El progresivo debilitamiento de la propiedad privada de la vivienda: la regulación catalana del contrato de arrendamiento de temporada y por habitaciones

  1. La propiedad de la vivienda tras la Ley de vivienda

Los arts. 10 y 11 de la Ley de vivienda (la Ley 12/2023), a través de la DF 7ª, han convertido la propiedad privada de la vivienda, antes regida por el Código civil, en una especie de “tenencia tutelada por el Estado”, una “propiedad estatutaria”, como las aguas, el suelo urbano o las minas. La STC 37/1987 estipuló que: “Utilidad individual y función social definen, por tanto, inescindiblemente el contenido del derecho de propiedad sobre cada categoría o tipo de bienes”; “la existencia de diferentes tipos de propiedades dotadas de estatutos jurídicos diversos, de acuerdo con la naturaleza de los bienes sobre los que cada derecho de propiedad recae”. En definitiva, que ya no somos plenos propietarios civiles de nuestro bien más preciado, del patrimonio, ahorro y riqueza de los españoles: de nuestras casas[1].

A título de ejemplo, lean lo que dice el art. 11.1 Ley 12/2023: “el derecho de propiedad de la vivienda queda delimitado por su función social y comprende los siguientes deberes: a) Uso y disfrute propios y efectivos de la vivienda”. O sea, que desde mayo-junio de 2023 todo aquello que queramos hacer con “nuestras” viviendas (tengamos media en condominio con nuestra esposa o veinticinco) está condicionado a que cumplamos con la “función social de la propiedad” de las mismas, entre otras cuestiones, que lo que queramos hacer esté relacionado con el “uso y disfrute” propio y efectivo de la misma, que, naturalmente, el gobernante de turno irá decidiendo en cada caso.

Ya con el proyecto de Ley de vivienda[2] expuse algunos ejemplos, como que no podríamos montar ya en un piso una consulta médica, ni vender o alquilar a una persona jurídica, ni dar en herencia nuestra vivienda a un hijo que ya tiene una donde está residiendo; porque ninguna de estos actos dominicales implicaría el “uso y disfrute” “propio y efectivo” de la vivienda. Y que pronto nos irían diciendo exactamente a quién deberíamos/podríamos vender o alquilar según las necesidades detectadas por la Administración Pública o cuántas viviendas podíamos llegar a tener. Ahora el legislador catalán lo empieza a hacer con el DL 6/2024. Todo ello, bajo riesgo de nulidad de cada negocio jurídico implicado (la compra-venta, el alquiler, el testamento, etc.), más las consabidas multas y riesgo de expropiación en caso de contravención (art. 71 Ley 16-12-1954, de Expropiación forzosa).

¿La justificación legal para poder hacer todo esto? La “función social de la propiedad”, que nadie sabe exactamente lo que es ni, especialmente, donde acaba (dice Verdera[3]: “El progresivo debilitamiento de la propiedad privada es un camino de sentido único”), por muchas contorsionadas reflexiones que desarrolle el Tribunal Constitucional, como en STC 89/1994: la “desaparición o negación del contenido esencial del derecho allí reconocido, ni, por otro lado, la delimitación que de ese derecho realizan carece de fundamento o justificación constitucional”; el cual ha descartado incluso un test de idoneidad, necesidad y proporcionalidad en STC 16/2018 sobre la medida social adoptada (contrástese con los arts. 17 y 52.1 Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea).

Para mí ya resultó sorprendente que el Tribunal Constitucional validara en diversas sentencias en 2018 que una Comunidad Autónoma obligase a los propietarios a ocupar las viviendas (facultad civil dominical), sancionándolos si las mantenían vacías[4], como en la STC 106/2018,  porque “el enunciado no implica necesariamente una regulación que imponga el ‘deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto en el ordenamiento jurídico’ como configurador del real contenido esencial de aquel derecho”. En fin, que era un mero objetivo perseguido por el poder público mediante su política de vivienda, que no forma parte del contenido efectivo del derecho de propiedad como manifestación de su función social: obligación del propietario de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional adoptada en función de un fin de relevancia constitucional como es disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Es una medida que, a juicio del TC, no desbordaba el equilibrio justo entre el interés público perseguido y el sacrificio exigido al propietario. Es decir, que como era una mera disposición administrativa, propia de la política pública de vivienda y de urbanismo (competencias autonómicas), asociada a una sanción, ello no afectaba al derecho de propiedad, esencialmente civil.

