Entradas de] Segismundo Alvarez Royo-Villanova

La inadmisible regulación de los intereses de demora en el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario

30 de enero de 2018 en /por

Entre las muchas cuestiones que han planteado los préstamos hipotecarios, quizás la menos discutible sea el carácter excesivo de los intereses de demora. Hasta la ley 1/2013 la media era cercana al 20 por ciento (llegaban en algunos casos 29%), multiplicando de 5 a 10 veces el interés ordinario. Esto era injusto pues no se correspondía con el perjuicio que el retraso causaba al Banco, y también contraproducente: al incrementar la deuda del deudor en dificultades más que estimular el pago provocaba que los impagos parciales se convirtieran en definitivos (ver aquí). Para remediar esta situación, la ley 1/2013 limitó estos intereses a tres veces el interés legal del dinero (art. 114 LH), pero solo para los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda. Sin embargo, el TS en diversas sentencias comentadas aquí,  consideró que esa limitación “no excluye el control del carácter abusivo de aquellas cláusulas” porque se había dictado para todo tipo de préstamos y no solo a los contratos con los consumidores. Siguiendo la doctrina del TJUE, entendió que solo si la ley lo impusiera expresamente a estos contratos se aplicaría el art. 1.2 de la Directiva 13/93 que excluye del análisis de abusividad las “cláusulas contractuales que reflejen […]

Los gastos del préstamo hipotecario en la Ley de Crédito Inmobiliario

8 de enero de 2018 en /por

El pasado 11 de diciembre se publicó el Informe de la Ponencia del Proyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (ver aquí). En esta nueva versión del Proyecto, el legislador determina quién paga los distintos gastos, poniendo fin a la incertidumbre existente y -esperamos- a los litigios sobre esta cuestión (de la necesidad de esta regulación hablamos ya aquí y aquí). Veamos como queda la situación. La norma se incluye en el artículo 12, que se refiere a la documentación que ha de ser entregada al prestatario al menos 10 días antes de la firma del contrato y que incluye el siguiente epígrafe: “e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo: i) Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista. ii) El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite. iii) Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista. iv) El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos […]

Cambiar la perspectiva (Cataluña en Navidad)

24 de diciembre de 2017 en /por

Los resultados de las elecciones catalanas tienen muchas lecturas, pero quizás la palabra que mejor define la situación creada es bloqueo. No es que la sociedad esté dividida, sino que ante el órdago de la DUI y la respuesta del Estado, la fractura se ha  ahondado. Ninguna de las dos partes es capaz de captar votos de la otra y los porcentajes globales se mantienen; además, los votantes han tendido a colocarse en las trincheras más pobladas, dando la espalda a las opciones menos claras (En Comú y PSOE) o más débiles (CUP y PP). Parece necesario que hagamos un esfuerzo en cambiar de perspectiva para encontrar una solución a esta situación que perjudica enormemente a Cataluña y al resto de España, y que encierra enormes riesgos. Como siempre se tiene mejor perspectiva con más distancia, quizás valga la pena que les ofrezca la de Joseph Weiler, a quién tuve ocasión de escuchar  en un acto del Instituto de Empresa unas semanas antes de las elecciones. Este catedrático de la Universidad de Nueva York -ex de Harvard- y especialista en Derecho Europeo, parece salido de una película de Woody Allen: barbado, con el pelo algo revuelto bajo su kipa, exhibe […]

Propuesta de reforma del art. 348 bis LSC: en la buena dirección

20 de diciembre de 2017 en /por

En un nuevo episodio de su tormentosa existencia, el 1 de diciembre pasado el Grupo Popular ha propuesto la modificación del art. 348 bis LSC (aquí). Esta norma que pretende garantizar el derecho de los socios minoritarios a participar en las ganancias sociales -concediéndoles un derecho de separación en determinados casos- había sido objeto de innumerables críticas (como aquí) y ha sido muy comentada en este blog ( aquí y aquí) . La mayoría de la doctrina proponía su reforma (incluso con redacción alternativa en este artículo escrito con Luis Fernandez del Pozo) por lo que hay que dar la bienvenida a esta Proposición. La justificación de la proposición se hace eco de la polémica y toma postura sobre muchas de las cuestiones discutidas. Dentro del texto podemos distinguir aspectos de mejora técnica y otros que modifican las condiciones del ejercicio del derecho de separación que el artículo concedía al socio. Voy a tratar de señalar las principales novedades haciendo un examen crítico de las mismas. La primera mejora técnica es aclarar el cómputo del periodo de cinco años inicial durante el cual no se aplica el artículo. La redacción actual (“A partir del quinto ejercicio”) plantea la duda de […]

Los préstamos en divisas en el proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. ¿Mejor prohibirlos?

11 de diciembre de 2017 en /por

Tras las dos recientes sentencias del TJUE y del TS que admiten la anulación de préstamos en divisas (comentadas aquí y aquí) conviene plantearse si la regulación que se propone en el recientemente publicado Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario ofrece una solución adecuada a este problema. La principal novedad del Proyecto (art. 18) es que da al prestatario la posibilidad de convertir el préstamo, a su elección en las siguientes monedas: “a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia …, o b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversión.” La Directiva obligaba o bien a ofrecer la conversión o bien  “otras disposiciones que limiten el  riesgo de tipo de cambio”. Se opta por lo primero si bien se prevé la posibilidad de sustituir esta conversión por “algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio” cuando […]

Cross Border Conversion and the Polbud case: will Ireland or Holland be the new Delawares?

