La desmesurada desprotección del arrendador de vivienda ante el riesgo de impago del arrendatario en la reciente reforma de la LAU.

  1. El riesgo de impago en el mercado de alquiler.

Si hay un riesgo claro para un propietario que pretende alquilar su inmueble con finalidad de vivienda es que el arrendatario no cumpla sus obligaciones. No hay que olvidar que el arrendador puede tardar en desahuciar a un inquilino hasta un año. Por otro lado, los datos de morosidadtampoco invitan a la tranquilidad, creciendo progresivamente y siendo el impago del alquiler la principal causa de desahucio, por encima del impago de préstamos hipotecarios.

Si de verdad se pretende favorecer la oferta de inmuebles destinados a alquiler de vivienda habitual, la regulación debe atender de manera adecuada la protección del arrendador frente al impago por parte del arrendatario. No olvidemos además, que dada la vigencia del régimen de segunda oportunidad, las rentas impagadas son crédito ordinario en un eventual concurso de persona física del arrendatario, por lo que puede suceder que arrendador no llegue a cobrar nunca por aplicación del régimen de segunda oportunidad (art. 178 bis Ley Concursal).

Pues bien el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo de materias urgentes en materia de vivienda y alquiler desequilibra más la posición jurídica de las partes contratantes en el alquiler de vivienda, favoreciendo de manera desmesurada al arrendatario de vivienda y, por ende, literalmente “machacando” al propietario que en la nueva regulación solo encontrará incentivos negativos para ofertar inmuebles para alquilar y si lo hace, el precio será todavía más alto. Veamos por qué.

 

  1. Remedios legales para mitigar el riesgo de impago: fianza y garantías adicionales.

Para mitigar este riesgo de impago la LAU prevé la conocida y problemática prestación de “fianza” por parte del arrendatario que deberá ser entregada a la firma del contrato. Conviene aclarar que lo que la LAU denomina “fianza” realmente es una prenda irregular que garantiza el cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones (pago de renta y conservación del bien de forma que se restituya en el mismo estado en el que se recibió). Si el arrendatario cumple, se le devolverá la cantidad entregada en concepto de fianza. En caso de incumplimiento, el arrendador podrá imputar a la fianza el pago de los desperfectos causados en el inmueble y, en su caso, a la renta impagada una vez extinguido el contrato.

La prestación de fianza es obligatoria para ambas partes: el arrendatario debe prestarla y el arrendador tiene la obligación legal de exigirla (salvo las entidades previstas en art. 36.6 LAU), así como depositarla en la Administración autonómica o del ente público que se designe la Comunidad Autónoma correspondiente (Disposición adicional tercera LAU). De esta forma la Administración controla fiscalmente los contratos celebrados y, de paso, se financia gratis. Dispondrá de un dinero durante un tiempo sin abonar interés legal al arrendador.

Hasta la reforma operada por el RDL 7/2019, nada impedía al arrendador pedir más de una mensualidad en concepto de fianza, o cualquier garantía adicional que considerase pertinente con objeto de protegerse frente a los posibles incumplimientos en el pago de la renta o de otras obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. El hecho de que se pudieran exigir garantías adicionales favorecía que los arrendadores se animaran a alquilar. Así, los arrendadores han venido exigiendo pólizas de seguro que garanticen que en el caso de que el arrendatario no pague las rentas se pueda cobrar de la aseguradora, un aval bancario o más mensualidades en concepto de fianza. Por lo tanto, esta libertad contractual ha favorecido la oferta de inmuebles en alquiler.

Además no hay que olvidar un dato importante y es que el arrendador no tiene forma de asegurarse de la solvencia del arrendatario. En España, a diferencia de otros países, no existe un sistema privado de información de solvencia al que puedan acceder los particulares. No hay un bureau privado con información positiva de solvencia que informe de los datos de morosidad y del nivel de endeudamiento de los particulares. A la Central de Información de riesgos del Banco de España (CIRBE) solo puede acceder las entidades declarantes y los ficheros privados (Asnef-Equifax/ Experian) solo comparten información de solvencia con sujetos que a su vez reportan datos (criterio de reciprocidad). Cierto que el arrendatario puede aportar su propio informe CIRBE, pero éste es un incompleto porque no contiene todos los datos de solvencia, tal y como expliqué aquí.

Como ya he denunciado en varias ocasiones aquí y extensamente aquí, esto provoca que la información de solvencia sea monopolizada por los particulares y no puedan, por ejemplo, los arrendadores contrastar tal información que puede ser vilmente manipulada por el arrendatario. De ahí que en  España el arrendador contrate “a ciegas”, se tire a la piscina, sin saber si hay agua. Y por eso se ve obligado a solicitar garantías adicionales, ya que la opacidad del sistema de información crediticia no le permite valorar adecuadamente las probabilidades de incumplimiento de su contratante. De nada vale una nómina alta si el potencial arrendatario tiene muchas deudas asumidas. En otros países como EEUU el arrendatario aporta un informe de crédito emitido por una oficina de información crediticia que informa sobre la “reputación financiera” y el pasivo asumido. Con esa “foto”, pueden no ser tan imprescindibles las garantías adicionales. Lo mismo sucede en Alemania donde el bureau de crédito SHUFA que emite informes sobre la solvencia.

