El TS y las cláusulas suelo: ¿Robin Hood posmoderno o Poder Judicial legislativo?

/23 Comentarios/en , , /por

No cabe duda de que ha habido recientemente abusos bancarios de primera categoría: preferentes, swaps, ciertos aumentos de capital…Estos abusos han de ser denunciados y castigados. Pero eso no significa que haya que aplaudir indiscriminadamente cualquier sentencia o resolución que castigue a las entidades de crédito. La función de la Justicia, representada con una cinta en los ojos y una espada es dar a cada uno lo suyo, independientemente de quién se trate.

Pues bien, la tesis de este post es que la doctrina emanada del Tribunal Supremo relativa a las cláusulas suelo,  aparte de errónea, atenta contra la seguridad jurídica y contra la actuación que todos esperamos de los órganos judiciales continentales.

La cláusula suelo en general.

Como saben, la “cláusula suelo” es aquélla en virtud de la cual en un préstamo con interés variable se establece un mínimo de bajada, que puede ir acompañada de un “techo” de subida. Han sido frecuentes en la contratación hipotecaria. El sentido común nos indica que la cláusula suelo no tiene, como concepto jurídico, ningún problema (y así lo reconoce el TS): si es posible acordar un tipo de interés fijo al 3%, no parece que haya de haber problema alguno en establecer un tipo de interés variable entre los márgenes del 2 y el 4%, por ejemplo. Eso asegura a la entidad una rentabilidad mínima y una protección al prestatario en caso de subida.

Claro que estando el interés del dinero, por ejemplo, al 3%, cabría entender que una cláusula suelo entre el 10% y el 15% es desproporcionada y abusiva porque lo único podría funcionar en la práctica es el suelo y, en ese caso debería ser anulada.

La cláusula suelo no puede ser declarada abusiva por desequilibrio.

Pero la famosa STS de 9 de mayo de 2013 estima que no se puede juzgar la cláusula suelo por esa desproporción porque afecta a un elemento esencial del contrato, al “precio” de la operación porque el art. 4.2 de la directiva europea 9/93 (ver parágrafo 184 y ss de la sentencia) establece que la apreciación del carácter abusivo no debe referirse  ni  a cláusulas que describan el objeto principal ni a la relación precio calidad, salvo que sea oscura. No obstante, es discutible que tal cláusulas afecten al propio “precio”, o a la forma de calcularlo o a las condiciones del mismo, como la propia sentencia reconoce rectificando su criterio anterior sobre la materia. En esta cuestión confluyen elementos  de enorme complejidad: la directiva es de mínimos, la no transposición del art. 4.2 puede entenderse como una mayor protección al consumidor, pero parece que tal falta de trasposición fue un simple error parlamentario (ver aquí un interesante trabajo de Sergio Cámara)

Además, la sentencia considera que para que pueda considerarse que una cláusula suelo ha sido objeto de negociación individual (y por tanto quede fuera del régimen sobre condiciones generales de contratación) debe ser objeto de prueba por parte de la entidad de crédito dicha negociación.

La cláusula suelo puede ser abusiva por falta de transparencia.

Pero lo cierto es que, de hecho, el TS a continuación da un salto mucho más peligroso: determinar que esas cláusulas eran abusivas porque no eran transparentes. Y ello porque, según el TS,  el control de transparencia comprende:

1. Control de incorporación a las condiciones generales: cumplir los requisitos establecidos en la legislación sectorial (en este caso la Orden de Transparencia de 5 de mayo de 1994 que imponía que fuera en cláusula separada y que el notario advirtiera expresamente de la existencia de esta cláusula y lo consignara en la escritura –art. 7.3.2 c)- y en el art. 6 en relación al Anexo II se especificaba cómo debían expresarse esos límites. O sea, que la cláusula era bastante transparente para el que quisiera verla u oírla.

2. Control de claridad: pero el control anterior no es suficiente, porque además hay un examen de “comprensibilidad real”, que exige probar que el consumidor suscribió el contrato con pleno conocimiento de la cláusula, su influencia en el coste real del crédito, su influencia en la ejecución del contrato y la previsible evolución del tipo de interés.

Y como nos señala Juan Pérez Hereza en este interesante trabajo, la jurisprudencia de las audiencias posterior a la sentencia adopta una actitud que bien cabría calificar de extremo rigor, considerando en términos generales que cualesquiera que fuese la actitud que se debe adoptar (que, por otra parte, no se define claramente) la entidad no la ha desplegado: no basta con que la cláusula esté redactada de forma clara y sencilla, si se inserta de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas. O aun no existiendo cláusulas techo, se suele considerar que no hay transparencia  por el volumen de datos contenidos en la escritura o por  la ubicación al final de largas estipulaciones. Sólo unos casos extremos quedan fuera. La actuación explicativa notarial en ningún caso se considera suficiente para procurar el conocimiento efectivo.

La “retroactividad limitada” de la nulidad.

La STS de 2013 era una “acción colectiva de cesación” ejercida por una asociación de consumidores, o sea, que lo que trataba de conseguir era que el BBVA excluyera tales cláusulas de sus contratos desde ese momento en adelante, pero sin reclamación concreta de devolución de cantidades percibidas indebidamente, aunque, sorpresivamente, el fiscal, sin que integrara inicialmente el objeto del proceso, solicitó que se estableciera que, “por razones económicas, sólo podría pedirse la restitución de los intereses pagados a partir de la publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013, como así fue.

A pesar de ello, en muchas sentencias de Tribunales inferiores se ha venido condenando a las entidades a la devolución de todas las cantidades indebidamente cobradas desde el inicio del contrato, sin aceptar esa retroactividad limitada porque los asuntos resueltos por ellos no se referían ya a una acción de cesación, sino a una acción de reclamación de lo indebidamente cobrado. Sin embargo, la reciente STS de 15 de marzo de 2015 unifica criterios al establecer con carácter general la “retroactividad limitada” de la nulidad de la cláusula suelo, para todos los casos de reclamación a la indicada fecha; y ello contra la regla general del Derecho de que lo que es nulo no produce ningún efecto y por tanto hay que devolver íntegramente lo indebidamente cobrado; y para ello se basa en el “trastorno económico” que se podría producir si hubiera que devolver todas las cantidades cobradas “indebidamente”.

Valoración.

Hasta aquí la explicación de lo ocurrido, de cierta complejidad técnica. Pero en este blog se nos pide valoración, y la voy a dar. Mi interpretación es que en estas sentencias el Tribunal Supremo ha decidido tomar cartas en el asunto bancario adoptando una serie de decisiones ejemplarizantes, quizá porque los poderes legislativo y ejecutivo no han sido capaces de resolver los graves problemas sociales que a consecuencia de las ejecuciones hipotecarias y abusos bancarios, se estaban produciendo, más que con meros parcheados por regla general inútiles (la lamentable “expresión manuscrita”), como ya hemos denunciado reiteradamente en este blog.

Quizá este afán justiciero pueda merecer el aplauso de algunos, pero lo cierto es que el Derecho exige más medida y menos café para todos: es más difícil analizar una por una cada cláusula a ver si hay desproporción que cargárselas todas por un problema formal, la falta general de transparencia que, en realidad, no existía en la mayoría de los casos. Con esta sentencia, cualquiera que haya sido la diligencia desplegada, las cláusulas son malas y condenables, como si el Juzgador tuviera eso que se llama “sesgo retrospectivo”, es decir, juzgar lo pasado a la vista de los resultados actuales: en el año 2006 un interés del 4%  con un suelo del 2 era perfectamente razonable y la mayoría de los otorgantes pensaba que raramente iban a tocar ese suelo, pero pasó lo que pasó…y ahora resulta que son nulas.

Desde mi punto de vista, este tipo de resoluciones son altamente nocivas. Primero, desde un punto de vista ético, son desmoralizantes: desincentivan la actuación diligente de las entidades (da igual lo que hagas, va a ser nulo); desprecian el Derecho escrito (las normas reconocían la cláusulas suelo e imponían condiciones de transparencia) y diluyen la actuación de profesionales como los notarios, porque equiparan al notario que actuó bien (leyó, releyó, advirtió y comprobó oferta vinculante) con el poco profesional –que también los hay- que simplemente acudió a la firma (“lo han leído ¿no?, pues a firmar). Es más, trata igual al prestatario víctima de la falta de transparencia o del abuso que al avezado comerciante que se enteró de todo y ahora se aprovecha, con lo cual fomenta la falta de diligencia y el incivismo.

