La amortización anticipada del préstamo hipotecario en la Ley de Crédito Inmobiliario

Una de las cuestiones más relevantes para el deudor de su préstamo hipotecario es en qué condiciones y con qué costes puede devolver  todo o parte de ese préstamo antes de los plazos pactados.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo de crédito inmobiliario (en adelante LCCI) introduce importantes novedades, que en términos generales mejoran la situación de los prestatarios.

La primera novedad es que los prestamistas tienen no pueden rechazar el reembolso anticipado total o parcial y que no podrán someterlo a otra condición que el preaviso, que nunca podrá ser superior a 30 días.

Además se prevé que el prestamista está obligado a facilitar al prestatario, en el plazo máximo de tres días hábiles desde que lo solicite, información sobre las consecuencias de la amortización que solicite. Esto es importante, porque como veremos en el caso de los préstamos a interés fijo es complicado calcular cual es la cantidad que se va a pagar.

También es muy importante la regulación de los efectos del reembolso (art. 22.3): han de reducirse los “costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción”. En particular se ha de poder cancelar el seguro de amortización u otros que estén conectados con el préstamo y en consecuencia recuperar el coste proporcional al tiempo no transcurrido, entiendo que incluso si se hubiera cobrado anticipadamente, como se hacía en algunos préstamos.

Finalmente la Ley modifica el régimen de las comisiones que habían ya sido limitadas por los arts. 8 y 9 de la Ley 41/2007. Hay que destacar que La Ley no deroga expresamente estas normas, pero obviamente han de considerarse derogadas en lo que se opongan a la regulación establecida en esta Ley.

En el caso de préstamos a interés variable se puede establecer una comisión semejante a la que antes la Ley denominaba compensación por desistimiento (art. 41/2007). Esto supone una diferencia respecto de la situación anterior, en la que en los préstamos a interés fijo se podían acumular esta y la de riesgo por tipo de interés, lo que ahora no parece posible. Se reduce también su importe pues solo podrá cobrarse o bien hasta un máximo del 0,15% durante los 5 primeros años, o bien hasta un máximo de 0,25% durante los tres primeros, sin que pasado esos plazos pueda cobrar nada.

Además el art. 23.6 establece que en el caso de subrogación de acreedor en el que se cambie de interés variable a fijo, solo se podrá cobrar una comisión del 0,15 durante los 3 primeros años. Por tanto esto supone un límite que rebaja el anterior, pero solo en el caso en que la amortización se produzca por una subrogación y que se realice ese cambio (de variable a fijo) en el tipo de interés. Se trata de una norma especial destinada a favorecer los tipos fijos, que se consideran de menos riesgo para los prestatarios. En relación con esta cuestión es importante subrayar que es el único caso en que se aplican las normas sobre amortización anticipada a los préstamos firmados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley (DT 1ª). En los demás casos de amortización anticipada esos préstamos se regirán por las reglas anteriores (arts 8 y 9 Ley 41/2007), como resulta del la DT. 1ª.1, y la nueva norma no podrá utilizarse  como criterio interpretativo, como señala la exposición de motivos.

En el caso de los préstamos a interés fijo se permite otra comisión (antes comisión por riesgo de tipo de interés, art. 9 de la Ley 41/2007). Se puede cobrar solo en los préstamos a interés fijo o  “en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo”. Es curioso que la Ley no define lo que ha de considerarse tramo fijo, pero entiendo que son los periodos en los que la revisión es por un periodo superior a un año, como establece el art. 9 de la ley 41/2007 (que como hemos dicho sigue vigente). Es decir que se puede cobrar esta comisión –y solo esta- si el préstamo está en un periodo en el que la revisión es en un periodo superior a un año.

Se establece una comisión máxima que se puede cobrar: un 2% durante los 10 primeros años del periodo fijo y un 1,5% durante el resto del plazo. Esto es un avance importante pues antes la Ley no fijaba máximo y admitía la fijación de cualquier porcentaje o la posibilidad de que la comisión fuera el importe total de la pérdida, si bien en ese caso debía establecerse de manera recíproca entre las partes (y por eso nunca se utilizaba como explicaba Gomá).