 

  1. ¿Qué ha hecho el legislador en España? Limitar la posibilidad del arrendador de exigir garantías adicionales.

El RDL 7/2019 amplía el periodo de prorroga legal potestativa a favor del arrendatario de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica) y, con ello, la probabilidad de impago del arrendatario (cuanto más dure el contrato, más factible es que le sobrevengan circunstancias sobrevenidas al arrendatario que le impidan pagar la renta). A cambio, cercena todavía más las garantías del arrendador.

No solo no permite que el arrendador acceda a datos de solvencia fiables, sino que para más «inri», limita legalmente la posibilidad del arrendador de exigir al arrendatario garantías adicionales en arrendamientos de vivienda de duración hasta cinco años  o de hasta siete años si el arrendador es persona jurídica. Se pueden pactar garantías, pero la ley limita la obligación garantizada: dos mensualidades de renta. Así, después de establecer la ociosa afirmación de que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, el párrafo segundo del art. 36.5 LAU dispone que “en el caso de arrendamiento de vivienda en contratos de hasta cinco años de duración o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”.

El primer problema que se plantea es ¿a qué garantías adicionales se refiere? ¿Supone la norma que no se puede pactar una fianza personal o una garantía real? La ley no distingue y se limita a referirse a “garantía adicional”. Según una interpretación literal estarían vetadas todas las garantías que supongan un refuerzo del derecho de crédito, ya sean reales o personales cuando la obligación garantizada exceda de los límites cuantitativos fijados por la norma.

Sin embargo, esta amplia interpretación literal no parece cohonestarse con lo dispuesto en la Exposición de motivos del RDL 7/2019 que cuando explica la medida dispone expresamente que “se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración”.

Lo que queda claro teniendo a la vista el texto citado es que, como máximo, el arrendador podrá pedir además de la obligatoria mensualidad de la renta en concepto de fianza, otras dos mensualidades más. El problema es si la utilización del término “aval bancario” en la Exposición de Motivos afecta a todo fiador personal o solo al bancario.

Teniendo en cuenta el genérico término de “garantía adicional” y dado que la fianza está aludida de manera expresa en la Exposición de motivos, la solución debería ser negativa. No cabría exigir al arrendatario que aportara un fiador personal (solidario o no) para garantizar las obligaciones asumidas por el arrendatario cuando la cuantía de la obligación garantizada por el fiador excediera de dos mensualidades de renta.

Ahora bien, si atendemos al espíritu y finalidad de la norma que es proteger al inquilino, sería razonable pensar que solo se restringen las modalidades de garantías que exijan un importante desembolso económico inmediato por parte del arrendatario. Esto sucede con el depósito (más bien prenda irregular) y con el aval bancario. La mayoría de los bancos suelen exigir el ingreso en una cuenta de la cantidad garantizada (que no puede exceder de dos mensualidades en la nueva regulación) bloqueando el importe. A ello hay que sumar una serie de comisiones. Esta operación tiene sin duda un alto coste para el arrendatario y requiere una liquidez por su parte que puede dificultar el acceso al mercado del alquiler. Tiene por ello sentido, que se limite la obligación asegurada a dos mensualidades para que este esfuerzo económico no sea muy gravoso para el arrendatario.

Pero esta dificultad de liquidez que para el arrendatario suponen estas garantías adicionales (depósito y aval bancario) no se produce cuando se trata de una garantía prestada por tercero que no es una entidad financiera. A mi juicio, no habría obstáculo legal según la interpretación propuesta para que el arrendatario pueda exigir que el arrendatario aporte un fiador solidario que garantice las obligaciones del arrendatario en cuantía superior al doble de la mensualidad de la renta. Lo contrario lleva a una desprotección masiva del arrendador que se volverá en contra de la finalidad que el legislador pretende con esta reforma. Si el arrendatario deja de abonar más de dos mensualidades el arrendador estaría “legalmente” indefenso y contaría solo con la limitada responsabilidad patrimonial del art. 1911 CC. Este riesgo invitará a los potenciales arrendadores a no alquilar (disminuyendo la oferta) o si lo hacen, aumentarán el precio del alquiler para asegurarse inquilinos de alto nivel.

Obsérvese cómo el objetivo del legislador de abaratar los alquileres, no solo no se logra con esta reforma, sino que se favorece su encarecimiento por la disminución de la oferta.  A lo mejor esto es lo que realmente se quiere para que los ciudadanos vuelvan a animarse a comprar casas y se geste otra burbuja inmobiliaria…