Una propuesta sobre arrendamientos: que el arrendador que aplace o condone la renta pague menos por IRPF

Uno de los casi infinitos temas candentes con la pandemia es cómo abordar la cuestión de los arrendamientos. Hay quienes propugnan una intervención legal estableciendo una moratoria en el pago, es decir, hacer que los propietarios se vean impedidos de reclamar el cumplimiento de los contratos válidamente firmados, propuesta que se comentará en otro post del blog, pero que en todo caso me parece de muy dudoso encaje constitucional. Y en ningún caso puede ser el Estado de Derecho una de las víctimas de esta pandemia.

 Se habla también, y mucho, de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el sentido de este post, que tiene también sus dificultades teóricas y de ejecución práctica.

 Mi propuesta va por otro camino y es muy sencilla: establecer un estímulo para que el propietario arrendador se muestre favorable a aplazar al arrendatario el pago de rentas, o incluso condonárselas parcialmente. Y el estímulo sería, sencillamente, que por esas rentas aplazadas pagara menos en el IRPF de lo que pagaría si las hubiera cobrado en su plazo. 

De hecho, ya se están produciendo muchos aplazamientos y rebajas en renta aceptados por el arrendador, de lo que se trata es de estimularlos a gran escala.

 Una medida así creo que tiene varias ventajas:

Es muy sencilla de implementar, y perfectamente entendible por sus destinatarios.

No elimina derechos del arrendador, medida de dudoso encaje en nuestro ordenamiento.

Para el arrendador, supone que pueda quizá conservar al arrendatario, que en el caso de locales podría perder con mucha facilidad.

Trata de mantener este tejido de los arrendamientos durante este periodo tan excepcional.

Para los arrendatarios es un alivio evidente, sin tener que enfrentarse al arrendador, en una situación tan extrema como ésta.

Se evita la judicialización.

Y para Hacienda, aunque recaude menos, habrá contratos que se mantengan y que en otro caso  desaparecerían del todo (con lo que también caería la recaudación).

Propongo el siguiente texto para un futuro Real Decreto Ley, obviamente sujeto a todo tipo de consideraciones y correcciones (no soy un fiscalista), es simplemente una aportación al debate. La propuesta se refiere al IRPF pero obviamente es adaptable al caso de que el arrendador sea persona jurídica:

a) En caso de que por acuerdo entre arrendador y arrendatario el pago de las rentas devengadas en el año 2020 se aplazaran por completo un mínimo de tres meses, o se fraccionaran para ser pagadas en un mínimo de seis plazos mensuales a contar desde su devengo, el rendimiento neto positivo de esas cuotas aplazadas o fraccionadas, calculado con arreglo a lo dispuesto en el artículo 23.1 de la Ley del IRPF, se reducirá en un 50 por ciento.

 Esta reducción es compatible con la establecida para los arrendamientos de vivienda en el artículo 23.2 LIRPF y se aplica sobre el rendimiento neto positivo resultante de esa primera reducción.

 b) En caso de que el arrendador renuncie a percibir al menos el 50%  de  una o varias rentas devengadas durante el 2020, el rendimiento neto positivo de cada parte de renta percibida, calculado con arreglo a lo dispuesto en el artículo 23.1 de la Ley del IRPF, se reducirá en el 100 por ciento. La parte renunciada de la renta no tributará por ningún concepto fiscal.

c) Lo dispuesto en los anteriores puntos a) y b) será aplicable a todo tipo de arrendamientos de bien inmueble, cualquiera que sea el tipo de inmueble arrendado.

 

Comentarios:

 Punto a): Si el arrendador accede a aplazar el pago por completo, dando un respiro al arrendatario, o incluso si lo fracciona en varios meses, tendrá una rebaja en el IRPF en forma de reducción del rendimiento neto positivo. Es decir, fiscalmente le saldrá más barato que si lo cobra en su momento. Las cifras de meses, tres, seis, o los porcentajes de reducción, 50% sobre lo ya reducido en su caso si se trata de vivienda, los he puesto como muestra y ejemplo, no obedecen a ningún cálculo específico.

Punto b): Si el arrendatario perdona al menos la mitad de la renta al arrendatario, entonces la parte que finalmente cobre no tendrá ningún coste fiscal (ni la parte condonada, por supuesto). Igualmente los porcentajes son a modo de ejemplo.

En ambos casos, el acuerdo entre arrendador y arrendatario se debería plasmar en un documento que contuviera la modificación del contrato en ese sentido, escrito y firmado por los dos, a los efectos de justificarlo posteriormente ante Hacienda (de igual modo y por parte del arrendador se deberá conservar el comprobante de los cobros efectuados según las nuevas fechas acordadas).

Punto c):  No es solamente para viviendas en el modelo que propongo, sino para todo arrendamiento de inmueble, sea de locales, garajes, fincas urbanas y rústicas en general sean de primera necesidad o suntuarias, se trata de mantener como sea esos contratos, de impedir la destrucción de tejido económico dado que vamos a entrar en una economía de guerra, y todo lo que se consiga mantener, suma.

 

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