Resumen de la jornada sobre “Primeras cuestiones prácticas derivadas de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Transparencia formal y material”.

En este blog hemos dedicado bastante atención al problema de los abusos en la contratación hipotecaria. Un auténtico tsunami de demandas con sus consiguientes resoluciones judiciales de los tribunales españoles y del TJUE han provocado cambios legales formalmente dirigidos a proteger al consumidor cuando contrata préstamos hipotecarios. Se trata de evitar los abusos en la contratación bancaria que han estado auspiciados por una regulación muy generosa con los intereses de los acreedores y que no parecía obedecer los mandatos de la Directiva 93/13 sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores. Se ha aprovechado la ocasión de la necesidad de transponer la Directiva 2014/17sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, para introducir cambios legales que  eviten la inseguridad jurídica en la contratación de crédito inmobiliario. Para ello se ha aprobado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCCI).

El pasado 22 de julio la Fundación Hay Derechoorganizó una mesa redonda en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, sobre uno de los aspectos más problemáticos que ha pretendido resolver la Ley 5/2019: la transparencia formal y materialen la contratación de los préstamos sobre crédito inmobiliario. El objetivo es que el deudor comprenda en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar.

Participaron reputados especialistas en la materia en la mesa redonda que fue moderada por la Prof. Cuena Casas. En este post resumimos las intervenciones de los ponentes y la sesión puede ser visualizada en su integridad en este vídeo.

Don Segismundo Álvarez, Doctor en Derecho, Notario y Coeditor del blog Hay Derecho,introdujo el concepto de transparencia material. Aunque la Ley no define la transparencia material, la Exposición de Motivos hace referencia a que el deudor pueda conocer las consecuencias jurídicas y económicas del contrato de préstamo, que es el concepto derivado de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. La Ley también tiene en cuenta la doctrina del TS que insiste en que la transparencia implica un conocimiento con tiempo suficiente para reaccionar y buscar alternativas. En función de todo ello el art. 14 obliga a entregar una serie de documentos con diez días de antelación a la firma. La transparencia se refuerza con la intervención notarial, a través de un acta que en la que el notario cumple una doble función: por una parte, controla que se haya entregado en plazo la documentación completa; por otra ha de explicar el contenido del contrato de manera individualizada y detallada en una reunión solo con prestatarios y garantes. A juicio del ponente eso no significa que la transparencia esté blindada por el acta ni que no pueda ser objeto de revisión judicial, pero favorece claramente la consecución real de esa transparencia. Distinguió también esa información precontractual individualizada y concreta, dirigida a la transparencia material propiamente dicha, de la información genérica que hacen pública los Bancos a través de publicidad, su web y el Registro de Condiciones Generales de Contratación, que está dirigida a favorecer el conocimiento de las ofertas y la competencia.

Don Pedro Garrido, Director General de los Registros y del Notariado se centró en la labor notarial y el valor del acta de comprobación de la transparencia.  Señaló en relación el acta de información previa al otorgamiento de la escritura, que puede ser un elemento muy útil para asegurar la transparencia material del contrato, especialmente porque se trata de una información directa del notario al consumidor, sin intermediación ni presencia de terceros, lo que está haciendo que esa comunicación sea muy fácil, y completa. Previsiblemente, tendrá un efecto muy positivo en el desarrollo en nuestra sociedad de una mayor cultura financiera e inquietud de los consumidores por recibir una información más completa. A la vez genera una situación de mucha mayor confianza, y mejor comprensión de todas las implicaciones del negocio, en el momento de la firma de la escritura.

No obstante, debe tenerse en cuenta que esa acta no soluciona por sí sola todos los problemas y exigencias en el terreno de la transparencia material: toda la información preliminar que deben dar las entidades a sus clientes, así como las importantes exigencias que en materia de publicidad deben cumplir continúan siendo esenciales.

Un elemento capital para que esta acta, así como en general la formalización del negocio de préstamo hipotecario, garanticen la debida calidad de la recepción y comprensión de la información por el consumidor es que la elección del notario se realice de forma efectiva por él en esa fase previa, permitiendo incluso, con toda facilidad y agilidad que la designación inicial que hubiera realizado, que podría no haber sido suficientemente meditada, se pueda modificar a voluntad. Las plataformas telemáticasque se utilicen para ello deben por tanto permitir de forma efectiva el ejercicio de ese derecho, y a la vez deben constituir un cauce válido, de conformidad con la normativa reguladora, para el ejercicio de la función notarial, en todo lo que constituya estrictamente función notarial, siendo libre el uso de otros medios telemáticos para los restantes aspectos del proceso de tramitación del préstamo.

