Okupación y falsedad del título jurídico. Propuestas de reforma.

Raro es el día que no aparece en prensa una noticia relacionada con la okupación ilegal de inmuebles. Este asunto forma parte de nuestra realidad cotidiana, pero no por ello debemos dejar de alarmarnos de una situación que compromete el orden público y la paz social y, sobre todo, el estado de derecho que tanto defendemos en este blog. Por eso es una cuestión a la que le hemos prestado atención organizando debates y publicaciones en las que se aborda tanto el aspecto penal como el civil.  No podemos acostumbrarnos a escuchar cómo legítimos propietarios se ven privados de su derecho y mientras tanto tienen que pagar los suministros de los “okupas” o los propietarios se ven condenados por coacciones.

Aunque es obvio, hay que recordar que la necesidad de vivienda no genera un “derecho a la okupación” ni el legislador puede pretender que sea un remedio a corto plazo para atender este problema cuando afecta a colectivos vulnerables. Y ello sea quien sea el propietario de la vivienda afectada, gran tenedor o no, persona física o jurídica. Ninguna propiedad puede ser violentada y la función social como límite al derecho de propiedad (art. 33 CE) no puede justificar tales actuaciones. Por ello no es admisible que la okupación sea incentivada desde la propia regulación, tal y como denuncié aquí y expuse aquí. Pero, aunque cueste creerlo, lo cierto es que esto es lo que sucede, tal y como explicaré a continuación. Me centro en la vía civil para recuperar la posesión. La penal y sus carencias fue tratada en este post por el juez Carlos Viader.

La realidad es que la ausencia de mecanismos procesales eficientes para obtener la expulsión urgente del ocupante ilegal de inmuebles actúa como incentivo de la okupación. De nuevo, se evidencia que la lentitud de la justicia es un reclamo para la pérdida de la efectividad de los derechos. Y esto es algo que nuestros dirigentes deben tener en cuenta cuando deciden NO invertir en la mejora de la Administración de Justicia.

Para entender lo que está sucediendo conviene recordar que todo poseedor está protegido (art. 446 CC). El titular legítimo no puede adquirir violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente (art. 441 CC). Este precepto impide, por ejemplo, que el titular del bien inmueble lo recupere por la fuerza cambiando la cerradura. Su única opción es acudir a los tribunales o a la autoridad competente. El problema es cuando en España los tribunales tardan un año y medio o dos en conseguir echar al ocupante ilegal. Ello contrasta con lo que sucede en Francia, Reino Unido, Alemania, Italia o Dinamarca que lo logran en 24 horas.

Consciente del problema, el legislador aprueba la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas. En su exposición de motivos reconoce que “ninguno de los cauces legales actualmente previstos en la vía civil, para procurar el desalojo de la ocupación por la fuerza de inmuebles, resulta plenamente satisfactorio y, en todo caso, se demora temporalmente de forma extraordinaria, con los consiguientes perjuicios de los legítimos poseedores de la vivienda, en muchos casos también con una difícil situación económica, personal o familiar”. Está claro que el propietario tiene razón y el okupa lo sabe, pero también sabe que tardará mucho en desalojarle. Y lo que ese peor, esto lo saben las mafias que alquilan a terceros pisos ocupados

La Ley 15/2018 modifica la Ley de Enjuiciamiento civil y lo hace, a mi juicio, en la dirección correcta, previendo que el titular del inmueble ocupado pueda solicitar la inmediata entrega de la posesión de la vivienda. Si en el plazo de 5 días a contar de dicha solicitud los ocupantes no aportan título que justifique su situación posesoria, entonces serán desalojados (art. 441.1 bis LEC).