En segundo lugar, constituyen un verdadero atentado a la seguridad jurídica, pues de alguna manera el Poder Judicial no se limita a aplicar la ley, sino que pasa por encima de los demás poderes y sobre la norma escrita, erigiéndose en una especie de juez a la americana creador del Derecho, que nuestra Constitución no contempla ni la ley encaja. Y esto es grave, porque uno de los fundamentos del Estado de Derecho es que cada actor haga su papel, pero sólo su papel y ahora tenemos una especie de Poder Judicial que legisla. Y lo malo no es sólo esa anulación robinhoodesca de (casi) todas las cláusulas suelo por una supuesta falta de información. Es que luego ve que la cosa puede ser demasiado dura para los bancos y entonces aplica la “ley de la compensación” de los árbitros de fútbol y pita un penalty al otro equipo inventándose una nueva clase de nulidad, la “nulidad relativamente retroactiva” (ver voto particular de Orduña y O’Callaghan, partiendo de la distinción entre acción de cesación y de reclamación), lo que más que una decisión de una Justicia ciega que busca resolver el caso concreto, parece una aquilatada decisión legislativa que trata de establecer criterios de futuro.

O sea, un Robin Hood relativo y posmoderno, pero que cambia las reglas del juego entre los poderes del Estado. Estemos preparados.

Tasaciones de inmuebles y (des)protección del deudor hipotecario. Hacia una nueva “burbuja inmobiliaria”

/35 Comentarios/en , , /por

Mucho se ha escrito durante estos ya largos años de crisis económica del problema del sobreendeudamiento hipotecario. En víspera de elecciones es posible que el problema de los “desahucios” cobre de nuevo actualidad y muchos partidos políticos prometan solucionar de un plumazo esta cuestión que es muy compleja. La ausencia de una regulación adecuada y eficaz de este problema no hace más que alimentar un radicalismo político que puede poner en riesgo todo el sistema. El Gobierno debe abordar este tema con valentía o de los contrario las consecuencias pueden ser nefastas.
Al margen de los cambios legales que se han producido a instancias del TJUE en materia de cláusulas abusivas, el problema de la subsistencia de deuda pendiente tras un proceso de ejecución hipotecaria no ha sido abordado de manera eficaz ni siquiera por el nuevo art. 579 LEC que solo beneficia a los que tienen recursos. Si ya es duro no poder pagar el préstamo hipotecario y perder la vivienda, más lo es seguir obligado a pagar la parte del préstamo que no ha quedado satisfecho tras la ejecución.
La solución al problema creo que hay que encontrarla en la regulación del proceso de ejecución hipotecaria que, tal y como está ordenado “favorece” el que quede deuda pendiente por una suerte de “magia procesal” y por supuesto por otra razones que ya se trataron aquí  . Creo que no es preciso alterar la estructura del derecho real de hipoteca que durante años ha funcionado perfectamente, mientras se han respetado las reglas del juego. Y esto es precisamente lo que no ha pasado: no se han cumplido las normas, ha existido mala praxis concediéndose préstamos hipotecarios por encima del valor de tasación de los inmuebles y a su vez éstos han sido tasados por encima de su valor. No estoy descubriendo el Mediterráneo: esto es hoy una realidad demostrada.
El drama social que se ha creado ha sido fruto de una concesión de crédito fuera de los límites que marca la prudencia bancaria. Todo ello acompañado de un proceso de ejecución hipotecaria desequilibrado, claramente favorable al acreedor, mal construido y un órgano supervisor que no ha hecho su trabajo.
Hecho el diagnóstico de la enfermedad, procede valorar la eficacia del “antibiótico” suministrado por el legislador. Pues bien, el resultado no puede ser más desalentador. La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social no solo no ha solucionado el problema, sino que lo ha agravado, al menos, en cuanto a tasaciones se refiere. Me explico.
Uno de los fallos más graves que a mi juicio existen en la regulación procesal de la ejecución hipotecaria es que el art. 682 LEC (y el art. 129.2 a) LH) prevé que el valor de tasación a efectos de ejecución será el pactado en la escritura pública. No se produce un nuevo avalúo del inmueble como sucede en la ejecución ordinaria y ello con objeto de agilizar el proceso de ejecución hipotecaria. Esta celeridad pretendida genera un riesgo adicional y es el cambio de valor de la finca en el momento de la ejecución. Si aumenta de valor, la finca se vendería en ejecución por un precio inferior al valor económico real. Si el valor disminuye (que es lo que ha sucedido) el mantenimiento de la tasación fijada en escritura (“precio burbuja”) puede condenar de antemano al fracaso la realización y que la subasta quede desierta y se desencadenen los efectos del art. 670.4 LEC, pudiendo el ejecutante “pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura”. En ocasiones, el que subsista deuda pendiente tras la ejecución deriva del hecho que de que tal inmueble se lo adjudica el acreedor a un precio muy inferior al fijado para la concesión del préstamo.
Así, se producen situaciones lamentables como la que resuelve el Auto del JPI nº 8 de Valladolid de 27 de febrero de 2012. Se ejecuta un inmueble hipotecado que fue tasado por la entidad financiera en 113.100 euros. La deuda pendiente asciende a 74.819 euros. Quedando desierta la subasta se adjudica el inmueble al 50% valor de tasación (anterior a la reforma 2011): 56.550 euros. Resta un pasivo pendiente de 18.269 euros. La entidad financiera inicia el procedimiento de ejecución por el sobrante y al mismo tiempo oferta en su web la venta del inmueble adjudicado a 95.000 euros. Gracias a la LEC, la entidad financiera pretende sacar un beneficio de 38.450 euros por su venta a terceros, además de reclamar 18.269 al deudor principal. El juez impidió que continúe la ejecución por el resto de deuda pendiente.
¿Qué ha hecho el legislador al respecto? Empeorar la situación. La Ley 1/2013 modifica el art. 682 LEC en unos términos que perjudican claramente a los deudores y beneficia a los acreedores, en tanto que permite “en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”. Es decir, el valor de tasación a efectos de la subasta puede ser inferior al valor actual –de mercado- al tiempo de la constitución de la garantía.
El legislador se separa del art. 8.2 del RD 716/2009, de 24 de abril que desarrolla la Ley de Mercado Hipotecario (LMH) y establece que el tipo de subasta para el supuesto de ejecución será necesariamente, como mínimo, la valoración que conste en el certificado de tasación. Coincidencia por tanto, de la tasación a efectos de subasta con la tenida a los efectos del Mercado Hipotecario, lo cual es bastante más razonable.
Por el contrario, la Le1/2013, permite una desviación entre la tasación inicial y la tenida en cuenta para la subasta perjudicando más al deudor hipotecario.
Como ha señala M. González Meneses “no tiene ninguna justificación que si se ha realizado una tasación objetiva del inmueble en el momento de la constitución de la hipoteca (habiéndose preocupado todas las últimas reformas por que estas tasaciones a efectos hipotecarios se realicen con objetividad e independencia de manera que no se produzcan sobrevaloraciones), la ley considere legítima la imposición por el acreedor de una cláusula por la cual el deudor acepta que, a efectos de ejecución y en su perjuicio, la finca de entrada vale ya menos de un 25 % del valor que le ha atribuido una tasación objetiva. Una cláusula de este tipo –que se está empleando de forma sistemática por varias entidades de crédito al amparo de la norma legal vigente- está injustificada y es claramente abusiva. No la aceptaría ningún deudor que pudiera negociar en condiciones de igualdad con su acreedor.
También la Ley 1/2013 aumenta el porcentaje de adjudicación al acreedor cuando la subasta queda desierta y siempre que se trate de vivienda habitual del deudor, al 70%. Pero este beneficio es sólo aparente tal porcentaje se aplica sobre el valor fijado para la subasta y no sobre el valor de tasación tenido en cuenta para conceder el préstamo. De esta forma al final el acreedor puede adjudicarse el bien por el 45% de la tasación tenida en cuenta para la concesión del préstamo.
En este contexto, no es de extrañar que ejecutado el inmueble, el deudor no solo pierda la vivienda, sino que además le quede pasivo pendiente por satisfacer. Esto no lo resuelve una dación en pago forzosa que desnaturaliza la esencia del derecho real de hipoteca, sino la corrección de las normas que permiten que esto se pueda producir.
Precisamente el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 26 de septiembre de 2014 considera abusiva la cláusula del préstamo hipotecario que fijaba como valor para subasta de un inmueble 200.000 euros cuando había sido tasado para la concesión del préstamo en 376.300 euros, contraria a la buena fe contractual pues perjudicaba al deudor al permitir al acreedor adjudicarse un bien por un precio inferior a su valor real. Pues bien, el legislador, pretendiendo proteger al deudor hipotecario, legitima legalmente lo que es una cláusula abusiva. Algo absolutamente demencial…..
Entiendo que lo más coherente con el principio de responsabilidad patrimonial universal es que cuando se trate de vivienda habitual, el deudor pueda solicitar una nueva tasación en el momento de la ejecución y caso de que la subasta quede desierta (lo que será menos probable si el inmueble sale a subasta a precio de mercado y no a precio “burbuja”), el acreedor se adjudique el bien por cantidad igual a esta última tasación, es decir, por lo que realmente vale. De esta forma se evitarían perversiones en las tasaciones en el momento de la concesión del préstamo y, en muchos casos que se adjudique el bien por valor notablemente inferior al de mercado, quedando pasivo pendiente precisamente por esa “magia procesal”. Si, no obstante, queda deuda pendiente (por la pérdida de valor del inmueble) ésta podrá ser exonerada en un proceso concursal, tal y como razonábamos aquí R. Tena y yo.
La celeridad del procedimiento hipotecario pretendida con la vinculación del tipo de subasta fijado en la escritura constituye uno de los factores que provoca que subsista deuda pendiente tras la ejecución, efecto perverso que debe necesariamente evitarse exigiéndose que el tipo fijado para la subasta sea igual al valor señalado en la tasación realizada conforme a la regulación del Mercado Hipotecario.
La reforma realizada por la Ley 1/2013 no solo no resuelve el problema, sino que lo agrava y sienta las bases para una nueva burbuja inmobiliaria.

