La tormenta perfecta que precede a la Ley de vivienda

1964, 1985, 1994, 2013, 2015, 2018, 2019, 2020 (Cat.) y, ahora, 2022. Este es el vaivén de la normativa de arrendamientos urbanos en nuestro país, que lo único que ha conseguido es ir disminuyendo la tasa de familias en este régimen de tenencia de manera constante, excepto en los últimos años cuando a los que menos tienen cada vez se les ha hecho más difícil comprar (Nasarre, 2020).

Lo último que le hacía falta al alquiler en España eran filtraciones imprecisas e, incluso, contradictorias, de una nueva reforma, esta vez en sede de la prometida, pero, de momento, clandestina, Ley de vivienda, combinada con otras medidas “clásicas” en el ámbito (bonos a jóvenes, recargos tributarios a viviendas vacías, reservas para vivienda protegida). En el contexto en el que nos encontramos, esto genera aún más inseguridad jurídica en un ámbito tan sensible y esencial para el orden socio-económico como es la vivienda, por mucho que estén los presupuestos generales del Estado de 2021 en juego.

A falta de un texto, este ejercicio no puede ser más que un comentario de lo que a cuentagotas ha ido trascendiendo. Si no fuera porque ya podemos vislumbrar al menos parte de lo que nos espera (vean lo que les expliqué aquí hace exactamente un año sobre la Ley de control de rentas catalana, la 11/2020), hubiese renunciado a ello. En fin, aquí va.

Sobre el control de renta duro. Parece ser que tendrá dos intensidades: una para “grandes tenedores” (con más de 10 viviendas), a los que se les obligará a “bajar” precios según el índice de referencia, y otra para “pequeños tenedores”, quienes deberán “congelar” precios y recibirán incentivos fiscales. Por lo tanto, en principio, una medida más laxa que la de la ley catalana 11/2020 desde un punto de vista subjetivo, porque esta afecta prácticamente a todos los arrendadores.

Pues bien, prescindiendo de que ni el art. 33 CE ni el 348 CC no distinguen entre las distintas piezas de la cubertería, muchos autores han demostrado que un control de renta duro es ineficiente y consigue efectos contrarios a los deseados (ver, por ejemplo, Deschermeier et al., 2017):

• Reducción de la movilidad residencial y disminución de la oferta (ver, entre muchos otros, Diamond et al., 2019);
• Aumento de la renta en las poblaciones donde la renta no está controlada (Hahn et al., 2020), como sucedió en los alrededores de Berlín a causa de la congelación de rentas hasta que se declaró inconstitucional;
• Deterioro de las viviendas por falta de mantenimiento (Sims, 2006);
• Y, aunque los que están ya de alquiler puedan beneficiarse de ligeras rebajas de renta, los que quieren acceder al mercado lo hacen en peores condiciones que ahora, por la falta de oferta (Mense et al. 2019), el efecto típico de la “patada a la escalera”.

Según Idealista, en la Barcelona del control de renta de 2021, se ha reducido perceptiblemente la oferta de viviendas en alquiler, mientras que en Madrid ha aumentado, al tiempo que han bajado menos las rentas en la primera que en la segunda. Además, señalamos algunos problemas adicionales de la medida anunciada:

La regulación más estricta es para una minoría de propietarios (los “grandes tenedores”, aunque nadie sabe cuántos hay exactamente ni cuántas viviendas tienen) y solo en zonas tensionadas, es decir, en puridad, solo en algunas zonas de algunas ciudades de algunas CCAA. Ello a la espera de lo que se considere finalmente “zona tensionada”, que de momento parece que será aquella donde el precio de la vivienda supere en 5 puntos el incremento del IPC de la provincia y donde las familias dediquen más del 30% de sus ingresos (véase aquí un primer mapa que localiza los únicos 1.010 municipios que cumplirían este requisito).

