Entradas de] Segismundo Alvarez Royo-Villanova

Sentencias de las Audiencias sobre el IRPH: pocos cambios tras la sentencia del TJUE

Nuestro sistema hipotecario va volviendo a la normalidad, gracias en parte a la nueva Ley 5/2019 de crédito inmobiliario y por otra a que el Tribunal Supremo va a aclarando las cuestiones que habían dado lugar a más  litigios respecto de préstamos anteriores (como las ya comentadas aquí de gastos, comisión de apertura, los intereses de demora, vencimiento anticipado …). Una de las cuestiones no totalmente cerradas es la de la posible nulidad de los préstamos referenciados al IRPH. La STS 669/2017 de El TS declaró su validez pero una cuestión prejudicial ante el TJUE cuestionaba su doctrina y dio lugar a la STJUE de 3 de marzo de 2020, que algunos despachos celebraron como un triunfo para los consumidores, quizá para alimentar su negocio. Sin embargo, ya advertimos en este post que la sentencia era poco clara y no favorecía precisamente las pretensiones de los consumidores. Varias sentencias de distintas Audiencias Provinciales (entre otras SAP Tarragona de 11/3/2020, SAP Sevilla 23/4/2020 y SAP Barcelona 28/4/2020) parecen confirmar esto último. Veamos como resuelven las cuestiones más discutidas. – ¿Cabe analizar la transparencia de las cláusulas que remiten a un interés variable oficial? El TJUE dice cabe ese examen de transparencia aunque el […]

¿Documentos notariales por videoconferencia? El COVID-19 y la inmediación a distancia

La situación de excepcionalidad y emergencia sanitaria que vivimos como consecuencia de la pandemia del Covid-19 lleva a muchos a considerar necesario un replanteamiento de la forma de ejercer la función notarial que permita hacer compatibles la protección de la salud pública y la continuidad en la prestación del servicio notarial, en la medida en que la continuidad de este servicio es algo, sin duda, necesario para la continuidad de la vida económica del país. La propuesta que hizo pública el día 14 de abril el Consejo General del Notariado trata de responder a esta necesidad (aunque los autores desconocemos sus detalles técnicos). El problema es si esto es posible. En relación con la función notarial, la cuestión clave que genera tensión entre la protección de la salud, de un lado, y la continuidad del servicio, de otro, es ese principio que ha venido siendo durante siglos una de las piedras angulares de nuestro sistema notarial: la inmediación física del notario respecto de las partes del negocio o acto documentado, la “presencia” o exigencia de comparecencia personal de los otorgantes ante el notario. Esta comparencia personal física y la consiguiente inmediación entre notario y otorgante en un lugar y en […]

¿Cuándo y cómo puedo pedir la moratoria hipotecaria (y no hipotecaria)?

(NOTA: aunque la información del post es correcta, se ha producido varios cambios en la normativa. Puede encontrar información actualizada sobre el plazo y medios para pedir la moratoria aquí ) En la actual situación de emergencia muchas personas van a tener problemas de liquidez, y por ello el RDL 8/2020 permitió aplazar las cuotas del préstamo hipotecario de las personas vulnerables (comentado aquí). Esa regulación, que planteaba muchas dudas, ha sido modificada y aclarada (en parte) por el RDL 11/2020 , ampliando la moratoria a préstamos personales. Examino aquí de nuevo los requisitos y efectos de la moratoria a la vista de la nueva -y compleja- regulación. La novedad más importante es que el nuevo RDL amplía el ámbito de aplicación de la moratoria. En relación con los préstamos hipotecarios, originalmente eran aquellos obtenidos para la adquisición de vivienda habitual y ahora lo amplía a aquellos obtenidos para la adquisición “de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales”  y también de viviendas secundarias respecto de las cuales se haya dejado de pagar alquiler por la moratoria de alquileres del mismo RDL 11/2020 conforme al artículo 19 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo”. En realidad se […]