Cláusulas suelo y control de transparencia: ¿también cuando el prestatario es empresario?

/11 Comentarios/en , /por

Sin lugar a dudas, se trata de una cuestión que genera debate entre los profesionales que han tenido algún contacto con las llamadas “cláusulas suelo” (abogados, jueces, académicos, asociaciones de consumidores, bancos, etc.): ¿Puede una sociedad mercantil o un empresario individual invocar la nulidad de una cláusula suelo en base al doble control de transparencia de la Sentencia del Tribunal Supremo, de 9 de mayo de 2013?

La cuestión no es baladí. Recordemos que para superar el doble control, la cláusula suelo debe superar dos filtros: (i) el control de incorporación, que se refiere a la redacción de la cláusula (que debe ser clara y sencilla) y a la información facilitada al consumidor (que debe ser accesible y posibilitar el conocimiento de la cláusula); (ii) y el control de transparencia propiamente dicho, que tendría por objeto, en palabras del Tribunal Supremo “que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la carga económica […] como la carga jurídica” de la cláusula,  y que la información suministrada le permita tener “un conocimiento real y razonablemente completo de cómo juega o puede jugar en la economía del contrato”.

Desde un punto de vista procesal, la aplicación del doble control de transparencia supone para la entidad bancaria (parte demandada) la imposición de un estándar probatorio ciertamente exigente: no basta con acreditar que el cliente fue informado de la existencia de la cláusula suelo y de su significado, sino que además la parte demandada tendrá que probar otros extremos, tales como la realización de simulaciones de evolución del tipo de interés de referencia –generalmente, el EURIBOR-, la entrega de información sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo, etc. Y desde la perspectiva del demandante, huelga decir que la aplicación del doble control facilita sobremanera la posibilidad de obtener una sentencia estimatoria.

 Volviendo a la cuestión que planteábamos al inicio: ¿cabe aplicar los exigentes parámetros del doble control de trasparencia cuando el prestatario es una sociedad mercantil o un empresario individual?

La respuesta debería ser clara y rotunda, pero no lo es por varios motivos: (i) en primer lugar, porque el Tribunal Supremo dejó la puerta abierta al no hacer referencia directa y expresa –aun a  modo de obiter dicta- al ámbito de aplicación subjetivo de la doctrina contenida en su famosa sentencia; (ii) en segundo lugar, porque el artículo 2 de la Ley sobre Condiciones Generales se refiere al adherente como “cualquier persona física o jurídica”, añadiendo que “podrá ser también un profesional”; (iii) en tercer lugar, porque tras la última reforma de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Ley 3/2014, de 27 de marzo), el artículo 3 incluye en el concepto de consumidor a las “personas jurídicas”, si bien únicamente cuando “actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”.

Intuitivamente, y sin entrar en razonamientos técnico-jurídicos, parece que extender la protección del “doble control” cuando el adherente es un empresario puede resultar un tanto desorbitado. Sin embargo, ya son varias las audiencias provinciales que se han posicionado a favor de la nulidad de las cláusulas suelo en préstamos hipotecarios suscritos por sociedades mercantiles, si bien con disparidad de criterios en cuanto a los parámetros jurídicos empleados. 

Quizás la más llamativa de todas sea la Sentencia de la Audiencia Provincial de  Huelva, de 21 de marzo de 2014, en la que directamente se equipara a la sociedad mercantil con un consumidor, llegando a referirse al “abuso de posición dominante del banco” y declarando “abusiva” la cláusula suelo sometida a debate. Defendiendo posiciones más moderadas, podemos citar las Sentencias de la Audiencia Provincial de Córdoba, de 18 de junio de 2013 y 17 de julio de 2014, o de la Audiencia Provincial de las Palmas de Gran Canaria, de 26 de noviembre de 2014.

La  Sala Primera del Tribunal Supremo ya se ha pronunciado, pero de manera indirecta (Auto de 30 de septiembre de 2014, Ponente: Ignacio Sanchez Gargallo), ya que lo hace resolviendo respecto de la admisión a trámite de un recurso de casación presentado por una empresa constructora que, en el ejercicio de una acción de nulidad de una cláusula suelo, había salido vencedora en primera instancia y derrotada en apelación.

La Sala Primera acuerda no admitir el recurso de casación, y, por lo que aquí nos interesa, establece que  la resolución recurrida no infringe la doctrina de la Sala de 9 de mayo de 2013, “precisamente porque dicha sentencia se dictó para un supuesto diferente, al tratarse del examen de la validez de las cláusulas suelo en préstamos celebrados con consumidores”.

En línea de principios, y dejando al margen algún que otro matiz, creo que ésta es la interpretación más acertada.  Desde el punto de vista del adherente, no resulta coherente que el ordenado empresario (artículo 224 de la LSC), a quién el ordenamiento jurídico exige una diligencia superior a la del buen padre de familia, pueda actuar en el tráfico mercantil cobijándose bajo el “paraguas” de protección del consumidor. 

Y desde la perspectiva de las entidades bancarias, no parece razonable exigirles que actúen del mismo modo (siguiendo los mismos estándares informativos), cuando conceden financiación a una familia para la adquisición de vivienda, que cuando suscriben un préstamo con una sociedad mercantil para financiar la compra de un nuevo local o ampliar su negocio.

Una vez dicho lo anterior, estaría haciendo un análisis parcial y sesgado si no apuntase dos importante salvedades. A la primera se refiere la Audiencia Provincial de Córdoba (Ponente: Pedro José Vela Torres): el hecho de que el empresario no pueda ser considerado consumidor, a los efectos de aplicar el doble control de transparencia, ello no impide que puedan tomarse en consideración las normas generales sobre consentimiento contractual. En cuanto a la segunda, no debemos olvidar que el empresario puede haber suscrito el préstamo en un ámbito ajeno a su actividad comercial o empresarial, en cuyo caso, estaría actuando en calidad de consumidor, y por lo tanto, no habría inconveniente alguno en aplicar los parámetros de la Sentencia de 9 de mayo de 2013.

En definitiva: cuando el deudor hipotecario es un empresario (y el préstamo fue suscrito en el ámbito de su actividad comercial) la cláusula suelo no puede ser declarada nula en aplicación de los estrictos parámetros del doble control de transparencia, sin perjuicio de que la nulidad pueda derivarse de las reglas generales sobre consentimiento contractual, al igual que ocurriría con cualquier otro pacto privado entre particulares.