Sorprendentemente, esta acción solo puede ser ejercitada por personas físicas propietarias de viviendas quedando fuera los locales de negocio. No pueden ejercitarla las personas jurídicas, salvo que se trate de entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseer o entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de viviendas de vivienda social. Indirectamente es una llamada a la okupación de inmuebles de entidades no legitimadas o de inmuebles no afectados por la legislación. Y este planteamiento es ilógico. Es como si, diagnosticados varios enfermos con la misma enfermedad, solo ponemos el tratamiento a algunos de ellos. Con estas restricciones el legislador “invita” a okupar los inmuebles excluidos del ámbito de aplicación del “desalojo exprés”

Pero lo peor no es abandonar a su suerte y condenar a un proceso lento a determinados tipos de propietarios (sin justificación alguna), sino además diseñar un sistema en el que la “prueba” en contrario que lo bloquea sea extraordinariamente sencilla. Los demandados deben aportar un “título que justifique su situación posesoria”.

Pues bien, “hecha la ley, hecha la trampa”. Basta que los demandados aporten un falso contrato de arrendamiento, aunque sea claro que es un contrato simulado, para que el juez no pueda entrar en ese análisis para ordenar el desalojo. Lo importante es que “formalmente” sea un contrato de arrendamiento, que su apariencia sea correcta para que el juez ya no pueda ordenar el desalojo. En el juicio verbal se dilucidará si tal título es o no válido, pero eso ya tardará año y medio o dos años y ese es el objetivo del okupa, conseguir quedarse durante ese tiempo en el inmueble. Las mafias que controlan la okupación ilegal lo tienen muy fácil: con un contrato falso bloquean las bondades de la norma reformada.

Para evitar que esto siga sucediendo, sería razonable modificar la  libertad de forma del contrato de arrendamiento contemplada en el art. 37 de la LAU.  Señala dicho precepto que para hacer un contrato de arrendamiento las partes podrán compelerse a hacerlo por escrito. Vale un simple documento privado, o incluso un acuerdo verbal si las partes no se compelen a la forma escrita.

Pues bien, en las circunstancias actuales entiendo que el contrato de arrendamiento debe convertirse en un contrato formal. Bastaría una “formalidad administrativa”: Contrato celebrado por escrito sellado y depositado en la Comunidad autónoma en la que esté situado el inmueble (Consejería de vivienda correspondiente). Podría así crearse un registro administrativo de contratos de arrendamiento de fincas urbanas en la Agencia de vivienda social que es la que actualmente está gestionando las fianzas arrendaticias en la Comunidad de Madrid o en el organismo equivalente de otras Comunidades Autónomas (vgr. la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía)

Sin duda son necesarios más cambios legales, pero creo que con esta reforma no sería tan fácil burlar el incidente de desalojo y el juez podría comprobar de forma rápida y fehaciente la veracidad del título. Ello permitiría, además, un control de la renta arrendaticia evitando la economía sumergida en este sector. El Estado dispondría así de datos veraces para evaluar el funcionamiento del mercado. También esta información puede ser útil para la evaluación de la solvencia de arrendadores y arrendatarios pues evidencia ingresos y ratio de endeudamiento del arrendatario.

En suma, la información, la transparencia, siempre es útil para mejorar el sistema y, sobre todo, en este caso permite la correcta aplicación de las normas y favorece la lucha contra la okupación ilegal. Así mismo, este incidente de desalojo inmediato creado por la Ley 15/2018 debe extender su ámbito de aplicación a locales y al arrendador persona jurídica. El legislador no debe incentivar la okupación ilegal ni utilizarla para resolver el grave problema de vivienda que estamos padeciendo.

11 comentarios
  1. JOAQUIN OLAGUIBEL
    JOAQUIN OLAGUIBEL Dice:

    LE PIDO DISCULPAS A MI ADMIRADA DOÑA MATILDE CUENA, PERO EN ESTE CASO NO ACABO DE VER LA EFICACIA DE LA FORMULA QUE PROPONE. EL HECHO DE QUE EL CONTRATO SE DEPOSITE EN UN ORGANISMO OFICIAL NO EXCLUYE QUE SEA FALSO. SERIA DE AGRADECER QUE DOÑA MATILDE ACLARE ESTA OBJECION.
    CON INDEPENDENCIA DE ELLO HAY QUE DESTACAR OTRO ELEMENTO COLATERAL MUY IMPORANTE: LA IDEA DE LA FALSIFICACION HA VENIDO SIN DUDA DE UNOS ABOGADOS Y ESTÁ RECOMENDADA Y PUESTA EN PRACTICA POR OTROS ABOGADOS. PROFESION, LA MIA, EN QUE SE ENCUENTRA LO MEJOR PERO TAMBIEN LO MUCHO MENOS BUENO.
    Y, CLARO, LA ESCANDALOSA LENTITUD DE LA JUSTICIA