¿Cuándo y cómo puedo pedir la moratoria hipotecaria? Dudas y soluciones

NOTA PRELIMINAR: el RDL 8/2020 que se comenta aquí ha sido modificado por el RDL 11/2020 de manera sustancial, por lo que se ha publicado un nuevo post estudiando la regulación ahora vigente aquí (NOTA: aunque la información del post es correcta, se ha producido varios cambios en la normativa. Puede encontrar información actualizada sobre el plazo y medios para pedir la moratoria aquí ) El RDL 8/2020 permite aplazar las cuotas del préstamo hipotecario en determinados supuestos, lo que tiene una enorme trascendencia social porque muchas familias van a tener menos  ingresos en el corto plazo y por tanto grandes dificultades para pagar su hipoteca. La norma plantea muchas dudas que intentaré aclarar aquí, pero creo, además, que el legislador debe  aclarar algunos puntos, por lo que propongo al final un texto de reforma. Veamos, primero, las principales dificultades. Las principales dudas se refieren a quién puede pedir la moratoria. La Ley habla de préstamos hipotecarios “para” la adquisición de vivienda habitual. Interpretada literalmente quedarían excluidos los préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual del deudor obtenidos con otra finalidad (montar un negocio, garantizar una deuda existente). Creo que esta interpretación es contraria a la finalidad de la Ley, pues si se […]

Moratoria para PYMES: aplanemos la curva de la deuda

Aunque la prioridad sea la lucha contra la pandemia desde el punto de vista médico, también hay que abordar las consecuencias de la misma sobre la economía, pues afectaran a la vida de millones de personas, quizás por años. En particular preocupa la situación de las pequeñas y medianas empresas (restaurantes, bares, comercios…) de los que dependen tantos puestos de trabajo. El problema inmediato es de liquidez: los ingresos caen y no pueden pagar a sus empleados y alquileres. Además, muchas de ellas funcionan con créditos, y no poder pagarlos a su vencimiento puede llevarlas directamente a la quiebra, destruyendo no solo muchos puestos de trabajo sino también gran parte de la trama comercial de nuestros pueblos y ciudades. El RDL 8/2020 ha abordado algunos de estos problemas, como el del empleo -a través de la flexibilización de los ERTE-, o el de la quiebra -aplazando la necesidad de solicitar el concurso de acreedores-. Pero esto no va a bastar para afrontar los problemas de liquidez. Igual que estamos intentando aplanar la curva de la enfermedad y retrasar el contagio hasta que haya suficientes recursos médicos y mejores tratamientos, hay que reducir el shock de liquidez aplazando los vencimientos para […]

RDL 8/2020 de medidas urgentes para hacer frente al COVID-19: análisis de urgencia

Con unas pocas horas para análisis y en un par de hojas poco más podemos hacer que un sumario telegráfico de un RDL de 46 páginas con medidas que afectan a muchísimos aspectos de nuestro Derecho. Más difícil aún que el resumen es el juicio que merecen las medidas, aunque al margen de cuestiones técnicas hay alguna norma muy criticable desde el punto de vista formal y material, como se verá al final. Veamos los puntos esenciales. Se prohíbe la suspensión de los suministros de agua o energía a los consumidores vulnerables (definidos en el RD 897/2017), prorrogándose el bono social hasta el 15/09/2020. Además se prohíbe en general la suspensión de los servicios de internet y telecomunicaciones (y también las campañas que implique la portabilidad (?)). Moratoria de las cuotas hipotecarias: se aplica sólo a los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual de personas en situación de vulnerabilidad, que exige, cumulativamente: –          un empeoramiento de situación económica del deudor por pasar a situación de desempleo o en el caso de autónomos por pérdida sustancial de ingresos o ventas. Para estos últimos se entiende producida la pérdida de ingresos cuando la proporción de la […]

La epidemia y el cumplimiento de los contratos: fuerza mayor y cláusula “rebus sic stantibus”