De “mezquitas”, presidentas autonómicas e inmatriculaciones

/33 Comentarios/en , /por

La presidenta de la Junta de Andalucía, Susana Díaz, ha manifestado que debe defender la “titularidad pública” de la Mezquita de Córdoba, aunque la gestión siga siendo de la Iglesia “con un límite” y ha asegurado que no considera “legítimo ni razonable” que la Iglesia la haya puesto a su nombre “por 30 euros” y que haya eliminado la expresión “mezquita”, en contra de la idea de “tolerancia de las culturas” (ver aquí)

La cosa viene a cuento de que en el año 1998 el gobierno Aznar modificó el Reglamento Hipotecario para permitir la inmatriculación de los bienes de dominio público y los templos eclesiásticos, que antes no accedían al registro quizá por considerarse innecesario. Así lo solicitó la Iglesia respecto a la mezquita-catedral de Córdoba, con la oposición de algunos sectores que consideran que es un bien del Estado porque la Iglesia no tenía título y los bienes de dominio público no se pueden prescribir. Pero como el art. 35 de la LH considera justo título para la adquisición a favor del titular inscrito la misma inscripción, se está diciendo que la Iglesia va a adquirir por prescripción en el 2016, transcurridos 10 años de la inmatriculación (o al menos crear una apariencia de propiedad). Véanse aquí los argumentos de un catedrático y aquí el inicio de una investigación ¡penal! sobre ello.

Todo es discutible, por supuesto. Pero me parece que el político y el jurista civilizados tienen que hacer pedagogía y matizar, evitando meter en el mismo saco, mezclando churras con merinas, consideraciones de todo tipo, por mucho que se esté en coalición con Izquierda Unida o tenga que agradar a minorías varias. Digo “civilizados” porque pienso que la civilización está en la distinción: el hombre antiguo vivía con sus animales y realizaba todas sus funciones vitales en el mismo entorno; el moderno, distingue lugares y funciones, haciendo estas más eficaces e higiénicas. Y el representante público tiene que trasladar esa civilización al ciudadano. Dice Beigbeder cínicamente que “no hay que tratar al público como si fuera tonto ni olvidar nunca que lo es”, lo que lamentablemente es el lema de muchos políticos y también parece que se hace en este caso, excitando las emociones primarias de anticlericalismo y de la izquierda en un asunto que exige algunas matizaciones evidentes.

Distingamos, pues, esos diversos “entornos”: al menos “propiedad”, “gestión”, y “procedimiento”. En cuanto a la propiedad, las entidades religiosas, de cualquier confesión, pueden ser propietarios en tanto en cuanto disfruten de personalidad jurídica, como reconoce el art. 5.1 de la ley de Libertad religiosa, 7/1980, de 5 de julio. Por tanto, las Iglesias serán propietarios de sus bienes, como cualquier otro, por haberlos adquirido, con independencia de que tales bienes estén inscritos o no en el registro de la propiedad, dado que nuestro sistema transmisivo no es, por fortuna, de inscripción constitutiva pese a ciertos esfuerzos denodados para conseguirlo que tuvieron expresión palmaria en la afortunadamente malograda Ley de Reforma Integral de los Registros. O sea, que si la Iglesia Católica consigue demostrar que ha adquirido la Mezquita-Catedral de Córdoba “por la ley, por donación, por sucesión testada o intestada, por consecuencia de ciertos contratos, mediante la tradición o “por prescripción”, como señala el art. 609 del Código civil, nadie le podrá chistar en su adquisición, si se aplican las reglas generales del Derecho. Y parece bastante evidente la posesión pacífica e ininterrumpida por bastante más de los 30 años exigidos para la mala fe, a pesar, creo yo, de los voluntaristas argumentos en contrario que antes he enlazado, pues la adquisición de la mezquita por la iglesia sería anterior al concepto de dominio público e incluso del propio Estado. Desde luego, el gobierno no considera que sea del Estado, como puede verse aquí.

Claro que si la presidenta de Andalucía quiere que sea de titularidad pública por lo que sea, puede intentar usar el procedimiento de expropiación forzosa que, por cierto, puede tener algunos problemas competenciales, tal y como hacía notar aquí para otro supuesto, siempre respetando los acuerdos con la Santa Sede (ver aquí art. 16 de la LEF y aquí el art. 15 de los Acuerdos).

Y todo ello sin perjuicio de que el uso de los bienes o su gestión esté sujeto a las normas correspondientes, y concretamente a la ley de Patrimonio Histórico Español de 1985 que contiene distintas medidas aplicables a los bienes culturales de la Iglesia que tienden a su preservación y al disfrute público (ver aquí)

Ahora bien, una cosa es ser propietario y otro estar inscrito en el Registro de la Propiedad, pues cabe estar inscrito y no ser propietario y ser propietario y no estar inscrito. Se suele decir que el Derecho civil es el ruedo y la legislación hipotecaria el burladero, porque permite evitar las cornadas del verdadero propietario. Es decir, nuestro sistema protege a la persona diligente que adquiere en virtud de un título público (y por tanto controlado en cuanto a su regularidad formal y material), a título oneroso y de buena fe  de quien es titular en el registro e inscribe a su vez, incluso frente a terceros que, siendo los verdaderos propietarios, no han tenido esa precaución. Es un sistema muy elaborado que no existe en los países anglosajones, en los que se sufre la reclamación por el verdadero propietario y el riesgo sólo se cubre con un seguro.

Ahora bien, como la protección que ofrece el sistema es muy poderosa, al punto que en ocasiones puede desposeer al verdadero propietario, se exigen unos controles especiales para entrar en él. Es lo que llamamos inmatriculación, el acceso al registro por primera vez, que exige –art.199 LH- que haya al menos dos títulos públicos (lo que impone ya una continuidad en el tiempo y unas formas), que se haya hecho un expediente de dominio judicial, o título más ciertas actas (con citación a colindantes, coincidencia con catastro y otras pruebas)…Con ello se trata de evitar que cualquiera pueda arrogarse registralmente la propiedad y obtener indebidamente los beneficios del sistema. Es más, incluso una vez inmatriculada la finca, no se va a gozar de esos beneficios en el plazo de dos años (art. 207 de la LH) ni por los adquirentes a título gratuito (ni por supuesto en casos de falta de buena fe).

Y es aquí, precisamente, donde alguna razón podría tener la presidenta autonómica, porque la Iglesia Católica goza de un tratamiento especial y mucho más favorable que el que se aplica al resto de los ciudadanos. En efecto, la Iglesia hacer uso del privilegio que el art. 206 de la Ley Hipotecaria concede al Estado, Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél para, cuando carezcan de título escrito de dominio, poder inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante una certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos. Añade el art. 304 del Reglamento Hipotecario que “Tratándose de bienes de la Iglesia, las certificaciones serán expedidas por los Diocesanos respectivos”.

O sea, que el Estado y la Iglesia se libran de los engorroso trámites anteriores y de demostrar su propiedad: basta con su palabra. Puede tener cierto sentido que el Estado pueda inmatricular sus bienes en el registro de una manera directa, dado que se trata de bienes del propio Estado que es el que crea y mantiene el sistema y protege y reconoce propiedades, aunque también cabría plantearse si estos privilegios de la Administración son aceptables cuando, por ejemplo, pueden suponer un perjuicio para el verdadero propietario que ve su finca se la inmatricula el Estado por las buenas. Quizá aquí ya no tiene sentido ese privilegio exorbitante, y así lo dejaba caer Roca. Ahora bien, lo que sí parece inaceptable es que en un Estado laico se siga manteniendo ese mismo privilegio en la inmatriculación de bienes de la Iglesia Católica, que implica atribuirle una veracidad y una comodidad de la que no disfrutan las demás confesiones religiosas ni en general las demás personas físicas o jurídicas (ver aquí). La STS de 18 noviembre 1996 entiende que la extensión de este privilegio a la Iglesia Católica es inconstitucional por violar el principio de igualdad establecido en el art. 14 de la Constitución al no extenderse a las demás confesiones religiosas inscritas y reconocidas. Parece que el gobierno tiene intención de modificar la ley Hipotecaria en este sentido. Ahora bien, conviene volver al principio y recordar que, aunque eso ocurra, eso no impedirá que la iglesia siga siendo propietaria de la Mezquita si le corresponde con arreglo a la ley.

