez son más bajos?… algo no cuadra…
Sirven para echarse la foto
Cuatro años de carencia me parece una estrategia… justo, justito cuatro años, lo suficiente para llegar a las próximas elecciones (para las siguientes espero que España despierte y vea que hay vida más allá del PSOE-PP).
¿Ha pensando alguien qué la carencia no es gratis, que tarde o temprano habrá que empezar a pagar capital y que a su misma vez los sueldos cada vez son más bajos?… algo no cuadra…
Conforme a Expansión de hoy (portada, editorial y pag.13, con gráfica, citado como fuentes INE y CGPJ en los últimos cinco años se produjeron 328.687 ejecuciones hipotecarias. No hay distinción cualitativa de datos, por lo que no podemos saber cuáles de ellas se deben a excesos imprudentes de endeudamiento por ciudadanos informados o cuáles a situaciones trágicas de ciudadanos desinformados a los que el indebido acceso al crédito porque el sistema financiero lo usaba como subyacente de productos estructurados,a precios ridículos y sin control de riesgo (se supone que el riesgo se cubría con un “CDS” o similar). La distinción es esencial porque en Derecho los problemas no son de número, sino de sustancia, o acaban pagando justos por pecadores. El art.47 de la Constitución ha sido sistemáticamente violado, creo yo, por los “poderes públicos” a los que obliga, que han hecho pingües negocios a costa del suelo y de la vivienda. ¿Alguien habla ahora de aprovechar el parón para cambiar realmente el modelo urbanístico e inmobiliario subyacente y que sea constitucional? Pues no. Sólo de quién paga el pato y como se arreglan las ejecuciones, sin distinguir y con normas jurídicas (¿?) destinadas a la mayor publicidad del Gobierno de turno, que ni siquiera pasan por el Parlamento (otro RDL, y hoy tenemos otro del “tim sharing” (horror, palabra prohibida!) en el BOE. Si los bancos han prestado a quien no deben, que sus directivos paguen el pato, no los ciudadanos vía impuestos. En la crisis inmobiliaria de los 90 algunos directores de sucursales y otros que se forraron ejecutando hipotecas y no me refiero sólo al despido en bloque de la asesoría jurídica de una Caja de Ahorros. Si un ciudadano ha asumido un riesgo sobre bases honestas y sufre una situación inesperada (desempleo), ¿hace falta una norma jurídica escrita o juristas en los Bancos y en los Juzgados que sepan aplicar la Constitución, el Código civil y la Ley de Enjuiciar y llegar a acuerdos razonables? Lo comentábamos con el post de A. Madridejos, ¿soft law por RDL?¿normas jurídico-publicitarias? ¿Podría un experto en mercado hipotecario comparar estos datos de cinco años con los generales del mercado calculando ratios? Hay quien ha tardado más de diez años desde que se casó en comprarse su primera casa, endeudándose en menos de un 25% de su renta, ¿por qué tiene que pagar vía impuestos y menor retribución de su ahorro la hipoteca de quien compró casa nada más casarse, por ejemplo y endeudándose en más de un 60% de sus ingresos?¿Tiene sentido una vivienda de promoción oficial o de precio tasado a 290.000 Euros para sueldos de 1.000 (véanse las webs de muchos ayuntamientos). Pues eso, distingamos, y, a ver si Rodrigo y compañía aprovechan para proponer ahora una reforma de todo el sistema legal inmobiliario/hipotecario conforme al art.47, antes de la siguiente burbuja, porque, no se olvide, la vivienda es el fondo de pensiones de los españolitos de clase media, creo.
