Conclusiones de la “Jornada sobre la reforma del mercado del alquiler ¿Avance o retroceso?”

El pasado día 13 de junio se celebró una jornada, organizada por la Fundación Hay Derecho,  sobre la reciente reforma  del mercado del alquiler. Los cambios introducidos por la nueva normativa pretenden paliar el progresivo encarecimientoque se está produciendo en el mercado de alquiler de vivienda fruto de la disminución de la oferta, salarios bajos y otros factores. Se han introducido novedades importantes en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afectan a cuestiones tan relevantes como la duración de los contratos o la actualización de las rentas, garantías adicionales, entre otras. Tampoco se pueden obviar las reformas en el terreno procesal, en particular, las relativas al desahucio de personas en situación de especial vulnerabilidad.

El objetivo de la jornada era valorar si la reforma había supuesto un avance o un retroceso en un tema tan importante como el alquiler de vivienda. No hay que olvidar que lo que el legislador haga en materia de alquiler tendrá una correlación en el mercado de la propiedad. Si el alquiler es caro y poco incentivado legalmente, el movimiento natural es atender la necesidad de vivienda a través de la adquisición de la propiedad. De hecho, la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008 se gestó, entre otras razones, gracias a los desincentivos legales al alquiler. Así, por ejemplo, hasta 2007 la renta por alquiler no era deducible fiscalmente.

Por la importancia del tema el abordaje que propugnamos fue global y para ello contamos con especialistas en la materia que desinteresadamente participaron como ponentes de esta jornada. Desde la Fundación Hay Derecho les agradecemos sus brillantes intervenciones.

En primer lugar, se trató el problema del impacto económico que tienen las políticas en materia de alquiler de vivienda, aspecto que fue abordado por Juan Mora- Sanguinetti, Economista Titulado en el Banco de España. 

En primer lugar, la ponencia analizó la situación actual del mercado de la vivienda en España. El peso porcentual de la vivienda en propiedad ha visto un crecimiento persistente en las últimas décadas. Se ha pasado de un 63.4% de vivienda en propiedad en 1970 a un 78.9% en 2011. España posee, además, uno de los mercados de alquiler más débiles de Europa, alcanzando solo un 13.5% en 2011. Solo algunas provincias alcanzan el 20% (Barcelona, Madrid o Santa Cruz de Tenerife).

Un mercado de alquiler débil se relaciona con una menor movilidad de personas y trabajadores,teniendo un impacto negativo sobre el desempleo  y puede reducir la eficiencia de la economía

¿Por qué tenemos un mercado de alquiler débil? Diversos factores como las condiciones financieras de la economía (acceso de los ciudadanos al crédito hipotecario, los tipos de interés o la situación del mercado bancario) o las expectativas o aumentos esperados del precio de la vivienda, han incidido en ello. Por supuesto también ha influido la regulación del mercado de alquiler, en ocasiones, compuesta por medidas como los controles de rentas y los plazos de protección del inquilino (prórroga forzosa), o la seguridad jurídica percibida en el mercado (representada por un sistema judicial sólido).

Especial atención prestó el ponente a la polémica sobre el “control de rentas”,es decir, cualquier restricción proveniente de la regulación que impida a las partes en un contrato de alquiler pactar libremente la rentas a pagar o sus incrementos (por ejemplo, porque exista una vinculación obligatoria al IPC o se establezcan precios de referencia por zona o ciudad).

Numerosos estudios para EEUU han relacionado las políticas de control de rentas con un menor peso del mercado de alquilery con reducciones en la calidad de las viviendas alquiladas. Por el lado europeo, la liberalización de las rentas en Finlandia en 1995 se relacionó precisamente con un mercado de alquiler más fuerte (aunque con rentas superiores).

Finalmente, con independencia de la regulación, es importante que tanto los propietarios como los inquilinos perciban que existe seguridad jurídicaen el mercado de alquiler y que se puedan ejecutar los contratos en caso de incumplimiento. Mora-Sanguinetti recordó también que una reducción de un punto de la congestión judicial en las ejecuciones civiles podría traer 3400 viviendas más en alquiler en Madrid, 3100 en Barcelona o 1400 en Valencia.

Era también importante conocer cómo se había resuelto el problema del encarecimiento de los alquileres en otros países. De esta perspectiva comparada se ocupó Don Sergio Nasarre- Aznar.Catedrático de Derecho Civil. Universidad Rovira i Virgili. Director de la Cátedra de la UNESCO de vivienda.