No me cabe duda que la presidenta Díaz conoce perfectamente estás quizá prolijas distinciones, y que el Estado de Derecho, expresión máxima de la civilización en el ámbito jurídico, supone respetar las diferencias de esos diversos entornos y el resultado que resulte de ello, con independencia de consideraciones políticas. Y hay que pedirle que traslade esa complejidad al ciudadano, evitando tratarle como fuera un manojo de emociones que no se enterase de nada, incluso aunque realmente no se entere de nada pues, como dice Fernando Savater, hay que partir de la premisa socrática de que todo el mundo se revela inteligente cuando se le trata como si lo fuera”. Ese es el respeto que se debe al ciudadano.

 

El sistema registral en su “mundo perdido”

/12 Comentarios/en /por

Además de sus conocidas novelas protagonizadas por Sherlock Holmes, Arthur Conan Doyle escribió también otras, entre ellas la notable The Lost World, en la cual un grupo de exploradores descubre un enclave geográfico aislado del resto del mundo en el cual han sobrevivido dinosaurios en el siglo XX, un mundo, pues, ajeno a su entorno e inmune a las leyes de la evolución que han transformado la realidad biológica del resto del planeta Tierra. Eso, que es una ficción desde el punto de vista del mundo natural, ¿puede ser algo real en el mundo jurídico institucional? Pues sí: hay en nuestro mundo de Estado de Derecho y separación de poderes una institución que, como el Mundo Perdido de Conan Doyle, vive aún en su peculiar medio ambiente jurásico preconstitucional.
He sido protagonista no hace mucho de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de junio de 2014 (BOE del 29 de julio) (), que resolvía un recurso gubernativo que interpuse con ocasión de un curioso suceso.
El absolutismo se caracterizaba por la ausencia de división de poderes, residiendo todo el poder en el Monarca, que dictaba las leyes, las ejecutaba como le venía en gana, o las eludía según su arbitrio, y ostentaba las máximas facultades jurisdiccionales. Por el contrario, la esencia del Estado de Derecho consiste en la promulgación de leyes abstractas por un poder legislativo a las cuales el poder ejecutivo tiene que someterse escrupulosamente. Lo que caracteriza al Estado de Derecho no es que sus leyes sean más justas que las del Estado Absolutista; eso no es esencial al Estado de Derecho. Lo que caracteriza a éste es que las leyes, sean buenas o sean malas, van a ser iguales para todos y que el poder ejecutivo no va a decidir a su libre arbitrio si las aplica o no: está obligado a aplicarlas y, si no, sus actos estarán viciados de nulidad. Eso es lo que se conoce bajo la expresión “imperio de la ley” (presente en el Preámbulo de nuestra Constitución).
Pues bien: hay encastrada en nuestro Estado una institución que ha conseguido mantener un estatus en el que la arbitrariedad puede campar a sus anchas, un anómalo residuo del Antiguo Régimen dentro de nuestro Estado de Derecho, un Mundo Perdido en el siglo XX: los Registros de la Propiedad y Mercantiles. Es cierto que en la inmensa mayoría de los casos el buen sentido de la mayor parte de los Registradores y, en general, de la DGRN hace que los actos y acuerdos se ajusten a la legalidad vigente; faltaría más. Lo llamativo es que, cuando ello no sucede, cuando excepcionalmente aparece la patología jurídica de la arbitrariedad en alguno de sus actos, el sistema acoge dicha arbitrariedad y, sin posible contrapeso institucional alguno, el aparato registral se alza inmune a cualquier control. El interés de la Resolución que comento estriba precisamente en que constituye un caso flagrante de esta anomalía institucional.
En el caso de mi recurso, el cinco de marzo el Registrador de la Propiedad me comunica mediante la plataforma telemática y con firma electrónica, que ha inscrito en el Registro un acta de fin de obra. Recibida dicha comunicación, la traslado a papel, la incorporo al acta y emito copia autorizada del acta al cliente, con la nota de inscripción registral, y se la entrego, dando así por finalizado mi trabajo.
Con gran sorpresa por mi parte, ocho días después, el 13 de marzo, el Registrador me comunica una nota de defectos. Es llamativo que la Dirección General en el apartado II de su descripción de los hechos omita expresar en qué consistía el presunto defecto, aduciendo que no constituye el objeto del recurso. Lo cual es verdad, pero teniendo en cuenta que, a la hora de resolver, la DGRN hace hincapié en que ante todo hay que salvaguardar el principio de legalidad y ello haría legítima una rectificación de una calificación ya practicada y notificada, parece imprescindible que la DGRN hubiera explicado dónde estaba la presunta ilegalidad de la inscripción, pues si ésta fuera legal, caería su argumento por su propio peso: no habría legalidad alguna que defender.
El 14 de marzo interpuse recurso ante la DGRN fundamentando mi pretensión en un precepto muy claro y sencillo, el artículo 103 de la LRJPAC (Ley 30/1992), que establece un procedimiento muy concreto y riguroso en defensa de los derechos adquiridos por los ciudadanos en su trato con la Administración. Ciertamente, ésta puede cometer errores, como todos los cometemos; pero si ha procedido a reconocer al administrado ciertos derechos, no puede libremente o con total arbitrariedad, desdecirse y revocar tales derechos ya reconocidos. No obstante, como la Administración sirve a los intereses generales, la propia ley habilita una vía para revocar los derechos reconocidos al administrado, pero que ya no depende de la propia Administración (pues sería flagrante admisión de la arbitrariedad que así fuera) sino que ha de acudir a los Tribunales del orden Contencioso-Administrativo, y ello previa declaración de lesividad de los intereses generales previo informe del Consejo de Estado.
Lo que interesa aquí es la delirante argumentación de la DGRN en aras a defender lo indefendible. Comienza en el fundamento de Derecho 3 su argumentario sentando la doctrina de que siempre cabe que el Registrador emita calificaciones adicionales (rompiendo así de forma sorprendente el principio de la calificación «global y unitaria» que acaba de predicar al comienzo del argumento) porque “la actuación del registrador debe estar presidida por la aplicación del principio de legalidad”. O sea, que el registrador está obligado a emitir una calificación única (primer párrafo del FD 3), pero también está obligado a revocar su propia calificación (segundo y tercer párrafos del mismo FD 3).
Continúa la argumentación absurda de la DGRN en el fundamento de derecho siguiente, donde nos encontramos con la sorpresa de que, en realidad, lo que ha ocurrido no es que el registrador haya calificado la primera vez, sino sólo la segunda. Lo que el registrador, según la DGRN, comunicó (con firma electrónica reconocida, no lo olvidemos) la primera vez fue “la notificación errónea de un hecho inexistente, como es el haberse despachado un documento en tanto efectivamente no llegue a serlo”.
Primer dato para el estupor: ¿por qué en el FD 3 se invoca el principio de la múltiple calificación si, como se dice ahora, la primera calificación fue inexistente? Y ¿cómo puede notificar el propio autor del hecho un hecho inexistente?
La cuestión está clarísima para cualquiera, menos para la DGRN. El acto administrativo no consiste en poner una firma con tinta en un folio registral de papel: consiste en la manifestación de voluntad del órgano competente para resolver el asunto y, esté o no esté materialmente la firma del registrador en el asiento o en los libros, la manifestación de voluntad del registrador es totalmente suficiente para producir el acto administrativo y que éste no pueda ser libremente revocado si es favorable al administrado. La comunicación, al contener la firma auténtica del Registrador, es una prueba clara de la declaración administrativa del derecho del interesado a la inscripción. Especialmente cuando el examen físico y material de los asientos está amparado por el manto del secreto y el administrado no puede comprobar la veracidad del registrador sobre si se anotó o no en el correspondiente folio el acto que interesaba consignar en él.
No parece que la propia DGRN esté muy convencida (motivos tiene para ello) de su argumento de la “notificación de un hecho inexistente” pues vuelve a la línea inicial, haciendo un florido canto a la labor del registrador como “defensor de la legalidad”, especialmente de esos “terceros” tan traídos y llevados en la doctrina de la DGRN, “el derecho de las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, incluso desconocidas e inciertas”, a quienes nadie conoce ni jamás ha sido capaz de señalar por ostensión, pero que cumplen la importante función de cubrir con su abstracto y generoso manto la inmunidad del sistema registral frente a cualquier pretensión de quienes, ahora sí perfectamente identificables con nombres y apellidos, han sido perjudicados por la arbitraria actuación del Registrador.
Además, lo que aquí se defendía por el Registrador, lo que la DGRN llama la “legalidad”, era una doctrina propia dictada en algunas resoluciones, pero que no son normas contenidas ni en Ley, ni en Reglamento alguno. Ésa es la legalidad que hay que defender a toda costa, según parece, aunque el órgano administrativo que la ha dictado ni tiene poder legislativo ni representatividad democrática alguna, salvo haber sido nombrado por el dedo de un Ministro a quien nombró el dedo de un Presidente del Gobierno, a quien eligieron unos Diputados, éstos sí elegidos por el pueblo, pero para ejercer el poder ejecutivo y no para que usurpen el poder legislativo que reside exclusivamente en las Cortes.
Caso, pues, revelador de lo que comentaba al principio, la incomprensible subsistencia en nuestro Estado de Derecho de una institución que se ha colocado al margen de cualquier posible control externo. La DGRN emite una doctrina que se acaba convirtiendo en ley, suplantando a la verdadera Ley. Son numerosísimos, y cada vez más, los “defectos” que aprecian los registradores cuyo único fundamento radica en dicha “doctrina” y no en la ley, al menos de forma directa. La DGRN es, a su vez, el poder ejecutivo que aplica su propia “ley”. Y, finalmente, es quien juzga y hace cumplir lo juzgado en asuntos de su competencia. Es cierto que está abierta la vía para los recursos judiciales; pero, en la práctica, eso es más nominal que real. En efecto, con ocasión de este asunto me puse en contacto con el servicio jurídico que el Consejo General del Notariado tiene a disposición de los Notarios para posibles recursos judiciales contra resoluciones de la DGRN. Se me dijo, con toda razón, que si el documento había sido subsanado (cosa que evidentemente ya se había hecho en interés del cliente, que no podía esperar a que se resolviera el recurso) y ya estaba inscrito, la DGRN opondría con éxito a la admisión del recurso judicial que, estando inscrito el negocio, había ausencia sobrevenida de objeto, pues ya no hay cuestión material litigiosa, y sólo interés doctrinal, lo que no es cosa que competa a los Juzgados de lo Contencioso-administrativo. Así pues, cegada la vía de recurso judicial, la doctrina de la DGRN se consolida (para posibles aplicaciones posteriores a casos similares), se hace ley y se cierra el círculo perfecto de la desaparición de la separación de poderes y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos: la DGRN dice la “ley” (su doctrina), la aplica, la interpreta y juzga los actos de adecuación o inadecuación a la misma, sin control institucional alguno externo.
Eso sí, siempre cabe tirar un poquito de las orejas al registrador “torpe”, pero con buen rollito. Al fin y al cabo, no deja de ser un colega.