Conforme a Expansión de hoy (portada, editorial y pag.13, con gráfica, citado como fuentes INE y CGPJ en los últimos cinco años se produjeron 328.687 ejecuciones hipotecarias. No hay distinción cualitativa de datos, por lo que no podemos saber cuáles de ellas se deben a excesos imprudentes de endeudamiento por ciudadanos informados o cuáles a situaciones trágicas de ciudadanos desinformados a los que el indebido acceso al crédito porque el sistema financiero lo usaba como subyacente de productos estructurados,a precios ridículos y sin control de riesgo (se supone que el riesgo se cubría con un “CDS” o similar). La distinción es esencial porque en Derecho los problemas no son de número, sino de sustancia, o acaban pagando justos por pecadores. El art.47 de la Constitución ha sido sistemáticamente violado, creo yo, por los “poderes públicos” a los que obliga, que han hecho pingües negocios a costa del suelo y de la vivienda. ¿Alguien habla ahora de aprovechar el parón para cambiar realmente el modelo urbanístico e inmobiliario subyacente y que sea constitucional? Pues no. Sólo de quién paga el pato y como se arreglan las ejecuciones, sin distinguir y con normas jurídicas (¿?) destinadas a la mayor publicidad del Gobierno de turno, que ni siquiera pasan por el Parlamento (otro RDL, y hoy tenemos otro del “tim sharing” (horror, palabra prohibida!) en el BOE. Si los bancos han prestado a quien no deben, que sus directivos paguen el pato, no los ciudadanos vía impuestos. En la crisis inmobiliaria de los 90 algunos directores de sucursales y otros que se forraron ejecutando hipotecas y no me refiero sólo al despido en bloque de la asesoría jurídica de una Caja de Ahorros. Si un ciudadano ha asumido un riesgo sobre bases honestas y sufre una situación inesperada (desempleo), ¿hace falta una norma jurídica escrita o juristas en los Bancos y en los Juzgados que sepan aplicar la Constitución, el Código civil y la Ley de Enjuiciar y llegar a acuerdos razonables? Lo comentábamos con el post de A. Madridejos, ¿soft law por RDL?¿normas jurídico-publicitarias? ¿Podría un experto en mercado hipotecario comparar estos datos de cinco años con los generales del mercado calculando ratios? Hay quien ha tardado más de diez años desde que se casó en comprarse su primera casa, endeudándose en menos de un 25% de su renta, ¿por qué tiene que pagar vía impuestos y menor retribución de su ahorro la hipoteca de quien compró casa nada más casarse, por ejemplo y endeudándose en más de un 60% de sus ingresos?¿Tiene sentido una vivienda de promoción oficial o de precio tasado a 290.000 Euros para sueldos de 1.000 (véanse las webs de muchos ayuntamientos). Pues eso, distingamos, y, a ver si Rodrigo y compañía aprovechan para proponer ahora una reforma de todo el sistema legal inmobiliario/hipotecario conforme al art.47, antes de la siguiente burbuja, porque, no se olvide, la vivienda es el fondo de pensiones de los españolitos de clase media, creo.
D. Jesús, comentarista preclaro, a un post de un autor no menos preclaro, solo me queda decir Amén.
D. Jesús, comentarista preclaro, a un post de un autor no menos preclaro, solo me queda decir Amén.
Enhorabuena Rodrigo por tu brillante post. Norma inútil como muchas, tomadura de pelo jurídica con el objeto de que “parezca” que se hace algo. Se conocen sobradamente los fallos del sistema y hay una clara falta de voluntad política de resolverlos.
Comparto todas las consideraciones que ha hecho Jesús y que nos llevan al mismo camino……. la falta de sanción a las entidades financieras por concesión abusiva de crédito. Nadie se endeuda de manera irresponsable si previamente no se le concede crédito de manera irresponsable…….
En USA tras más de un año de negociaciones y de la demanda que interpuso el departamento de Justicia de USA contra bancos por prácticas abusivas, acaban de llegar a un acuerdo a nivel federal y estatal (en el que han participado 49 estados) que obliga a los bancos a pagar 26 BILLONES DE DÓLARES directamente a las víctimas. La mayor parte del dinero va destinada a rebajar el principal y el interés de la gente que está “underwater” y no puede pagar. Los bancos implicados son Ally Financial Inc; Bank of America Corporation (BAC), Citigroup Inc, JP Morgan Chase &Co y Wells Fargo & Co (WFC).
Allí se dejan de “códigos de buenas prácticas” y se entra “a saco” con los responsables del desastre. Allí han abusado, pero pagan …… aquí abusan y el consumidor es quien les rescata con sus impuestos…… Otro síntoma de subdesarrollo normativo….. Así estamos…. y así estaremos hasta que no se decida abordar de manera lógica y razonable el problema
Enhorabuena Rodrigo por tu brillante post. Norma inútil como muchas, tomadura de pelo jurídica con el objeto de que “parezca” que se hace algo. Se conocen sobradamente los fallos del sistema y hay una clara falta de voluntad política de resolverlos.
Comparto todas las consideraciones que ha hecho Jesús y que nos llevan al mismo camino……. la falta de sanción a las entidades financieras por concesión abusiva de crédito. Nadie se endeuda de manera irresponsable si previamente no se le concede crédito de manera irresponsable…….
En USA tras más de un año de negociaciones y de la demanda que interpuso el departamento de Justicia de USA contra bancos por prácticas abusivas, acaban de llegar a un acuerdo a nivel federal y estatal (en el que han participado 49 estados) que obliga a los bancos a pagar 26 BILLONES DE DÓLARES directamente a las víctimas. La mayor parte del dinero va destinada a rebajar el principal y el interés de la gente que está “underwater” y no puede pagar. Los bancos implicados son Ally Financial Inc; Bank of America Corporation (BAC), Citigroup Inc, JP Morgan Chase &Co y Wells Fargo & Co (WFC).