Por otro lado, el control se basa en el índice de precios de alquiler del MITMA que no nació con este fin y que es manifiestamente mejorable, al menos si lo comparamos con el catalán; si se “congelan” los alquileres a precios actuales, pensemos que se está consolidando la burbuja de los precios del alquiler que se dio a partir de 2016 en los grandes centros urbanos (Nasarre, 2020). Y por otro lado, que la Ley de Vivienda no se prevé se apruebe hasta el segundo semestre de 2022, que ya se ha anunciado que se recurrirá por inconstitucional, que no se va a querer aplicar en Madrid, que se ve con recelo desde el gobierno de Cataluña que cuenta con su propia regulación más dura (recordemos que la competencia en vivienda es autonómica conforme al art. 148.1.3 CE) y que el pasado 8 de octubre se publicaba la admisión a trámite de la “Proposición de Ley de garantía del derecho a la vivienda digna y adecuada” instada por diversos partidos políticos, alguno en el gobierno, con contenido distinto a lo anunciado.

Una aproximación a través de un control de renta suave y pactado combinado con incentivos fiscales (algunos anunciados extraoficialmente para los propietarios que cedan vivienda para alquilar a la Administración Pública, que admitan prórrogas extraordinarias de tres años o que la alquilen por debajo de precio de mercado en zonas tensionadas) podría tener algo más de éxito (Nasarre et al., 2018).

Sobre el recargo del IBI un 150% a los pisos vacíos. Las políticas de vivienda intrusivas como esta se llevan desarrollando en diversas CCAA, comenzando por Cataluña en 2015 (Nasarre, 2020). Y ello a pesar de que el Instituto Ivàlua había concluido un año antes que “parecería que la incidencia del impuesto sobre el conjunto de unidades en disposición de un banco sería más bien baja” y que “el tributo se convertiría mayoritariamente en recaudatorio”. Por lo tanto, no es de extrañar que exista un escasísimo análisis de su impacto real en la asequibilidad de la vivienda en municipios, como Tarrasa, que llevan aplicando medidas intrusivas desde entonces. En Francia, donde una medida tributaria parecida lleva en vigor en cientos de municipios, los resultados son controvertidos (Blossier, 2012 que afirma taxativamente que es ineficaz; vs Segú, 2018, quien afirma que la movilización de vivienda a raíz de la medida ha sido de un 13% -aunque no ha tenido en cuenta ni París ni Île-de-France ni los costes de implementarla-, aunque reconoce que no ha sido suficiente para afectar a los precios a corto plazo y que, a largo plazo, plantea dudas).

En cualquier caso, a nivel de toda España, el art. 4.2 Ley 7/2019 ya autorizó a los ayuntamientos a imponer un recargo del IBI de un 50% las viviendas desocupadas, cuya eficacia ha sido limitada, entre otros motivos, porque no existe un concepto común de “vivienda desocupada”, de manera que habrá que ver cómo entronca con aquella disposición esta “nueva” medida. Finalmente, cabe recordar que el número de viviendas vacías (casi 3,5 millones) publicado por el INE en 2011 resultó ser falso (lo que no impidió que arrancasen intensos movimientos sociales, políticos e, incluso, judiciales fundados en él), dado que cuando algunos ayuntamientos se han puesto a contar y situar (como en Barcelona), han hallado muchas menos. De hecho, el propio INE para su censo de 2021 reconoce que olvidará la categoría de “vivienda vacía” y que clasificará a las viviendas por su consumo eléctrico, agrupadas en distritos censales.

Sobre el bono de 250 euros a los jóvenes entre 18 y 35 años con rentas inferiores a 23.725 euros/año por dos años. Algo parecido ya se probó con la “renta básica de emancipación” (Real Decreto 1472/2007), con multitud de evidencias de que gran parte de este dinero “artificial” acabó en manos de los caseros, subiendo los precios del alquiler. Igual que ha sucedido a nivel internacional (ver, por todos, Hyslop y Rea, 2018). Además, aunque en algunos casos se acabe combinando con el control de renta, este mecanismo es candidato exigencias de pagos en negro o fraudes de ley (ej. alquiler de muebles o anexos a precios superior), como sucede habitualmente en contextos de mercados con renta controlada. Por último, dudamos que una ayuda por dos años sea suficiente para animar a los jóvenes a alquilar (¿se emanciparán solo por dos años?), al tiempo que no representan lo mismo 250 euros en un pequeño municipio del interior que en Barcelona. Seguimos.