A su juicio, la reforma del RDL 7/2019 ha sido parcial y apresurada y carece de los elementos esenciales que se hallan en mercados de alquiler funcionales en Europa. Así, dos pilares esenciales sustentan a estos mercados: la posibilidad incentivada de pactar contratos indefinidos de alquiler y la posibilidad de referenciar las actualizaciones de renta a índices que reflejen precios de mercado. En alguna ocasión se está intentando controlar las rentas iniciales de los contratos nuevos, como en Alemania y Francia desde 2015, con escaso éxito hasta el momento, y ahora Cataluña con su RDL 9/2019.

Con todo ello se puede conseguir que la clase media pueda optar voluntariamente por un régimen de tenencia, distinto a la propiedad, que también le dé estabilidad y previsibilidad en los pagos, al tiempo que adicionalmente se reforman cuestiones relacionadas con las causas de resolución, el régimen de gastos y mejoras o incluso con el subarriendo. Diversificando las formas de tenencia de la vivienda, se contribuye a la evitación de la generación de una nueva burbuja inmobiliaria, sea de la propiedad (2007) o del alquiler (2016, en ciudades clave).

Solo una reforma integral y coherente de la LAUpuede conseguir el deseado equilibrio entre los intereses de los arrendadores (seguridad, rentabilidad y posibilidades de rehabilitación) y arrendatarios (asequibilidad, flexibilidad y estabilidad), creando así un mercado suficientemente funcional. Aún estamos lejos.

Después de esta perspectiva económica y comparada, contamos con la opinión de uno de los responsables del Ministerio de Fomento que ha estado implicado en la reforma. Contamos con la presencia que públicamente agradecemos, de don Miguel Baiget Llombart Subdirector General de Suelo, Información y Evaluación Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo Ministerio de Fomento.

En su opinión , el reciente RD-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ha introducido en el ordenamiento jurídico más de veinte mejoras concretas en la regulación de los contratos de arrendamiento y en otras normas estatales, con objeto de avanzar hacia un mercado más equilibrado, ofrecer más seguridad jurídica, reducir la carga administrativa y tributaria asociada al alquiler y favorecer los instrumentos al servicio de las políticas públicas en materia de vivienda, todo ello, dentro del margen de actuación que permite el vehículo normativo del real decreto-ley, que debe estar amparado en una situación de extraordinaria y urgente necesidad, como es la evolución de las condiciones de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, que ha puesto en peligro de exclusión residencial a buena parte de la población, en especial, a los jóvenes y a los hogares con menores ingresos.

Sin embargo, se trata de un conjunto de medidas urgentes que deben completarsecon el desarrollo de una serie de iniciativas ya identificadas y en curso, que ofrecerán soluciones de carácter más estructural, que servirán para avanzar en las garantías del ejercicio del derecho a una vivienda digna y adecuada en el conjunto del territorio, desde una perspectiva estratégica, que estimule la oferta de vivienda en alquiler social o a precios asequibles, especialmente en aquellas zonas en las que existe mayor presión en el mercado. Estas iniciativas son de diferente naturaleza: desde medidas normativas encaminadas a crear un marco legislativo estatal en materia de vivienda hasta medidas orientadas a mejorar la transparencia en materia de vivienda, a través de instrumentos al servicio de todos los agentes públicos y privados, y que faciliten la evaluación de las políticas adoptadas en la materia.

Para entrar en el análisis concreto de los aspectos legales regulados, contamos con don Alberto Torres, Director Jurídico de la editorial  Sepín y Abogado.

A su juicio, el marco legislativo actual en el ámbito de los Arrendamientos Urbanos resulta totalmente incomprensible para el ciudadano medio y difícilmente digerible para los profesionales del Derecho. Urge en consecuencia la elaboración de un nuevo Texto Refundido en esta materia. Actualmente, y refiriéndonos exclusivamente a los arrendamientos de vivienda, conviven 6 regímenes jurídicos distintosque implican la aplicación de una normativa distinta a iguales contratos de arrendamiento de vivienda con distinta fecha[1]:

La solución podría ser similar a la de la LAU del 94, con Disposiciones Transitorias, mejor redactadas por supuesto que las de aquella Ley, que remitieran a aquellas disposiciones anteriores, pero corrigiendo las deficiencias técnicas existentes, y que permita disponer de un único Texto legal del que partir, haciendo más comprensible para todos, la legislación en materia de arrendamientos urbanos.

Similar concentración normativa, aunque en este caso la dispersión se produzca en un mismo texto normativo, sería necesaria en el ámbito de los Juicios de desahucio. Conviene recordar que su regulaciónactual aparece totalmente dispersa a lo largo de la LEC, de forma tal que más de 20 preceptos recogen especialidades referidas a este tipo de procedimiento que van desde la demanda, notificaciones y citaciones, vista, enervación, cuantía, recursos etc. Esta circunstancia unida a que tras la reforma introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre de medidas de agilización procesal, convirtió a los juicios de desahucio por falta de pago en un híbrido entre un procedimiento verbal y un procedimiento monitorio, hacen recomendable la agrupación de toda su regulación, que podría perfectamente efectuarse en el Libro IV de la LEC de Los Procesos Especiales, creando un nuevo Título IV, específicamente dedicado a los mismos, con el objeto de dotar de mayor claridad su regulación. En este nuevo Título podrían agruparse las distintas modalidades de desahucios, ya sean de fincas urbanas o rústicas, por falta de pago y expiración del término legal o contractual, e incluyendo también todos aquellos que acumulen la reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, así como los derivados de la ocupación ilegal de viviendas.

Y por último, se trató por la Profesora Cuena Casas, Catedrática de Derecho Civil de la UCM y editora de este blog, aspectos relacionados con la limitación de las garantías adicionales que puede exigir el arrendador al arrendatario de vivienda durante los primeros cinco  o siete años de contrato, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica. Muchas de las cuestiones tratadas las abordó en este post.

El arrendador no puede acceder a datos de solvencia fiables del arrendatariopor faltar un sistema de información crediticia al que pueda acceder para comprobar si es o no buen pagador. Los datos de solvencia los retiene el potencial arrendatario que puede mentir sin problemas y el arrendador no tiene forma de contrastar esa información. Por si esta información asimétrica no fuera suficiente, la nueva ley le limita la posibilidad de exigir garantías adicionales en las que la obligación garantizada supere dos mensualidades de renta.

Ampliar la prórroga legal de duración del contrato de 3 a 5 años y disminuir la posibilidad de exigir garantías, en un contexto procesal en el que un desahucio que puede, por ejemplo, en Madrid prolongarse más de un año, son medidas que desprotegen al arrendador, desequilibran la regulación injustificadamente y provocarán el efecto contrario al pretendido: disminuir la oferta lo que hará más caros los alquileres. La posibilidad de paralización del desahucio en caso de personas vulnerables constituye otra medida restrictiva que genera inseguridad en el arrendador. De hecho, ya han disminuido los alquileres un 8%  La reforma ha sido un claro retroceso.

Como medidas propongo un régimen que permita acceder a los arrendadores a datos de solvencia fiables (positivos y negativos)en un bureau de crédito ya sea público o privado. La buena reputación financiera del potencial inquilino puede hacer innecesaria la exigencia de garantías adicionales. En cualquier caso, no pueden prohibirse toda garantía adicional, sino como mucho, la derivada de aval bancario o fianza que son las que exigen una liquidez por parte del arrendatario que puede hacerle gravoso la celebración del contrato.

Así mismo, debe llevarse a cabo una política económica que incentive la mejora de los salariosde los trabajadores. No parece razonable que el crecimiento del PIB se quede en el capital y no repercuta en los ingresos de los trabajadores.

El problema de la vivienda es un problema de primera magnitud y para las personas vulnerables la única solución son las viviendas sociales. Ahí debe ir el dinero de nuestros impuestos y la solidaridad de todos los españoles. Pero de vivienda social se habla poco en la nueva regulación. Lo que no es admisible es que el Gobierno haga política social de vivienda a costa de la propiedad privada.

https://www.youtube.com/watch?v=uqkk3FuoGbY

[1]1º.- El D. 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el T.R. de Arrendamientos Urbanos, todavía vigente para gran número de los contratos conocidos como de renta antigua. 2º.- El R.D.Ley 2/1985, de 30 de abril de Medidas de política económica; popularmente llamado “Decreto Boyer” en recuerdo del entonces Ministro de Economía y Hacienda, aplicable a los contratos celebrados entre 9/5/1985 y el 31/12/1994, con toda la complejidad además de la posterior Disp. Trans. Primera de la LAU. 3º.- La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; que es la de mayor consenso de nuestra democracia, aplicable a los celebrados entre el 1/1/1995 y el 5/6/2013. 4º.- La Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de flexibilización y fomentos del mercado del alquiler de viviendas (Modificadora de la LAU); de aplicación a los contratos firmados entre el 6/6/2013 y 18/12/2018, pero que al no convalidarse el R.D.L. 21/2018, también es aplicable a los celebrados entre el 24/1/2019 y el 5/3/2019. 5º.- Este citado R.D.Ley 21/2018 de 14 de diciembre, de Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (Modificador de la LAU); que quedará en la memoria de todos por su falta de convalidación por el Congreso de los Diputados, pero que sin embargo es plenamente aplicable a los contratos celebrados entre el 19/12/2018 y el 23/1/2019 y, por último 6º.- R.D.Ley 7/2019, de 1 marzo, de igual nombre que el anterior (que igualmente modifica la LAU), pero con importantes cambios normativos, aplicable a los contratos celebrados con posterioridad al 6/3/2019.