El 7 de octubre está a la vuelta de la esquina…o el cumplimiento de la STUE de 17 de julio de 2014

/4 Comentarios/en , , /por

...o cómo el Gobierno se aplica en el cumplimiento de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de Julio de 2014.
Un correo electrónico remitido hace pocos días por la Oficina Provincial de Intermediación Hipotecaria a mi dirección corporativa generó en mí bastante inquietud y me animó a escribir el presente post.
Podría haberlo titulado “la (des)información y la (in)seguridad jurídica en la e-sociedad”, para referirme al contrasentido que puede provocar el exceso de fuentes de información, pero preferí aprovechar el guante lanzado por el subtítulo del correo recibido.
Hasta ahora, los plazos procesales establecidos en la Ley los fijaban los Jueces en sus resoluciones -que son notificadas a las partes- y no un Gobierno por razones de urgencia en el BOE. De otro lado, las normas procesales -las formas y cauces del proceso- no deben cambiarse de forma reiterada y, mucho menos, repentina.
Los antecedentes son los siguientes. Frisando el mes de Agosto, los medios de comunicación se hacían eco de un nuevo fallo del Tribunal de Luxemburgo (no publicado entonces en el DOUE), en relación con una cuestión prejudicial planteada por la Audiencia Provincial de Castellón, que ponía de nuevo en evidencia nuestra perfectible regulación de la ejecución hipotecaria.
Apenas dos meses después, con una inusitada diligencia, el Consejo de Ministros del pasado 5 de Septiembre aprobaba un Real Decreto-ley (el 11/2014), publicado en el BOE del día 6 para entrar en vigor el día siguiente, en el que se incluía la puntual modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil impuesta por el fallo europeo, consistente en que el deudor hipotecario pueda interponer recurso de apelación contra el Auto que desestime su oposición a la ejecución, si ésta se funda en la existencia de una cláusula contractual abusiva, dejando de esta manera aparentemente resuelta la cuestión (véase la DF 3ª).
El régimen transitorio prevé la aplicación a los procedimientos de ejecución en los que no se haya producido la puesta en posesión del inmueble al adquirente y adicionalmente un plazo preclusivo de un mes –contado desde el día siguiente a la entrada en vigor del Real Decreto-ley y que expira, por tanto, el 7 de Octubre- para aquellos procedimientos en los que se hubiera dictado el Auto desestimando la oposición.
Se preguntarán ustedes el porqué de mi inquietud si, a fin de cuentas, el cambio normativo implica ofrecer cuanto antes al deudor hipotecario ejecutado las mismas posibilidades que a la entidad ejecutante de oponerse a las resoluciones que le son desfavorables, en consonancia con el Derecho Europeo que asiste a los consumidores, antes incluso de la publicación en el DOUE del fallo, que finalmente tuvo lugar el 15 de Septiembre.
Pues miren, la actuación del Ejecutivo es preocupante tanto en el fondo como en la forma. Tal vez lo de menos sea que el contenido principal del Real Decreto-ley sea la enésima reforma concursal o que la utilización de aquella figura –analizada acertadamente en este blog por Pablo Ortega Sánchez de Lerín- comienza también a ser recurrente y preocupante en el ámbito del Derecho Procesal –y que, en el caso que nos ocupa, afecta a un derecho fundamental como es la vivienda (artículo 47 de la Constitución) vetado, por tanto, a dicha norma con rango de Ley emanada del Ejecutivo-.
A mayores, la extrema y urgente necesidad que exige la Constitución como presupuesto habilitante del Real Decreto-ley, en cuya virtud –siguiendo al maestro García de Enterría- el bien jurídico más débil (la conservación del orden normal de competencias legislativas) debe ceder ante el bien jurídico más fuerte (la conservación del orden jurídico y social) puede provocar el efecto radicalmente inverso. Y es que, puestos a proteger a los deudores hipotecarios, mejor hubiera sido aprovechar que los diputados han terminado su período de descanso estival para iniciar la tramitación parlamentaria de un Proyecto de Ley, que es lo pertinente, y que, una vez finalizado, otorgaría a aquéllos, al menos a los que se encuentran en trance de perder su inmueble, un horizonte temporal superior al 7 de Octubre.
El Ejecutivo metido a Legislador nos sigue dando más muestras de no ser muy cuidadoso con la técnica normativa con ese plazo preclusivo de un mes, incongruente con el general de 20 días hábiles establecido en la ley procesal para los recursos de apelación (que, en la práctica, suponen más o menos un mes).
La notificación urbi et orbi derivada de la publicación en el BOE tampoco tiene desperdicio y evidencia una vez más la injerencia y confusión de los Poderes del Estado, en este caso del Ejecutivo y el Judicial: “La publicidad de la presente disposición tendrá el carácter de comunicación plena y válida a los efectos de notificación y cómputo de los plazos previstos en el apartado 2 de esta disposición [el plazo de un mes antes indicado], no siendo necesario en ningún caso dictar resolución expresa al efecto” (numeral 3 de la Disposición Transitoria 4ª). Parece un aviso a navegantes, fundamentalmente Jueces y Secretarios Judiciales, pero también Registradores, como queriendo decir: Absténganse de actuar de oficio, informando a la parte del derecho que le asiste. Ya me he ocupado yo y está todo dicho.
Una disposición semejante ya se recogía en la conocida como Ley Antidesahucios 1/2013, de 14 de Mayo, que fue la que precisamente modificó, entre otros, el ahora de nuevo parcheado artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como consecuencia del gran tirón de orejas que supuso la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de Marzo de 2013.
Afortunadamente, han sido mayoría las resoluciones procesales informando a las partes de los derechos que la cambiante normativa les otorgaba, evitando de esta manera la preclusión involuntaria de plazos. Ésa, al menos, ha sido mi experiencia profesional.
Nuestro Ejecutivo no escarmienta ni siquiera en el caso de que su actuación tenga que ver con Sentencias dictadas en instancias supranacionales. A lo mejor es que no olvida a quien no debe molestar y por eso no aborda en profundidad la reforma de la regulación de la ejecución procesal, cuyo espíritu parece superado por las circunstancias, adolece de claridad y es asistemática.
Menos mal que nos quedan los jueces, sobre todo teniendo en cuenta que ya existe otro fallo del Tribunal de Luxemburgo de 10 de Septiembre. Por si acaso, amigo abogado, marque en su agenda en rojo el 7 de Octubre.

