Litigiosidad creciente en torno a la validez de acuerdos comunitarios prohibitivos de actividades en elementos privativos
La permanente tensión entre interés individual e interés común inherente a las relaciones de vecindad y la necesidad de compaginar dichos derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios se ha hecho patente en los últimos años en la problemática cuestión de la prohibición de usos en elementos privativos de las comunidades de propietarios. En particular, con relación a la popularizada y disruptiva modalidad de alojamiento turístico de las viviendas de uso turístico (VUTs) y su difícil encaje convivencial en los edificios de uso primordialmente residencial.
La problemática convivencial desatada en nuestro país por la explotación de viviendas para uso turístico en las comunidades de propietarios determinó que en 2019 el Gobierno español tomara cartas en el asunto reformando ad hoc la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, con la introducción del nuevo apartado 12 en el art. 17 de esta ley especial, vía Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Como ya advertí en su día, la deficiente técnica legislativa de esta reforma legal está provocando una creciente litigiosidad sobre la cuestión en torno a la validez de acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de VUTs que se está traduciendo en pronunciamientos judiciales contradictorios, agravando la inseguridad jurídica sobre la materia, a la espera de que más pronto que tarde nuestro Tribunal Supremo se pronuncie al respecto en ejercicio de su función nomofiláctica.
Si bien la cuestión de la validez de las prohibiciones de actividad en elementos privativos no es novedosa, habiéndose pronunciado tanto el Tribunal Constitucional (Sentencia nº301/1993, de 21 de octubre; y Sentencia 28/1999, de 8 de marzo) como la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Sentencia nº729/2014, de 3 de diciembre; y Sentencia nº524/2013, de 1 de octubre) declarando la validez de cláusulas estatutarias de esta naturaleza siempre y cuando exista un interés legítimo o atendible (STS de 1 de febrero de 2017) y se respeten los límites de la autonomía privada (art. 1255 del Cc), adquiere una nueva dimensión jurídica en el momento en que la discusión ya no se circunscribe al control de legalidad del título constitutivo en un estadio previo al ejercicio de dichas actividades, ampliándose a un momento posterior, en el que dicha prohibición comunitaria no existía de origen y se instaura sobrevenidamente, afectando así a los derechos de propietarios que ya venían ejercitando dicha actividad en el inmueble, poniéndose en riesgo el principio de seguridad jurídica, tal como ha dictaminado el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en varias ocasiones (Sentencia nº33/2016, de 19 de mayo, Sentencia nº74/2018, de 13 de septiembre, Sentencia nº4/2019, de 24 de enero; entre otras). Nótese que con anterioridad a la reforma de 2019 de la LPH esta complejidad añadida no se producía en la práctica, pues se exigía la unanimidad para cualquier acuerdo comunitario de modificación estatutaria, ejerciendo los disidentes un derecho de veto que impedía la aprobación de cualquier tipo de acuerdo prohibitivo de actividad.
La cuestión se torna aun más compleja si tenemos en cuenta la desafortunada redacción del novedoso art. 17.12 de la LPH al utilizar los verbos “limitar” y “condicionar”, en vez de utilizar el verbo “prohibir”, como, a nuestro juicio, hubiera sido deseable para evitar confusionismo interpretativo.
Si bien en el plano administrativo no se ha planteado excesiva problemática en torno a la validez de estos acuerdos comunitarios prohibitivos, considerando estéril la cuestión gramatical apuntada (RRDGRN de 16 de junio de 2020, de 5 de abril de 2020, de 8 de junio de 2021; entre otras), no está siendo pacífica la problemática interpretativa en los tribunales, existiendo dos tesis enfrentadas, que pasamos a exponer de forma muy sucinta.
