Limitación del uso turístico de las viviendas en el RDLey 21/2018 de 14 de diciembre

El Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre ha añadido un párrafo 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal, que especifica ciertas facultades de la Junta de propietarios en relación con los apartamentos turísticos. Dice así este nuevo párrafo:

«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

La actividad a la que se refiere por remisión al artículo 5.e) de la LAU es ésta, en redacción también procedente del propio Real decreto Ley:

«e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.». La LAU menciona esta actividad para excluirla de su propio ámbito de aplicación.

Resumido en una frase, ahora las comunidades de propietarios podrán adoptar medidas restrictivas respecto de la actividad de alquiler turístico. Lo que dice la norma es que la junta de propietarios podrá limitar o condicionar esa actividad, no dice expresamente que las puedan prohibir de plano, y esa ausencia es significativa. Aunque en los comentarios a la norma se haya dicho a veces que las comunidades podrían prohibir o vetar ese tipo de actividades, lo cierto es que no es así. El legislador, cuando ha querido introducir la posibilidad de prohibir algo, lo ha dicho expresamente, por ejemplo en el artículo 42.2.g) de la Ley de prevención del blanqueo de capitales,que prevé la posibilidad de “Prohibir, limitar o condicionar…”.

Limitar supondría establecer restricciones (por ejemplo que no más de un tanto por ciento de los inmuebles del edificio se dediquen a esto, que  exista un horario de entrada y salida de usuarios, impedir celebrar fiestas por parte de inquilinos, no permitir que usen la piscina o el gimnasio u otras instalaciones comunes, temas de ruidos, basuras… puede ser muy variado). Y condicionarlo sería establecer requisitos previos o simultáneos para poder ejercer esa actividad, quizá uno podría ser tener un seguro que específicamente cubra los daños que pudieran derivarse a instalaciones de la comunidad, que solamente se estén utilizando simultáneamente un determinado porcentaje de las viviendas totales para este uso, etc. Pueden ser restricciones muy variadas y en ocasiones no exentas de dudas sobre su admisibilidad.

Hay que tener en cuenta que aunque el nuevo párrafo 12 del artículo 17 de la LPH establezca simplemente un régimen de mayorías para adoptar el acuerdo, éste deberá ser proporcional a las necesidades de la comunidad y tener una causa clara. Y ello porque en caso contrario podría entenderse que perjudica innecesariamente a los propietarios que no han votado a favor, y ser anulado por haberse adoptado con abuso de derecho (art.  18.1.c LPH). Por ejemplo, si el problema es que hay un uso inadecuado del portal que perjudica a los vecinos, no se antoja justo prohibir el uso también a propietarios de viviendas que tengan acceso directo desde la calle.

Para anticipar cuándo podría existir ese abuso de derecho, debemos tener en cuenta que la sala de lo Civil del Tribunal Supremo tiene un cuerpo de doctrina respecto de la propiedad horizontal, prácticamente unánime, en el sentido de que se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, siempre y cuando atiendan a la protección del interés general de la comunidad (lo reitera en STS de 15 de junio de 2018). En consecuencia, el acuerdo de limitar o condicionar debería basarse precisamente en este concepto, que el uso de apartamento turístico está perjudicando el interés general, y por qué.

Por todo ello parece muy conveniente que los acuerdos de comunidad que se refieran a la actividad de alquiler turístico, para restringirlos, estén especialmente explicados y casualizados. Indicando el problema que se ha detectado, y las soluciones, y cuidando de que con las restricciones impuestas no se llegue a una práctica imposibilidad de alquilar, porque eso implica excederse de lo permitido por la ley. Y lo mismo respecto del establecimiento de cuotas especiales para las viviendas que realicen esta actividad.

Otra cuestión diferente es cuál debería ser el régimen de mayorías para dejar sin efecto en una junta posterior las limitaciones o condicionamientos a esta actividad, o aumentos de cuotas, acordados por la comunidad. El artículo 17.12 LPH solamente se refiere al establecimiento de restricciones o cuotas, y no a su supresión, pero debe entenderse que se exigirían las misma mayorías, como sí lo hace por ejemplo el párrafo 3 de ese mismo artículo 17 para el establecimiento “o supresión” del servicio de portería y otros.

El artículo 17.12 acaba diciendo que esos acuerdos no tendrán efecto retroactivo. No está muy claro qué significa esto, pero creo que una buena forma de entenderlo es la contenida en una sentencia del TSJ de Cataluña de 13 de septiembre de 2018 (aplicando la ley autonómica y de fecha anterior al RDLey que estamos tratando).  El tribunal dice que si los acuerdos se han adoptados con las mayorías legales son válidos y surten sus efectos. Pero, al no ser retroactivos, no afectan a las viviendas que en el momento de adoptarse el acuerdo ya estuviera destinada a alquiler turísticos por tener licencia administrativa aprobada, y cuyos propietarios habían votado expresamente en contra del acuerdo. Es decir, se respetan las legítimas expectativas de los propietarios que ya tenían concedido este uso, pero el acuerdo obliga al resto (y también a los primeros, si dejan de tener licencia).