¿Todos los desahucios son iguales?

/21 Comentarios/en , , /por

En un  reciente Congreso celebrado en la Universidad de Granada sobre “desahucios y ejecuciones hipotecarias”, un brillante catedrático de Derecho Civil comenzó su exposición señalando la impropiedad de hablar de desahucios en el caso de las ejecuciones hipotecarias, pues el término propio es lanzamiento, debiendo utilizarse el primer término para la expulsión de los arrendatarios; y la terminó con una durísima crítica a la hipocresía generalizada que implica defender a los deudores víctimas de las ejecuciones hipotecarias y olvidar a los arrendatarios que sufren un desahucio por impago de la renta. Si en ambos casos una familia pierde su vivienda por no tener ingresos, y de lo que se trataba era de defender el derecho a la vivienda, ¿porque el legislador dicta norma tras norma para defender a los deudores hipotecarios pero ahora prepara una para agilizar los desahucios de los arrendatarios? Si el lema de las plataformas es “stop desahucios” ¿Porqué no defienden a los arrendatarios que van a ser desahuciados?  Y si se trata de defender la vivienda ¿Porqué reclaman la dación en pago que lleva a la pérdida de la vivienda? Los representantes de las plataformas protestaron su inocencia diciendo que ellos defendían a todos pero que en la práctica los que acudían a ellos eran los deudores hipotecarios y que los arrendamientos no tenían como los préstamos condiciones generales abusivas. Pero quedó en el aire la duda: ¿porque “stop desahucios” se centra en paralizar los lanzamientos y no los desahucios?
 
 
Detrás de este discurso en apariencia social y reivindicativo se oculta otro pro-bancario y profundamente injusto y antisocial, porque la problemática de los deudores hipotecarios y la de los arrendatarios en dificultades económicas tiene un punto en común pero muchas diferencias fundamentales.
 
En primer lugar, el problema que tienen los deudores hipotecarios no es principalmente la pérdida de la vivienda sino el endeudamiento. Como han destacado desde los juristas a las plataformas, pasando por el defensor del pueblo, el drama es que tras la ejecución hipotecaria el deudor queda a menudo con una enorme deuda que no puede pagar. Dado que nuestro sistema de derecho concursal sigue sin conceder al deudor de buena fe la posibilidad de una reducción de la deuda tras la ejecución de todo su patrimonio (como tantas veces se ha reclamado, vid. este artículo de Matilde Cuena y Rodrigo Tena), el deudor quedará como un insolvente perpetuo, condenado a la economía sumergida y a la exclusión social. Por eso las plataformas reclaman la dación en pago, pues la tragedia para las familias es la deuda y no la pérdida de la casa. Aunque la solución de la dación en pago universal no es ni jurídica ni económicamente viable (véanlo aquí),  esta reivindicación pone de relieve que el problema fundamental es el sobreendeudamiento.
 
En segundo lugar, el origen de la relación jurídica es distinto. En el primer caso nace de un contrato de crédito predispuesto por el banco, con una evidente situación de desigualdad entre las partes, que no se da en general en los contratos de arrendamiento. La diferencia no está solo en la existencia de condiciones generales de contratación, sino en que el contenido de algunas de esas cláusulas es frecuentemente abusivo, como ha sucedido en particular con unos intereses de demora exorbitantes que contribuyen de manera fundamental a aumentar la deuda (cuestión también tratada en este blog).
 
La situación de injusticia para el deudor no deriva solo de las cláusulas abusivas sino de las ineficiencias y de los desequilibrios de la ejecución hipotecaria. Así, en la situación actual de falta de demanda, lo más frecuente es que el acreedor se adjudique la vivienda por falta de postores por un valor muy inferior al de adquisición y de tasación. Esto plantea el problema de que el banco se pueda lucrar en la ejecución adquiriendo a bajo precio y reclamando además el resto de la deuda. Esto es lo que trataba de remediar el comentadísimo auto de la AP  de Navarra, y lo que intenta remediar en parte la ley 1/2013 con la reforma del art 579 de la LEC. Estas adjudicaciones también plantean la cuestión de hasta que punto es lógico que el banco utilice una tasación a los efectos de titulizar su crédito hipotecario, es decir que haga valer esa tasación frente a terceros, y no la pueda hacer valer ante él el deudor (mal resuelta por la reciente reforma, como señala Emilio Esteban).
 
Además, sin negar la responsabilidad del deudor (ya he dicho que no defiendo la dación en pago universal y forzosa), las entidades financieras han sido corresponsables en el otorgamiento de sobrecrédito a personas con insuficiencia de ingresos para pagar, favoreciendo al efecto tasaciones excesivas.
 
A esto hay que añadir que el sistema financiero ha sido apoyado por el Estado – es decir por todos los contribuyentes-  lo que parece reconocer la Exposición de Motivos  de la ley 1/2013 que habla del “esfuerzo colectivo” de los ciudadanos para superar la crisis como justificación de las medidas que se toman. Y el legislador ha realizado numerosísimas reformas legislativas (para ellos sí se ha reformado la Ley Concursal por ejemplo), mucho antes de que se dictara ninguna norma para apoyar a los deudores hipotecarios.
 
En resumen, por una parte la situación del ejecutado hipotecario es muchísimo más grave que la del arrendatario expulsado por no pagar la renta. Por otra, la relación contractual de crédito es en origen – en general- mucho más desigual, y ha amparado abusos tanto en cuanto al importe de la deuda como en el proceso de ejecución hipotecaria. Y las entidades financieras no solo tienen una clara corresponsabilidad en las situaciones de sobreendeudamiento, sino que han sido apoyadas cuando ellas mismas no podían pagar sus deudas por los poderes públicos con ayudas económicas y regulatorias (lo que obviamente no ha sucedido con los arrendadores de viviendas).
 
En realidad en lo único que se parecen las dos situaciones es en que al final una familia puede ser expulsada de su vivienda.
 
Las entidades financieras desearían reducirlo todo a esta cuestión, pues si es un problema social, hay que darle una solución social, por supuesto con cargo al erario público. Y por tanto no hace falta que los poderes públicos intervengan en la relación jurídica del préstamo, ni reducir los intereses de demora, ni aumentar el valor de adjudicación de las viviendas, ni establecer un código de buenas prácticas que les pueda obligar a refinanciar, ni -¡horror!- establecer una segunda oportunidad para los deudores de buena fe.
 
El peligro de tratar de igualar los dos problemas es doble. Por una parte se deslegitiman las reformas hechas, y las que hay que hacer, para resolver el problema del sobreendeudamiento familiar. Por otra puede extender a los arrendamientos el movimiento social anti-desahucios, dando lugar a notables injusticias – ¿que hará el propietario al que no pagan y a su vez está alquilado?- y perjudicando gravemente a un mercado de alquiler que se quiere promover. No nos dejemos engañar: la expulsión de la vivienda es un drama social que debe tener un tratamiento exclusivamente social. El sobreendeudamiento es un problema social mucho más grave, y un problema económico de gran alcance (ver este informe del FMI)  del que son corresponsables las entidades financieras, que por tanto tienen que contribuir a su solución.
 
