¿Nuestra política fiscal está favoreciendo el incremento de la oferta de vivienda en alquiler?

Tanto los datos de INE como estudios publicados por el Banco de España (Boletín económico 3/2019 Evolución del Mercado el alquiler en España) ponen de manifiesto una tendencia creciente al régimen del alquiler en la forma de tenencia de la vivienda habitual en España.

En lo que a los incentivos fiscales se refiere, ya sabemos que el arrendamiento de vivienda ha estado escasamente favorecido en España. Durante más de 30 años se promovió en nuestro país la adquisición de vivienda, sin que existiera una contrapartida para la opción del alquiler a excepción de algunos años.

Me parece importante hablar no solo de los incentivos a los arrendatarios sino también a los propietarios/arrendadores, máxime en un momento donde uno de los principales problemas con los que se está encontrando el mercado es la escasez de oferta de vivienda en alquiler.

El mayor y más conocido incentivo es la reducción del 60% del rendimiento neto que contempla el artículo 23.2 de la Ley del IRPF.

Sin embargo, dos modificaciones legislativas van a afectar a esta reducción que pueden llevar a cabo los propietarios:

1. La redacción que propone la nueva Ley de vivienda (cuya aprobación se anuncia para comienzos de este año)

 La  Disposición Final 2ª   del Proyecto de ley de vivienda modifica nuevamente el apartado 2 del artículo 23 de la Ley 35/2006 del IRPF e introduce no solo nuevos supuestos de reducción sino alguna restricción nueva.

Se contemplan los siguientes nuevos supuestos de reducción de los rendimientos netos por arrendamiento de vivienda:

 a) En un 90 por ciento cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

b) En un 70 por ciento cuando no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:

1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra.

2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el Título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

 c) En un 60 por ciento cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

 d) En un 50 por ciento, en cualquier otro caso. Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.

A la vista está que el Proyecto de Ley de vivienda introduce muchos supuestos nuevos que dan derecho a la reducción de los ingresos por arrendamiento, pero se trata de supuestos que no dejan de ser excepcionales o puntuales y, sin embargo, anuncia una disminución de la reducción que, hasta ahora es del 60%, aplica a todo aquel que arriende su inmueble para que sea la vivienda habitual de sus inquilinos.

En definitiva, estamos ante una disminución de la actual reducción del 60% que pasa a ser del 50%, lo que no creo que se traduzca en un incremento de la oferta de vivienda en alquiler.

2. La modificación ya aprobada de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal

La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal,  ha modificado el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), relativo a los gastos deducibles y reducciones aplicables a los arrendamientos, y produce efectos desde el 1 de enero de 2021 (disposición final séptima). Por tanto, estamos ante una norma retroactiva que ha tenido efectos ya en las declaraciones de IRPF del ejercicio 2021.

Esta reducción ha constituido siempre una ventaja fiscal y un aliciente para que los propietarios oferten en el mercado del alquiler inmuebles destinados a vivienda, en lugar de destinarlos a otro fin (alquiler vacacional, oficina, etc.), aunque a priori el rendimiento que pudieran obtener de esos otros alquileres pudiera ser superior.  El artículo 23 del IRPF regula un estímulo al alquiler que tiene como principal objeto el incremento del número de viviendas ofertadas en alquiler para contrarrestar la “cultura de la vivienda en propiedad” que ha imperado en España durante años auspiciada también por nuestro sistema tributario.

A continuación, podemos ver como ha quedado redactado el artículo 23.2 del IRPF y subrayado el texto que se ha añadido en esta nueva redacción:

«2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos. En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.»

Es decir, hasta ahora si al arrendador se la abría un procedimiento de inspección o de comprobación en relación a los ingresos y gastos declarados por arrendamiento, no perdía el derecho a practicarse la reducción del 60% aunque del procedimiento se dedujese que había declarado menos ingresos de los debidos o hubiese incluido algún gasto que no era deducible. No se perdía el derecho a la reducción sobre el nuevo rendimiento neto derivado del procedimiento iniciado por Hacienda. Sin embargo, con esta modificación legislativa, si del procedimiento iniciado por Hacienda se comprueba que el propietario ha ocultado ingresos derivados del arrendamiento o ha incluido gastos no deducibles perderá el derecho a la reducción del rendimiento neto.

Esta modificación supone un endurecimiento de las condiciones necesarias para practicarse la reducción del 60 por 100 en los rendimientos netos positivos de los arrendamientos de viviendas.

Con la nueva redacción, la reducción sólo se va a poder practicar si se ha autoliquidado correctamente por el obligado tributario, no siendo posible su práctica dentro de los procedimientos de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección. Por tanto, si no se han declarado todos los ingresos y se produce algún procedimiento de comprobación por parte de la AEAT ya no va a ser posible acogerse a esta reducción.

Esta modificación da la razón a Hacienda, que desde hace tiempo sostiene que esta reducción no era aplicable en los casos en los que el arrendador no hubiera declarado esos ingresos en su liquidación, sino que tales rentas hubieran aflorado a consecuencia de una actuación de la inspección  de Hacienda.

Es cierto, que la nueva redacción del artículo 23.2 reduce drásticamente las posibilidades de fraude en relación a los rendimientos por arrendamiento de vivienda, visto que desincentiva la ocultación de ingresos por arrendamiento si el propietario no declara dichos ingresos de forma voluntaria. Sin embargo, esta nueva redacción puede convertirse en una gran fuente de litigiosidad, puesto que cualquier discrepancia en torno a la deducibilidad de un gasto va a llevar aparejada la necesidad de oponerse, puesto que en caso contrario se puede perder la bonificación, con la consiguiente regularización de cuota, intereses y procedimiento sancionador que, sin duda alguna, abrirá la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT).

Por tanto, podríamos concluir que, a través de esta reforma se está ejerciendo una presión sobre los gastos deducibles en los arrendamientos de vivienda, al generar una inseguridad jurídica sobre si alguno de ellos puede ser deducible.