Una reforma de la Ley de arrendamientos urbanos que vulnera los principios básicos del derecho a la vivienda

El pasado 14 de diciembre el Gobierno aprobó el Real Decreto Ley de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entre otras medidas, contempla importantes reformas en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Tras más de cinco años de implementación práctica de las medidas de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas para la flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (en adelante, denominada “Ley 4/2013”), que reformó sustancialmente la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ha quedado patente que las mismas no han servido para alcanzar la finalidad pretendida de dinamizar el mercado de alquiler de vivienda, tal como algunos ya presagiaban, no habiéndose producido el pretendido incremento de la oferta arrendaticia de vivienda – en 2013 el mercado del alquiler de vivienda en España representaba el 22,3%, y en 2016 el 22,2%, mientras que la media europea estaba en el año 2016 en el 30,7%-, y por el contrario, dicha reforma sí que ha servido para precarizar el mercado arrendaticio de viviendas, mediante la estandarización de contratos de una duración a todas luces insuficiente para dotar al domicilio familiar de la mínima estabilidad necesaria para garantizar el derecho a la vivienda de los ciudadanos, y ha provocado efectos inflacionarios en el mercado de alquiler de vivienda imposibilitando de este modo el acceso del ciudadano a la vivienda por la vía del alquiler –el precio del alquiler de vivienda aumentó en España en 2017 un 8,9%, mientras que el salario medio anual por persona ha crecido solamente un 0,4%-.

No debemos olvidar que, a pesar de los pomposos términos utilizados en su Exposición de Motivos, la voluntad del legislador fue la de facilitar que las entidades bancarias pudieran vender todos los activos inmobiliarios acumulados por la crisis hipotecaria española de forma ágil y evitando las pérdidas de valor inherentes a la venta de un activo inmobiliario con ocupante. Para ello, se previó en su art. 7.2 de la LAU el principio de oponibilidad registral del art. 32 LH, de tal forma que si el arrendatario no tenía su título inscrito en el Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento se extinguía “ope legis” en caso de enajenación voluntaria (compraventa) o forzosa (ejecución hipotecaria), aunque si bien siendo matizado, aunque de forma un tanto confusa, por el nuevo redactado del art. 14 LAU en cuanto a las enajenaciones voluntarias. Se discutió por la doctrina si la necesidad de buena fe del adquirente del nuevo redactado del art. 14 de la LAU se refería a una buena fe meramente registral dada la taxatividad de la redacción del art. 7.2 de la LAU.

Se impuso en dicha reforma legal el principio de publicidad registral y no el de publicidad legal, como hasta entonces.

Dicha reforma vulneró el contenido esencial del derecho fundamental y universal del ciudadano a una vivienda digna y adecuada reconocido en nuestro art. 47 de la Constitución, en el art. 25 de la Declaración Universal de los Derechos del Hombre, y reconocido como derecho fundamental por el TJUE en Sentencia de 10 de septiembre de 2014, ya que quebrantó los principios rectores de asequibilidad y estabilidad del derecho de vivienda.

El acceso a la vivienda por esta vía se volvía más costoso para el arrendatario dificultando así la satisfacción del derecho a la vivienda para aquellos colectivos que aun disponiendo de recursos económicos limitados no pueden acceder a una vivienda social, en tanto que para que su contrato fuera respetado por terceros adquirentes debía elevarse a público e inscribirse en el Registro de la Propiedad, cuando con anterioridad a dicha reforma en aplicación del principio “emptio non tollit locatum”, el adquirente debía respetar en todo caso la prórroga forzosa legal de los 5 años. La lógica decimonónica del principio legal de “venta quita renta” del art. 1571 del Cc se impuso sin tener en cuenta que más allá de estar ante un contrato de arrendamiento sobre bien inmueble, estamos ante una vía de acceso del ciudadano a la vivienda.

De esta forma, el legislador se apartaba de los consejos de los expertos en la materia (CARRASCO PERERA, A.; NASARRE AZNAR, S.; LOSCERTALES FUERTES, D., FUENTES-LOJO LASTRES, A.), y se alejaba aún más de los modelos de regulación jurídica de los países del norte de Europa con altas tasas de alquiler, como son Alemania, Suiza, y Austria.