Reservas del 30% para vivienda protegida en todas las promociones (la mitad de ellas destinadas al alquiler). En primer lugar, habrá que ver a qué se refiere el término “vivienda protegida”, al no corresponder exactamente a lo que internacionalmente se conoce como “vivienda social” ni al concepto de “vivienda asequible”, para la que son necesarios 34 ingredientes para conseguirla (Nasarre et al., 2021). Reservar suelo no es, pues, per se una solución para facilitar el acceso a la vivienda, especialmente porque las viviendas libres restantes de la promoción se venderán más caras para que al promotor le cuadren las cuentas, o marchará a otros municipios o desarrollará tipos de promociones donde no aplique la ley; previsiblemente, además, se dará una avalancha de solicitudes de permisos antes de que entre en vigor la medida, como sucedió en Barcelona en 2018. Además, cabe recordar que aún no sabemos cuánta vivienda social existe en nuestro país, ni en qué condiciones está, ni dónde está, ni cómo ni quién la está gestionando. El informe del MITMA de 2020 es aún insuficiente. No empecemos, pues, la casa por el tejado.

Visto todo ello, si ustedes fueran promotores de vivienda en alquiler, arrendadores o, incluso, posibles arrendatarios, ¿sabrían qué hacer? ¿se esperarían o lo que venga piensan que será aún peor para sus respectivos intereses? Esta más que probable nueva paralización del mercado de la vivienda por inseguridad jurídica, por falta de rigor y precisión, por regular siguiendo ideologías y lobbies (igual que se hacía con otros lobbies hasta 2007) y no a la evidencia científica (o lo más aproximado a ello, para los más puristas), ya sucedió tras la reforma  del AJD a finales de 2018 y, de nuevo, tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, que acabaron con la pequeña recuperación que había comenzado en 2016, como ha reconocido el Banco de España. Al tiempo que las medidas, supuestamente extraordinarias por el coronavirus, como amparar a los okupas (véase el RDL 1/2021; Cataluña, les aviso, vuelve pronto a la carga con este tema y otros aún más sorprendentes, tras el varapalo de la STC 16/2021), nos siguen acompañando tras el fin del estado de alarma hace casi un año, corregidas y aumentadas hasta finales de octubre de 2021, por lo menos. La tormenta perfecta.

Y todo ello por la incapacidad multinivel durante 15 años, desde el inicio de la crisis de 2007, para hacer unas políticas de vivienda eficaces, como lo evidencia que en 2019 se diesen prácticamente los mismos niveles de sobreesfuerzo familiar por gastos de vivienda en nuestras ciudades que en 2011. Qué pena, pudiéndose hacer mejor las cosas, con más estudio y reflexión.

 

Bibliografía

F. Blossier, Is taxing inhabitation effective? Evidence from the French tax scheme on vacant housing, 26-6-2012.

R. Diamond, T. McQuade, and F. Qian, The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco, 2019, American Economic Review, 109 (9), 3365-3394.

A. M. Hahn, K. A. Kholodilin, y S. Waltl, Forward to the Past: Short-Term Effects of the Rent Freeze in Berlin, WUW, WP No. 308, Dec. 2020.

D. R. Hyslop y D. Rea, Do housing allowances increase rents? Evidence from a discrete policy change, Motu Working Paper 18-10, julio 2018.

A. Mense, C. Michelsen y K. A. Kholodilin, The effects of second-generation rent control on land values, AEA Papers and Proceedings, 109, 385-388, 2019.

S. Nasarre Aznar et al., Un nou dret d’arrendaments urbans per a afavorir l’accés a l’habitatge, Barcelona, 2018, Atelier.

S. Nasarre Aznar, Los años de la crisis de la vivienda, Valencia, 2020, Tirant lo Blanch.

S. Nasarre-Aznar et al., Concrete actions for social and affordable housing in the EU, FEPS, 2021.

D. Philipp, B. Seipelt, y M. Voigtländer, Evaluation der Mietpreisbremse, IW Köln Policy Paper 5/2017.

M. Segú, Taxing Vacant Dwellings: Can fiscal policy reduce vacancy?, Munich Personal RePEc Archive, 24-10-2018

D. P. Sims, Out of control: What can we learn from the end of Massachusetts rent control?, Journal of Urban Economics, 61 (1), 2007, 129-151.