Un segundo límite es que la comisión no podrá exceder de la pérdida financiera del prestamista. Es también una novedad pues la regulación anterior (el citado art. 9) establecía que la comisión solo se podía cobrar si existía pérdida financiera, pero no que la comisión no pudiera superar ésta,  y por tanto se podía cobrar el porcentaje pactado en su totalidad -que además, como hemos visto, no estaba limitado por Ley-. Habría que añadir que de forma claramente errónea el art. 9 habla de aplicar la comisión “sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación”  siendo evidente que solo se debe aplicar sobre el reembolsado.

Este límite persigue que el Banco solo cobre comisión por el perjuicio económico que efectivamente le produce si amortización. El problema técnico es como cuantificar ese perjuicio económico o pérdida financiera, como la denomina la Ley. La fórmula que utiliza la Ley es bastante compleja, pero su fundamento es sencillo: si el prestatario está pagando un interés más alto que el que el de mercado del momento del reembolso, la amortización anticipada le hace perder dinero. Si está pagando menos, en cambio, el banco podría volver a prestar ese dinero recuperado a un interés más alto y por tanto no pierde ni tiene justificación que cobre nada.

La fórmula es la siguiente: Pérdida financiera= Capital pendiente – Valor Presente de las cuotas futuras. Se trata de saber si “vale” más el capital pendiente hoy (lo que el banco recibe si se cancela) que el valor actual de la suma de las cuotas que va a recibir en el futuro (lo que recibiría si no se cancela). Si el valor actualizado de esas cuotas es mayor que el capital pendiente, esa será la pérdida del banco por recibir hoy el capital pendiente. Para calcular el valor actual de esas cuotas es necesario realizar una operación típica de matemática financiera, que es la capitalización de las cuotas a un determinado tipo de interés. El interés debe ser el interés de mercado del momento del reembolso, pues es lo que determinará si el banco pierde o no: si el interés de mercado en el momento del reembolso es más alto que el que existía al concertar el préstamo, el banco no pierde si se le devuelve el préstamo. La Ley dice que ese tipo de interés ha de fijarse en el contrato de entre los que determine el Ministerio de Economía, pero en el desarrollo de la Ley, la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril ha preferido – a mi juicio con acierto- establecer un solo tipo: el tipo Interest Rate Swap (IRS) al plazo más cercano al que se ha concedido el préstamo más un diferencial.(En la nota final (1) trato de desarrollar esta fórmula).

El IRS es un tipo de referencia publicado por el Banco de España   (ver  aquí) con una evolución semejante a la del euribor (aquí). El diferencial  es el resultado de restar a mi tipo fijo el IRS del momento del contrato al plazo más cercano a mi préstamo (ver fórmula en la nota (2), en la que critico la solución legal). La función de ese diferencial es que exista una equivalencia entre el tipo de interés que se cobra al deudor y el interés con el que se compara en el momento de la amortización.

Esto plantea un problema práctico que debería ser resuelto por vía reglamentaria pues el IRS que publica el BdE es a 1, 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años, por lo que no se sabe cual aplicar en el caso bastante frecuente de los préstamos a 25 años.

Parece absurdo que ese límite se aplique no solo en el caso de los préstamos a interés fijo sino también a la comisión en caso de interés variable (art. 23.8). En ese caso no tiene sentido hablar de pérdida financiera pues la propia variabilidad cubre de esa pérdida, por lo que la justificación no es esa sino los gastos derivados de tener que buscar otro destino a ese dinero reembolsado. Además, la fórmula es de aún más compleja aplicación en este caso y entiendo que si el reembolso se hace en la fecha de revisión la pérdida es siempre cero y por tanto no se podrá cobrar comisión.

A pesar de estas incertidumbres no cabe duda que la situación del deudor es mejor que con la regulación anterior, pues ahora existe un máximo de comisión y esta no puede superar la pérdida financiera. La obligación de dar una información sobre los gastos derivados de la cancelación reduce los problemas de la dificultad de hallar la pérdida.

