La importancia (con datos) de la seguridad jurídica en el mercado de alquiler

En el muy largo plazo, al menos desde la década de 1970 del pasado siglo, el mercado de alquiler ha perdido peso en España. El uso de datos censales revela que el mercado de propiedad era del 63.4% en 1970 y ya superaba el 80% al inicio de este siglo.

Desde un punto de vista económico, un mercado de alquiler débil no es deseable por varios motivos: se relaciona con una menor movilidad de personas y trabajadores y eso podría incrementar la tasa de paro. Junto a ello, un mercado de alquiler desarrollado puede ser un instrumento para evitar una concentración excesiva de recursos económicos en el sector de la construcción.

Hay diversos factores socioeconómicos que pueden afectar a esa evolución en el peso del alquiler: la renta permanente de los individuos; el coste de uso, es decir, la relación entre el precio de compra y de alquiler de vivienda; las restricciones financieras; la fiscalidad o la demografía (como la proporción de personas jóvenes o de parejas casadas). Es evidente que, desde la perspectiva de un individuo (un potencial comprador o inquilino), esos motivos pesan a la hora de decidir si comprará una vivienda u optará por alquilarla. También pesan en los propietarios, que podrían decidir poner su vivienda en el mercado de alquiler o no.

La intuición nos indica que, junto a esos factores socioeconómicos, también es importante la seguridad jurídica y, para lograrla, se necesitaría un buen funcionamiento del sistema judicial. El alquiler de una vivienda implica una relación sostenida en el tiempo entre inquino y propietario. En presencia de un sistema judicial ineficaz y, por lo tanto, en virtud de acuerdos contractuales poco controlados, algunos inquilinos podrían decidir incumplir sus obligaciones contractuales, como el cuidado de la propiedad o el pago de la renta. Esas circunstancias implicarían una reducción de los beneficios del propietario y cabría pensar que algunos propietarios podrían decidir abandonar el mercado de alquiler cuando se les enfrenta a un entorno de inseguridad.

Lejos de esa intuición, es legítimo intentar comprobar si la “seguridad jurídica” se refleja en los datos del mercado de alquiler de forma efectiva. Afortunadamente, la “seguridad jurídica” puede ser estudiada estadísticamente utilizando información judicial. Concretamente, el análisis de los datos del Consejo General del Poder Judicial permite construir una medida de congestión judicial. Esa medida relaciona la carga de trabajo pendiente (o nueva) de los órganos judiciales con su capacidad de resolver litigios. Su análisis pone de manifiesto que existen diferencias entre provincias y que también existen diferencias entre la fase de “declaración” y la de “ejecución”.

Teniendo en cuenta estadísticamente el impacto del funcionamiento del sistema judicial y el de otras variables de interés que pudieran afectar al mercado de vivienda (como el mencionado coste de uso de la vivienda o la densidad poblacional) se comprueba que, efectivamente, una mayor tasa de congestión judicial resta atractivo al mercado de alquiler. Más en concreto, la fase que realmente tiene efectos en el mercado sería la de ejecución y no la de declaración.

La conclusión del análisis econométrico es que los propietarios evitan el mercado de alquiler cuando no pueden hacer cumplir sus contratos. Es decir, la tasa de propiedad aumenta si hay ineficacia judicial.

Un aumento de un punto en la tasa de congestión judicial en las ejecuciones aumentaría la cuota de la propiedad en alrededor de 0,14-0,16 puntos porcentuales. Así, tomando el ejemplo de Madrid, hablamos de alrededor de 3.400 viviendas que se pierden en el mercado de alquiler. Barcelona perdería alrededor de 3.100 viviendas y Valencia alrededor de 1.400.

Esta discusión proporciona un motivo para mejorar la eficacia del sistema judicial, al menos con el fin de desarrollar el mercado de alquiler. Esa conclusión está de actualidad en tanto que, en términos generales, el advenimiento de la pandemia por el COVID-19 en 2020 probablemente incrementará el número de litigios que lleguen al sistema judicial. A su vez, una mayor litigación es probable que aumente la congestión del sistema judicial, reduciendo su rendimiento.

Si se desea ampliar la información discutida en esta entrada puede consultarse el Documento de Trabajo del Banco de España Nº 1025 y el artículo “Is judicial inefficacy increasing the weight of the house property market in Spain? Evidence at the local level” publicado en SERIEs-Journal of the Spanish Economic Association, disponible pinchando aquí.

 

NOTA:

[1] Las opiniones y las conclusiones recogidas en este artículo representan las ideas del autor, con las que no necesariamente tiene que coincidir el Banco de España o el Eurosistema.

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