                  Bueno, pues desde la Ley de vivienda, como hemos dicho, la limitación ya es civil, tomando como base igualmente la citada “función social de la propiedad”, un concepto acuñado por Duguit en 1912, quien se inspiró, entre otros, en Comte y Durkheim. Baste recordar, para enmarcar de lo que estamos hablando, que el primero afirmaba en 1851 que “En cualquier estado normal de humanidad, cada ciudadano constituye verdaderamente un funcionario público, cuyas atribuciones más o menos definidas determinan tanto las obligaciones y pretensiones”. Y Duguit mismo afirmó que: “La propiedad no es un derecho, es una función social. El propietario, es decir el poseedor de la riqueza, tiene, porque posee esta riqueza, una función social que cumplir; mientras cumpla esta misión, sus acciones como propietario están protegidas. Si no lo cumple o lo cumple mal, si por ejemplo no cultiva su tierra o deja que su casa se arruine, es legítima la intervención de quienes están en el poder para obligarlo a cumplir su función social de propietario, que consiste en asegurar el uso de la riqueza que posee de acuerdo con su propósito previsto”.

Concepto este de la función social de la propiedad que acabó en el art. 33.2 CE y cuyo máximo exponente lo representaban, a mi juicio y por la importancia del objeto, los mencionados arts. 10 y 11 Ley 12/2023 al aplicarse por primera vez a la vivienda (recordemos que el 75% de los españoles vive en su casa en propiedad, el 45% de los cuales es sin carga hipotecaria[5]) en su dimensión civil. Y todo ello, además, con el inri de que la escasez y la cada vez más acuciante problemática en el acceso a la vivienda ha sido en gran parte culpa de las políticas erráticas de nuestros propios gobernantes sobre esta materia (y no solo en ella) desde 2007, como ya expusimos con detalle en otro lugar[6], que son los mismos que ahora quieren convertirnos en funcionarios para suplir sus propias carencias. Esta persistencia en políticas equivocadas se muestra con la propia Ley de vivienda: récord histórico de precio m2 de alquileres de media en España en marzo 2024 (último mes disponible) de 12,7 €/m2 en relación a mayo 2023, que era de 11,6%[7] (veníamos de 9,2 €/m2 al comienzo de la crisis financiera mundial 2007); según la Federación de Asociaciones de Inmobiliarias[8], entre mayo y octubre de 2023, hubo una disminución del 30,5% oferta arrendamiento vivienda habitual, una reducción del 28,8% de la gestión de alquileres de vivienda habitual mediante APIs; que un 6,3% arrendadores retirará las viviendas del mercado al vencer el contrato y 6,2% destinará al turístico; el 25,8% arrendadores endurecieron los requisitos de los arrendatarios. Todo ello, sin contar aún con ninguna Comunidad Autónoma con la renta controlada (solo con la inseguridad que provoca la nueva normativa, la protección de okupas, etc.), lo que sucedió en Cataluña por Resolución TER/800/2024, el 14-3-2024.

Un mes después de dicha Resolución, el primer informe al respecto[9] evidencia un incremento del 4,3% de las rentas como media en Cataluña, una disminución de la oferta de vivienda en alquiler del 13% y, sin sorpresas, un aumento del alquiler de temporada para evitar la ley (que representaba ya en Barcelona el 30%); de ahí que se anunciase el DL 6/2024. Sin embargo, el mismo día que se publicaba este informe, el gobierno de Cataluña extendió la única zona tensionada de la Comunidad Autónoma de los 140 municipios de la Resolución mencionada a otros 131[10]. Finalmente, el Banco de España, en su Informe anual 2023 (Cap. 4º)[11], si por un lado comenta que se han reducido los desahucios arrendaticios a causa de las prórrogas forzosas de los alquileres, el tope por ley de los incrementos y los mayores requisitos para desahuciar a vulnerables (p. 49), advierte que estas medidas garantistas, incluido el control de renta, pueden dificultar el acceso a la vivienda en alquiler de los hogares con menos recursos, reducción de la oferta, utilizar otras formas arrendaticias (inferiores a un año, de habitaciones) e incrementar las rentas (pp. 50 a 52), como evidentemente está sucediendo.

Y a pesar de toda esta situación causada por las propias leyes inadecuadas, se persiste en políticas sociales y de vivienda puramente asistenciales, que no contribuyen a solventar el problema de manera estructural, sino a acrecentarlo: cada vez más ayudas concedidas a familias asistidas con dinero púbico en el pago del alquiler (que han pasado en Cataluña de algo más de 20.000 en 2011 a casi 70.000 en 2022, pasando de 50 millones de euros en 2011 a 200 millones en 2022[12]) o el incremento de las adjudicaciones del ingreso mínimo vital (que alcanza ya a 575.000 hogares en 2024, 125.000 más que hace un año); no son buenas noticias.

