El valor de referencia de Catastro, o cómo cambiarlo todo, para seguir valorando los inmuebles de la misma manera

El valor de referencia ya está aquí. Bueno, más correcto es afirmar que ya se está “cocinando”, y que, con total seguridad, los contribuyentes lo tendrán sobre su mesa a partir del próximo 1 de enero de 2022. Estamos ante una revolución, un auténtico puñetazo en la mesa de la Administración que, harta de ver cómo los tribunales le anulan infinidad de comprobaciones de valores, ha decidido cambiar las reglas del juego. Se podrá vender de mil maneras, pero en el fondo, solo hay eso. La intención, clara e inequívoca, de atajar el problema de las comprobaciones de valores. Pero, como viene pasando en los últimos tiempos, la nueva normativa no se adapta al criterio judicial, sino que nace con la única intención de regatearlo. Hacienda quiere seguir valorando los inmuebles sin moverse del despacho, en base a coeficientes, tablas y valores genéricos. Por eso, en un ejercicio de gatopardismo, ha decidido cambiarlo todo, para continuar valorando los inmuebles de la misma manera.

Para los que estén aterrizando en estas cuestiones, diremos que el nuevo valor de referencia de Catastro nada tiene que ver con el valor catastral. Y es que el primero es el determinado por la Dirección General del Catastro, previo análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario. Y esto, en función de las características catastrales de cada inmueble. Se trata de un valor que se determina año a año, y de forma simultánea en todos los municipios. El valor catastral, sin embargo, se calcula a partir de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores de cada municipio. Su actualización es por Ley de Presupuestos, y no es ni anual, ni simultánea para todos los municipios.

En cualquier caso, estamos ante dos valores puramente objetivos. No hay visita al inmueble, ni examen alguno de las circunstancias propias del mismo. Curiosamente, se trata de la misma forma de valorar inmuebles, que ha sido expresamente denostada por el Tribunal Supremo a partir de su sentencia de 23-5-2018. Pues bien, aclarado lo anterior, diremos que dicho valor de referencia será, a partir del 1 de enero de 2022, la nueva base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Ello, cuando lo adquirido sean inmuebles. De manera indirecta afectará también al Impuesto sobre el Patrimonio, al configurarse como uno de los valores que la Ley 19/1991 configura como potencial base imponible del impuesto. También podría afectar al IRPF, a la ganancia patrimonial de los transmitentes, aunque se trata de una cuestión no expresamente prevista en la Ley.

Se trata de un valor que ya se viene utilizando en Castilla La Mancha, desde 2015, como medio de comprobación de valores. Y la cosa no ha podido ir peor. De hecho, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad ya ha anulado liquidaciones dictadas conforme a dicho valor de referencia (en sentencias de 27-5-2020 y de 20-10-2020). En las últimas semanas, estas liquidaciones están siendo anuladas también por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de la Comunidad, a pesar de ser éste un órgano dependiente del Ministerio de Hacienda. Pues bien, visto el éxito (entiéndase la ironía), se ha creído conveniente dar mayor relevancia a este valor de referencia de Catastro. Por ello, a partir de enero de 2022, será la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del de Sucesiones y Donaciones.

Con todo, el problema no es la existencia de este valor de referencia de Catastro, sino su imposición a los contribuyentes. Y es que, a partir de ahora, se les obligará a declarar conforme a este valor. Y caso de negarse a ello, deberán demostrar su incorrección. Se establece, por tanto, una suerte de presunción de defraudación. Y es que, todo aquel que tribute por debajo del valor de referencia de Catastro, tendrá que demostrar que no ha defraudado a Hacienda. Como antes se ha indicado, estamos ante un valor que ya se está preparando. Ello, siguiendo los pasos previstos en la Disposición final tercera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004).

Al efecto, ya se ha publicado en la sede electrónica de Catastro el informe del mercado inmobiliario urbano, y el mapa de valores urbanos. Del mismo modo, en el BOE de pasado 14 de octubre se publicaron los factores de minoración aplicables para la determinación del valor de referencia, y la propuesta de resolución de la Dirección General de Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles urbanos para el ejercicio 2022. Un día antes, (BOE de 13 de octubre), ya se había publicado el anuncio de apertura de trámite de audiencia colectiva, previo a la resolución que aprobará dichos elementos precisos para determinar los valores de referencia de 2022.

Estamos, por tanto, ante una tramitación ya muy avanzada, y que concluirá con la publicación en el BOE, durante los 20 primeros días del mes de diciembre, de un anuncio informativo con los valores de referencia de cada inmueble. Estos valores podrán ser consultados, de forma permanente, a través de la Sede Electrónica del Catastro. Sin embargo, lo publicado hasta ahora ya anticipa las sombras de este nuevo valor de referencia. Así, los mapas de valores publicados establecen, para cada zona de valor, una tipología tipo, indicando cuál es en esa zona, y qué antigüedad y estado de conservación tiene. A dicho inmueble tipo se le asigna un valor de mercado, que servirá para individualizar el valor todos los inmuebles de dicha zona de valor. Sin embargo, es evidente que, dentro de una misma tipología de inmueble, las valoraciones pueden variar mucho, y distar de la fijada de manera estándar, en los mapas de valores. Por si fuera poco, estos mapas de valores se están demostrando erróneos, especialmente en aquellos municipios en los que la ponencia de valor es más antigua.

