¿Por qué es tan difícil cambiar de banco su hipoteca? Por una ley y por un fraude de ley

La publicidad nos bombardea continuamente con propuestas para cambiar nuestro plan de pensiones de un banco a otro, para domiciliar nuestra nómina a cambio de ventajas en forma de rebaja de tipos de interés, o para trasladar de entidad nuestro seguro de coche, moto, casa, vida o hidroavión (en su caso) porque es mucho más barato, tiene más ventajas y además es facilísimo de tramitar. Sin embargo, si lo que queremos es cambiar de banco nuestra hipoteca, porque hay otro que nos ofrece mejores condiciones o por la razón que sea, el asunto se vuelve prácticamente imposible, hay unos impedimentos verdaderamente extraordinarios que acaban desincentivando al consumidor que se plantea cambiar de banco, hasta el punto de que muchos de ellos ni siquiera empiezan la tramitación, ante el riesgo de que fracase. Y ello por dos causas fundamentales.

La primera es la propia ley que regula el procedimiento de subrogación de acreedor hipotecario (cambiar el préstamo de un banco a otro).  Es la ley 2/1994, que en su primera redacción habilitó un sistema nuevo, que resultó muy eficaz y barato (aunque bastante confuso técnicamente) para permitir que un deudor hipotecario pudiera cambiar la hipoteca de banco con unos costes muy reducidos. Lo fundamental de esta ley era que la decisión final acerca de si el deudor se cambiaba de banco, o no, era del propio deudor, el cual tenía la sartén por el mango.

Sin embargo, todo cambió con una reforma legal que se produjo en 2007. A partir de ese momento, ya no era el deudor, sino el banco que tiene la hipoteca, el que decide si puede o no haber subrogación. El artículo 2 de la ley 2/1994 dice ahora que “…la entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación del requerimiento y en respuesta al mismo, comparece ante el mismo Notario que le haya efectuado la notificación a que se refiere el párrafo anterior y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante».

En resumen, basta con que el banco declare que iguala o mejor la oferta (no aclara qué es mejorar), para bloquear la subrogación y frustrar el deseo del deudor de cambiarse de banco. Es decir, el deudor ahora ya no tiene en absoluto la seguridad de que se va a poder cambiar de banco. Quien ahora decide, en última instancia, es su propio banco.

Toda esta cuestión ya la he abordado en un post anterior, que puede consultar aquí, por lo que si quieren una información y crítica más extensa, me remito a él. La reforma de 2007 se hace justo antes de la crisis económica, y a mi juicio está completamente desajustada a la situación actual. De lege ferenda sería imprescindible reforma la ley para volver a la situación anterior, mucho más protectora del deudor, parte débil.

La ley del 2007, es por ello, la primera causa de la dificultad de subrogar con éxito una hipoteca de un banco a otro. Pero hay otra causa, que la hace incluso más complicada, y es una práctica de algunos bancos que puede considerarse un fraude de ley.

Como he indicado, la ley no dice qué significa que el primer banco “mejore” la oferta del segundo (que la iguale entiendo que no tiene controversia: consiste en que la acepte en su integridad). Pues bien, lo que están haciendo algunos bancos que no quieren permitir que el cliente se vaya, es declarar que mejoran la oferta del segundo banco, y hacer una contraoferta que nada tiene que ver en condiciones principales y accesorias con la oferta, contraoferta que a veces incluso supone contratar nuevos productos del primer banco, y declarar que eso es “mejorar” la oferta inicial, cerrándose en banda a cualquier argumento, e impidiendo, de hecho, la subrogación.

Veamos un ejemplo, tomado de una consulta en la web de iAhorro:

La oferta del banco que quiere subrogar era: 12 meses interés fijo del 1.43%, interés variable de Euribor más 1.25% debiendo mantener nómina, domiciliar 3 recibos y realizar 3 operaciones tarjeta, además de contratar un Seguro de Hogar, de lo contrario se penalizará con 1 punto.

El banco que tenía la hipoteca, enerva la subrogación porque dice que lo mejora con esto: 5 meses interés fijo del 1.43%, ofrece Euribor más 2.25, pudiendo bonificarme hasta 1 punto contratando: Nómina, 3 recibos y 3 operaciones tarjetas (0.40%), seguro de hogar (0.20%), seguro vida (0.20%), contratar alarma Securitas (0.20%) y plan pensiones aportación mínima 1.000 euros anual (0.20%).

El consumidor se queja (y con razón) de que el primer banco no iguala el tiempo del interés fijo y que en el variable, en las mismas condiciones que le ofrece el segundo banco, euribor más 1.25%, el primero se quedaría en euribor más 1.65%, para llegar al euribor más 1.25% debería contratar seguro de vida, alarma o plan de pensiones.

En definitiva, la mecánica que se está siguiendo es que el banco que ve peligrar su hipoteca, al recibir la oferta del otro banco, no la iguala, pero tampoco la mejora, sino que la ignora por completo. Se saca de la manga una contraoferta totalmente nueva, la califica de “mejora” porque sí, y consigue con eso bloquear la subrogación, aunque el deudor crea que no es una mejora e incluso aunque los datos indiquen con claridad que no se está mejorando la oferta. Al deudor solamente le queda aceptar o no esa contraoferta, o irse a los tribunales a reclamar (lo que es una posibilidad más de derecho-ficción que otra cosa).

Después de todo l0 que hemos aprendido en estos años de crisis en cuanto a cómo deben ser las relaciones entre bancos y consumidores, creo que pocas dudas caben de que este comportamiento es inaceptable por ser abusivo por parte de las entidades que lo practican, y en fraude de la propia ley 2/1994.

En mi opinión, la entidad solamente puede hacer estas dos cosas: igualar la oferta del segundo banco, es decir repetir exactamente las mismas condiciones que éste, ni una más ni una menos, o mejorarlas, pero mejorarlas tiene que entenderse como aceptar todas las condiciones del segundo banco, aunque mejorando alguno de los parámetros o índices, a la baja normalmente, de modo que sea objetiva la mejora, en definitiva que sea lo mismo pero más barato.

Es decir, la mejora de la oferta no es de especie diferente a la igualación de la oferta, es una subespecie de la igualación y tiene que referirse a la misma oferta planteada, por lo que no puede «inventarse» productos o condiciones o seguros o condicionantes que no existan en la oferta del segundo banco. Tiene que reproducirla tal cual, bajando algún indicador en beneficio del deudor, pero siempre de tal naturaleza que sea objetiva a simple vista la mejora. Y si el primer banco no tiene los productos ofrecidos por el segundo, pues lo siento, más suerte la próxima vez, de eso se trata precisamente, de fomentar la competencia.

Este problema tiene difícil solución, porque (y esto es comprensible, ciertamente) quien debería enfrentarse a esta práctica son las entidades que ven frustrada la subrogación pero, claro, es difícil pensar en un choque entre entidades por esta cuestión. Pero sí debería ser resuelto, y aquí tendrían mucho que decir el Banco de España y las asociaciones de consumidores, aparte, por supuesto, y en primer lugar, las propias administraciones públicas.