En fin, que la Ley 12/2023 dificulta el acceso a la vivienda los que no la tienen, ampara la situación de los que la tienen de manera ilegal y precaria (okupas) y le quita la propiedad a los que ya la tienen. Es decir, que con ella el Estado ha renunciado a cumplir con el art. 47 CE y pretende, vía 33.2 CE, que ahora lo cumplamos nosotros, a lo Comte, cual funcionarios forzosos.

  1. El Decreto-Ley catalán 6/2024: los contratos de alquiler de temporada y por habitaciones

                  En este contexto, el Decreto-Ley catalán 6/2024 toma ya las primeras medidas coercitivas concretas de las facultades dominicales aprovechando la nueva “propiedad estatutaria” de la vivienda de los arts. 10 y 11 Ley 12/2023.

Así, la norma catalana, que entró en vigor el 26-4-2024 (aunque parece haber dudas de que se acabe convalidando como Ley[13]), ya determina: que un gran tenedor no podrá vender a quien quiera; exige contenido mínimo y forma a los contratos de alquiler; se determina qué debe considerarse alquiler de temporada y qué no; y extiende el control de renta al alquiler de habitaciones. Todo ello acompañado de abultadas multas.

                  Antes de pasar al análisis del DL 6/2024, cabe recordar que no es la primera vez que una normativa catalana coarta las facultades dominicales. Así, el art. 5.2.b Ley 18/2007 considera que es incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda que “La vivienda o el edificio de viviendas estén desocupados de forma permanente e injustificada durante un período de más de dos años”. Pero se añadió al mismo por Ley 1/2022, recurrida de inconstitucionalidad en su mayor parte (sobre todo por Recurso 4038/2022): “Ni la ocupación de estas viviendas sin título habilitante ni la transmisión de su titularidad a favor de una persona jurídica alteran la situación de incumplimiento de la función social de la propiedad”. La propia Ley 1/2022 introdujo nuevas sanciones en los apartados 6 y 7 art. 42 y el 5.3bis Ley 18/2007 para el incumplimiento del art. 5.2.b, que pueden llegar hasta la expropiación forzosa del dominio (ver art. 15 Ley del Suelo), con multa coercitiva de 1.000 euros/mes por vivienda vacía si el titular es persona jurídica (art. 113.2.bis).

Aunque recurridos estos preceptos también en inconstitucionalidad, todo apunta a que serán declarados constitucionales, si seguimos los argumentos de la STC 97/2018 sobre los arts. 72.1 y 72.3 c) la Ley vasca 3/2015 de vivienda que prevé una solución parecida. La innovación de la Ley 1/2022 catalana radica en que no solo el propietario de la vivienda incumple la función social de la propiedad y, por lo tanto, se la pueden expropiar, si la mantiene vacía por dos años, sino también si la vende a una persona jurídica (porque nunca va a poder “vivir” ahí) o si está okupada y no puede desalojar al okupa en ese tiempo, lo que es probable por todos los requisitos estipulados para hacerlo en la Ley 12/2023 (ej. DT 3ª, DF 5ª), hasta el punto que su protección de los okupas se está trasladando indebidamente incluso a la inaplicación por algunos jueces penales del delito de usurpación[14]. Es decir, ahora por ahora, ya es incumplimiento de la función social usar la vivienda de determinada manera (en concreto, el no-uso), disponer de ella a favor de alguien que no sea del agrado del legislador de turno (enajenación a persona jurídica) y el no ejercicio (¡exitoso!) de acciones posesorias o dominicales para el desalojo de okupas (porque si está okupado se considera aún vacío).

