La limitación a la actualización del alquiler de vivienda (RDL 6/2022)

Hoy 31/2/2022 mismo entra en vigor el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, que en sus 160 páginas incluye decenas de medidas para hacer frente a “las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.”

Una de las medidas que más va a afectar a la población en general es la limitación a la actualización de la renta de alquiler de viviendas. Destaquemos en primer lugar que no afecta a los alquileres de locales, que seguirán como hasta ahora.

Antes de entrar en la nueva regulación, conviene recordar cómo se actualiza la renta en estos alquileres (art. 18 LAU). La actualización solo se puede realizar cada año, en la fecha del contrato, y solo se aplica a partir del momento en que el arrendador notifique la modificación indicando el porcentaje de aumento (acompañando, si el arrendatario lo exige, certificación del INE). Pero el sistema varía según la fecha del contrato de alquiler: 

  • Para los anteriores a 1/4/2015, aunque no se hubiera pactado revisión de la renta, se puede actualizar con el IPC 
  • Para los celebrados después, solo se actualiza si se ha pactado. Si el contrato no dice con arreglo a que índice se actualiza, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (en adelante IGC), que como veremos es el índice que va a actuar de máximo con la nueva limitación. Para los celebrados a partir de 6/3/2019, la actualización pactada nunca puede superar el último IPC interanual publicado.

Eso quiere decir que habrá arrendamientos a los que no les afecte la limitación del nuevo RDL: por ejemplo, a los posteriores al 2015 que no tengan cláusula de actualización; a los que tengan cláusula pero no definan el índice, y tampoco a aquellos que se remitan al IGC.

En cuanto al ámbito de aplicación de la norma, se aplica a todos los alquileres de vivienda. Aunque la nueva medida se incluye en el Título IV relativo a medidas de apoyo y trabajadores y colectivos vulnerables, no se exige ningún requisito de vulnerabilidad de los arrendatarios. También se aplica a todos los arrendadores, sean o no grandes tenedores (como veremos la diferencia de régimen entre unos y otros es irrelevante en la práctica).

Desde el punto de vista temporal, se aplica solo los contratos cuya renta se revise entre el 31 de marzo y 30 de junio de 2022 (aunque es probable que se prorrogue). Creo que por supuesto da igual cuando notifica el arrendador al arrendatario la revisión. Es decir, que nadie se va librar del límite por esperar a julio a notificar la actualización pues el artículo 46 RDL dice que se aplica a los contratos en los que en ese periodo «se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia«, no que se notifique durante el mismo la actualización. Por otro lado, tampoco se aplicará a los que, con fecha de firma anterior, notifiquen la revisión en este periodo.

En cuanto al efecto de la norma el arrendatario “podrá negociar” el incremento pero si no se pacta nada el incremento no puede ser superior al último Índice de Garantía de Competitividad interanual publicado. Se trata de un índice creado por la Ley 2/2015, de 30 de marzo (que publica INE aquí)  y que se calcula con el Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UE menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. La particularidad de este índice (además de lo oscuro de su cálculo) es que en todo caso tiene un mínimo del 0 y un máximo del 2.

En la práctica lo que esto significa es que la actualización será como máximo del 2%: Por supuesto el arrendador puede aplicar un incremento menor o simplemente no exigirlo.  La ley parece establecer un sistema distinto para los arrendadores normales y los grandes tenedores, pero en la práctica no es así: la única diferencia es que los primeros podrían pactar con el arrendatario una subida mayor al 2%, pero dado que si no se pacta nada la subida será esa, el arrendatario se estaría subiendo voluntariamente la renta, lo que es un supuesto de laboratorio. 

Aparte de esta ficción de régimen distinto, la aplicación de la norma plantea algunas perplejidades y dudas.

Causa perplejidad que el azar del mes en que se firmó el contrato lleve a resultados tan distintos. Como se puede ver en este cuadro, los intereses no han subido abruptamente sino que aquellos cuyos contratos vencían y se actualizaban con el IPC a partir de octubre 2021 han visto aumentada su renta en más de un 5%. Parece lógico no aplicar normas con carácter retroactivo, pero se podía haber adoptado una solución más equitativa: por ejemplo, dar la posibilidad de que los inquilinos cuya revisión fuera a partir de noviembre solicitaran al arrendador la aplicación de una renta actualizada  al 2%  hasta su próxima revisión. 