Allí se dejan de “códigos de buenas prácticas” y se entra “a saco” con los responsables del desastre. Allí han abusado, pero pagan …… aquí abusan y el consumidor es quien les rescata con sus impuestos…… Otro síntoma de subdesarrollo normativo….. Así estamos…. y así estaremos hasta que no se decida abordar de manera lógica y razonable el problema
Quería consultaros, en el escenario actual, qué salida tienen los deudores sin recursos cuando las cajas ceden el paquete de deudas a terceros, cobradores externos. Se ha dado el caso de una de las cajas de Banca Cívica que ha cedido 850 millones de Euros de deudas entrando en mora a una empresa llamada Lidorff. En este caso, las personas que han ido a negociar una posibilidad de dación en pago a Banca Cívica se han encontrado de que su “caja de toda la vida” ya no es el interlocutor, sino Lindorff. ¿Qué pueden hacer los ciudadanos en estos casos? Saludos.
Quería consultaros, en el escenario actual, qué salida tienen los deudores sin recursos cuando las cajas ceden el paquete de deudas a terceros, cobradores externos. Se ha dado el caso de una de las cajas de Banca Cívica que ha cedido 850 millones de Euros de deudas entrando en mora a una empresa llamada Lidorff. En este caso, las personas que han ido a negociar una posibilidad de dación en pago a Banca Cívica se han encontrado de que su “caja de toda la vida” ya no es el interlocutor, sino Lindorff. ¿Qué pueden hacer los ciudadanos en estos casos? Saludos.
Aunque no puedo contestar a lo que pregunta Edurne, aprovecho la reapertura del post para comentaros que en el Colegio Notarial de Baleares, en una reunión de hace poco, hubo un intercambio de opiniones entre los notarios asistentes y se llegó a la conclusión de que no se había formalizado ni una sola dación en pago en Baleares al amparo de esta norma tan urgente.
No estaría de más que otros notarios de otras zonas de España nos hicieran llegar sus informaciones sobre el uso práctico de esta medida aprobada por Real Decreto-ley.
¿A ver si va a resultar que no se va a hacer ni una sola? A lo mejor alguien tendría que dar una explicación de por qué se dictan normas que son totalmente inútiles, como parece ser éste el caso.
Aunque no puedo contestar a lo que pregunta Edurne, aprovecho la reapertura del post para comentaros que en el Colegio Notarial de Baleares, en una reunión de hace poco, hubo un intercambio de opiniones entre los notarios asistentes y se llegó a la conclusión de que no se había formalizado ni una sola dación en pago en Baleares al amparo de esta norma tan urgente.
No estaría de más que otros notarios de otras zonas de España nos hicieran llegar sus informaciones sobre el uso práctico de esta medida aprobada por Real Decreto-ley.
¿A ver si va a resultar que no se va a hacer ni una sola? A lo mejor alguien tendría que dar una explicación de por qué se dictan normas que son totalmente inútiles, como parece ser éste el caso.
hola a todos… nosotros amos firmado la dacion en pago hace unos dias debido a nuestra situacion no podiamos sequir pagar la hipoteca ,ahora estoi preocupada por la plusvalia que debemos pagar al ajuntamiento …nisiquiera no se de donde voi a pagar mi marido en paro el paro580 que en el mes de octubre se acabara , yo gano 650 euros al mes el alquiler es de 370 euros me ai quedado en el mismo piso ,6 años ai luchado para pagar estos 4 paredes contribuiendo al enriquecimento del CAM con mas o menos 70000 euros … si alquien me puede aclarar que puedo hacer en esta situacion …i como puedo salir de esto …que estoi arta que la jente me diga que afortunada soi que me an dado la dacion ….si veo que no puedo ya me ire a quinto c….a vivir tranquilamente gracias !
hola a todos… nosotros amos firmado la dacion en pago hace unos dias debido a nuestra situacion no podiamos sequir pagar la hipoteca ,ahora estoi preocupada por la plusvalia que debemos pagar al ajuntamiento …nisiquiera no se de donde voi a pagar mi marido en paro el paro580 que en el mes de octubre se acabara , yo gano 650 euros al mes el alquiler es de 370 euros me ai quedado en el mismo piso ,6 años ai luchado para pagar estos 4 paredes contribuiendo al enriquecimento del CAM con mas o menos 70000 euros … si alquien me puede aclarar que puedo hacer en esta situacion …i como puedo salir de esto …que estoi arta que la jente me diga que afortunada soi que me an dado la dacion ….si veo que no puedo ya me ire a quinto c….a vivir tranquilamente gracias !