Desde el punto de vista de la seguridad jurídica también se avanza. El establecimiento de un máximo legal para contratos con consumidores impide la calificación como abusiva de una comisión que lo respete (art. 1.2. Directiva 13/93). Tampoco creo que quepa impugnar la comisión por falta de transparencia material: aunque las fórmulas que se  utilizan no son sencillas de explicar, al haber sido establecidas por ley no constituyen una cláusula contractual ni por tanto pueden ser consideradas abusivas.  A mi juicio la transparencia habría de exigirse solo respecto de la existencia de la comisión y su cuantía (y no a las condiciones para su aplicación al estar determinadas legalmente), lo que quedará garantizado en principio a través de la intervención notarial (ahora reforzada con el acta previa). De cara a la actuación notarial de asesoramiento impuesta por el art. 15 no cabe duda que será necesario advertir especialmente de la comisión y sus condiciones de aplicación, sin que sea necesario que el prestatario comprenda o pueda desarrollar las fórmulas. La obligatoria comunicación del banco de los efectos de una amortización solicitada que establece la Ley justamente presupone que el desarrollo de esas fórmulas no puede ser realizado fácilmente por el deudor.

(1) Valor presente de mercado del préstamo= valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés + valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. Si  el tipo es fijo durante toda la vida del préstamo, el segundo sumando para calcular VP, es igual a cero, luego VP es sólo la suma de las cuotas pendientes -que son capital más intereses- hasta el final del préstamo. Nos limitamos a desarrollar esa fórmula pues los préstamos con un tramo fijo superior a un año y variable después son poco frecuentes

La fórmula es  VP = C (((1 – (1 + i)^-n) / i)

Dónde: VP es el Valor Presente, C es el importe de la Cuota, i es la tasa de interés y n es el número de periodos o cuotas.

Por poner un ejemplo sencillo: quedan 8 cuotas de 960 Euros  y el interés de mercado es un 4%

VP = 960 (((1 + 0,04)8 – 1) / (0,04(1 + 0,04)8)) = 6.463,44

Sí el interés al que capitalizáramos fuera el 3% el valor sería superior (6.738,9  Euros) como pueden comprobar aquí sin necesidad de hacer todos los cálculos.)

(2) De nuevo para los aficionados a las fórmulas:

i de descuento= IRSc + D (el IRSc es el IRS del momento de cancelación es el que se haya publicado en ese momento para plazo más cercano al plazo que queda para el término final del préstamo)

Cálculo del diferencial (D)

D= i – IRSi       (el IRSi es el IRS del momento del contrato inicial al plazo más cercano al plazo total del préstamo).

La fórmula parece adecuada para determinar si el interés del préstamo es ahora mayor o menor que el de mercado de un préstamo equivalente: se utiliza el IRS que es una referencia de interés de mercado y se añade un diferencial para hacer comparables las condiciones a las que se concedió mi préstamo: si me dieron el préstamo en su día a un tipo fijo que era igual a IRS 30 años + 2, si yo cancelo ahora el banco solo pierde si el tipo de interés en este momento es inferior al IRS + 2.

Lo que me parece discutible es que el IRS que se utilice en el momento del reembolso sea al número de años que queden hasta el vencimiento. El problema es en igualdad de condiciones el IRS inicial va a ser siempre superior al IRSc pues es para un plazo superior (siempre ha transcurrido una parte del plazo del préstamo): en general los IRS son siempre superiores a plazos mayores porque aumenta la incertidumbre y la vinculación. Esto hace que en consecuencia el interés de descuento en igualdad de condiciones (es decir sin haber variado el tipo de interés) va a ser como regla general inferior al inicial.

Veamos un ejemplo asumiendo que el IRS del momento del reembolso no ha variado respecto del actual y tomado los últimos IRS publicados. IRSi es el IRS inicial al plazo más cercano al del préstamo, y IRSc es el del momento de la cancelación

Préstamo: 200.000 euros . Interés inicial: 2%. Plazo inicial: 30 años. IRSi: 1,3

Amortización en el año 20, asumiendo que en ese momento no han variado los IRS.

D= 2-1,3= 0,7

Cuotas que faltan: 120

Capital pendiente= 80.340

Tipo de actualización= IRSc +D= 0,77+ 0,7= 1,47 %

Valor actual de las cuotas capitalizadas al 1,47% = 81.344

Como vemos el Valor Presente es superior al capital pendiente por lo que existirá pérdida para el banco y podrá cobrar una comisión, eso sí con el máximo de esos 1004 euros de diferencia, no muy lejos del 1,5% que ahora la ley establece como máximo pasados los 10 primeros años)

 

Nota: para información general sobre préstamos hipotecarios, pueden consultar esta web, creada por el autor de este post

Nota final: mi agradecimiento a mis compañeros Ignacio Gil Antuñano y Luis de la Higuera por sus contribuciones y por ayudarme con mis dudas y perplejidades en este tema.