Ejecuciones hipotecarias y enriquecimiento injusto

Hasta que se dictó la sentencia de 13 de enero de 2015, el TS había rechazado reiteradamente la aplicación del principio de interdicción del enriquecimiento injusto, como criterio para impedir que el deudor tuviere que hacer frente a la cuantía del préstamo no cubierta con la adjudicación del inmueble al acreedor, considerando que el deudor siempre pudo presentar mejor postor y que no existe enriquecimiento injusto cuando se actúa conforme al procedimiento establecido en la Ley. La doctrina del enriquecimiento sin causa se había tomado en consideración por parte del TS, tan solo en casos en los que se había beneficiado el ejecutante del mayor valor que el inmueble tenía en el momento de la adjudicación, respecto al valor de tasación, por el hecho de que el inmueble se había ejecutado con una mejora (por ejemplo, una edificación) que no era objeto de hipoteca (art. 110.1º LH).

En sentencia de 13 de enero de 2015, el Tribunal Supremo matiza su negativa a apreciar el principio de interdicción del enriquecimiento injusto en los casos de adjudicación al acreedor del inmueble por falta de postores, y posterior venta por parte de éste a terceros, a mayor precio, habiendo quedado parte de la deuda hipotecaria sin cubrir por la adjudicación hipotecaria, de tal modo que el deudor seguía abonando la cuantía pendiente.

En el caso enjuiciado, la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria concedió un préstamo hipotecario a dos prestatarios el 31 de julio de 2001, siendo el valor de tasación del inmueble de 40.127,96 euros, y el tipo a efectos de subasta consignado en la escritura, de 40.123,58 euros. Los deudores incumplen su obligación de pago del préstamo en las cuotas establecidas, y se inicia ejecución hipotecaria del inmueble, por importe de 27.074,85 euros. La subasta se celebró el 29 de enero de 2010 pero, al no concurrir licitadores, resultó adjudicado el inmueble a la Entidad ejecutante por importe de 20.061, 79 euros, que representaba el 50% del tipo señalado en la escritura para la subasta, tal y como entonces establecía el art. 671 LEC. En reclamación de la diferencia entre el importe adeudado y el importe por el que se adjudicó la Entidad bancaria la finca, incrementado con los intereses y las costas de ejecución (10.244,75 euros), se interpone demanda de juicio ordinario contra deudores y fiadores. El Juez de Primera Instancia condena a los demandados a pagar 10.244,75 euros, solidariamente, en aplicación del principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor (art. 105 LH y 1911 CC). Los deudores recurren en apelación, alegando que el Banco actúa con abuso de derecho pues pretende obtener un enriquecimiento injusto con la interposición de la demanda. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba de fecha 20 de marzo de 2013 estima el recurso de apelación y revoca la sentencia dictada por el Juez de Primera Instancia. La argumentación de la Audiencia se apoya en los índices estadísticos del Ministerio de Fomento relativos a los precios de vivienda libre, que atribuyen a la vivienda un valor de 100.000 euros en el momento de la adjudicación. Según la Audiencia, reconocer a la Entidad un derecho a cobrar la diferencia respecto al valor de adjudicación, en virtud de la aplicación de una norma que no tiene en cuenta el valor de mercado del inmueble en el momento en que es adjudicada, supone un enriquecimiento injusto a favor de la entidad acreedora, con el consiguiente empobrecimiento de los demandados.

El TS casa la sentencia de la Audiencia. Considera que no ha existido enriquecimiento injusto del acreedor al no haber existido en el caso enjuiciado una venta posterior que determinara una plusvalía relevante para el acreedor, añadiendo que las consideraciones por parte de la Audiencia respecto de las diferencias entre el valor de mercado del inmueble y el de adjudicación, a la hora de apreciar la concurrencia de enriquecimiento injusto, son meras elucubraciones. Pero, sin embargo, admite que la apreciación de dicho principio sería posible en caso de que la adjudicación al ejecutante por el porcentaje señalado en el art. 671 LEC, fuera seguida de una posterior enajenación de dicho inmueble (en un lapso de tiempo relativamente próximo), por un precio muy superior al de la adjudicación, de tal modo que aflorara una plusvalía muy significativa. Ello contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía, lo cual podría determinar la apreciación de enriquecimiento injusto por parte del acreedor. La obtención de esa plusvalía relevante en la venta posterior del inmueble demostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor y, al no haber sido así, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto.

