¡Dejadme salir! La imperiosa necesidad de no dificultar legalmente el llevarse la hipoteca de un banco a otro.
Se está debatiendo en estos momentos el proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, del cual hemos comentado en este blog muchos y variados aspectos del mismo.
El proyecto sin embargo no contempla en su articulado una de las reformas más sencillas pero más necesarias en mi opinión: la de permitir que el consumidor pueda cambiar su hipoteca de un banco a otro con facilidad, por su propia iniciativa y sin que el banco que pierde el préstamo pueda retenerle contra su voluntad. Porque eso es lo que está ocurriendo ahora, que el banco puede obligar al deudor a quedarse aunque no quiera.
La norma que regula la subrogación de acreedor hipotecario, es decir, el cambio de banco por parte del deudor, es la ley 2/2994 de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. En la redacción inicial –notablemente desastrosa desde el punto de vista técnico- y durante muchos años, el deudor era el que tenía la iniciativa. Si decidía que quería irse con la hipoteca a otra parte el banco podía intentar convencerle por las buenas, pero en ningún caso tenía medios legales para impedirlo. Todo ello contribuyó a abaratar los tipos hipotecarios al fomentar la competencia entre entidades financieras. Hasta el año 2007, en el que todo cambió.
La ley 41/2007 de 7 de diciembre, reformó la ley 2/1994, y, en palabras sencillas, arrebató al deudor el derecho a decidir y se lo dio a su banco. En efecto, a partir de ese momento el deudor ya no era libre de cambiar la hipoteca de banco. Si la entidad no quiere dejarle marchar, le basta con igualar la oferta financiera y lo retiene. Como dije hace ya tiempo, en la práctica, la ley viene a minusvalorar los servicios que ofrece a la banca, puesto que los reduce a una institución para dar y recibir dinero, pero lo curioso es que esa minusvaloración es en beneficio de la propia institución bancaria. La ley no admite que uno quiera cambiarse de banco, además de por las condiciones financieras, por otras muchas:
Porque su banco le niegue créditos, le cobre comisiones, le gestiones mal sus fondos o tenga un servicio de banca por internet malo (por ejemplo) y el otro lo tenga mucho mejor.
Cercanía física de la sucursal del segundo banco.
Apoyo del segundo banco al negocio del deudor que le niega el primero.
Porque el segundo banco tenga productos atractivos que no tiene el primero, etc.
Para la ley de 2007, todo esto no cuenta, no es un valor digno de protección. Si el primer banco iguala la oferta, el deudor no tiene nada que decir y se queda forzosamente atrapado, debiendo pagar además los costes generados por la subrogación frustrada.
De este modo, un banco con malos servicios o al menos inferiores a los que ofrece que la competencia ha conseguido ver blindados sus préstamos, puesto que siempre podrá retener a sus clientes, aunque estos quieran irse a otro más dinámico, a menos, claro está, que se pida una nueva hipoteca por parte del deudor para cancelar la antigua, pero eso siempre se ha podido hacer y no se hacía porque supone unos costes, especialmente fiscales y de tramitación bancaria, muy superiores a los de la subrogación.
Este cambio regulatorio se produce, recordemos, solo un año antes de la crisis económica de 2008, y es innegable que, sin ningún afán demagógico, está hecho para contentar a la banca, porque el deudor tiene objetivamente una mejor posición en la negociación si es él quien tiene el poder de decisión que si el que lo tiene es su banco.
Así, estimo que en el proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario se debería inroducir una Disposición Adicional que modifique el artículo 2 de la ley 2/1994 para devolver al deudor la iniciativa en el proceso de subrogación de acreedor.
En esa reforma también debería acabarse con algo sorprendente que se recoge en ese mismo artículo 2, como es que cuando el deudor pide a su propio banco que le certifique cuánto le debe, ¡el banco puede negarse a ofrecer esa información, porque la ley expresamente lo permite! Es verdad que si no entrega el certificado, pierde el derecho a enervar, pero no es de recibo que un banco pueda negarse a dar a un consumidor una información tan básica y tan sencilla de obtener como es qué cantidad le debe.
Por ello, propongo para el debate una nueva redacción del artículo 2 de la Ley 2/1994 con los cambios indicados, que podría quedar así:
Artículo 2. Requisitos de la subrogación.
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
La certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de siete días naturales por parte de la entidad acreedora.
Entregada la certificación, y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación.
Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación. Para ello bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago.
En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes.
Adicionalmente. el párrafo segundo de la disposición adicional segunda del Real Decreto 716/2009 deberá ser derogado, dado que ya no existe un derecho a enervar por parte del banco acreedor.
Notario desde el año 1991, actualmente con plaza en Madrid.
Patrono fundador de la Fundación Hay Derecho y coautor bajo el nombre colectivo de Sansón Carrasco de los libros “¿Hay Derecho?” y “Contra el capitalismo clientelar.”
Es presidente de honor de la plataforma cultural y educativa Qué Aprendemos Hoy (queaprendemoshoy.com)
Es vicepresidente de la Fundación Toro de Lidia.