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    • Matilde Cuena Casas
      Matilde Cuena Casas Dice:

      Gracias Joaquín por su comentario. Efectivamente, un registro administrativo no garantiza la legalidad del contrato, pero permite controlar su existencia. El hecho de que se requiera además el depósito de la fianza, dejaría fuera a muchos okupas. De hecho, en la práctica el 80% no suelen prestar caución para contestar a demanda. No hay sistema óptimo, pero desde luego no sería tan fácil como ahora, que basta escribir en un folio y simular unas firmas para que ese contrato falso pueda hacer dudar al juez y bloquear un desalojo. Tampoco el Registro de la Propiedad garantiza la validez de los contratos (por eso tampoco convalida los falsos, art. 33 LH), y nadie cuestiona que introduce una indudable seguridad jurídica en el sistema. Por su puesto, su potencia no es comparable a la de un registro administrativo, pero lo cito como ejemplo de la pertinencia de la medida que propongo.
      Una cosa está clara: la libertad de forma del contrato de arrendamiento constituye un instrumento que favorece e incentiva la ocupación de inmuebles y la privación de la posesión legítima de los mismos a los propietarios.

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      • JOAQUIN OLAGUIBEL
        JOAQUIN OLAGUIBEL Dice:

        Muchas gracias, doña Matilde, por su comdentario. En su artículo estaba implicita la necesidad de deposiitar la fianza para poder registrar el contrato, pero yo no supe verlo. La doble exigencia de la fienza y el registro puede ser muy disuasoria, pero habría que modificar la LAU.
        Sigue en pie el tema de la lentitud de la Justicia. Tal vez, para este problema, juzgados especializados y bien dotados.

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  2. guillermo
    guillermo Dice:

    Creo que existen instrumentos suficientes para defender que el derecho de ocupación es ilegal. No hay mas que ver el Art. 18.2 CE y los arts. 202 y ss.del Código Penal para concluir que el derecho de los «okupas» se ha instrumentalizado con claras intenciones políticas no del todo claras y que en muchos casos lo que se pretende es defender socialmente un derecho inexistente; no hace sino agravar la situación de aquellos que buscan vivienda y no la encuentran, porque el Estado no pone los medios, para que la vivienda social sea una necesidad incuestionable.

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    • Matilde Cuena Casas
      Matilde Cuena Casas Dice:

      Gracias por su comentario. No comparto la idea de que este problema es inventado sólo con una finalidad política. Los datos son claros y objetivos https://www.lavozdegalicia.es/noticia/espana/2022/08/25/okupacion-dispara-41-espana-medidas-eficientes-combatirla/0003_202208G25P16991.htm Otra cosa es que no interese hablar del tema. Efectivamente, el Estado debe proporcionar vivienda social y no hacer recaer sobre los propietarios los costes de una política de vivienda. La lentitud de la justicia de nuevo, favorece la vulneración de los derechos. Faltan instrumentos procesales eficientes.

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      • JOAQUIN OLAGUIBEL
        JOAQUIN OLAGUIBEL Dice:

        Tengo entendido que España es uno de los paises de nuestro entorno en que existe menos proporción de vivienda social, entendiendo por tal la que es propiedad de las administraciones o empresas públicas. Las administraciones en general y no digamos la inmensa mayoría de los Ayuntamientos no pueden asumir esos costes, que además no son sólo ecónmicos sino también politicos y de imagen. Cuando en un bloque de viviendas de propiedad púbiica se estropee el ascensor o la calefacción al poco rato estarán los vecinos -bien encuadrados y con sus pancartas- pidiendo la cabeza del Consejero o el Concejal de turno. Y no hablemos ya de los impagos,las cesiones clandestinas del uso, los desalojos ….
        Los políticos y los funcionarios prefieren. con toda razón, que estos muertos los carguen los Foindos …aunque sean buitres.