En realidad el TS, admite la aplicación del principio del enriquecimiento injusto, al amparo de la reforma operada por el legislador del art. 579.2 LEC, según redacción dada por Ley 1/2013 de 14 de mayo. El precepto, además de establecer una quita a favor del deudor hipotecario si se compromete a pagar determinado importe de la cantidad pendiente tras la adjudicación, en un tiempo determinado (el 65% de la deuda restante en cinco años o el 80% en 10 años); favorece al ejecutado con una quita de la deuda pendiente, permitiéndole participar en la plusvalía que para el ejecutante pueda generar la venta del inmueble, si esta se produce en los 10 años siguientes a la adjudicación. En ese caso, la deuda pendiente en el momento de la enajenación se reducirá en un 50 % de la plusvalía obtenida por dicha venta. El TS parece pues dar a entender que el enriquecimiento deberá apreciarse teniendo precisamente lo establecido en el precepto, es decir, el enriquecimiento se apreciará según los parámetros del art. 579.2 LEC, y no de otro modo. Hay que señalar que nada obsta a que, en el caso enjuiciado, dicha enajenación se produzca en el futuro, y sea de aplicación el precepto, permitiendo al deudor liberarse del 50% de la deuda que quede por pagar, pues así lo permite la Disposición Transitoria 4ª de la Ley 1/2013.

El caso resulta controvertido debido a la cuantía por la que el inmueble resulta adjudicado al acreedor. Es sabido que el legislador ha ido modificando el art. 671 LEC a fin de que el ejecutante se adjudique el bien por un porcentaje cada vez mayor respecto al valor por el que el bien sale a subasta (50%, 60% y finalmente, 70% de ese valor). La adjudicación del inmueble por un porcentaje y no por el total del tipo de la subasta podría considerarse compensación por la imposición de esa “adquisición forzosa” a la entidad acreedora en la que, en principio, puede no estar interesada. El problema, en este caso, es la “base imponible” sobre la que se aplica ese porcentaje, esto es, el valor por el que el bien sale a subasta, que en el caso de las ejecuciones hipotecarias está prefijado en la escritura de constitución de la hipoteca (art. 682.2.1º LEC), a fin de no entorpecer y agilizar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

En los casos en los que el inmueble se adquiere en un momento anterior a la burbuja, cuando el valor del mismo no era muy elevado, es previsible que el tipo señalado para la subasta (similar al valor de tasación) se quede muy por debajo del precio de mercado que el bien llega posteriormente a alcanzar, aunque, en el momento de la ejecución, haya estallado la burbuja y haya vuelto a descender, pero sin alcanzar los niveles iniciales. En estos casos es cuando realmente se puede materializar un enriquecimiento injusto a favor del acreedor, que se adjudica el bien en un porcentaje sobre el valor de tasación (concretamente, el tipo señalado para la subasta, que es similar al valor de tasación) cuando dicho valor se determinó en un momento en el que los precios de los inmuebles eran muy inferiores, incluso teniendo en cuenta la disminución que los mismos han sufrido con la crisis, respecto a los que llegaron a alcanzar en algún momento del “boom” inmobiliario.

En una situación en la que el mercado inmobiliario ha sufrido unas oscilaciones tan extremas como las que han tenido lugar en los últimos 10 años, la adjudicación del inmueble por parte del acreedor, tomando en consideración un valor de tasación obsoleto, esto es, determinado antes de la significativa subida que experimentaron los inmuebles en años posteriores, sí puede generar un enriquecimiento injusto a favor del acreedor, pues el art. 671 LEC no distingue unos casos de otros: el porcentaje se aplica tanto si la base se corresponde con el valor real de mercado en el momento de adjudicación, como si no. En estos casos, sería sumamente conveniente permitir al deudor aportar una tasación realizada con todas las garantías (según las normas establecidas en la Ley 1/1981 del mercado hipotecario o conforme a lo establecido para el ejecutivo ordinario en el art. 638 LEC). En definitiva, de poco sirve aumentar el porcentaje por el que el acreedor se adjudique el inmueble, si este se aplica sobre una cantidad que puede resultar irrisoria en relación al valor del mercado. Permitir al deudor en estos casos aportar una tasación actualizada en el momento de la ejecución, evitaría la situación de enriquecimiento que el art. 579.2.1º LEC trata luego de corregir a posteriori, esto es, cuando dicho enriquecimiento ya ha tenido lugar.

Lo cierto es que en el caso enjuiciado, el acreedor se adjudicó el inmueble en un porcentaje del 50% del tipo de subasta, que era el que entonces estaba en vigor en el art. 671 LEC. Cuando se dictaron las dos resoluciones de instancia, la del Juzgado y la de la Audiencia, recaídas en el juicio ordinario posterior, ya estaba en vigor el porcentaje del 60% según redacción dada al precepto por el Real-Decreto Ley número 8/2011 de 1 de julio. Finalmente, cuando se dictó la sentencia del TS había entrado en vigor la reforma de dicho precepto operada por Ley 1/2013 que incrementaba el porcentaje al 70%. Aunque es cierto que la reforma del art. 671 LEC según la Transitoria 4 .1 de esta última Ley solo es aplicable a ejecutivos en curso y respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar, la aplicación de este porcentaje del 70%, incluso tomando como base el reducido tipo establecido para la subasta, hubiera permitido considerar a la deuda, en el caso enjuiciado, como prácticamente saldada.

Pilar Álvarez Olalla

Profesora Titular de Derecho Civil (URJC). MAGISTRADA SUPLENTE en la Audiencia Provincial de SEGOVIA desde 2003. Autora de numerosos trabajos de investigación en su disciplina.