La Directiva 2021/2167 y la reforma de la Ley de Crédito Inmobiliario

La Directiva 2021/2167 sobre administradores y compradores de créditos modifica la Directiva 2014/17 de crédito inmobiliario, adaptada por la Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019 (en adelante LCCI). Esta ley ha sido en la práctica un gran éxito (como ha destacado PEREZ HEREZA aquí), favoreciendo al tiempo la protección de los deudores y la seguridad jurídica, amenazada por los efectos de la crisis de 2008. Aunque el plazo de trasposición de esta nueva Directiva es en 2023, lo deseable es no agotar el plazo (ni retrasarse 3 años como pasó con la anterior…) y adaptar ya nuestra legislación, mejorándola.

El artículo 28.1 de la Directiva 2014/17 exigía a los Estados miembros adoptar “medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución.” En relación con este objetivo, el artículo 24 LCCI exige el impago del importe de 12 cuotas o del 3% del capital concedido (o 15 cuotas y 7% si ha pasado más de la mitad del plazo) para poder declarar vencido anticipadamente el préstamo. Esto en teoría no impide el inicio del procedimiento de ejecución pero si “alienta” a no hacerlo, pues para el acreedor solo es rentable y práctico iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria para cobrar la totalidad de la deuda, es decir tras el vencimiento anticipado. La Ley, por tanto, cumple razonablemente lo exigido por la Directiva. Pero este artículo ha sido reformado por Directiva 2021/2167 y ahora dice: “Los Estados miembros exigirán a los prestamistas que dispongan de políticas y procedimientos adecuados que les lleven, cuando corresponda, a mostrar una tolerancia razonable antes de que se inicie un procedimiento de ejecución.” Como vemos se pasa de “alentar” a “exigir” estas medidas de tolerancia, aunque la exigencia es relativa: solo se requieren “cuando corresponda” y la tolerancia debe ser “razonable”, por lo que el cambio no parece sustancial. ¿ Sigue cumpliendo con la nueva Directiva el sistema actual del limitación del vencimiento anticipado? Yo creo que no, porque la reforma no se limita a esos cambios más bien cosméticos sino que añade el siguiente párrafo: “Las correspondientes medidas de reestructuración o refinanciación tendrán en cuenta, entre otros elementos, las circunstancias del consumidor y podrán consistir, entre otras posibilidades, en … una refinanciación total… una modificación de las condiciones existentes”, enumerando entre estas modificaciones aplazamientos, prórrogas, quitas, cambios de tipo de interés, etc… Esto parece indicar que el legislador exige no solo una demora en la ejecución sino un proceso de refinanciación para deudores en dificultades. Da una gran libertad en su configuración pues dice que se pueden tener en cuenta las condiciones del deudor y que “no obliga a los Estados miembros a prever todas esas medidas”, pero la simple limitación al vencimiento anticipado del art. 24 LCCI ya no es suficiente.

Sin embargo hay que tener en cuenta que en nuestro Derecho sí existe una norma que prevé medidas de reestructuración de la deuda: el  Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Este RDL contiene un Código de Buenas Prácticas que da derecho a deudores que cumplan determinados requisitos de vulnerabilidad a acceder a aplazamientos, reducción del interés y del interés de demora o a la dación en pago, que son algunas de las medidas previstas en el nuevo art. 28.1. Por lo tanto, desde el punto de vista de las medidas previstas, parece que sí cumple con las nuevas exigencias.

No obstante, este sistema no es suficiente porque el 28.1 “exige” la aplicación de las medidas y conforme al RDL 6/2012 el Código de Buenas Prácticas es de adhesión voluntaria para los bancos. Es cierto que la práctica totalidad de los bancos se han adherido (como pueden ver en este listado del BdE) pero la nueva normativa exige al Estado que estas obligaciones se impongan a los bancos, por lo que el Código deberá convertirse en norma imperativa.

Una segunda cuestión es si la limitación del Código de Buenas Prácticas a deudores que se encuentren por debajo de determinados umbrales de vulnerabilidad es compatible con la nueva exigencia de la Directiva. El art. 28.1 habla de tener en cuenta “las circunstancias del consumidor” a la hora de aplicar las medidas de refinanciación, por lo que se podría considerar que son lícitas esas limitaciones. Sin embargo, creo que en la actualidad son excesivamente restrictivas y que la reforma debería flexibilizar estos umbrales, al menos para la obtención de las medidas de carencia de capital.

