El valor de referencia de Catastro, o cómo cambiarlo todo, para seguir valorando los inmuebles de la misma manera

El valor de referencia ya está aquí. Bueno, más correcto es afirmar que ya se está “cocinando”, y que, con total seguridad, los contribuyentes lo tendrán sobre su mesa a partir del próximo 1 de enero de 2022. Estamos ante una revolución, un auténtico puñetazo en la mesa de la Administración que, harta de ver cómo los tribunales le anulan infinidad de comprobaciones de valores, ha decidido cambiar las reglas del juego. Se podrá vender de mil maneras, pero en el fondo, solo hay eso. La intención, clara e inequívoca, de atajar el problema de las comprobaciones de valores. Pero, como viene pasando en los últimos tiempos, la nueva normativa no se adapta al criterio judicial, sino que nace con la única intención de regatearlo. Hacienda quiere seguir valorando los inmuebles sin moverse del despacho, en base a coeficientes, tablas y valores genéricos. Por eso, en un ejercicio de gatopardismo, ha decidido cambiarlo todo, para continuar valorando los inmuebles de la misma manera.

Para los que estén aterrizando en estas cuestiones, diremos que el nuevo valor de referencia de Catastro nada tiene que ver con el valor catastral. Y es que el primero es el determinado por la Dirección General del Catastro, previo análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante notario. Y esto, en función de las características catastrales de cada inmueble. Se trata de un valor que se determina año a año, y de forma simultánea en todos los municipios. El valor catastral, sin embargo, se calcula a partir de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores de cada municipio. Su actualización es por Ley de Presupuestos, y no es ni anual, ni simultánea para todos los municipios.

En cualquier caso, estamos ante dos valores puramente objetivos. No hay visita al inmueble, ni examen alguno de las circunstancias propias del mismo. Curiosamente, se trata de la misma forma de valorar inmuebles, que ha sido expresamente denostada por el Tribunal Supremo a partir de su sentencia de 23-5-2018. Pues bien, aclarado lo anterior, diremos que dicho valor de referencia será, a partir del 1 de enero de 2022, la nueva base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Ello, cuando lo adquirido sean inmuebles. De manera indirecta afectará también al Impuesto sobre el Patrimonio, al configurarse como uno de los valores que la Ley 19/1991 configura como potencial base imponible del impuesto. También podría afectar al IRPF, a la ganancia patrimonial de los transmitentes, aunque se trata de una cuestión no expresamente prevista en la Ley.

Se trata de un valor que ya se viene utilizando en Castilla La Mancha, desde 2015, como medio de comprobación de valores. Y la cosa no ha podido ir peor. De hecho, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad ya ha anulado liquidaciones dictadas conforme a dicho valor de referencia (en sentencias de 27-5-2020 y de 20-10-2020). En las últimas semanas, estas liquidaciones están siendo anuladas también por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de la Comunidad, a pesar de ser éste un órgano dependiente del Ministerio de Hacienda. Pues bien, visto el éxito (entiéndase la ironía), se ha creído conveniente dar mayor relevancia a este valor de referencia de Catastro. Por ello, a partir de enero de 2022, será la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del de Sucesiones y Donaciones.

Con todo, el problema no es la existencia de este valor de referencia de Catastro, sino su imposición a los contribuyentes. Y es que, a partir de ahora, se les obligará a declarar conforme a este valor. Y caso de negarse a ello, deberán demostrar su incorrección. Se establece, por tanto, una suerte de presunción de defraudación. Y es que, todo aquel que tribute por debajo del valor de referencia de Catastro, tendrá que demostrar que no ha defraudado a Hacienda. Como antes se ha indicado, estamos ante un valor que ya se está preparando. Ello, siguiendo los pasos previstos en la Disposición final tercera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004).

Al efecto, ya se ha publicado en la sede electrónica de Catastro el informe del mercado inmobiliario urbano, y el mapa de valores urbanos. Del mismo modo, en el BOE de pasado 14 de octubre se publicaron los factores de minoración aplicables para la determinación del valor de referencia, y la propuesta de resolución de la Dirección General de Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles urbanos para el ejercicio 2022. Un día antes, (BOE de 13 de octubre), ya se había publicado el anuncio de apertura de trámite de audiencia colectiva, previo a la resolución que aprobará dichos elementos precisos para determinar los valores de referencia de 2022.

Estamos, por tanto, ante una tramitación ya muy avanzada, y que concluirá con la publicación en el BOE, durante los 20 primeros días del mes de diciembre, de un anuncio informativo con los valores de referencia de cada inmueble. Estos valores podrán ser consultados, de forma permanente, a través de la Sede Electrónica del Catastro. Sin embargo, lo publicado hasta ahora ya anticipa las sombras de este nuevo valor de referencia. Así, los mapas de valores publicados establecen, para cada zona de valor, una tipología tipo, indicando cuál es en esa zona, y qué antigüedad y estado de conservación tiene. A dicho inmueble tipo se le asigna un valor de mercado, que servirá para individualizar el valor todos los inmuebles de dicha zona de valor. Sin embargo, es evidente que, dentro de una misma tipología de inmueble, las valoraciones pueden variar mucho, y distar de la fijada de manera estándar, en los mapas de valores. Por si fuera poco, estos mapas de valores se están demostrando erróneos, especialmente en aquellos municipios en los que la ponencia de valor es más antigua.

Por último, el factor de minoración aprobado (BOE de 14 de octubre), del 0,9% parece claramente insuficiente, teniendo en cuenta la infinidad de factores y circunstancias que pueden hacer que el valor de mercado de un inmueble sea inferior al de referencia de Catastro. Y es que supone tan solo una reducción del 10% sobre el valor de referencia que se determine. Por ello, probablemente no va a servir para evitar que dicho valor sea superior al valor de mercado, que es, precisamente, el papel que debe cumplir este factor de minoración.  Como se ha indicado, el valor de referencia de Catastro podrá impugnarse. Pero tan solo por dos vías: solicitando la rectificación de la autoliquidación presentada por el contribuyente, en la que aplicó dicho valor de referencia. O recurriendo la liquidación que se notifique al contribuyente, en el caso de que no hubiera autoliquidado el tributo, o lo hubiese hecho por un valor inferior al de referencia.

Pero, como antes se ha indicado, el problema es que la carga de la prueba sobre el error del valor de referencia, para cada concreto inmueble, le corresponde al contribuyente. Y ello puede hacer que, en caso de cuantías pequeñas, y teniendo en cuenta los honorarios de abogado y perito, y el reducido importe a reclamar, no sea rentable presentar un recurso. Desgraciadamente, no es noticia que los platos rotos del incremento de la presión fiscal, los acaben pagando, precisamente, los contribuyentes que ostentan un menor poder adquisitivo disponible para batallar contra Hacienda.

Por último, queda en el aire la posible inconstitucionalidad del nuevo valor de referencia de Catastro, precisamente, por imponer de forma automática, una concreta valoración de inmuebles. Y por obligar a los contribuyentes a tributar conforma a la misma. Y es que, con tal imposición, los contribuyentes podrían acabar tributando por una capacidad económica superior a la realmente manifestada, vulnerándose con ello el artículo 31.1 de la Constitución. Será ésta una cuestión, que cabrá plantear cuando la aplicación de este valor de referencia forme parte ya de nuestro día a día.