Tasaciones de inmuebles y (des)protección del deudor hipotecario. Hacia una nueva “burbuja inmobiliaria”
Mucho se ha escrito durante estos ya largos años de crisis económica del problema del sobreendeudamiento hipotecario. En víspera de elecciones es posible que el problema de los “desahucios” cobre de nuevo actualidad y muchos partidos políticos prometan solucionar de un plumazo esta cuestión que es muy compleja. La ausencia de una regulación adecuada y eficaz de este problema no hace más que alimentar un radicalismo político que puede poner en riesgo todo el sistema. El Gobierno debe abordar este tema con valentía o de los contrario las consecuencias pueden ser nefastas.
Al margen de los cambios legales que se han producido a instancias del TJUE en materia de cláusulas abusivas, el problema de la subsistencia de deuda pendiente tras un proceso de ejecución hipotecaria no ha sido abordado de manera eficaz ni siquiera por el nuevo art. 579 LEC que solo beneficia a los que tienen recursos. Si ya es duro no poder pagar el préstamo hipotecario y perder la vivienda, más lo es seguir obligado a pagar la parte del préstamo que no ha quedado satisfecho tras la ejecución.
La solución al problema creo que hay que encontrarla en la regulación del proceso de ejecución hipotecaria que, tal y como está ordenado “favorece” el que quede deuda pendiente por una suerte de “magia procesal” y por supuesto por otra razones que ya se trataron aquí . Creo que no es preciso alterar la estructura del derecho real de hipoteca que durante años ha funcionado perfectamente, mientras se han respetado las reglas del juego. Y esto es precisamente lo que no ha pasado: no se han cumplido las normas, ha existido mala praxis concediéndose préstamos hipotecarios por encima del valor de tasación de los inmuebles y a su vez éstos han sido tasados por encima de su valor. No estoy descubriendo el Mediterráneo: esto es hoy una realidad demostrada.
El drama social que se ha creado ha sido fruto de una concesión de crédito fuera de los límites que marca la prudencia bancaria. Todo ello acompañado de un proceso de ejecución hipotecaria desequilibrado, claramente favorable al acreedor, mal construido y un órgano supervisor que no ha hecho su trabajo.
Hecho el diagnóstico de la enfermedad, procede valorar la eficacia del “antibiótico” suministrado por el legislador. Pues bien, el resultado no puede ser más desalentador. La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social no solo no ha solucionado el problema, sino que lo ha agravado, al menos, en cuanto a tasaciones se refiere. Me explico.
Uno de los fallos más graves que a mi juicio existen en la regulación procesal de la ejecución hipotecaria es que el art. 682 LEC (y el art. 129.2 a) LH) prevé que el valor de tasación a efectos de ejecución será el pactado en la escritura pública. No se produce un nuevo avalúo del inmueble como sucede en la ejecución ordinaria y ello con objeto de agilizar el proceso de ejecución hipotecaria. Esta celeridad pretendida genera un riesgo adicional y es el cambio de valor de la finca en el momento de la ejecución. Si aumenta de valor, la finca se vendería en ejecución por un precio inferior al valor económico real. Si el valor disminuye (que es lo que ha sucedido) el mantenimiento de la tasación fijada en escritura (“precio burbuja”) puede condenar de antemano al fracaso la realización y que la subasta quede desierta y se desencadenen los efectos del art. 670.4 LEC, pudiendo el ejecutante “pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura”. En ocasiones, el que subsista deuda pendiente tras la ejecución deriva del hecho que de que tal inmueble se lo adjudica el acreedor a un precio muy inferior al fijado para la concesión del préstamo.
Así, se producen situaciones lamentables como la que resuelve el Auto del JPI nº 8 de Valladolid de 27 de febrero de 2012. Se ejecuta un inmueble hipotecado que fue tasado por la entidad financiera en 113.100 euros. La deuda pendiente asciende a 74.819 euros. Quedando desierta la subasta se adjudica el inmueble al 50% valor de tasación (anterior a la reforma 2011): 56.550 euros. Resta un pasivo pendiente de 18.269 euros. La entidad financiera inicia el procedimiento de ejecución por el sobrante y al mismo tiempo oferta en su web la venta del inmueble adjudicado a 95.000 euros. Gracias a la LEC, la entidad financiera pretende sacar un beneficio de 38.450 euros por su venta a terceros, además de reclamar 18.269 al deudor principal. El juez impidió que continúe la ejecución por el resto de deuda pendiente.