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  3. Daniel Iborra
    Daniel Iborra Dice:

    Uno de los proyectos estrella de Podemos lo hemos probado en Cataluña . con el control de los alquileres , sin que el fracaso haya tenido la difusión que merecía. El trato de la okupación es otro con un éxito escandaloso aquí.
    El objetivo de Podemos no es solucionar los problemas de los ciudadanos , sino crear un clima de inseguridad económica y jurídica que impida la inversión,.
    Las propuestas de Podemos tienen una misión: Ramón Tamames : sobre los socios de Sánchez, en el fondo lo que quieren es mandar. Quieren mandar empobreciendo el país. Y una vez que lo empobrecen, con una red de mecanismos de clientelismo, controlar el país de una forma definitiva. ¿Cuál es el efecto de Podemos en el Gobierno? Pues sencillamente más subsidios que son necesarios en parte, pero no para todos, porque la gente entonces deja de trabajar.. ellos lo que quieren es cargarse el sistema. Lo ha dicho el jefe de Bildu Venimos a Madrid a cargarnos el régimen .

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  4. DANIEL iBORRA
    DANIEL iBORRA Dice:

    El problema es que , buena parte de nuestro sector informativo más influyente, está demostrando continuamente y especialmente en temas de interés social , unas carencias de profesionalidad e independencia y de compromiso con el interés general y los fundamentos de un sistema democrático, graves . La población acaba indefensa y con un coste social enorme , como en lo que afecta a la vivienda . De nuestro artículo sobre el control de alquileres : un desastre previsible , os entresaco lo siguiente :

    “El problema de un político no es lo que cobra, sino el daño que hace a la sociedad cuando es un incompetente “.
    “ Es muy importante, si quieren solucionar los problemas “reales y básicos ” de la sociedad (no solo los electorales de los gestores políticos), evaluar el coste de las leyes y también hacer un seguimiento de sus efectos. Porque, unos y otros, recaen sobre los ciudadanos.
    La publicidad inicial que recogen los medios en primera página, en España, luego no coincide con sus frustrantes resultados, pero estos no tienen la misma difusión.
    Eso permite que se vayan reproduciendo las promesas políticas sin que su incumplimiento genere responsabilidad alguna ni incluso coste electoral, cosa que no sucede en nuestra vida privada en caso de incompetencia y fraude a los consumidores”.

    https://www.notariosyregistradores.com/web/secciones/opinion/control-alquileres-desastre-previsible/

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  5. Daniel Iborra
    Daniel Iborra Dice:

    El grave problema, clave para una democracia eficiente y plena es que tenemos un importante sector del periodismo influyente con graves carencias de independencia , solvencia profesional y de implicación en el interés general y en la defensa de los principios democráticos. En una entrevista en El Mundo del 31 de octubre de 2020, Juan Luis Cebrián denunciaba el deterioro de la gestión política “La mediocridad de la clase política y la falta de liderazgo es evidente” .Pero también la de la prensa : “Ahora la prensa ha perdido influencia e independencia respecto a las ideologías . En la Transición éramos una clase apreciada por la opinión pública porque se entendía que gran parte de la batalla por la democracia se había librado y se libraba en la prensa impresa”. El problema es que los ciudadanos lo comprueban demasiado tarde , cuando el destrozo es irreparable

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  6. Daniel Iborra
    Daniel Iborra Dice:

    Actualización de datos del artículo, por si os sirve:
    La Vanguardia , el 19 de noviembre pasado , publicó un artículo de Sara Sans“ La obligatoriedad del 30% aporta solo 52 viviendas sociales en 4 años “ y destacado” Empresarios y constructores lamentan el “fracaso estrepitoso” de la medida de Colau. En este se hacia eco de la presentación del informe de Xavier Vilajoana” La vivienda y su importancia económica y social”
    «El estudio , que cita cifras municipales , constata que desde el 2018 se han solicitado 13 licencias al Ayuntamiento de Barcelona , de las que se han concedido once , lo que suponer un total de 52 viviendas a precio asequible en cuatro años «.

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