Irse con la hipoteca a otra parte y otras soluciones para las subidas de interés.
Después de más de diez años con el Euribor a menos del 1%, los tipos de interés e inflación en mínimos históricos, este índice, al que están referenciados la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, ha subido por encima del 4%, como se ve en el gráfico. Esto plantea varios problemas.
El primero y más grave es la subida de la cuota que están sufriendo los prestatarios con préstamos a interés variable, sobre todo si les queda un plazo largo por pagar. Para los que contrataron el préstamo en ésta última década la subida de la cuota puede rondar un 50%, es decir que puede pasar por ejemplo de 800 a 1200 euros, lo que para muchos puede implicar dificultades para pagar. Para paliar este efecto se dictó el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, que modificó el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 y adoptó un Código de Buenas Prácticas especial aplicable hasta el final de 2024. No me detengo en el detalle de esta norma cuyo estudio ya realicé en este artículo. Aparte de incluir ventajas para deudores en situación de vulnerabilidad, se trató de facilitar también el cambio a interés fijo reduciendo la comisión por cancelación anticipada en los préstamos variables.
El segundo problema es que como consecuencia de la subida de tipos, se dificulta el acceso a la vivienda. Quién podía pagar una cuota mensual de 1000 euros a treinta años pasa de poder obtener un préstamo de 320.000 euros a uno de 200.000. Contra esto es difícil tomar medidas. Como los sueldos no han seguido la inflación esto reduce la capacidad de compra y ralentiza el mercado inmobiliario. Se ha reducido sustancialmente el número de hipotecas (ver gráfico) y se prevé que la compra de viviendas caiga en 2023 hasta un 30% respecto de 2022. No parece haber otro remedio que la lenta corrección que vendrá de la subida de sueldos y de la bajada de precios de la vivienda al disminuir la demanda.
Hay un tercer problema, menos grave que los anteriores pero de mucha más fácil solución. Se trata del que tienen propietarios que tienen un préstamo a interés fijo sobre una vivienda que quieren vender para trasladarse a otra, ya sea porque ha aumentado -o disminuido- la familia o porque tienen que trasladarse por motivos de trabajo. Se plantea con más gravedad en EE.UU, donde los préstamos para adquisición son casi siempre fijos y las personas se trasladan a menudo. El problema es que si venden la vivienda han de cancelar el préstamo y pedir otro para comprar la nueva, pero no se pueden permitir el nuevo tipo de interés. La solución obvia es alquilar la antigua casa y vivir de alquiler en la nueva, pero eso no siempre es fácil. Además, debido a la lentitud y dificultades de los desahucios por impago en España (agravadas tras las últimas reformas legales), los deudores asumen el riesgo, supone el riesgo de impagar la hipoteca si el inquilino no paga y no se va del inmueble. Un reciente artículo en The Economist apunta como soluciones las que ofrece la legislación de Dinamarca.
Una primera solución es permitir al deudor cambiar la garantía de inmueble manteniendo las condiciones. En la actualidad es posible hacer un cambio de deudor (subrogación pasiva) o de acreedor (subrogación activa). La primera requiere el consentimiento del banco, y es lógico pues para este es esencial la solvencia del deudor. La segunda se puede hacer en contra de su voluntad desde la Ley 2/1994, que fue una ley clave en un momento en que sucedía lo contrario que ahora: los deudores estaban atrapados en préstamos a interés fijo mucho más altos que los de mercado. Pero no es posible cambiar el inmueble que se da en garantía. Para hacerlo hay que cancelar la hipoteca y constituir otra nueva, lo que tiene costes de formalización y de impuestos, y además requiere del consentimiento del banco, que no tiene que pagar nada al deudor aunque la cancelación de un préstamo a interés bajo le genere beneficios, y concederá un préstamo a los intereses actuales
Desde un punto de vista jurídico resulta bastante sencillo establecer un derecho del deudor a cambiar la garantía sin modificar el préstamo, que podría añadirse a la misma Ley 2/1994. El banco tendría que quedar indemne desde el punto de vista de la garantía. Para esto el deudor estaría obligado a presentar una tasación del inmueble a comprar que fuera al menos igual al de la vivienda anterior. Pero para permitir a los deudores mayores pasar a una vivienda menor, podría también admitirse que el valor de la nueva vivienda excediera el valor del préstamo pendiente en el mismo porcentaje que la vivienda original cubría el préstamo inicial.
La operación de cambio de garantía debería quedar exenta de AJD, y se deberían establecer bonificaciones en los aranceles notariales y registrales, como se ha hecho para las subrogaciones activas (cambio de banco). En este caso lo lógico es que los gastos los pagara el deudor, a diferencia de la regla general para las hipotecas. Se podrían limitar estos beneficios fiscales y arancelarios a los supuestos en los que se trata de sustituir el gravamen de la vivienda habitual familiar, y por supuesto.
La otra posibilidad, que también existe en Dinamarca, es que el deudor pueda obligar al banco a compartir con él la ganancia financiera que le genera la devolución del préstamo. El artículo 23.8 de la Ley de Contratos de Crédito inmobiliario ya establece la fórmula para calcular la pérdida o ganancia financiera que genera el reembolso de un préstamo a interés fijo, que actúa como máximo de lo que puede cobrar el banco como comisión de cancelación (para más detalle, ver este post). Se podría aplicar la misma fórmula para determinar lo que el banco debe pagar si se reembolsa anticipadamente. No obstante, dado que la ley establece un máximo para el Banco del 2% los diez primeros años y el 1,5% el resto del plazo, la ganancia financiera debería tener los mismos límites.
La cuestión más difícil es si esa nueva regulación debe afectar a los préstamos ya concedidos. No creo que sea el caso para el pago por la ganancia financiera, pues supone un cambio en las condiciones previstas y por tanto crearía una notable inseguridad jurídica. Hay que tener en cuenta que el sistema danés es muy particular: los bancos hipotecarios se financian exclusivamente a través de la emisión de bonos que se emiten en el mercado, de manera que en realidad es el mercado de bonos el que fija el tipo de interés, teniendo ya en cuenta esas condiciones establecidas, incluida la posibilidad de reembolso. Si en España se cambiara esta regla, en cambio, se estaría alterando las condiciones de unos préstamos que en buena parte están titulizados, es decir que han sido vendidos por los bancos a fondos. La realidad es que los tipos en Dinamarca son más altos que en España, y es probable que una de las causas sea justamente las favorables condiciones de reembolso. No olvidemos que en economía nada es gratis. Sin embargo, no creo que eso mismo se aplique a la posibilidad de cambiar de garantía, pues no altera el reembolso normal del préstamo, no obliga al banco a ninguna compensación y no perjudica la garantía.
Licenciado en Derecho en 1989 (ICADE- E1). Notario en la oposición de 1991. Doctor en Derecho. Patrono de la Fundación Hay Derecho. Autor de artículos en El País, ABC, Nueva Revista, y de diversas publicaciones de Derecho Mercantil y otras materias.