¿Qué ha hecho el legislador al respecto? Empeorar la situación. La Ley 1/2013 modifica el art. 682 LEC en unos términos que perjudican claramente a los deudores y beneficia a los acreedores, en tanto que permite “en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”. Es decir, el valor de tasación a efectos de la subasta puede ser inferior al valor actual –de mercado- al tiempo de la constitución de la garantía.
El legislador se separa del art. 8.2 del RD 716/2009, de 24 de abril que desarrolla la Ley de Mercado Hipotecario (LMH) y establece que el tipo de subasta para el supuesto de ejecución será necesariamente, como mínimo, la valoración que conste en el certificado de tasación. Coincidencia por tanto, de la tasación a efectos de subasta con la tenida a los efectos del Mercado Hipotecario, lo cual es bastante más razonable.
Por el contrario, la Le1/2013, permite una desviación entre la tasación inicial y la tenida en cuenta para la subasta perjudicando más al deudor hipotecario.
Como ha señala M. González Meneses “no tiene ninguna justificación que si se ha realizado una tasación objetiva del inmueble en el momento de la constitución de la hipoteca (habiéndose preocupado todas las últimas reformas por que estas tasaciones a efectos hipotecarios se realicen con objetividad e independencia de manera que no se produzcan sobrevaloraciones), la ley considere legítima la imposición por el acreedor de una cláusula por la cual el deudor acepta que, a efectos de ejecución y en su perjuicio, la finca de entrada vale ya menos de un 25 % del valor que le ha atribuido una tasación objetiva. Una cláusula de este tipo –que se está empleando de forma sistemática por varias entidades de crédito al amparo de la norma legal vigente- está injustificada y es claramente abusiva. No la aceptaría ningún deudor que pudiera negociar en condiciones de igualdad con su acreedor.
También la Ley 1/2013 aumenta el porcentaje de adjudicación al acreedor cuando la subasta queda desierta y siempre que se trate de vivienda habitual del deudor, al 70%. Pero este beneficio es sólo aparente tal porcentaje se aplica sobre el valor fijado para la subasta y no sobre el valor de tasación tenido en cuenta para conceder el préstamo. De esta forma al final el acreedor puede adjudicarse el bien por el 45% de la tasación tenida en cuenta para la concesión del préstamo.
En este contexto, no es de extrañar que ejecutado el inmueble, el deudor no solo pierda la vivienda, sino que además le quede pasivo pendiente por satisfacer. Esto no lo resuelve una dación en pago forzosa que desnaturaliza la esencia del derecho real de hipoteca, sino la corrección de las normas que permiten que esto se pueda producir.
Precisamente el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 26 de septiembre de 2014 considera abusiva la cláusula del préstamo hipotecario que fijaba como valor para subasta de un inmueble 200.000 euros cuando había sido tasado para la concesión del préstamo en 376.300 euros, contraria a la buena fe contractual pues perjudicaba al deudor al permitir al acreedor adjudicarse un bien por un precio inferior a su valor real. Pues bien, el legislador, pretendiendo proteger al deudor hipotecario, legitima legalmente lo que es una cláusula abusiva. Algo absolutamente demencial…..
Entiendo que lo más coherente con el principio de responsabilidad patrimonial universal es que cuando se trate de vivienda habitual, el deudor pueda solicitar una nueva tasación en el momento de la ejecución y caso de que la subasta quede desierta (lo que será menos probable si el inmueble sale a subasta a precio de mercado y no a precio “burbuja”), el acreedor se adjudique el bien por cantidad igual a esta última tasación, es decir, por lo que realmente vale. De esta forma se evitarían perversiones en las tasaciones en el momento de la concesión del préstamo y, en muchos casos que se adjudique el bien por valor notablemente inferior al de mercado, quedando pasivo pendiente precisamente por esa “magia procesal”. Si, no obstante, queda deuda pendiente (por la pérdida de valor del inmueble) ésta podrá ser exonerada en un proceso concursal, tal y como razonábamos aquí R. Tena y yo.
La celeridad del procedimiento hipotecario pretendida con la vinculación del tipo de subasta fijado en la escritura constituye uno de los factores que provoca que subsista deuda pendiente tras la ejecución, efecto perverso que debe necesariamente evitarse exigiéndose que el tipo fijado para la subasta sea igual al valor señalado en la tasación realizada conforme a la regulación del Mercado Hipotecario.
La reforma realizada por la Ley 1/2013 no solo no resuelve el problema, sino que lo agrava y sienta las bases para una nueva burbuja inmobiliaria.