Esto es solo el principio, pues el segundo acto lo representa el Decreto-Ley catalán 6/2024, cuyas medidas principales pasemos ahora a analizar críticamente:

  1. Limitación a la facultad de disposición de los grandes tenedores personas jurídicas en cuanto a viviendas localizadas en la zona tensionada de los 271 municipios, donde reside el 90% de la población catalana (arts. 1 y 12 DL 6/2024). Toda transmisión onerosa de cualquier vivienda propiedad de un gran tenedor persona jurídica que esté inscrito en el registro de grandes tenedores de vivienda (DF 27ª Ley 18/2007), conforme a la normativa catalana (los del art. 5.9 Ley 24/2015; no los sociales, por ejemplo) o estatal (según el art. 3.k Ley 12/2023) está sujeta al tanteo y, en su caso, al retracto, por parte de la Generalitat de Cataluña para su adquisición preferente. Por lo tanto, extiende el ámbito objetivo del art. 2 DL catalán 1/2015 que se refería al tanteo y retracto legales a favor de la Generalitat solo en cuanto a la transmisión de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria. Claramente, por lo tanto, estamos ante una generalización tanto jurídico-objetiva como geográfica, del poder de disposición de ciertos propietarios. Sobre si también se trata de una limitación general atendiendo al criterio subjetivo, debe saberse que en la provincia de Barcelona[15] en 2023, los propietarios de 5 o más viviendas de alquiler personas jurídicas (excluimos las personas físicas y las comunidades de bienes) privadas (y excluimos a las Administraciones y a las entidades sociales, según la normativa catalana) suponen el 32,2% del total de propietarios (4.444 propietarios) y tienen el 50,9% de los inmuebles alquilados (109.032 unidades)[16]. Por lo tanto, podemos afirmar que se trata de una limitación general de la facultad dominical tanto desde un punto de vista jurídico (de transmisión onerosa de viviendas), como geográfica (donde reside el 90% de la población catalana) y subjetiva (muchos propietarios afectados). Por lo tanto, estamos ante una importante limitación del derecho de propiedad (según la STC 28/2012, el tanteo y el retracto son materia civil), en la línea de la nueva “propiedad estatutaria” de la vivienda (especialmente arts. 10.1 a) y 11.1 a) Ley 12/2023), la cual, cabe recordar, no ha sido recurrida de inconstitucionalidad en sí misma[17]. ¿Será este alcance suficiente para entender que esta medida afecta al núcleo duro de la propiedad privada o que la vacía su contenido conforme al art. 33.1 CE o es admisible conforme al art. 33.2 CE? Además, persiste la duda de si por Decreto-Ley pueden alterarse cuestiones relativas a la propiedad privada, conforme a los arts. 53.1 y 86.1 CE, especialmente cuando está afectando extensivamente, como hemos dicho, a “a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I”.
  2. Exigencia de contenido mínimo en los contratos de arrendamiento urbano de vivienda y exigencia indirecta de necesidad de forma (art. 4 DL 6/2024). La LAU no exige forma alguna para el contrato de arrendamiento urbano (arts. 1258 y 1278 CC; STS 22-4-2013, que entiende la exigencia de forma ad solemnitatem en los contratos civiles como residual) ni un contenido mínimo, más allá del contenido esencial, que corresponde fundamentalmente a su causa. Sin embargo, la progresiva normativa catalana va exigiendo cada vez más requisitos de forma y un contenido. Así, el DL 6/2024 modifica el 66.2 Ley 18/2007 y ahora exigirá que consten en los arrendamientos de vivienda: “el precio de la última renta del contrato de arrendamiento que haya estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, el precio de alquiler que resulta de la aplicación del sistema de índices de precios de referencia que corresponda aplicar a la vivienda y demás datos que pueda establecer al efecto la legislación civil” y “la condición de gran tenedor” del propietario, al tiempo que el arrendatario debe recibir una serie de documentación (cédula de habitabilidad, certificado energético, cuantificación de la renta según el índice de referencia), con la consiguiente sanción por falta leve (art. 9 DL 6/2024 en relación al 125.2 f) Ley 18/2007; entre 3.000 y 9.000 euros de sanción) si no se provee todo ello, cuando algo parecido ya había sido declarado inconstitucional por SSTC 37/2022 y 57/2022 (arts. 7.2 y 16 Ley catalana 11/2020). La libertad de forma de la LAU (art. 37 LAU y 1279 CC, exigencia de forma solamente ad probationem) no es un mero capricho accesorio de la norma, sino que resulta muy útil a los juzgadores para catalogar como protegida por la LAU cualquier situación que implique que alguien vive