La externalización de las firmas de las operaciones hipotecarias: ¿Cui prodest?

Lejos de aprender de los múltiples revolcones judiciales que se han llevado en los últimos años, la actividad hipotecaria de algunas entidades financieras sigue un camino desbocado mediante la incorporación de nuevas prácticas de muy discutible utilidad, escasa transparencia y bastante difícil justificación. Una de las más novedosas, y que además va extendiéndose como una mancha de aceite en tiempos recientes, es la externalización de las firmas ante notario de operaciones hipotecarias en ciertas gestorías, a las que el banco apodera para que le sustituyan incluso en la firma de la escritura, las cuales asumen un protagonismo absoluto de la operación, desapareciendo incluso físicamente de la misma los clásicos directores de oficina o apoderados bancarios. Ese nuevo papel de ciertas gestorías abarca desde la elaboración de la minuta de la escritura de préstamo (para cuya recepción tenemos frecuentemente que esperar horas en las notarías en presencia de los clientes), hasta el cálculo de la provisión de fondos a solicitar al cliente, la asistencia a la firma, la propia estampación de la firma en la escritura de préstamo hipotecario en representación de la entidad financiera y, finalmente, toda la tramitación documental posterior (pago de plusvalía municipal de la compraventa previa, pago de impuestos autonómicos de compraventa e hipoteca, e inscripción registral de ambas escrituras).

En el proceso de firma de una operación hipotecaria, aparte de la intervención obligatoria de dos funcionarios públicos cuya elección y control es (o debería ser) siempre ajeno al banco, como son el notario y el registrador de la propiedad, confluyen necesariamente tres entidades privadas diferentes: la empresa tasadora (entidad debidamente homologada que realiza previamente la valoración del inmueble a hipotecar, según exigencia legal), la propia entidad de crédito (que es la que concede el préstamo hipotecario), y la gestoría (que tramita tras la firma todos los documentos de la operación, y a la que se están atribuyendo cada vez más facultades relacionadas con la pre-firma y la propia firma). Dejando de lado los aranceles notariales y registrales, que representan un porcentaje realmente pequeño del coste total de la operación y que son fijados por el Estado, al intervenir necesariamente tres empresas distintas en cada firma existen tres diferentes áreas de negocio, ya que el fin de lucro es el lógico objetivo de cada una. Y el consumidor sólo puede elegir normalmente a una de ellas, que es el banco. La crisis económica de los últimos años y la reducción de los márgenes financieros de las operaciones hipotecarias ha hecho que muchos grandes bancos, siguiendo el ejemplo que hace unos veinte años iniciaron en España pequeñas financieras especializadas en el mercado hipotecario, estén intentando extender sus tentáculos hacia las otras dos empresas que intervienen en cada operación hipotecaria. Y así, mientras el banco se llevaba hace unos años sólo los rendimientos del propio préstamo hipotecario a través del cobro de intereses y de comisiones, en la actualidad, mediante la creación o la toma de posiciones de control -más o menos directo- en las empresas tasadoras y en ciertas gestorías, el propio banco o ciertas personas relacionadas con él están intentando llevarse los beneficios de las otras dos partes privadas que intervienen en el proceso.

La externalización de la pre-firma y de la propia firma en la gestoría que tramitará luego toda la documentación puede presentar ciertas ventajas, básicamente relacionadas con el ahorro de personal en algunas entidades financieras. He oído explicar a algunos directivos bancarios que sus directores de oficina están para otra cosa que para ir a las notarías a firmar, o sea para captar clientes en la calle, aunque difícilmente se me ocurre mejor lugar para su labor comercial que estar presentes en operaciones donde varias partes, alguna de las cuales no son clientes suyos, mueven miles o millones de euros. Aparte del enorme coste de imagen que comporta, en mi opinión, abandonar a su completa suerte a un cliente el primer día que se vincula por largo tiempo con su entidad a través de su nueva hipoteca. Por el contrario, sus inconvenientes son para mí mucho mayores (aunque es cierto que algunas gestorías funcionan mejor que otras): la redacción de la minuta del préstamo hipotecario se confía a personas que carecen a menudo de la suficiente formación y experiencia, y que además trabajan para un servicio centralizado que desconoce las peculiaridades legislativas y tributarias de las diferentes Comunidades Autónomas; en la firma el consumidor-cliente se encuentra realmente desamparado, ya que la entidad financiera con la que va a vincularse para un largo periodo de tiempo ni siquiera ha comparecido, y tiene además grandes dificultades de interlocución con un administrativo empleado de una gestoría que, pese a su buena voluntad, carece de cualquier facultad de decisión o de resolución de dudas o problemas importantes; cualquier incidencia registral o fiscal que pueda plantearse, normalmente debida al asesoramiento del notario -que conoce mejor las peculiaridades de la normativa aplicable al caso, las exigencias de los registradores de la propiedad de su territorio o las de las oficinas tributarias de su localidad- causa problemas casi irresolubles; se producen enormes periodos de espera hasta que los servicios centrales brindan alguna respuesta a las dudas o incidencias surgidas; y son habituales aplazamientos de firmas con la consiguiente pérdida de tiempo para todos los particulares y profesionales implicados.

En definitiva, y por todo lo expuesto, resulta muy complicado averiguar a quién beneficia este nuevo procedimiento habitual en las firmas hipotecarias, que poco a poco va imponiéndose en todas las grandes entidades de crédito. Algunas lo aplican solamente a las cancelaciones de hipoteca, generando grandes retrasos para cancelar cargas antiguas que permanecen largo tiempo en los Registros de la Propiedad -incluso cuando ya se ha inscrito la compra del nuevo propietario y el préstamo hipotecario de la nueva entidad financiera-, mientras que antes se cancelaban con inmediatez a la firma de la nueva hipoteca y sin problema alguno ante el mismo notario. Y otras lo extienden a toda la operación en sí (cancelación previa, compraventa y nuevo préstamo hipotecario), generando las graves disfunciones antes apuntadas, y otras cuya descripción excede de los límites razonables del presente post. La gran pregunta final, ante un sistema poco transparente y que funciona mucho peor que las firmas tradicionales, es la del viejo aforismo latino muy empleado por Séneca y Cicerón: ¿Cui prodest?

 

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