¿Pueden las comunidades de propietarios limitar el destino de un piso a alojamiento turístico?

En la Ley de propiedad horizontal (LPH) no hay precepto alguno que prohíba expresamente que se establezcan limitaciones de uso de los elementos privativos en los estatutos comunitarios. El art. 7.2 de la LPH prevé que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos”, reconociéndose así de forma indirecta la legitimidad de cláusulas limitativas del uso y disfrute de los pisos y locales en general, pero sin concretar más.

La doctrina jurisprudencial de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Sentencia nº729/2014, de 3 de diciembre; y Sentencia nº524/2013, de 1 de octubre) ha declarado la validez de cláusulas estatutarias de prohibiciones o limitaciones de uso, pero sujetas a los siguientes límites:

a) Han de constar en los propios estatutos de la comunidad. No se deben fijar en los reglamentos de régimen interior ya que no es este el objeto de estos últimos.

b) La prohibición debe constar de forma expresa, debe ser clara y concisa (SSTS, Sala de lo Civil, nº728/2011, de 24 de octubre; nº145/2013, de 4 de marzo; y nº419/2013, 25 de junio).

c) No pueden contravenir la moral, las buenas costumbres ni el orden público.

d) Tiene que existir un interés legítimo o atendible (STS, Sala de lo Civil, en Sentencia de 1 de febrero de 2017).

Por lo que respecta a aquellas prohibiciones de explotación como vivienda de uso turístico, si bien refiriéndose a la normativa catalana que regula el régimen de propiedad horizontal, la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques también ha confirmado su validez en Resoluciones de 9 de octubre de 2014, de 7 de enero y de 14 de julio, y de 15 de octubre de 2015, así como la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en Sentencia nº33/2016, de 19 de mayo, y en la reciente Sentencia nº74/2018, de 13 de septiembre. No obstante, debemos tener en cuenta que la normativa catalana, a diferencia de la LPH, establece expresamente en su art. 553-11.2.e) del Código Civil de Cataluña que son válidas las cláusulas estatutarias “que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos”.

Conforme a lo previsto en el art. 17.6 de la LPH es necesario el requisito de la unanimidad para la aprobación de una norma de prohibición y/o limitación de una determinada actividad en el inmueble.

Es evidente que el propietario interesado en destinar su elemento privativo a dicha actividad que pretende prohibir la comunidad se opondrá y evitará que el acuerdo consiga el quórum legalmente necesario de la unanimidad, debiendo impugnarlo ante los tribunales para invalidar el acuerdo.

La normativa vigente contempla un derecho de veto del propietario disidente que convierte en ineficaz en la práctica la facultad legal autorregulatoria de las comunidades de propietarios.

Para dotar a las comunidades de propietarios de un mayor dinamismo en su funcionamiento y garantizar la eficacia de su facultad autorregulatoria, urge reformar la LPH para rebajar el rígido quórum legal de la unanimidad para la adopción de este tipo de acuerdos a un quórum reforzado de 3/5 de propietarios y cuotas, en la línea de la reforma que llevó a cabo el legislador catalán en 2015 (Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a Derechos Reales).

Se plantea el problema de si el acuerdo prohibitivo o limitativo de la actividad de alquiler de viviendas para uso turístico debe vincular, afectar, a los propietarios disidentes. Estos últimos pueden ser propietarios que ya tienen implantada dicha actividad que es objeto de prohibición, o que no teniéndola implantada, tienen la legítima expectativa de realizar dicha actividad en el futuro.

En mi opinión, el nuevo acuerdo prohibitivo de la actividad de uso turístico no debería afectar a todo propietario que se oponga al acuerdo, con independencia de si en el momento de adopción del acuerdo estaba desarrollando la actividad o no, ya que lo relevante es que en el momento en que dicho comunero adquirió la vivienda, lo hizo libre de limitaciones dominicales, esto es, confiando legítimamente en que tenía incólume la facultad de goce y disfrute sobre la finca. De lo contrario, se estaría legitimando que la comunidad pudiera menoscabar el contenido esencial del derecho de propiedad del comunero sobre su finca en contra de su voluntad.

El acuerdo sí debe vincular a los propietarios que no se opongan, y a los futuros adquirentes siempre y cuando en el momento de la compra hubieran podido conocer de la existencia de dicho acuerdo comunitario de prohibición de uso, por estar los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad, o por haber podido conocer los mismos por otras vías (ej. incorporación de los estatutos a la escritura de compraventa).

Para ello, a mi juicio, la solución consiste en que la ley de reforma de la LPH establezca una excepción a la norma general de vinculación universal de los acuerdos comunitarios del art. 17.9 de la LPH en estos casos en lo que está en juego es la afectación del contenido esencial del derecho de propiedad privada del comunero.

De lo contrario, se suscitará la problemática en los tribunales de si el acuerdo debe vincular también a los disidentes conforme a lo dispuesto por el art. 17.9 de la LPH, o si no les debe vincular en aras de garantizar la seguridad jurídica y el respeto al contenido esencial del derecho de propiedad, tal como viene suscitándose en los tribunales catalanes con arreglo a la normativa jurídica de propiedad horizontal catalana que no aclaró esta cuestión en su última reforma de 2015 (Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a Derechos Reales), y cuyo último exponente es la reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña nº74/2018, de 13 de septiembre.

La reforma de la LPH debe garantizar que las comunidades de propietarios puedan adecuar la ordenación legal a sus circunstancias e intereses concretos, los cuales deberán ser siempre vertebradores de la paz social y de la buena convivencia comunitaria, pero siempre respetando el contenido esencial del derecho de propiedad de cada comunero.