permanentemente en casa ajena a cambio del pago de una renta, prescindiendo de si existe o no contrato formalizado o con un contenido mínimo. ¿Qué sucederá ahora en Cataluña si no se cumplen estas formalidades? ¿Será contrato LAU de todas formas? A nuestro juicio, la libertad de forma, especialmente en este caso y por el motivo aludido, es un elemento de la base de la obligación que escapa de la posibilidad de que una Comunidad Autónoma con competencias en Derecho civil pueda coartarla (art. 149.1.8 CE): es voluntad del legislador nacional que toda situación de alquiler de inmueble urbano con finalidad de residencia permanente sea protegido por la LAU y no solo aquellos que se formalizasen de una determinada manera o con un contenido mínimo. La desigualdad entre arrendatarios de vivienda en España sería clamorosa. Recordemos que el DL 6/2024 se aprueba también conforme a la competencia civil de Cataluña (ver Exposición de Motivos y art. 129 Estatuto Autonomía de Cataluña) y es posible que ya esté allanando el terreno para el Anteproyecto de ley de arrendamientos para el Código civil de Cataluña 18-7-2022 (art. 623-39), el cual prevé expresamente la exigencia de forma con un contenido mínimo muy exhaustivo, que no redundará en más que en la desprotección de aquellos menos asesorados, cuyo contrato caerá necesariamente fuera de las protecciones de los arrendamientos urbanos por no cumplir con la forma. De nuevo, pues, desprotegiendo a los que menos pueden a través de la intervención pública en las relaciones privadas.
  3. Definición de lo que en Cataluña se va a considerar “contrato de arrendamiento de temporada” (solo los que tengan una finalidad de ocio, vacaciones o recreativa y se haga constar y acredite como tal) y sujeción del resto (los suscritos con carácter temporal “por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean distintos a los de vivienda”) en lo esencial (“fianza y determinación de la renta, su actualización, elevación por mejoras y asunción de gastos generales y servicios individuales”) al régimen del arrendamiento de vivienda (art. 5 DL 6/2024, que introduce el nuevo art. 66bis 1 a 3 Ley 18/2007). Todo ello contraviene directamente a la LAU la cual, en su Exposición de Motivos, claramente estipula que fue vocación del legislador distinguir entre arrendamientos de vivienda (los destinados a la satisfacción de necesidad de vivienda permanente de los arrendatarios; art. 2.1 LAU) y arrendamientos urbanos de uso distinto, donde se incluyen los de temporada (art. 3 LAU). Y, por ello concede, con normas de ius cogens, “medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas”, dejando libre pacto al resto, con ciertas normas subsidiarias, entre ellas, específicamente el régimen de conservación y obras. Es decir, el DL 6/2024 altera el objeto de protección de la LAU estableciendo que situaciones transitorias de necesidad de vivienda comunes en el mercado, como los motivos de estudios o profesionales, se consideren “vivienda permanente”, cuando realmente tampoco lo son: los estudiantes (ej. los de postgrado por un año, los de grado a menudo semi-presencialmente), profesionales desplazados por meses como maestros (ej. 9 meses que dura el curso escolar), temporeros (los meses que dure la temporada de cosecha), trabajadores de hostelería (ej. los 3-4 meses de verano) aquel piso que se arrienda para cuidar más cerca a un familiar (SAP Guadalajara 19-7-2012, AC 2012\1463), etc. tienen por sí mismos una eminente naturaleza temporal; lo son de verdad, más allá de la ficción que ahora pretenda crear el DL 6/2024. Y dejando de lado que esto va a perjudicar de manera importante a estos colectivos a causa de su práctica equiparación a los arrendamientos de vivienda habitual (por su transitoriedad y restricciones, convendrán menos a los arrendadores) y la discusión de si Cataluña puede alterar el objeto de la LAU, de manera que ahora considere “vivienda habitual” a situaciones que no lo son (de nuevo el 149.1.8 CE en relación a las bases de las obligaciones, especialmente cuando le sirve al legislador para poder aplicar el control de rentas y otras medidas a supuestos no previstos ni en la LAU ni en la Ley 12/2023) hay un aspecto que ya se resolvió en inconstitucionalidad por STC 37/2022. Este es que una Comunidad Autónoma con Derecho civil propio (las otras aún menos) no puede fijar el precio de un contrato que no esté previsto en la normativa estatal, como es este supuesto para los arrendamientos de temporada, porque el precio de los arrendamientos es materia civil (SSTC 28/2012 y 54/2018): “la competencia estatal de las ‘bases de las