¿Puedo reclamar legalmente los vicios ocultos de mi vivienda?
La compra o alquiler de la vivienda soñada puede convertirse en una verdadera pesadilla con el paso del tiempo a causa de defectos que van apareciendo a la vista. Sin embargo, esta situación puede ser resuelta a través de la reclamación legal de los vicios ocultos del inmueble. Sea una vivienda de segunda mano, de nueva construcción o de alquiler puedes efectuar un reclamo legal por vicios ocultos. De ser así, es preciso conocer las características que deben presentar esas deficiencias, el procedimiento para iniciar la reclamación y el plazo estipulado para dar curso a la demanda judicial.
Según la jurisprudencia, los vicios ocultos de una vivienda son defectos no manifiestos que no pueden ser observados a simple vista. Desde este aspecto, es válido aclarar que el vicio oculto deja de ser considerado como tal si el comprador debe conocerlo con motivo de su profesión u oficio, a pesar de no estar a la vista. Tampoco será tomado como vicio oculto en caso de que el comprador lo conozca (sea cual fuese el motivo de ese conocimiento), ya que podría haberlo utilizado para pactar un precio conveniente.
Otra característica propia de los vicios ocultos es que son preexistentes a la venta. Dicho en otras palabras, estos defectos ocultos existen al momento de celebrar un contrato pero salen a la luz tiempo después de esa celebración. Por esta razón, el comprador que realiza una reclamación debe comprobar no sólo la existencia del vicio, sino también que esa existencia precedía al contrato.
Pero además los vicios ocultos deben revestir una gravedad significativa que implique inutilidad total o parcial de la vivienda o que disminuya su valor en la medida que el comprador no la hubiese adquirido o bien hubiese pagado un valor menor al acordado.
En lo que refiere a vicios ocultos de viviendas de segunda mano, el período de reclamación se extiende por seis meses contados desde el día en que se procede a la entrega del inmueble. Este plazo breve obliga a actuar con rapidez una vez detectado el defecto.
El primer paso para proceder con la reclamación de un vicio oculto es enviar un burofax al antiguo propietario. Esto constituye una prueba fehaciente de que se ha comunicado de forma oficial la detección de la deficiencia y además, marca precedente si el reclamo continúa por vía judicial. Aun así, es fundamental saber que esta comunicación no interrumpe el plazo de los seis meses. Dada esta situación, si el propietario anterior no soluciona el problema hay que presentar una demanda judicial antes de que se venza ese período.
El comprador de una casa de segunda mano que haya probado tanto la existencia de una deficiencia como la preexistencia de la misma al momento de celebrar el contrato dispone de dos alternativas: la primera, rescindir el acuerdo y solicitar la devolución del precio abonado o la segunda, reclamar una rebaja proporcional del coste sufragado según la entidad de la deficiencia de la vivienda. Si el comprador se inclina por rescindir el contrato, además está habilitado para reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que padeció.
Si se trata de viviendas de nueva construcción también es posible la reclamación legal de vicios ocultos. En estos casos, el derecho del comprador está amparado por la Ley 28/1999 de Ordenación de la Edificación, que establece que el promotor o constructor serán los encargados de subsanar las deficiencias de los vicios ocultos en estas viviendas.
En materia de vicios ocultos, las viviendas de la nueva construcción suelen presentar tres tipos de deficiencias. La primera, defectos estructurales. Estos daños materiales pueden afectar la cimentación, las vigas, los soportes y comprometer la estabilidad del edificio. La reclamación por este tipo de daños debe realizarse dentro de los diez años de entrega de la vivienda.
La segunda deficiencia refiere a defectos de habitabilidad, es decir, daños que impiden el cumplimiento de aquellos requisitos que hacen habitable una vivienda (cuestiones de higiene, salud y medioambiente). El período de reclamación por estos defectos es de tres años a partir de la entrega de la vivienda.
Finalmente, la tercera: defectos de acabado, que incluye aquellos daños materiales derivados de la terminación o ejecución de la obra. En este caso, sólo pueden reclamarse vicios ocultos si las afecciones aparecen en el primer año de entrega del inmueble.En el caso de viviendas alquiladas, la reclamación por vicios ocultos dispone igual plazo que las viviendas de segunda mano: seis meses a partir de la entrega del inmueble. Del mismo modo, para hacer efectiva la notificación no es suficiente una llamada telefónica, sino que es indispensable comunicarlo al arrendador vía burofax para dejar constancia si fuera necesario recurrir a la vía judicial.
La opciones que tiene el inquilino son dos, tal como ocurre en el caso de las viviendas de segunda mano: la primera, rescindir el contrato (reclamar la devolución de la renta pagada, aunque se disminuirá el equivalente a la renta por el tiempo que hizo uso de la vivienda) o la segunda, reclamar una rebaja en la renta proporcional al perjuicio derivado del vicio oculto. Si opta por la primera alternativa, el inquilino tiene además el derecho a una indemnización por daños y perjuicios si el arrendador tenía conocimiento de la deficiencia oculta al momento celebrar el contrato.
Es importante señalar que reclamación por vicios ocultos en viviendas alquiladas compete a daños graves que no pueden repararse y que impiden el uso adecuado de la vivienda. En este sentido, es preciso recordar algunas cuestiones clave de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El casero tiene la obligación legal de garantizar la habitabilidad de la vivienda y de sufragar las reparaciones que deriven del desgaste o uso ordinario cuyo coste sea superior a 150 euros. Si el importe fuese inferior a ese monto, el inquilino es quien debe costear la reparación. Además, si el plazo de la obra excede los veinte días, el inquilino tiene derecho a que se le descuente de la renta un proporcional.
Realizar un reclamo legal de los vicios ocultos de una vivienda de segunda mano, de nueva construcción o de alquiler es posible. Pero como repasamos en este artículo, es imprescindible conocer cuáles son los rasgos de esas deficiencias, el procedimiento para iniciar la reclamación y los plazos para dar curso a la demanda judicial. El pleno conocimiento de estas cuestiones garantiza la posibilidad de ejercer el derecho de reclamo de vicios ocultos.
