Los nuevos límites a los intereses de demora

Los intereses de demora han sido una de las cláusulas respecto de las cuales se ha reclamado con más frecuencia la abusividad, y la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (en adelante LCCI) trata de poner paz también en este tema.

Hagamos un poco de historia. Las reclamaciones habían dando lugar a una abundante jurisprudencia de las Audiencias Provinciales que solía fijar el límite en 2,5 veces el interés legal (por analogía con el art. 20 de la Ley de crédito al consumo). Muchos reclamamos que se limitaran por Ley (ver aquí) lo que se hizo por la Ley 1/2013 (reformando el art. 114.3 LH), pero de manera extraordinariamente cicatera: fijó un máximo muy elevado (3 veces el interés legal del dinero) y solo para los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual.

El TS cambió radicalmente la situación cuando la STS 265/2015 declaró que en los préstamos personales a consumidores debía considerarse abusivo todo interés superior en más de 2 puntos al interés remuneratorio. Aunque decía que fijaba ese máximo a falta de un límite legal, terminó aplicándolo a los préstamos hipotecarios con consumidores. La razón fue que el auto del TJUE  de 11 de junio de 2015 (Asunto C- 602/13) consideró que el límite del art. 114.3 LH no excluía el control del carácter abusivo de esas cláusulas porque no era una norma específicamente dirigida a los consumidores. A pesar de lo incorrecto de este argumento (recordemos que el 114.3 se aplicaba a los préstamos “para la adquisición de vivienda habitual”, es decir una actividad de consumo), la STS 364/2016 de 3 de junio (comentada aquí) aplicó ese mismo límite a los préstamos hipotecarios por no encontrar “razones para separarnos del criterio adoptado en la sentencia 265/2015”. Aunque a mi juicio las sentencias no tienen en cuenta el art. 1.2 de la Directiva 93/13 y es dudoso que corresponda al TS fijar un límite con carácter general, entiendo que acertó fijando el mismo límite para los préstamos hipotecarios que para los personales.

La LCCI regula esta cuestión fijando en su art. 25 que el interés de demora “será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales”. Se fija por tanto en un punto más que la sentencia citada, pero en bastante menos de lo que inicialmente preveía el proyecto. Además la Ley modifica el art. 114.3 LH -coordinando las dos normas-, por lo que no será necesario, como hasta ahora, que en las escrituras figure el máximo y la salvedad de la aplicación adicional de ese límite en el caso de adquisición de vivienda habitual.

Una particularidad de esta norma es que su ámbito de aplicación no es el general de la LCCI: se limita su aplicación al préstamo a personas físicas “garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial”, lo que por tanto deja fuera los préstamos a consumidores “para la adquisición o conservación derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir” que en general se sujetan a la LCCI.

Además el mismo artículo establece que “sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

El art. 25.2 añade que las reglas del interés de demora no admiten pacto en contrario, lo que es parece una reiteración inútil puesto que el art. 3 LCCI ya establece con carácter general que sus normas son imperativas, y los derechos que concede irrenunciables por el deudor. La razón es seguramente que el legislador quiere asegurarse de que los intereses de demora no sean impugnados por abusivos, ya que el art. 1.2 Directiva 13/93 dice que el examen de abusividad no procede cuando las cláusulas reproducen normas imperativas.

La reiteración de la prohibición de pacto en contrario plantea sin embargo la duda de si supone que el interés de demora se aplica aunque no se haya pactado y que no cabe pactar un interés de demora inferior.

En cuanto a la primera cuestión, hay que tener en cuenta que el art. 1108 del  Código Civil prevé que “si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal“.  Si no se pacta nada sobre el interés de demora, ¿se aplicará esta norma o el fijado en el art. 25? Creo que ninguno de los dos: el Código está pensando en las obligaciones dinerarias en general, en las que no hay pacto de interés ordinario ni de demora. En el caso de un contrato de préstamo en el que solo se fija un interés remuneratorio, entiendo que el interés de demora debe ser simplemente el ordinario.

En cuanto a la posibilidad de pactar un interés de demora menor, creo que es posible, pues no tiene sentido que una norma dictada para la protección de los consumidores impida un pacto que les beneficie. En el art. 3 se insiste en el carácter imperativo de las normas pero el último párrafo revela la verdadera intención del legislador cuando habla de la nulidad de la renuncia de derechos hecha por prestatarios y garantes: de lo que se trata es que no se reduzcan los derechos de estos por renuncias, pero no que el consumidor no pueda conseguir un tratamiento mejor que el previsto en la Ley.

(NOTA: no obstante, con posterioridad a este post la Dirección General de los Registros y del Notariado ha considerado que no cabe pactar un interés menor en una resolución que comento aquí)

Otra cuestión dudosa es qué límite operará ahora en los préstamos a los que no se refiere esta norma, es decir los concedidos a consumidores para adquisición de terrenos o inmuebles que no tengan garantía de un inmueble residencial. Al no estar incluidos en la norma podría pensarse que se les han de aplicar las normas generales, y por tanto la jurisprudencia del TS antes vista (límite de 2 dos puntos más que el ordinario). Creo que una correcta interpretación de la jurisprudencia lleva a otra conclusión. Para determinar si el interés era abusivo, el TS (siguiendo la doctrina del TJUE) examinó si ese interés se hubiera pactado en una negociación entre partes independientes y cual hubiera sido el interés a falta de pacto. En relación con lo primero, el TS dice que lo ordinario cuando hay verdadera negociación es pactar la suma de un pequeño margen al interés ordinario. Para determinar ese margen examina las normas que fijaban intereses de demora en diversos supuestos (arts. 1108 Cc, 114.3 LH, 576 LEC, 19.4 Ley de Crédito al consumo, etc…), y concluyó que el margen más adecuado eran los dos puntos más que establecía el art. 576 LEC relativo a la mora procesal (de forma incoherente pues ese artículo sumaba 2 puntos al interés legal, no al remuneratorio).  Si aplicáramos ese razonamiento con la regulación actual, sin duda la norma que tiene más relación con el supuesto es el art. 25 de la Ley, y por lo tanto el límite debe ser el mismo (ordinario + 3).

Siguiendo con este razonamiento, creo que lo mismo hay que aplicar a todos los préstamos con consumidores, aunque no entren en el ámbito de aplicación de la Ley. Como hemos visto, la doctrina la establece el TS justamente para un préstamo personal y después se extiende a los préstamos hipotecarios. Parece claro que si el TS volviera a realizar ese examen con la normativa actual, la norma orientadora sería este art. 25, pues es evidente la semejanza entre el crédito inmobiliario a consumidores y los préstamos a consumidores en general (mucho mayor que con el interés de demora procesal del 576 LEC, desde luego). Si el TS no vio razón para no extender a los préstamos hipotecarios el límite que había fijado para los personales, parece que lo lógico es seguir el camino inverso. No obstante, y para evitar incertidumbres, no cabe duda de que lo ideal es que el legislador establezca una norma expresa que limite de la misma forma el interés de demora para los préstamos personales con consumidores.

NOTA: para información sobre otras cuestiones de préstamos hipotecarios pueden consultar esta web creada por el autor de este post