obligaciones contractuales’ del art. 149.1.8 CE deba ser entendida como una garantía estructural del mercado único y supone un límite en sí –un límite directo desde la Constitución– a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores autonómicos” y “este principio de libre estipulación de la renta en los arrendamientos urbanos ha de considerarse una base de las obligaciones contractuales, inferida de la legislación actualmente vigente, en cuanto define uno de los elementos estructurales de este tipo de contrato, el cual, salvo algunos aspectos determinados imperativamente por el legislador (ámbito de aplicación del contrato, fianza y formalización) se rige por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes. Pero no solamente por ser una plasmación o concreción de la regla general de primacía de la autonomía de la voluntad, sino además porque la regulación de la renta y de los criterios para su determinación tiene también una incidencia relevante en la actividad económica por cuanto afecta al sector inmobiliario y al alquiler de viviendas, lo que justifica su regulación estatal en garantía del principio de unidad de mercado”. Recordemos que la Ley 12/2023 solo prevé el control de renta para los arrendamientos de vivienda, no los de uso distinto (art. 17.6 vs Título III LAU), como son los de temporada conforme al art. 3 LAU, cuando quede claro que el arrendamiento tiene como “destino primordial […] satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” (véase por ejemplo la SAP Alicante 24-3-2023, JUR 2023\340523) independientemente de la duración pactada; no son arrendamientos de vivienda, pues, aquellos que convenidos conforme “no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia […], sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de “temporalidad” de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, como sucede en el presente caso, y no a la necesidad de habitar permanentemente” (SSTS 19-2-1982 -RJ 1982\784- y 15-12-1999 – RJ 1999\9352; ver también SAP Barcelona 1-6-2004, AC 2004\1524). Finalmente, el art. 66bis.2 parece de nuevo estar requiriendo forma, provocando el mismo problema que el señalado para el punto anterior y que el art. 6 DL 6/2024 prevé para el caso de “calificación fraudulenta” del contrato una infracción muy grave con sanción hasta 900.000 euros y “no hacer[la] constar en el contrato”, multa hasta 90.000 euros.
  4. Aplicación del régimen de vivienda habitual al arrendamiento de habitaciones (art.5 DL 6/2024 que crea el art. 66bis.4 Ley 18/2007). Aunque parecido al anterior, aquí nos hallamos con un problema aún más claro: la imposibilidad de aplicar la LAU al alquiler de habitaciones (y con ella cualquier normativa específica relativa al control de rentas y demás relativa al arrendamiento urbano de vivienda habitual). El art. 2.1 LAU, el que marca el ámbito objetivo de la norma, habla de “edificación habitable”, es decir, una vivienda entera, no una parte de la misma o habitación, que sirva para satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Según estándares internacionales (ver tabla ETHOS de FEANTSA), considerar vivienda a una habitación es legalizar el sinhogarismo oculto, la infravivienda, lo que entendemos no pretende ni el legislador estatal ni el catalán. Además, en la LAU se habla específicamente de “vivienda arrendada” a lo largo de la LAU: art. 9.3, 10.3, 14, 15, Exposición de Motivos, etc. También el art. 8.2 en sede de subarriendo al hablar de “vivienda arrendada”, sin que nada tenga que ver el punto 3º al referirse a que el precio del subarriendo (parcial, se entiende) no podrá superar al de la vivienda arrendada porque lo que quiere evitar es que el arrendatario pueda hacer negocio con vivienda ajena a expensas del subarrendatario (lo que a veces no se consigue, a través de alquileres turísticos de habitaciones por parte de subarrendatarios, dicho sea de paso). Por lo tanto, el arrendamiento de una habitación de una vivienda con derecho a acceso a espacios comunes (cocina, lavabos, comedor) es un arrendamiento de cosa del art. 1543 CC, pues no puede incluirse en el ámbito objetivo del a LAU, como lo han señalado, por ejemplo, la SAP Madrid 13-12-2006 (JUR 2007\116895) o la SAP Cádiz 18-7-2006 (JUR 2007\63427). En consecuencia, no puede ser objeto de control de renta ni del resto de protecciones LAU, como ahora pretende el legislador catalán. En consecuencia, es predicable de este supuesto lo que hemos dicho para el caso del arrendamiento de temporada y, más concretamente, lo relacionado con la imposibilidad de Cataluña de regular las bases de las obligaciones y la STC 37/2022.