Pronto se evidenció que el sobrecoste al que tenía que hacer frente el ciudadano para garantizar su protección jurídica frente a terceros era excesivo e inasumible, ya que tras cinco años de vigencia apenas ha habido contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan documentado notarialmente y se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad.

Ante una escalada de precios desbocada del alquiler de la vivienda en los años 2017 y 2018, pronto hubo consenso en la sociedad y en el arco parlamentario sobre la necesidad de revertir dicha reforma legal de la LAU para que los arrendatarios volvieran a gozar de la protección legal necesaria para garantizar una mínima estabilidad y asequibilidad en el ejercicio del derecho a la vivienda por la vía arrendaticia.

El 23 de marzo de 2018 el PSOE registró una Proposición de Ley de reforma de la LAU que proponía volver a la prórroga legal de los 5 años en los contratos de arrendamiento de vivienda, garantizar su protección frente a terceros, volviendo al mecanismo de la publicidad legal, y no registral.

En la misma dirección registró PODEMOS una Proposición de Ley en fecha 13 de abril de 2018, aunque con algunas medidas más protectoras para el arrendatario como la de facultar a CCAA y a Ayuntamientos para que puedan establecer precios de referencia de forma temporal en aquellas “áreas urbanas con mercado de vivienda tensionado”.

Por su parte, la Abogacía catalana (CICAC e ICAB) presentó también una serie de medidas de reforma urgente en la línea de la Proposición de Ley del PSOE, conscientes y preocupados por la urgencia de devolver al arrendatario de vivienda la tutela legal necesaria.

Finalmente, ha llegado la tan esperada reforma, pero incomprensiblemente, se ha suprimido en el último momento y para sorpresa de todos, la propuesta de reforma de los arts. 7.2, 13 y 14 de la LAU tan necesaria para garantizar la eficacia frente a terceros de la prórroga legal mínima, y tan denunciada por la doctrina desde su incorporación en 2013.

De poco sirve que se haya extendido la prórroga legal hasta los cinco años, y siete años en caso de arrendador persona jurídica, si dicha prórroga tiene una publicidad registral (y no legal), de forma que no se garantiza el respeto de dicha prórroga frente a terceros adquirentes, dejándose pues al arrendatario de vivienda a la suerte y vaivenes del mercado, más si tenemos en cuenta que el mercado inmobiliario es un mercado en continuo movimiento donde los activos pasan de unas manos a otras con relativa frecuencia.

Para que el arrendamiento sea una alternativa real al dominio, es preciso que se otorgue la seguridad en la tenencia que precisa el arrendatario para ver satisfecho su derecho a la vivienda. Y para ello, es necesario garantizar cierta permanencia en la vivienda, que aleje esta forma onerosa de tenencia, de otras formas, como, por ejemplo, el comodato o el precario, que no se consideran formas de tenencia adecuadas para satisfacer este derecho[1].

Dice el Preámbulo del Real Decreto-Ley de la Reforma que pretende dotar al arrendatario de las “condiciones mínimas de estabilidad y seguridad”, pero son tan solo palabras bonitas carentes de contenido material, ya que no se revierten las desafortunadas medidas legales implementadas por la Ley 4/2013, dejándose incólume pues el redactado de los arts. 7.2, 13 y 14 de la LAU que estableció dicha reforma legal.

Existe pues una absoluta incongruencia entre el propósito del Gobierno y el texto normativo finalmente aprobado que revela su completa arbitrariedad, jugando irresponsablemente con un sector normativo socialmente tan sensible como los arrendamientos de vivienda, en beneficio de determinados intereses corporativos, y no del ciudadano. Una vez más el legislador mira hacia el pasado, en vez de mirar hacia Europa.

Veremos pues si finalmente se convalida en el Congreso de los Diputados este Real Decreto Ley a la vista de las críticas expuestas.

[2]MOLINA ROIG, E., “Una nueva regulación para los arrendamientos de vivienda en un contexto europeo”, Ed. Tirant Lo Blanch, 2018, p.320.