¿Es constitucional la ley catalana que limita el precio de los alquileres? (I)

 

La ley catalana de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas, aprobada el pasado 9 de septiembre, publicada en el DOGC el 21 y que ha entrado en vigor el 22, ha venido acompañada de polémica.

La misma prevé una regulación por la que, salvando ahora detalles (que son numerosos y, como es sabido, en ellos está el diablo), en los contratos de alquiler de viviendas situadas en áreas declaradas formalmente de mercado tenso (sea ahora por la propia ley, que incorpora un listado de decenas de municipios, y, en el futuro, por diversas Administraciones, habilitadas legalmente a ello, de acuerdo a ciertos requisitos legales)  la renta pactada en el contrato no podrá exceder, salvo en algunos supuestos, alguno de estos índices fijados administrativamente: el de referencia de precios de alquiler de la vivienda  o el  de garantía de competitividad (ver art. 7 Ley 2/2015), en este segundo caso si la vivienda ya hubiera sido arrendada en los últimos 5 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley.

La aprobación de esta ley, primera en el Estado español, pero de la que ya existen antecedentes en otros países, con consiguientes decisiones judiciales, declarando su constitucionalidad, como en Francia el Consejo de Estado o en Alemania el Tribunal Constitucional,  por ejemplo, ha suscitado, en concreto, un debate en torno a su posible inconstitucionalidad.

Dejando el análisis de otras posibles razones de inconstitucionalidad para una posible segunda parte del análisis (respecto a cuestiones materiales vinculadas, por ejemplo, a la posible violación del derecho de propiedad, teniendo en cuenta la jurisprudencia del TEDH), se ha sostenido la posible violación constitucional por vulneración de las competencias del Estado.

De acuerdo con un dictamen del pasado mes de agosto del Consejo de Garantías Estatutarias de la Generalitat, la ley vulneraría un componente de la regulación básica del Estado en materia de obligaciones contractuales (art. 149.1.8 de la Constitución, CE):  la libertad de pactos (que no ha sido definida formalmente como básica por el Estado, como era debido, por cierto).

Vamos a concentrarnos en este aspecto aquí, analizando si realmente se ha producido tal violación de la libertad de pactos o si es posible una interpretación alternativa que salve la constitucionalidad de la ley. Como es sabido, el Tribunal Constitucional ha repetido que “la validez de la ley … ha de preservarse cuando su texto no impide una interpretación conforme a la Constitución, de manera que será preciso explorar las posibilidades interpretativas del precepto impugnado, ya que si hubiera alguna que permitiera salvar la primacía de la Constitución, resultaría procedente un pronunciamiento interpretativo de acuerdo con las exigencias del principio de conservación de la ley (SSTC 108/1986, de 29 de julio, FJ 13; 76/1996, de 30 de abril, FJ 5 o 29/2018, de 8 de marzo, FJ 3.

Todo ello al margen ahora del acierto y oportunidad, o no, de la ley, perspectiva extrajurídica, que evidentemente da para debatir. Por cierto, ante la posible impugnación de la ley ante el Tribunal Constitucional y una futura sentencia de éste, la misma debería seguir los pasos de la Sentencia del Tribunal Constitucional 89/1994, en la que se afirmó que correspondía al legislador definir la función social de la propiedad urbana “con mayor o menor fortuna, según las distintas teorías económicas”, acierto que no le corresponde enjuiciar al Tribunal Constitucional, puesto “que también es un órgano jurisdiccional y debe operar, por tanto, no con arreglo a los criterios de oportunidad característicos de las decisiones políticas, sino de acuerdo con cánones normativos”.

Lo contrario supondría adentrarse en una nueva era Lochneriana, expresión usada en referencia a la infame sentencia Lochner del Tribunal Supremo de los EE.UU en 1905, que anuló una ley que limitaba las horas de trabajo en las panaderías (no más de 10 al día ni 60 a la semana) alegándose que infringía… la libertad de pactos, disfrazando así con la palabra libertad lo que, se reconoce hoy, no fue más que ideología pura y dura.

Volvamos, pues, al tema técnico jurídico circunscrito que nos ocupa ahora: la posible vulneración de la libertad de pactos por la ley catalana que contiene los precios de alquiler. Tanto el Código Civil (art. 1255) como la Ley de Arrendamientos urbanos vigente (LAU, art. 17 y ss.) parten del principio de libertad de pactos, que someten, hoy como ayer, a determinados límites. En el primer artículo, a lo que digan las leyes y a que el pacto no sea contrario a la moral ni al orden público, entendido éste como la garantía de elementos básicos constitucionales. En la LAU, esa libertad de pactos se ve limitada en la propia ley respecto a diversos aspectos referidos a la duración de los contratos y al incremento de rentas, como es sabido.

Si el reconocimiento de la libertad de pactos es deducida como un principio general del sistema, heredero de la tradición liberal decimonónica del laisser faire, laisser passer, también debería serlo el que la misma sea susceptible de limitaciones legales, en el marco de un Estado Social y Democrático de Derecho, como el español, que reconoce la existencia de desigualdades entre personas y colectivos a corregir por los poderes públicos (art. 9.2 CE), reconoce la función social de la propiedad que permite su delimitación legal (art. 33 CE)  así como la necesidad de respetar, proteger y hacer eficaz el derecho a la vivienda, ligado a la dignidad de las personas, así como a sus derechos a la intimidad o a la integridad física, como recuerda nuestra jurisprudencia, en el marco del servicio de interés general de la vivienda (art. 4 de la Ley del Derecho a la Vivienda de Cataluña).

Los límites de la ley no eliminarían la libertad de pactos dado que, por ejemplo, se puede seguir eligiendo contratar o no y también decidir con quien se contrata (eso sí, sin discriminación, prohibida por la Ley del Derecho a la Vivienda de Cataluña de 2007, arts. 45 y ss.). En relación con la renta, en particular, se sigue pudiendo pactar la renta, por el importe que se quiera por debajo del precio de referencia e incluso por encima, hasta un 5% más.

Por tanto, podría sostenerse que la ley catalana no violaría ninguna supuesta condición básica estatal de libertad de pactos absoluta, sino que desarrollaría, en ejercicio legítimo de su competencia respecto de las obligaciones contractuales (art. 129 del Estatuto de Autonomía vigente), ese otro elemento básico inescindiblemente unido: la limitación de la libertad de pactos, en garantía de otros derechos y principios constitucionales y del interés general. De acuerdo con la  Sentencia del Tribunal Constitucional 132/2019, que declaró la constitucionalidad de la regulación de otros contratos por el Derecho Civil Catalán, se mantendría la “lógica interna” contractual, con la diversidad posible en un Estado descentralizado, sin variar “el concepto mismo” de la libertad y sus límites.

Por cierto, ante una ley alemana de similares características, el Tribunal Constitucional alemán negó explícitamente la existencia de una violación de la libertad de pactos en su sentencia de 18 de julio de 2019.

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