Se plantea la duda de qué sucede cuando los arrendamientos que se hayan revisado aplicando la limitación del RDL se tengan que revisar el año que viene, con la actualización del IPC pactada. Parece que la actualización se aplicaría sobre la renta que se esté pagando (la actualizada al máximo del 2%). Pero eso supondría que por esta norma excepcional el arrendador arrastraría esta menor actualización durante el resto del plazo del arrendamiento, que recordemos es de un mínimo de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica). Por tanto, imaginemos que un arrendamiento se firmó el 29/3/2021 y otro el 30/3/2021, ambos con una renta de 2000 euros y duración de 7 años, y que el IPC en los años siguientes es en el 3%. El arrendador sujeto a la limitación no solo va a cobrar este próximo año 115 euros/mes menos que el otro, sino que durante los años siguientes la diferencia se irá ampliando (a 130 euros en el séptimo año). Esto no tiene justificación: una cosa es que con carácter temporal y excepcional el IPC no esté reflejando la verdadera subida de precios y se quiera amortiguar esa subida repentina y supuestamente breve, y otra que unos arrendatarios queden beneficiados frente a otros en las mismas circunstancias durante años por el azar de la fecha de revisión. Hay que tener en cuenta además que si la guerra termina pronto, lo normal es que los precios bajen en los próximos meses, de forma que el IPC interanual de marzo del año que viene podría ser cero o negativo. Por tanto, creo que la Ley se debe interpretar en el sentido de que en la siguiente revisión se aplique el nuevo IPC interanual a la renta que hubiera resultado de aplicarlo normalmente sin la reducción legal este año. Para evitar litigios, debería ser la Ley la que estableciera esa regla. 

Pienso que en la situación actual es razonable no aplicar la subida del IPC a los arrendamientos de vivienda. De hecho parece que esto es lo que estaban ya haciendo la mayoría de los propietarios (ver aquí). La norma podría estar justificada pero tal y como se ha redactado crea problemas de falta de equidad. Por un lado, se podría haber ampliado su ámbito a las rentas futuras de los arrendamientos actualizados en los últimos meses; por otro, no debe penalizar durante los años siguientes a los arrendadores que van a sufrir la reducción de la próxima actualización. Las prórrogas que me temo se producirán podrían servir para mejorar la norma.

 

11 comentarios
  1. O'farrill
    O'farrill Dice:

    Lo más impactante son las CIENTO SESENTA PAGINAS del R.D.L. «para hacer frente a las consecuencias sociales y económicas de la guerra de Ucrania». Nada menos. Lo peor es que nos estamos acostumbrando a toda esta propaganda sectaria.
    De gasto «político» supongo que no se dice nada. Del «planeta verde» tampoco. Del otro «frente contra el cambio climático» y sus «bonos verdes» tampoco. De los 26.000 millones para compra de votos feministas, tampoco. De los 40.000 millones de despilfarro en las contrataciones públicas (según la CNMC), tampoco. De los 80.000 millones de ahorro en el gasto público de las CC.AA. y de los 170.000 millones en la Admón.Central (según el Instituto de Estudios Económicos) tampoco.
    Las consecuencias económicas sobre todo para la UE y sus países miembros, no vienen por la «guerra de Ucrania», sino por el seguidismo infantiloide de la política USA por parte de Europa. Se nos dijo que no comprásemos el gas a Rusia, que aplicásemos sanciones económicas a Rusia,que enviásemos armas contra Rusia…. Amén. Ahora es EE.UU. quien al parecer va a vendernos el gas o los carburantes (a mayor precio, de eso se trataba). Tampoco podemos utilizar los recursos porque somos todos «ecologistas» (sin tener idea de lo que significa el término). Tampoco podemos tener industria por la misma razón y pagamos «tasas» por CO2 cuando es necesario para la fotosíntesis de las plantas y la consiguiente oxigenación de la vida, pero… ¡la Ciencia es tan manejable!
    Ahora Rusia es de nuevo el enemigo cuando la autollamada «izquierda» antes era partidaria.
    En fin, Ucrania,mejor dicho los ucranianos que hasta hace muy poco vivían pacíficamente, se la ha llevado al enfrentamiento social y cilvil, se ha destruido para que se construya de nuevo ¿por quienes?. El negocio de la guerra existe y la coartada de la guerra para los negocios también.
    Esas son las consecuencias sociales y económicas que, como siempre, pagarán los de siempre.
    Un saludo.

  2. Juan Carlos
    Juan Carlos Dice:

    Hola, tengo una duda, con relación a «En cuanto al efecto de la norma el arrendatario “podrá negociar” el incremento pero si no se pacta». Ya no está pactado cuando el contrato firmado tiene como cláusula de reajuste el IPC? Yo entiendo que este real decreto es justamente para reducir el impacto del IPC, pero donde está escrito definitivamente que mismo con un contrato con el reajuste pactado por el IPC en cláusula el máximo será de 2%? Gracias!

    • Segismundo Alvarez Royo-Villanova
      Segismundo Alvarez Royo-Villanova Dice:

      Gracias por el comentario.
      Cuando está pactado una actualización, y en particular cuando está pactado actualizarlo con el IPC, es precisamente cuando se aplica esta norma.
      Lo que dice el artículo es que para los contratos que corresponda actualizar hasta el 30/6/2022 se puede, o bien llegar a un nuevo pacto sobre la actualización (que en el caso de gran tenedor solo tendrá el máximo del 2%) o bien aplicar el IGC, que viene a ser el 2%.