La Directiva 2021/2167 también introduce un nuevo Artículo 27 bis que obliga a los bancos a que “antes de modificar las condiciones del contrato de crédito” comuniquen información sobre la modificación. Resulta difícil entender qué pretende esta norma, porque en principio el prestamista nunca puede modificar unilateralmente las condiciones del crédito. En el caso de que sea una modificación pactada, la Ley 5/2019 impone las mismas exigencias de información y transparencia que para la concesión del préstamo, por lo que no es necesario a mi juicio a ningún cambio en nuestra Ley. Quizás para cumplir este oscuro artículo se debería añadir en la Ley que en el caso de modificaciones impuestas por Ley los bancos deben dar información a los deudores sobre los efectos de las mismas, pero no parece que se deba ir más allá.

También se reforma la Directiva en relación con la cesión de los créditos (artículo 28 bis). La norma impone que en el caso de cesion “el consumidor podrá hacer valer ante el nuevo titular las mismas excepciones y defensas que ante el prestamista original, entre ellas el derecho a una compensación si así se permite en el Estado miembro de que se trate”. La norma no es clara. Si interpretamos que la compensación solo se puede hacer valer cuando la permite para ese caso el estado miembro, la regla no sirve para nada. Por tanto debemos entender que lo que la norma impone es que si el Estado miembro hubiera admitido la compensación con el deudor original, debe admitirla también cuando el deudor la hubiera podido oponer al deudor original. En nuestro derecho (art. 1198 Cc) el deudor puede oponer al cesionario la compensación respecto de las deudas anteriores a la cesión, lo que a mi juicio cumple con lo exigido por la Directiva.

Finalmente la Directiva introduce la obligación de comunicar la cesión del crédito al deudorexcepto cuando el prestamista original, de común acuerdo con el nuevo titular, siga prestando los servicios relativos al crédito frente al consumidor.” El actual artículo 149 LH se remite al 1526 Cc, que no exige la notificación al deudor, aunque éste se libera de la deuda cuando sin haber sido notificado paga al anterior acreedor. Esta regla cumple con lo exigido ahora por la Directiva, pues se exige la comunicación salvo en el supuesto excepcionado. Por tanto tiene que modificarse el artículo 149 para obligar a los bancos a notificar la cesión, si se quiere con la excepción prevista. En realidad no se estaría haciendo otra cosa que volver a la redacción original del 1946, que se modificó en 2007. Ni el art. 149 LH ni el 1526 detallan el contenido de la notificación que ahora se deberá regular siguiendo el art. 10 de la Directiva 2021/2167. Este exige que se haga en papel o en cualquier otro soporte duradero y en lenguaje claro y comprensible para el público en general. Además deberá incluir al menos lo siguiente: fecha de cesión, identificación del cesionario y en su caso  del administrador de créditos, importe adeudado en ese momento por capital, intereses, comisiones y otros gastos, datos de la autoridad de consumo competente del Estado de residencia del prestatario. Como vemos no se exige la notificación del precio de la cesión, lo que no quiere decir que el Estado miembro no lo pueda exigir.

La conclusión es que es necesario modificar nuestra LCCI, pero no de forma sustancial. Sin embargo, como al mismo tiempo hay que revisar las reglas de las cesiones de crédito y las obligaciones de los bancos en los casos de dificultades de pago, puede ser el momento de abrir un debate serio sobre una figura relacionada con ambos problemas: la generalización del retracto del deudor, ahora limitado a los créditos litigiosos (1535  Cc). Todos sabemos que la forma en la que la mayoría de las entidades han gestionado la falta de pago de los créditos ha sido la cesión de los créditos dudosos (Non Performing Loans o NPL) a fondos, por una fracción de su valor nominal, y después son estos fondos los que se encargan de la reclamación y en su caso de la refinanciación. Por supuesto que lo justo es que las deudas se paguen en su integridad, pero al mismo tiempo no parece razonable que una entidad que ha adquirido un crédito por el 30% (o el 3%) de su valor pretenda cobrar el 100% a un deudor al que no se ha ofrecido ninguna alternativa real de refinanciación. La solución quizás no deba ser un simple retracto, pero se pueden buscar soluciones intermedias (alguna planteé aquí) que sin impedir en la práctica la cesión de créditos den más opciones a los deudores de buena fe.

(Nota: este post amplía  parte de mi intervención en el II Congreso Nacional de Derecho Bancario, el 28 abril 2022 organizado por el ICAM).