La tesis mayoritaria tanto en la doctrina (CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA, G.; MURGA FERNÁNDEZ, J.P.; y BETHENCOURT RODRÍGUEZ, G.) como en los tribunales (SAP de Vizcaya, Sec. 3ª, nº342/2021, de 11 de noviembre de 2021 y SAP Segovia, Sec. 1ª, nº129/2020, de 21 de abril) aboga por una interpretación finalista y sistemática de la norma legal (art. 17.12 de la LPH), considerando válidos los acuerdos prohibitivos de actividad en elementos privativos – obviamente, con los límites generales de la autonomía privada -, situándose el debate en el terreno de la eficacia de dichos acuerdos, tal como ha puesto de manifiesto la doctrina del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sentencia nº33/2016, de 19 de mayo, Sentencia nº74/2018, de 13 de septiembre, Sentencia nº4/2019, de 24 de enero; entre otras) y la doctrina administrativa (RDGEJ de 6 de febrero de 2017).
La tesis minoritaria encabezada por el Excmo. Magistrado MAGRO SERVET, V. ha sido recientemente suscrita por el Juzgado de Primera Instancia nº7 de Córdoba en Sentencia nº45/2022, de 21 de febrero, en la que se exponen magnífica y detalladamente ambas tesis jurídicas en liza, decantándose de forma contundente el Magistrado que dicta la Sentencia a favor de la nulidad de acuerdos comunitarios de esta naturaleza por considerar que se produce una vulneración del núcleo esencial del derecho de propiedad privada, agarrándose para ello a la interpretación gramatical del art. 17.12 de la LPH anteriormente expuesta, si bien de forma un tanto confusa, al tratar de justificar que también ha atendido al criterio finalista de la norma legal en su labor hermenéutica, con afirmaciones controvertidas del tipo “la finalidad de la norma es que se rebaje el precio del alquiler de las viviendas, lo que podría conseguirse aumentando la oferta de viviendas en uso residencial, pero sin duda, la finalidad de la norma no es acabar con el alquiler turístico”.
A mi juicio, se terminará imponiendo la tesis jurídica defensora de la validez de las prohibiciones de uso, pues entiendo que se debe partir de la premisa de que el análisis sobre la validez de la cláusula o acuerdo prohibitivo debe realizarse desgajado o al margen del análisis de la oponibilidad o eficacia del mismo, de lo contrario corremos el riesgo de hacer valer incorrectamente el principio constitucional de seguridad jurídica para legitimar el quebrantamiento de los principios jurídicos vertebradores de la propiedad horizontal – como ha hecho el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en la citada doctrina sobre la eficacia limitada de acuerdos prohibitivos, cuyo último exponente lo encontramos en la reciente Sentencia nº37/2020, de 5 de noviembre -, entre los que se encuentra la primacía de la paz social o el interés común, que deben incardinarse en la función social del derecho de propiedad, no quedando afectado el núcleo esencial del derecho de propiedad privada. Esperemos que llegue pronto el ansiado pronunciamiento pacificador del Tribunal Supremo para evitar una creciente litigiosidad sobre la materia.
He leído detenidamente su interesante post, y de enorme actualidad, aunque no siempre fácil de seguir para un lego en materia jurídica, y le pregunto ¿a qué se refiere con “cuestión gramatical apuntada” en uno de los primeros párrafos? ¿Se refiere al tema de la retroactividad o irretroactividad, tal y como se enuncia en el artículo 17.12 de la LPH.?
Si es así, he leído en varios sitios las posibles interpretaciones de este concepto en este contexto, y me ha extrañado mucho pues, en sí, desde el punto de vista léxico y semántico, dicho concepto – dentro de lo que es el complicado tema de los significados-, es bastante claro.
Por otra parte, me atrevo a plantearle un caso real. Una familia de 5 miembros viene a vivir a España desde el extranjero, y por necesidades de escolaridad de sus hijos, tiene que buscar una vivienda de alquiler cerca del colegio, para no incrementar los gastos de escolaridad con los de media pensión y autobús, al margen de otras dificultades logísticas, aunque dicha familia tiene un piso en el centro de Madrid.
Lo más fácil y rápido es empezarla a alquilar como vivienda turística, seleccionando mucho a los aspirantes (profesores, congresistas, etc.) para evitar problemas a la comunidad.
¿Puede moralmente una comunidad de propietarios impedir este uso e impedir que esta familia pueda usar su propiedad privada para iniciar una nueva vida, con carga económica de instalación muy considerable?
De hecho lo ha hecho causando numerosos problemas a esta familia