  1. Conclusión

                  En definitiva, el legislador catalán ha querido ir más allá de la Ley 12/2023 en la intromisión pública en las relaciones contractuales en cuanto a arrendamientos con inmuebles urbanos o partes de los mismos se refiere, incluso arriesgándose a la inconstitucionalidad de alguna de estas medidas, siguiendo, quizás, una estrategia parecida a lo que sucedió con su inconstitucional Ley 11/2020 de control de rentas que luego ha pasado mutatis mutandis a ser legislación nacional con la Ley de vivienda 12/2023 gracias a pactos políticos y presiones sociales. Es decir, quizás pretenda con el DL 6/2024 apuntar regulaciones que luego se trasladarían a nivel nacional, a pesar de que se conoce públicamente que existen trabajos a nivel nacional, por ejemplo, para regular los arrendamientos de temporada, que no coinciden con lo previsto en el Decreto catalán. A falta de que se convalide efectivamente, el DL 6/2024 supone un paso más allá en limitar la nueva “propiedad estatutaria” de la vivienda, sobre la cual, ya ven, no pende recurso de inconstitucionalidad alguno, ahondado todo ello en la complejidad e inseguridad jurídica reinante entorno al actual Derecho de la vivienda.

[1] A esta posición se van sumando más voces. La más reciente Q. Olivares, La inconstitucional interpretación del artículo 245-2º CP y la legalización judicial de la ocupación de inmuebles, El Almacén de Derecho, 24-4-2024, que califica las disposiciones de la Ley de vivienda como de una “expropiación  de facto” al “cargar en los particulares el coste de una política de vivienda”.

[2] Por escrito, vean el informe para FEDEA. También, si tienen paciencia, pueden ver mi comparecencia ante el Congreso de los Diputados durante la tramitación de la Ley.

[3] Ver el exhaustivo reciente trabajo de Verdera Server, Rafael, Pro proprietate. Notas sobre la configuración constitucional de la propiedad privada, ADC, tomo LXXVI, 2023, fasc. III (julio-septiembre), pp. 859-988.

[4] Cuando mantener vacía una vivienda es una decisión económica y patrimonialmente ruinosa, al tiempo que un riesgo para ser okupada, especialmente tras la Ley de vivienda (se están tardando hasta dos años desde entonces para poder desalojar a un okupa). Solo se opta por ello si ponerla en el mercado es aún peor como, por ejemplo, si sale económicamente menos rentable (ej. controles de renta, imposibilidad de rehabilitar) o no existe la suficiente seguridad jurídica para cobrar la renta o proceder al desahucio (ej. inquiokupas, obligación de ofrecer alquiler social, mediaciones, etc.).

[5] Para que contextualicen, solo el 59,3% de los daneses, 50,5% de los alemanes y el 42,3% de los suizos viven en su casa como propietarios (el resto son inquilinos de caseros, claro); pero lo más relevante es que solo el 14,1% de los daneses, el 19% de los alemanes y el 4,1% de los suizos lo son sin hipoteca. Todo ello según datos recientes de Eurostat.

[6] Ver S. Nasarre Aznar, Los años de la crisis de la vivienda, Valencia, 2020, Tirant lo Blanch.

[7] https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/alquiler/

[8] https://fainmo.es/la-oferta-de-alquiler-habitual-desciende-un-3057-desde-la-entrada-en-vigor-de-la-nueva-ley-de-vivienda/

[9] https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2024/04/15/816612-el-stock-de-alquileres-permanentes-en-cataluna-cae-un-13-tras-la-entrada-en-vigor

[10] Recuerden que no era casualidad que el término “zona” no estaba definido en la Ley 12/2023 (art. 18.3), de manera que cada Comunidad Autónoma puede decidir lo que es según le convenga: desde cubrir al 90% de la población, como en Cataluña, a un barrio o unas pocas calles.

[11] https://www.bde.es/wbe/es/publicaciones/informes-memorias-anuales/informe-anual/informe-anual-2023.html

[12]https://habitatge.gencat.cat/web/.content/home/dades/estadistiques/03_Informe_sobre_el_sector_de_l_habitatge_a_Catalunya/informe_sobre_el_sector_de_lhabitatge_a_catalunya/Informes-trimestrals/Butlleti_habitatge_2t2023.pdf

[13] https://elpais.com/espana/catalunya/2024-04-25/aragones-no-tendra-apoyo-para-regular-los-alquileres-de-temporada-psc-y-junts-le-dan-la-espalda.html# (visitado 26-4-2024).

[14] Ver el trabajo de Q. Olivares, referido anteriormente.

[15] A nivel nacional solamente el 8% de las viviendas pertenece a personas jurídicas privadas (de las que habría que ver cuántas tienen 5/10 viviendas en alquiler; el 92% restante está en manos de personas físicas) según el referido informe del Banco de España con fuente en la AEAT y el INE, aunque este dato no es muy preciso porque no se ajusta a los requisitos subjetivos del precepto.