      El texto del artículo es el siguiente:

      a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

      Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

      b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

  3. Antonio Hernández-Ros Kirkpatrick
    Antonio Hernández-Ros Kirkpatrick Dice:

    Buenos días, y gracias por tu publicación.
    Sería lógico, a la hora de calcular el IPC, hacerlo como lo están haciendo con la gasolina. Aplicar la subida total al contrato de arrendamiento, con lo que ya tenemos la renta actualizada conforme a lo que tengamos pactado, y luego aplicar una rebaja conforme al BOE. De esta manera, se podría aplicar la rebaja sólo el tiempo imprescindible, pero a la hora de actualizar la renta del año siguiente se haría sobre la renta total, tal y como se tendría que haber aplicado.
    Un fuerte abrazo

  4. Daniel Iborra
    Daniel Iborra Dice:

    José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada (Premio de economía Rey Jaime I 2.019), “Los economistas estamos completamente de acuerdo en muy pocas cosas y una de ellas es que el control de alquileres no funciona”, “buscar atajos para arreglar la situación a corto plazo corre el riesgo de empeorar el problema”.
    Si la experiencia internacional e interna demuestra la ineficiencia de estas medidas y otras que perjudican a “la propiedad”.¿cuál es el enorme interés de Podemos y el sector político que le apoya, para penalizar y con ello reducir, la inversión privada en el sector inmobiliario y en especial , la inversión exterior?.
    Por motivos de estrategia política. Cualquier experto en inversión tiene claro que la idea clave es seleccionar países que ofrezcan seguridad jurídica y rentabilidad . Es de suponer que la insistencia de Podemos es la de conseguir que ambas queden reducidas para lograr un cambio de modelo económico y político, hacia un régimen autoritario . . Como afirma Tamames: “ Sobre los socios de Sánchez, “ en el fondo lo que quieren es mandar. Quieren mandar empobreciendo el país. Y una vez que lo empobrecen, con una red de mecanismos de clientelismo, controlar el país de una forma definitiva. ¿Cuál es el efecto de Podemos en el Gobierno? Pues sencillamente más subsidios que son necesarios en parte, pero no para todos, porque la gente entonces deja de trabajar.. ellos lo que quieren es cargarse el sistema. Lo ha dicho el jefe de Bildu “Venimos a Madrid a cargarnos el régimen”.
    Una limitación temporal de la renta apenas beneficiará a los arrendatarios y como dices, será una fuente de problemas y frustación . La medida sólo sirve de distracción populista y con ayuda de los medios, para camuflar el fracaso del control de la inflación y de la errónea política energética. Hace ,actualmente, más daño para la sostenibilidad de los contratos de arrendamiento, el enorme crecimiento de los costes energéticos de la vivienda. Ahí , los propietarios y los arrendatarios tienen un problema común y gordo.

  5. Paola
    Paola Dice:

    Buenas tardes,
    lo que no entiendo es que antes pagaba un monto y ahora me han subido el 2% mas sin negociación ni avisarme, solo me a llegado al correo que el otro mes se paga mas por la ley y nada mas, esa actuacion es correcta?.

    gracias

    • Segismundo Alvarez Royo-Villanova
      Segismundo Alvarez Royo-Villanova Dice:

      Habría que ver el contenido del contrato y la fecha de firma del mismo. En principio si usted tenía cláusula de actualización que daba un resultado mayor que el 2% y se le ha comunicado una subida del 2% en principio es correcto. Aunque la Ley habla de negociación, en realidad esta no es necesaria y si no se produce o no se llega a un acuerdo se reduce la actualilzación al 2%.

  6. JORGE JIMENO
    JORGE JIMENO Dice:

    Qué ocurre con los contratos anteriores a la LAU 1994 y por tanto, no acogidos con este Decreto. Afecta la limitación del 2%, o están excluidos por ser de Renta Antigua.

    • Segismundo Alvarez Royo-Villanova
      Segismundo Alvarez Royo-Villanova Dice:

      El artículo 46 de la ley dice que se aplica solo a «La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre por lo que entiendo que los anteriores siguen el régimen que tuvieran sin cambio alguno.

  7. RODRIGO ALVAREZ
    RODRIGO ALVAREZ Dice:

    Buenas tardes. Firmamos nuestro contrato de arrendamiento el 11 de junio de 200 y hasta ahora no nos han subido nada. Ahora nos quieren subir un 6,5% a partir del mes que viene, sin considerar el Real Decreto 6/2022 que limita la actualización de las rentas al 2%.
    Nuestro arrendador argumenta que en nuestro contrato, en la clausula REVISIÓN, se establece que la revisión se hará respecto al IPC el 31 de diciembre de cada año, en lugar de ser cada año desde la fecha de firma del contrato (11 de junio), que es lo que establece la ley de arrendamientos. Por tanto, como el Real Decreto dice que solo se aplica a los contratos cuya revisión se produce entre la fecha del decreto (29 de marzo) y el 30 de junio, nuestro arrendador considera que no tiene que aplicar ese 2% máximo y nos quiere subir un 6,5%, que es la subida del IPC a diciembre de 2021 (fecha en la que segun nuestro contrato se actualizaba la renta). Nuestro arrendador es un gran tenedor, aunque parece que esto al final no afecta en nada.
    Necesitaria saber si lo que está haciendo es legal y si hay forma de evitar que nos suba ese 6,5%. Muchas gracias

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