El Real Decreto que declara el estado de alarma introduce en sus Disposiciones Adicionales la suspensión de plazos procesales (D.A 2ª) y administrativos (D.A.3ª), lo que plantea dudas como si la DA.3ª implica la suspensión de plazos de autoliquidación que Esau Alarcón trataba ya ayer en este post. Por otra parte, la D.A. 4ª establece la suspensión de “los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos” mientras dure el estado de alarma. Lo primero que se plantea es si eso afecta a los plazos pactados en los contratos. A mi juicio, la norma solo suspende los plazos de prescripción y caducidad y no cabe extender esa suspensión a los plazos fijados en los contratos, pues se trata de una norma excepcional, no aplicable por tanto por analogía. El Decreto podía haber establecido efectos sobre los contratos –como lo hicieron la Ley de 5/11/1940 sobre contratos celebrados en tiempo de guerra y la Ley 1/2013 en relación con los préstamos hipotecarios- y no lo ha hecho. Eso no quiere decir que la situación de epidemia y el estado de alarma no afecten a las obligaciones contractuales. Pero hay que partir de que se sigue aplicando el principio pacta […]

La sentencia del TJUE sobre el IRPH: pocas cosas claras

La Sentencia de ayer 3 de marzo de 2020, tan esperada, no parece que vaya a satisfacer a nadie. Se trataba de determinar si un índice de referencia oficial, el llamado IRPH -que se definía como la media de los préstamos hipotecarios a más de tres años concedidos para adquisición de vivienda libre-, podía considerarse abusivo o no transparente por los tribunales. La cuestión (tratada ya  aquí y aquí) es de gran trascendencia pues están en juego entre 3.000 y 44.000 millones (ver aquí). Veamos resumidamente como responde el TJUE a las distintas cuestiones que se planteaban: – ¿Puede analizarse la transparencia del IRPH? Sí, pero eso ya lo sabíamos. La duda se planteaba porque al ser un tipo de referencia oficial se dudaba si no era de aplicación la Directiva de consumidores 93/13 en virtud de su artículo 1.2, que excluye de su aplicación a “las cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas”. El TJUE dice que esa excepción ha de ser de interpretación restrictiva y concluye que puede ser objeto de examen de transparencia cuando a pesar de ser un tipo oficial “la normativa no establezca ni la aplicación imperativa del índice … ni su aplicación […]

El control de abusividad de los elementos esenciales del contrato

No tengo ninguna duda de los enormes beneficios que la pertenencia a la Unión Europea supone para España, ni de la importancia que tiene el Tribunal de Justicia (en adelante TJUE) en su marco institucional, pues entre otras cosas es  el intérprete máximo de la normativa europea, garantizando así su aplicación uniforme. Para esto último se ofrece a los jueces nacionales la posibilidad de presentar cuestiones prejudiciales (art. 267 del TFUE), recurso muy utilizado por los jueces españoles en los últimos tiempos, sobre todo en relación con la interpretación de la Directiva 93/13 sobre protección de los consumidores. Sin embargo, un reciente informe del Abogado General (en adelante AG) en el caso C-125-18 relativo al tipo de referencia IRPH en los préstamos hipotecarios plantea a mi juicio problemas en materia de competencia del Tribunal (pueden ver también estas críticas de Alfaro y Guilarte). Aunque a mi juicio no es el único error del informe (un estudio más completo aquí), el más grave es la invasión de competencias de la Justicia española. Una de las cuestiones planteadas por el Juzgado español al TJUE es la siguiente: “¿Resulta contrario a la Directiva 93/13 y a su artículo 8 que un órgano jurisdiccional […]

¿Intereses de demora imperativos? La discutible doctrina de la DGRN

La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de diciembre de 2019 se refiere a dos cuestiones relativas a la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (en adelante LCCI) La primera de ellas es si en la escritura de préstamo hipotecario es necesario reflejar el número identificador de las Condiciones Generales de la Contratación (CGC) utilizadas en ese contrato. La DGRN considera – ami juicio acertadamente- que no, sin perjuicio de que el notario deba comprobar que la entidad ha cumplido con el deber de depósito de las CGC y de que si las partes lo solicitan se deba incluir ese identificador. En todo caso, se deduce de la resolución que la obligación de comprobación por el notario solo es a efectos del vigilar el cumplimiento por el banco y podrá dar lugar a una sanción administrativa pero no afectar a la validez del contrato. Sin embargo, la principal novedad de esta resolución es el tratamiento de la cláusula que establece como interés de demora 2 puntos más que el ordinario, en lugar de los 3 puntos adicionales que prevé el artículo 25.1 LCCI. El registrador rechaza la cláusula porque el art. 25.1 […]