[16] https://www.ohb.cat/project/estructura-i-concentracio-de-la-propietat-del-parc-de-lloguer-a-la-demarcacio-de-barcelona/

[17] Sí hay constancia de algunos recursos contra el art. 10.2 (del Gobierno Vasco, núm. 1301-2024), el 11.1 e) (del Gobierno de las Islas Baleares, núm. 5516-2023; y del Gobierno de Andalucía, núm. 5491-2023) y el 11.2 (de la Junta de Galicia; núm. 1306-2024) de la Ley 12/2023.

1 comentario
  1. Alfonso
    Alfonso Dice:

    El profesor Nasarre nos tiene mal acostumbrados al escribir artículos tan excelente como este. Enhorabuena a la Fundación por brindarnos este artículo.
    Desde mi experiencia en la materia, de funcionario público que ha dedicado toda una vida a este sector de la vivienda, quisiera exponer algunas sencillas reflexiones.
    En primer lugar, sobre los precios. Mi experiencia señala en la siguiente dirección: el incremento de la oferta de vivienda apenas tiene incidencia sobre los precios (en venta o en arrendamiento). Durante los primeros años del siglo por el estamos rodando, el número de viviendas de nueva planta fue muy elevado, y los precios se incrementaron de forma colosal. Estas nuevas viviendas incluyen miles de VPO, con precios limitados. Ninguna oferta pudo contener la subida de precios, ni en alquiler ni en venta, si bien en alquiler fueron más moderados porque era una opción que no gustaba (ahora tampoco es que guste, pero parece que el Estado ha considerado, en su legislación, que hay que obligar a los ciudadanos a vivir de alquiler, aunque no quieran ese régimen de tenencia). Por tanto, algún sistema hay que arbitrar, ajeno al incremento de la oferta, que ya tenemos la experiencia de su fracaso, para que los ciudadanos puedan adquirir una vivienda (o pagar una renta de alquiler, si es su opción). Cuando menos habría que aprobar estímulos, positivos y negativos, para conseguir que las viviendas que estén realmente disponibles (insisto: realmente disponibles, lo que no implica toda vivienda que se está considerando vacía por las diferentes leyes) se habiten a precios razonables.

    Por lo que respecta a la libertad de forma de los contratos, la exigencia de un contenido mínimo no parece excesiva. Pienso que el incumplimiento no debería suponer un impedimento para que los tribunales, llegado este caso, pudieran calificar el contrato como arrendamiento. La consecuencia del incumplimiento debería de suponer meramente una sanción administrativa. Pienso que de esta manera se salvaría la dificultad expuesta. Ahora bien, es cierto, como se explica en el artículo, que probablemente una comunidad autónoma es incompetente en la materia por afectar a las bases de las obligaciones contractuales; si bien, pongo en duda esta tacha de posible inconstitucionalidad a la vista de los hiperdesarrollos de la legislación civil autonómica, admitidos por el Tribunal Constitucional.

    Por lo que se refiere a los arrendamientos de temporada, tampoco está mal proceder a su definición, si bien debería de realizarse por la LAU y no por una comunidad autónoma. Ahora bien, no me parece que una regulación que estuviera en la LAU pudiese ser tachada de inconstitucional, puesto que la propia LAU ya realiza esté tipo de distinciones. Sería, más bien, una redefinición. Naturalmente es una regulación que habría que realizar con acierto, para no perjudicar a determinados colectivos. Pero quiero poner un ejemplo de una situación inversa a la que se plantea por el profesor Nasarre: las VPO están están destinadas a vivienda habitual, pero muchas veces hay demanda de los municipios de que puedan utilizarse por determinados colectivos con situación temporal, como los maestros o los médicos; si consideramos estos contratos como arrendamientos de temporada, no podrían las VPO ser utilizadas por estos colectivos. Naturalmente, se podría modificar la normativa de VPO, pero el problema sería más grave, porque resultaría una vía de agua en la normativa de VPO de difícil contención.

    Por lo que se refiere a la aplicación de la LAU al alquiler de habitación, si bien estoy de acuerdo con lo que se expone, hay que advertir que la vía de agua de este asunto ha sido ya abierta por los planes estatales de vivienda al subvencionar (a mi juicio de forma inaceptable desde una consideración ético-jurídica) el alquiler de habitaciones como si realmente fuera expresión del derecho a la vivienda.

    Un cordial saludo.

    Responder

Dejar un comentario

¿Quieres unirte a la conversación?
Siéntete libre de contribuir!

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *