Devuelva las llaves de su casa (o, sobre la hipotética anulación de las ventas de viviendas hechas por un promotor)  

Les advierto, amigos lectores, que lo que van a leer a continuación es un mero divertimento jurídico, o sea, un post de Derecho-ficción o de Justicia-ficción, como cada uno de ustedes prefiera llamarlo. Y que lo haya escrito no se debe a que hoy esté juguetón, ni tampoco a que pretenda frivolizar con cosas muy serias, ya que lo que aquí voy a contarles resulta realmente imposible que suceda en la realidad española actual. Afortunadamente. Pero no tengo dudas de que, en pura teoría jurídica, y aplicando los mismos criterios utilizados en ciertos pronunciamientos judiciales recientes a supuestos con los que existe bastante identidad de razón -que es lo que nos enseñan a hacer cuando estudiamos- está claro que hipotéticamente podría suceder.

Como notario en activo, me parece un ejercicio francamente interesante estudiar la interpretación que realizan los Tribunales de Justicia de los diferentes negocios que se documentan habitualmente en una notaría. Y como, respetuosamente, pienso que no siempre Sus Señorías atinan con la comprensión de los hechos y circunstancias que en nuestros despachos se desarrollan, a cuya interpretación aplican en determinadas ocasiones un notable sesgo o prejuicio retrospectivo y, a veces, políticamente oportunista, he decidido poner negro sobre blanco esta breve historia de ficción. El objetivo de la misma no es criticar la labor de nadie. Nada más lejos de mi intención porque pienso, además, que los notarios necesitamos también nuestra propia autocrítica en bastantes aspectos de nuestra función. Mi propósito real es demostrar cuán absurdas consecuencias podrían derivarse en pura hipótesis de una extensiva aplicación a ciertos supuestos prácticos de la doctrina que algunas conocidas Sentencias han sentado en tiempos recientes, especialmente la muy famosa de 9 de mayo de 2.013 de nuestro Tribunal Supremo sobre las “cláusulas suelo”.

En los tiempos del boom económico, que son los que se están resolviendo mayoritariamente en los pleitos actuales sobre temas financieros, resultaba muy frecuente en los despachos notariales escriturar la venta de una vivienda realizada por una empresa promotora seguida, sin solución de continuidad, por el préstamo hipotecario que alguna entidad bancaria concedía a la parte compradora para financiar su adquisición. La secuencia era siempre esa, ya que, en práctica unidad de acto, se firmaban ambas escrituras en un breve lapso de tiempo, sin mediar interrupción entre una y otra. Explicada esa inmediatez temporal, veamos que, entre otros varios, el Tribunal Supremo empleó los siguientes argumentos para declarar la nulidad de la llamada “cláusula suelo” en una escritura de préstamo hipotecario:

– La primera y fundamental, no superar el llamado “control de transparencia” fundamentado en el artículo 80.1 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que se refiere a las “cláusulas no negociadas individualmente en los contratos con consumidores y usuarios”. Y la Sentencia dice textualmente que “el control de transparencia, como parámetro abstracto de validez de la cláusula predispuesta, esto es, fuera del ámbito general de interpretación del Código Civil del “error propio” o “error vicio”, cuando se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la “carga económica” que realmente supone para él el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizada a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la carga jurídica del mismo…”.

– Seguidamente, el Tribunal Supremo añade otros argumentos complementarios: falta de información suficiente sobre distintos escenarios del contrato, acumulación en el contrato de información conjunta sobre cuestiones diversas, falta de simulación de diferentes supuestos económicos, falta de información comparativa sobre otras modalidades de productos de la propia entidad, etc.

Pues bien, examinando desde un punto de vista estrictamente jurídico esos argumentos, podríamos llegar a la conclusión de que son casi todos también aplicables a la escritura de compraventa que el inmediato futuro prestatario acaba de firmar en la misma notaría con la promotora del inmueble: se trata de un contrato de una empresa con un consumidor; en la gran mayoría de los casos es un contrato predispuesto, sin negociación individual de sus cláusulas, estándar y casi de adhesión; suele ser de gran extensión y bastante farragoso, elaborado unilateralmente por el abogado de la promotora; en él no se compara el precio del inmueble con otros a la venta en la misma empresa; tampoco se simulan escenarios económicos diferentes ni posibles subidas o bajadas futuras de precios de los inmuebles; y el consumidor tiene frente a él la misma falta de participación y desprotección que puede sufrir frente al préstamo hipotecario que va a suscribir inmediatamente después. Luego ¿por qué si el consumidor puede pedir la nulidad de la segunda parte (préstamo hipotecario) de un mismo negocio complejo no se puede, aplicando los mismos criterios, anulársele también la primera (la compraventa)? Su situación frente a la promotora y frente al banco es muy similar, y la firma de ambos contratos se ha producido en las mismas condiciones y circunstancias, y sin solución de continuidad…. Pero ya intuimos que eso, que en pura hipótesis jurídica sería perfectamente argumentable, no resultaría para nada políticamente correcto….

Los notarios tenemos perfecta consciencia de que un buen número de los consumidores que han pasado por nuestros despachos optaron por un préstamo hipotecario a interés variable con cláusula suelo y con un diferencial más bajo frente a la alternativa que les ofrecía su mismo banco de otro préstamo hipotecario sin suelo y con un diferencial mayor. Con pleno y perfecto conocimiento de lo que hacían. Y disfrutaron bastantes años de un interés inferior -por su menor diferencial- al de los que eligieron la otra posibilidad, quienes encima no pueden ahora reclamar nada a su entidad. Y ésta, que fue una decisión puramente económica y plenamente consciente, como tantas otras que se toman en la vida, supone ahora, por esa interpretación de nuestro Alto Tribunal, una injusta penalización de los unos frente a los otros. Ello demuestra que las soluciones maximalistas y generales en Derecho, que se apartan del examen profundo del caso concreto y además se adoptan con la mirada más elevada hacia el tendido de la opinión pública que agachada hacia las disposiciones legales vigentes en el momento de la firma de los contratos no son buenas. Ni, en el fondo, justas. Esa es la modesta moraleja que se puede extraer de esta breve historia de Justicia-ficción. Espero haberles proporcionado, aun a título de divertimento, otra perspectiva sobre el asunto que les sirva para reflexionar sobre su trascendencia. El Derecho es, muchas veces, como una manta corta: si pretendemos cubrirnos íntegramente la cabeza tenemos el riesgo de dejar al aire los pies….