El último escándalo en las cooperativas: un grave error judicial

Hace unos pocos meses advertíamos en otro post la grave situación en que se encuentran miles de familias que tienen atrapados sus ahorros  en distintas cooperativas de viviendas. Queremos hacernos eco de una reciente noticia publicada en ABC en la que se da cuenta  de una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 31 de octubre de 2012 que supone la negativa a recuperar gran parte de  lo aportado por parte de 46 cooperativistas (ver la resolución en poderjudicial, ROJ SAP M 20233/2012). Los afectados en su demanda contra ASEFA, la aseguradora, solicitaban el reintegro de casi 5 millones de euros. La Cooperativa está en concurso de acreedores y no puede devolver la totalidad de lo anticipado.
 
La noticia de ABC pone en entredicho la independencia del Ponente de la Audiencia al vincularlo a la aseguradora. Nosotros no valoramos dicha situación porque la desconocemos. Lo que sí podemos hacer es valorar la sentencia porque incurre en graves errores que aquí vamos a exponer. Para ello, es preciso explicar tres antecedentes:
 
a) Los cooperativistas se adhieren a JARDINES DE VALDEBEBAS S.COOP. MAD. anticipando decenas de miles de euros sin que ésta tenga derechos sobre un suelo apto para edificar. Se adhieren a un proyecto inmobiliario inicialmente destinado a vivienda protegida en el que todavía no es posible ni iniciar las obras ni obtener calificación provisional.
 
b) A los cooperativistas se les facilita por parte de ASEFA un certificado individual de seguro de caución en el que únicamente se les garantiza que los anticipos se destinen exclusivamente a atender las necesidades de financiación de la promoción. En dicho certificado se afirma expresamente que se trata de un seguro de caución distinto a los exigidos en la Ley 57/1968. Además la aseguradora efectuaba un control de gestión de la cuenta corriente especial donde se ingresaban los anticipos;  entendemos nosotros, por nuestra experiencia, que este control se hacía mediante la intervención con su firma de cualquier disposición sobre dicha cuenta.
 
c) La Ley 57/1968, de 27 de julio, que regula la percepción de  cantidades anticipadas a la construcción de viviendas distintas de las de protección oficial está dirigida a garantizar la devolución de tales anticipos si por cualquier causa las viviendas no se llevan a efecto. Estas garantías son irrenunciables para el cooperativista de la vivienda (Cfr. párrafos segundo y  tercero de su Exposición de Motivos y artº 7)
 
La Sala construye su errónea decisión sobre dos argumentos, a saber:
 
1º Considera que la obligación de asegurar en los términos de la Ley 57/1968  sólo nace cuando se inician las obras y existe calificación provisional de las viviendas como protegidas. Para ello, se basa en distinta normativa que prescribe la obligatoriedad del promotor de obtener calificación provisional para percibir anticipos. Siguiendo este argumento se concluye que -dado la falta de inicio de las obras- no se aplica la Ley 57/1968. Se trata de un seguro distinto.
 
2º El contrato de adhesión de los cooperativistas no tiene que ver con un contrato de venta sobre plano porque en dichos contratos de adhesión, dado el incipiente desarrollo urbanístico del Sector, todavía no se definen ni las parcelas sobre las que se asentará la futura edificación ni se asignan viviendas concretas ni se dan previsiones de fechas de inicio de construcción de las viviendas. Los cooperativistas sólo adquieren unos hipotéticos derechos de suelo futuros. Se concluye entonces, de nuevo, que estamos ante un seguro distinto al que exige la tan citada Ley preconstitucional.
 
Las razones por las que, bajo nuestra opinión, claramente se incurre en un  error son las siguientes:
 
1ª ¿Cuál es el riesgo que cubre  un seguro  que simplemente garantiza el correcto destino  de los anticipos?, esto es: la financiación de la promoción de viviendas. Entendemos que ninguno. Baste intervenir con la firma de la aseguradora  todas las disposiciones que la Cooperativa haga sobre la cuenta especial para que la entidad de crédito impida pagos a terceros  ajenos a la promoción inmobiliaria. En cambio la sentencia considera que este es precisamente el siniestro: el desvío de fondos.
 
Bajo nuestra opinión se trata de un burdo fraude a la Ley 57/1968 al amparo de un supuesto seguro de caución. Al margen de la institución del fraude de ley y para la misma aseguradora,  ya hay resoluciones judiciales que consideran vacíos de contenido tales seguros de caución:  Auto nº 1568 de 30 de diciembre de 2010 del Juzgado de Primera Instancia de Madrid nº 46 ratificado posteriormente por el  Auto nº 6/2012 de 23 de enero de 2012 de la Audiencia Provincial de Madrid (ROJ: AAP M 3694/2012); ambas examinan un supuesto también de ASEFA contra otra cooperativa.
 
2ª La sentencia también  ignora inexcusablemente el carácter de consumidores que tienen las cooperativas por mandato de la Disposición Adicional 5ª de la Ley 27/1999 de Cooperativas. No hay en ella la más mínima mención al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Los Consumidores y Usuarios. ¿A caso la interpretación de la sentencia no está validando la tesis de quien ha generado semejante oscuridad? ¿A caso es válida una condición general que delimita el riesgo que una Ley protege de forma irrenunciable para el consumidor?
 
3ª Para adherirse a una cooperativa hay que efectuar aportaciones sociales a capital social que van a nutrir los fondos propios de la misma. Luego raro será que quien desembolsa decenas de miles de euros simplemente se esté adhiriendo a la sociedad a cambio de una aportación social. En verdad lo hacen a cambio de una vivienda futura. El artº 52.3 de la Ley 27/1999 establece que las cantidades para financiar las viviendas no integran el capital social y están sujetas a lo contratado con el socio. Así las cosas, lo que sí parece es que existe un contrato de cosa futura (emptio spei) y ello aunque no haya plazo expreso de inicio o entrega.  ¿Acaso la Ley de 1968 sólo da garantías a lo anticipado por los contratos con una cosa más definida (rei speratae) cuando esta figura presenta menos riesgos e incertidumbres que la cosa futura (emptio spei)?.
 
No somos los defensores de dichos afectados pero mucho nos tememos que, dados los estrechos cauces del recurso de casación por interés casacional,  únicamente pueda invocarse el error judicial. Para otra vez, baste cumplir alguna de las medidas que sugerimos en su día en el post indicado al principio para que esto no vuelva a suceder.

Rafael González Tausz

Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid (1993) y Diplomado en Administración y Dirección de Empresariales (TADE) por la Universidad Pontificia de Comillas de Madrid (1990), Master en Asesoría Jurídica por el Instituto de Empresa (1994) y Colegiado nº 60.497 en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid. EXPERIENCIA PROFESIONAL: En 1995 inicia su experiencia profesional en el asesoramiento legal a cooperativas en relación al concurso de PSV e IGS y durante siete años ( 2000-2007) dirige la asesoría jurídica de una importante promotora inmobiliaria a nivel nacional . Desde marzo de 2007 crea su propio despacho “Inmoabogados”. EXPERIENCIA DOCENTE: Desde 2008 imparte clases de Derecho Inmobiliario en el Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la Universidad Politécnica de Madrid y tiene numerosas publicaciones tanto de carácter divulgativo como académico sobre el sector inmobiliario.