Por último, el factor de minoración aprobado (BOE de 14 de octubre), del 0,9% parece claramente insuficiente, teniendo en cuenta la infinidad de factores y circunstancias que pueden hacer que el valor de mercado de un inmueble sea inferior al de referencia de Catastro. Y es que supone tan solo una reducción del 10% sobre el valor de referencia que se determine. Por ello, probablemente no va a servir para evitar que dicho valor sea superior al valor de mercado, que es, precisamente, el papel que debe cumplir este factor de minoración.  Como se ha indicado, el valor de referencia de Catastro podrá impugnarse. Pero tan solo por dos vías: solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada por el contribuyente, en la que aplicó dicho valor de referencia. O recurriendo la liquidación que se notifique al contribuyente, en el caso de que no hubiera autoliquidado el tributo, o lo hubiese hecho por un valor inferior al de referencia.

Pero, como antes se ha indicado, el problema es que la carga de la prueba sobre el error del valor de referencia, para cada concreto inmueble, le corresponde al contribuyente. Y ello puede hacer que, en caso de cuantías pequeñas, y teniendo en cuenta los honorarios de abogado y perito, y el reducido importe a reclamar, no sea rentable presentar un recurso. Desgraciadamente, no es noticia que los platos rotos del incremento de la presión fiscal, los acaben pagando, precisamente, los contribuyentes que ostentan un menor poder adquisitivo disponible para batallar contra Hacienda.

Por último, queda en el aire la posible inconstitucionalidad del nuevo valor de referencia de Catastro, precisamente, por imponer de forma automática, una concreta valoración de inmuebles. Y por obligar a los contribuyentes a tributar conforma a la misma. Y es que, con tal imposición, los contribuyentes podrían acabar tributando por una capacidad económica superior a la realmente manifestada, vulnerándose con ello el artículo 31.1 de la Constitución. Será ésta una cuestión, que cabrá plantear cuando la aplicación de este valor de referencia forme parte ya de nuestro día a día.

 

4 comentarios
  1. El sexador de gárgolas
    El sexador de gárgolas Dice:

    Las viviendas, entre todos los inmuebles, hay que comprarlas en lo que realmente valen y venderlas por su valor catastral. Nadie quiere admitir que ha sido estafado al comprar una vivienda y por ello todos están dispuestos a aceptar tributar por un valor claramente inflado que sólo tiene utilidad para los equipos de saqueadores al servicio de las Administraciones. Pero en realidad el valor catastral, por bajo que parezca, está en realidad muy por encima de los valores auténticos, despojados de toda hojarasca más próxima a la demagogia populista que a los principios de la buena economía: pero es que los años de alegre burbuja inmobiliaria y recaudación sin límites han malcriado a muchos empleados públicos, a los que más convendría el nombre de publicanos. El perverso efecto de la verbena inmobiliaria fue convencer a cientos de miles de españoles de que no eran propietarios sino grandes inversores: paso mucha vergüenza cuando oigo a determinados radiocharlatanes repetir una y otra vez que la vivienda en España es una inversión y un seguro de vejez, cuando quienes la necesitan a duras penas pueden alcanzarla con enormes sacrificios (para las desdichadas parejas con hijos el sueldo medio resulta totalmente insuficiente para llegar al punto de poder soñar con tener esperanzas de esperar algún día llegar a aspirar a comprar) y quienes tienen normalmente dinero para comprar a tocateja lo hacen como forma de especulación. Pero, claro, hay presentadores muy progresistas de muy progresistas medios de comunicación que cuentan por decenas sus inversiones inmobiliarias.

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  2. Dan Evans
    Dan Evans Dice:

    Buenas.
    Si no me equivoco el valor de referencia podían haberlo aplicado desde, por lo menos, el año 2008 que me lo enseñó un técnico de catastro. No sé porqué no lo han hecho.
    En todo caso, haciendo un poco de abogado del diablo, para los tributos inmobiliarios hay que tener algún índice de referencia general dado que una valoración para cada inmueble (para el IBI por ejemplo) es inviable. No soy técnico en el tema pero a veces los tribunales piden imposibles.
    Saludos.

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  3. Uno +
    Uno + Dice:

    Muy buen articuló, mis felicitaciones. Espero haya más partes tras las publicaciones de principios de Diciembre y tras las primeras impugnaciones, que las habrá. No me entra en la cabeza que dos inmuebles con los mismos m2 de terreno y construcción valgan lo mismo. ¿Se han cuidado igual? ¿Se utilizaron los mismos materiales en su construcción? ¿Tienen ambos alcantarillado? … En vez de tanto recaudar desde un despacho, fomentar la industria, el campo, la formación panda de listos

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