29 de noviembre de 2017 en /por

The judgment of the CJEU in the Polbud case further facilitates Cross Border Conversions in Europe and has the potential to bring changes in Company Law in the EU. We should remember that Cross Border Conversion is not just a change in the Company´s address. A change of the registered office from one Member State (the Home Member State) to another (the Host Member State) implies at the same time a change nationality, applicable law, social type and by-laws. The CJEU had previously recognized the right of European companies to carry out a  Cross Border Conversion as a consequence of  the freedom of establishment imposed by the EU treaties (aticles 49 and 54 TFEU), even if the legislation of the affected Member States did not allow it (Cartesio and Vale cases). It had also given certain indications on how to carry out the operation in default these national rules: through the successive application of the laws of conversion and incorporation of the Home and Host Member States. Although it allowed the Member States to establish certain requirements to protect the interests of minority shareholders, creditors and workers of the company, it demanded that they complied with the so called “Gebhard […]

El traslado internacional de domicilio y la Sentencia Polbud: ¿Será Amsterdam o Dublín el nuevo Delaware?

28 de noviembre de 2017 en /por

La reciente sentencia del TJUE (caso Polbud) no se puede considerar rompedora pues confirma la tendencia de ampliar la libertad de establecimiento de las sociedades, pero tiene el potencial para afectar de manera profunda al derecho de sociedades en Europa. Hay que partir que la idea de que el traslado internacional del domicilio o transformación transfronteriza supone, además de un cambio en el domicilio de la sociedad, la modificación de su nacionalidad, y en consecuencia de su ley reguladora y de su tipo social. El TJUE ya había reconocido anteriormente la posibilidad de realizar esta operación dentro de la UE aún en el caso de que no estuviera regulada en ninguno de los países afectados (casos Cartesio y Vale ).También había dado ciertas indicaciones sobre como realizar la operación a falta esas normas nacionales, señalando que se debían aplicar sucesivamente las normas del Estado de origen y de destino sobre transformación y constitución de sociedades. Aunque permitía que los Estados miembros sometieran la operación a requisitos especiales para defender los intereses de minoritarios, acreedores y trabajadores de la sociedad, exigía que fueran adecuados para conseguir ese fin y proporcionados (el conocido “Gebhard test” por el caso del mismo nombre). En […]

La nueva sentencia del Tribunal Supremo sobre préstamos en divisas

20 de noviembre de 2017 en /por

El 15 de noviembre de 2017 el TS dictó la esperada sentencia sobre préstamos en divisas (aquí), que había retrasado para incorporar la doctrina de la STJUE del caso Andriciuc que ya se comentó aquí. El supuesto enjuiciado era un préstamo hipotecario que se entregaba en yenes y que se había de devolver en esa misma moneda, aunque el deudor tenía la opción de pasar a otras monedas, incluido el euro (préstamo multidivisa). El atractivo inicial era que el tipo de referencia (LIBOR)  del yen era inferior al del euro; el riesgo, que si el yen se revalorizaba, la deuda y la cuota equivalente en euros aumentaría (aunque también disminuiría si sucedía lo contrario). En el caso que contempla la sentencia el yen se revalorizó: el préstamo inicial equivalía a 260.000 euros, y tras cinco años de pagar cuotas debían una cantidad equivalente a 400.000 euros. Las principales conclusiones de la sentencia son las siguientes: – El préstamo hipotecario en divisas no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores (FD 5º) ni está sujeto a la normativa MIFID: El TS rectifica su doctrina (STS 3076/2015) para adaptarse a la del TJUE (Caso Banif Plus Bank): […]

Por qué se van las empresas de Cataluña. El domicilio social y sus efectos

15 de octubre de 2017 en /por

El traslado del domicilio social de algunas grandes empresas de Cataluña a otras zonas de España ha marcado en los últimos días el confuso desarrollo del “procés”. Se está discutiendo mucho sobre su reversibilidad, y sobre sus efectos  sobre la economía de Cataluña y sobre la misma viabilidad de esa independencia (recomiendo este artículo). Pero para saber por qué se van las sociedades y a dónde nos llevará esto conviene entender qué es el domicilio social y qué efectos tiene. Se ha dicho que el domicilio social es la dirección postal. Y lo es: es la dirección oficial de una sociedad, que como tal consta en sus Estatutos y en el Registro Mercantil, y debe figurar en toda la documentación (facturas, etc…) de la sociedad. Permite a cualquier socio o tercero saber dónde dirigirse a la sociedad. Pero es mucho más que eso. En primer lugar el domicilio social (o sede social, en inglés “registered office”) determina la nacionalidad de la sociedad (art. 8 LSC): tienen nacionalidad española las sociedades domiciliadas en España. Esta es la razón esencial de los cambios de domicilio. Si la independencia de Cataluña fuera en algún momento efectiva, de acuerdo con la Ley española, cambiaría […]

Why are companies leaving Catalonia? The importance of the registered office

15 de octubre de 2017 en /por

Large companies leaving Catalonia have made the headlines and these moves are undoubtedly influencing the confusing “procés” towards independence led by the Catalan Government. There is much discussion about the possibility of return and the consequences on Catalonia´s economy (I recommend this article). It is therefore essential to understand what the registered office is and its importance. Some say it is a change of postal address. And it is: the registered office is the official address of a company : it appears in its Bylaws, its registration, and its documents and invoices. It allows any partner or third party to know where to contact the company. But it is much more than that. The registered office also determines the nationality of the company (Article 8 of the Spanish Company Law or LSC). This is the essential reason for the recent changes: if Catalonia becomes in fact independent, the companies with their registered office in Catalonia would change nationality. As under the EU Treaties independence this would imply that Catalonia would no longer be part of the EU, companies would automatically be excluded from the single European market. They would not benefit from the right to freedom of establishment enshrined in […]