Don José Carlos Pérez Berengena,Abogado. Director Equipo Litigación Bancaria ONTIER, se refirió a la cuestión de si la nueva Ley 5/2019 evitará o no el litigio en masa. El ponente señaló que a pesar de que la Ley dedica el artículo 4 a la compilación de definiciones, prescinde de la del concepto de “transparencia material”. Entendido hoy la transparencia como el conocimiento, o posible conocimiento, razonablemente completo, real y efectivo, del alcance o consecuencias económicas y jurídicas que un negocio entraña para las partes, especialmente para la más débil, será, en última instancia, los operadores jurídicos quienes, atendiendo a la realidad social (art. 3.1 CC) del momento de aplicación de esta Ley, habrán de llenar su contenido, determinando asimismo el sentido y alcance de muchas de sus disposiciones. Se trata, pues, el concepto de “transparencia” de un concepto jurídico indeterminado o “válvula”,permeable a las mudables exigencias de la vida social, lo que, en definitiva, no impedirá que el estándar de diligencia en la forma de cumplir con los deberes de información precontractual varíe con el tiempo, abriéndose nuevas brechas que franqueen el paso al litigio. Seguramente no sea el litigio singular, en la medida en que nueva forma de contratación, como la masiva o seriada, que desplaza la contratación por negociación, dará paso a un nuevo tipo de litigio, también seriado, que seguramente distorsionará la bondad que inspira la nueva Ley.

Se avanza, siquiera sea tímidamente, en el camino de proporcionar al Registro de Condiciones Generales de los Contratos de un protagonismo, un contenido o un brillo que fue perdiendo inexplicablemente desde su nacimiento en 1998. La articulación de un sistema de protección registral, con el juego “de lege ferenda” del efecto positivo de la fe publica registral, con la aplicación del principio de oponibilidad de las condiciones generales de los contratos debidamente registradas, facilitaría, a nuestro juicio, la obtención de un una seguridad jurídica en el tráfico jurídico inmobiliario y una desmasificación de las controversias judiciales que lastran el desarrollo del sector del crédito territorial y su concepción como palanca del crecimiento económico.

Don Alfonso González Espejo,Socio KPMG Abogados. Abogado del Estado en excedencia, se centró en las dudas que suscita el ámbito objetivo y subjetivo de la LCCI. El ponente señaló que la redacción final y los cambios (algunos de última hora en sede parlamentaria), no solo no consiguieron despejar esas dudas, sino que, en algún caso, se hicieron más intensas (concepto de consumidor, por ejemplo). Así, a fecha de hoy sigue sin estar claro qué tipo de contratos y operaciones entran o quedan fuera del ámbito de la Ley y, lo que es más relevante, a qué tipo de persona física en calidad de prestatario, fiador, avalista, garante o hipotecante no deudor se aplica.

Incluso, cuestiones relativamente claras como la no aplicación de la Ley a los préstamos de empleados han dado lugar a abundante literatura y a la publicación de Notas por el colectivo Registral y Notarial tratando de fijar el criterio que debe seguirse. Asimismo, en materia de préstamo denominado en moneda extranjera surgen bastantes dudas que se confirman a nivel europeo en donde la Comisión está ya trabajando en una posible modificación de la definición de qué debe entenderse por tal, ya que, según se reconoce la redacción de la Directiva ha llevado a una reducción drástica de este tipo de préstamo.

En conclusión, resulta perentorio que cuanto antes se clarifiquen estos aspectos y, no debe descartarse que en un futuro próximo se aproveche que aún deben dictarse normas de desarrollo de la Ley (ex Disposición Final decimoquinta) para abordar y aclarar las dudas interpretativas pendientes”.

También se abordó una cuestión de máximo interés y actualidad y es la relativa a la aplicación de la normativa del vencimiento anticipado a los ya notificados pendientes de demanda. A esta cuestión se refirió don José Ramón Couso, Abogado y patrono Fundación Hay Derecho. Presidente Sección Bancario I.C.A.M.

Al respecto, el ponente señaló que la Ley 5/2019 ha clarificado los requisitos precisos para que el acreedor hipotecario ejercite su derecho al vencimiento anticipado por impago, según el art. 24 de la nueva Ley que, sin duda, tiene un carácter imperativo. No obstante, es posible que haya otras causas distintas al impago que determinen la posibilidad de un vencimiento anticipado, como pueda ser la falsificación de la información facilitada por el potencial prestatario para que la entidad bancaria valore la solvencia de aquél. De otra parte, la previsión legal de que se pueda exigir por el acreedor la contratación de un seguro sobre el inmueble hipotecado, también admitiría (si esa contratación no se hubiera efectuado) una causa de resolución anticipada fundada en el incumplimiento de la obligación de aseguramiento por el prestatario. A estas posibles causas de resolución anticipada, habría que sumar las que la negociación singular admita por el principio de autonomía de la voluntad, siempre que se ajuste a los principios de transparencia y no abusividad.

La clara disposición legal de los requisitos que deberán tener los vencimientos anticipados futuros, no lo es tanto respecto de los ya notificados por los acreedores a los prestatarios o intervinientes morosos y que aún no hubieran supuesto el inicio de una ejecución hipotecaria. Aunque la Ley consagra su validez, en caso de no reunir esas notificaciones de vencimiento anticipado efectuadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 los requisitos de plazo o porcentaje previstos en el art. 24, es de todo punto lógico que puedan reiterarse por los acreedores ajustadas a los nuevos requisitos legales de cuotas impagadas o porcentajes.”

Al tratamiento de estas cuestiones siguió un debate muy fructífero entre los ponentes y el público.

Desde la Fundación Hay Derecho agradecemos a los ponentes la participación en este acto, la asistencia del público que completó aforo y por supuesto al ICAM por cedernos su salón de actos para la celebración de este evento.

 

Vídeo de la jornada.  https://www.youtube.com/watch?v=jmKP1Ipworc&feature=youtu.be