HD en Expansión: ¿Quiere cambiar su hipoteca de un banco a otro? No tan deprisa…

Con ocasión del enorme lío originado por la polémica acerca del impuesto de AJD y el Real Decreto Ley del pasado día 8 de noviembre, ha pasado a primera plana el tema de las subrogaciones hipotecarias de acreedor. Es decir, el mecanismo legal que permite a un deudor llevarse su préstamo hipotecario de un banco a otro.  Se ha comentado que como hay un “agujero” en el Decreto Ley y esta subrogación no tributa por AJD, vamos a contemplar un aumento exponencial de los casos en los que el deudor se lleva la hipoteca a otro banco.

 Bueno, pues no es ni mucho menos tan fácil. Y no lo es porque la norma que regula este proceso crea unas dificultades en su tramitación tan excesivas que acaban desincentivando al consumidor, hasta el punto de que muchos de ellos ni siquiera la empiezan ante el riesgo de que el proceso fracase y encima tenga que pagar ciertos gastos.

La ley 2/1994, de 30 de marzo, que es de la que hablamos, en su versión inicial  habilitó un sistema nuevo, que resultó muy eficaz y barato (aunque bastante confuso técnicamente) para permitir que un deudor hipotecario pudiera cambiar la hipoteca de banco con unos costes muy reducidos. Lo fundamental y muy novedoso consistió en que la decisión final acerca de si el deudor se cambiaba de banco o no, era del propio deudor, el cual tenía siempre la última palabra.

Sin embargo, todo cambió de manera radical con una reforma que se produjo en 2007. A partir de ese momento, ya no era el deudor, sino el banco que tiene la hipoteca, el que decide finalmente si puede o no haber subrogación. El poder de decisión pasó  del deudor al banco. Desde entonces y hasta el día de hoy, si el banco no quiere perder a su cliente (aunque éste tenga la firme voluntad de irse a otra entidad) puede obligarle a quedarse. Le basta con declarar que iguala o mejora la oferta del segundo banco para bloquear la subrogación y frustrar el deseo del deudor.

Nótese que, a los efectos de la subrogación, la ley viene a minimizar los servicios que ofrece a la banca puesto que los reduce a una institución para dar y recibir dinero, pero lo curioso es que esa minusvaloración lo es en beneficio de la propia institución bancaria. La ley no admite que uno quiera cambiarse de banco, además de por las condiciones financieras, por otras muchas: mal servicio en la sucursal o mala relación personal, descontento con otros servicios del banco, mejores productos o servicios o más confianza del segundo banco, etc. Para la ley reformada de 2007, todo esto no cuenta, no es un valor digno de protección. Si el primer banco iguala la oferta, el deudor no tiene nada que decir y se queda forzosamente atrapado, debiendo pagar además los costes generados por la subrogación frustrada.

A todo ello hay que añadir, además, una práctica de algunas entidades financieras que en mi opinión es contraria a la buena fe. En ocasiones, el banco  que tiene el préstamo y que no quiere perderlo, hace una contraoferta en la cual se declara que mejora las condiciones del segundo banco. Pero esa supuesta mejora de condiciones no consiste en rebajar más los tipos de interés de la oferta de este segundo banco y ya está (lo que sería un beneficio muy claro para el cliente), sino en cambiar completamente las reglas de esa oferta (en cuanto a periodos, exigencias de contratación de productos para descuentos en el diferencial, etc.). Con la consecuencia de que para el cliente esa supuesta mejora de su banco no lo es en absoluto, porque prefiere con mucho la oferta de aquel al que quiere irse, pero no podrá. Esta manera de actuar da la impresión de ser contraria a los derechos de los consumidores.

La reforma de 2007 se hace justo antes de la crisis económica y a mi juicio está completamente desajustada a la situación actual.  Es imprescindible reformar la ley para que sea el deudor el que tenga la decisión definitiva de subrogar o no su hipoteca. Y qué mejor ocasión que ahora, que se está tramitando la Ley de Créditos Inmobiliarios, para hacerlo.

(Publicado en Expansión papel el día 15 de noviembre).

 

Actualización: parece ser que en el proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario se va a permitir volver a la situación anterior, en la que el deudor decidía y no el banco. Si es así, como dice este artículo de El País del día 20 de diciembre, será una buena noticia.