Entonces, ¿qué hay que hacer en uno y otro caso? En relación con la deuda hipotecaria de las familias se tienen que corregir los desequilibrios contractuales (cláusulas abusivas), hacer más eficientes los procesos de ejecución, y sobre todo promover las refinanciaciones y daciones pago, voluntarias o a través del Código de Buenas Prácticas –cosas que ha hecho tímidamente la ley 1/2013-, y aprobar el sistema de segunda oportunidad -¿para cuando?-.  La expulsión de la vivienda, en cambio, es un problema social,  cuya solución no puede ser como regla general la paralización de la misma, ni siquiera en el caso de las ejecuciones hipotecarias. La suspensión hecha por el RD Ley 27/2012 es una norma de emergencia, transitoria, injusta, excesiva en su solución e insuficiente en su ámbito. Excesiva porque supone una expropiación del uso al adjudicatario sin compensación;  insuficiente en su ámbito pues se reduce a un pequeño número de familias; e injusta porque hace depender su aplicación no solo de cumplir los exigentes requisitos de falta de ingresos, sino del azar de  que la vivienda sea adjudicada al banco por falta de postores. La intervención pública, tanto en lanzamientos como en desahucios, debe ir más bien por la vía de facilitar una vivienda a través de alquileres sociales u otras medidas de asistencia, con especial atención y prioridad a las familias con menores. Lo que sí se debería  prever es que en este último caso los jueces puedan suspender los lanzamientos hasta que se haya ofrecido una alternativa a la familia, para evitar que al drama de la pérdida de la vivienda se una la tragedia de que los servicios sociales asuman la tutela de los menores, separando a la familia.
 
Las plataformas y asociaciones deben evitar que con la reforma de la LAU se desvíe la atención del verdadero problema, y en cambio hacer un seguimiento de si y como aplican las distintas entidades el nuevo código de buenas prácticas. El legislador no debe fijarse solo en el momento final del drama, y tiene que seguir con las reformas que faltan para permitir la reestructuración del endeudamiento familiar para evitar no ya el desahucio sino la propia ejecución de la hipoteca.

¿Cláusula suelo + sentencia del TS de 9 de mayo de 2013 = más seguridad jurídica?

/10 Comentarios/en , , /por

Ha sorprendido, y mucho, el último great hit del Tribunal Supremo de España. Me estoy refiriendo, claro está, a la sentencia de 9 de mayo de 2013 sobre las “cláusulas suelo” que ha provocado comentarios de todo tipo, símiles taurinos incluidos.  Y ciertamente el revuelo se inició ya con la insólita nota de prensa de 20 de marzo de 2013 en la que se anunciaba que la Sala Primera, reunida en pleno y sin votos particulares, había estimado parcialmente el recurso de casación 485/2012 en el que se planteaba finalmente un asunto sobre las denominadas “cláusulas suelo”. En efecto, la nota ponía en sobreaviso que, en primer lugar, el Tribunal Supremo declara nulas dichas cláusulas en aquellos supuestos en que se apreciara falta de transparencia en contratos de préstamo hipotecario a interés variable que se hubieran celebrado entre profesionales y consumidores, como fue el caso enjuiciado. Esto, que puede resultar de cierta obviedad, resulta necesario remarcarlo sobre todo ante la preocupante publicidad que interesadamente se ha querido transmitir por ciertas asociaciones de consumidores vendiendo como éxito lo que en el mejor de los casos resultaría ser una victoria pírrica. Es por ello que debe decirse nuevamente que con esta sentencia el Tribunal Supremo constata la plena licitud de las “cláusulas suelo”, cuestión que, a nuestro entender, resultaba ser la más trascendente, y acertadamente resuelta, ya que considera que su naturaleza no es abusiva per se.
 
Porque si en el fondo lo que se estaba planteando por AUSBANC es la licitud de una cláusula por la que el banco se asegura, en todo caso, unas percepciones en forma de intereses con independencia del tipo de interés que pueda regir durante la larga vida del préstamo hipotecario, la cuestión es clara. Particularmente y de forma coincidente con el Tribunal Supremo, no alcanzamos a ver ilicitud alguna de tal cláusula que funcionaría a modo de “tarifa plana mínima” y que impide al contratante beneficiarse de las bajadas de tipos de interés. Es por ello que la discusión sobre la licitud de la “cláusula suelo” al caso concreto enjuiciado por el Tribunal Supremo se desvía a si pudo ser efectivamente conocida por el contratante, esto es, la cuestión de la trasparencia en la inclusión de la cláusula en contrato de préstamo. Lo que situaría el debate de la litis en escenarios más propios de error en la contratación, como si de un caso de permuta financiera se tratara. Siguiendo el mismo símil: de igual manera que nadie discute la licitud de un contrato de swap, tampoco resulta discutible la licitud de un préstamo hipotecario que incluya cláusulas suelo.

 
Por lo tanto, primera cuestión a tener presente: las cláusulas suelo son lícitas.
 
Cosa distinta, y que hemos empezado a apuntar, es que los contratos que fueron objeto de enjuiciamiento por el Tribunal Supremo carecieran de la transparencia exigida en el art. 80.1 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLCU), impidiendo al contratante conocer las consecuencias que la inclusión de tal cláusula comportarían para su bolsillo, evaluación que hace incluso innecesario acudir al examen de los requisitos básicos en la válida formación del contrato contenidas en el Código Civil.
 
“el control de transparencia, como parámetro abstracto de validez de la cláusula predispuesta, esto es, fuera del ámbito de interpretación general del Código Civil del “error propio” o “error vicio”, cuando se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la “carga económica” que realmente supone para él el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial realizada a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo”.
 
Es decir, que si bien se parte de la licitud de la “cláusula suelo”, ello no obsta a que su inclusión en el contrato se pueda haber realizado sin advertir claramente al contratante no solo que tal disposición se encuentra en el clausulado de su préstamo hipotecario sino además que conste el convencimiento de que el consumidor ha comprendido lo que ello supone, dado que en caso contrario vendrá su censura por falta de la necesaria “claridad y  trasparencia” y con ello el carácter abusivo de la cláusula. Y es que el tirón de orejas del Tribunal Supremo a las prácticas bancarias enjuiciadas viene por entender que la relevancia económica de las cláusulas suelo del contrato convirtiendo de facto un contrato de interés variable a uno de tipo mínimo fijo, no pueden tener un tratamiento secundario en la contratación del préstamo hipotecario. Por ello, señala el Tribunal Supremo, el deber de transparencia no comporta únicamente un simple y formal cumplimiento de los requisitos de incorporación o de las normas sobre transparencia bancaria, entre las que se incluya la relativa a la cláusula suelo.
 
“[N]o pueden estar enmascaradas entre informaciones abrumadoramente exhaustivas que, en definitiva, dificultan su identificación y proyectan sombras sobre lo que considerado aisladamente sería claro. […] las cláusulas examinadas, pese a incluirse en contratos ofertados como préstamos a interés variable, de hecho, de forma razonablemente previsible para el empresario y sorprendente para el consumidor, les convierte en préstamos a interés mínimo fijo del que difícilmente se benefician de las bajadas del tipo de referencia. […] la oferta como interés variable, no completada con una información adecuada, incluso cuando su ubicación permite percatarse de su importancia, se revela así engañosa y apta para desplazar el foco de atención del consumidor sobre elementos secundarios que dificultan la comparación de ofertas [….]”
 
Si bien coincidimos con el profesor Jesús Alfaro en que en la sentencia no se realiza la tarea pedagógica de indicar con claridad qué parámetros han seguir  los bancos para incluir una cláusula suelo de forma transparente, como tampoco se ha hecho en el caso de los swaps, por poner un ejemplo. No obstante y a sensu contrario, el Tribunal Supremo sí aclara cuándo nos encontraremos ante esa falta de trasparencia, es decir, identifica lo que se debe evitar por las entidades financieras en aras de la consabida trasparencia en la contratación con “cláusulas suelo”. Efectivamente, siguiendo el criterio del Supremo en el caso enjuiciado, la “cláusula suelo” no gozará de transparencia atendiendo precisamente a los siguientes supuestos detectados en la resolución.
 
a) “Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
b) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de la misma. 
c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar. 
d) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil del cliente no se le ofertan las mismas. 
e) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluye la atención del consumidor.”
 
Finalmente no podemos finalizar estas breves reflexiones sin referirnos antes a la cuestión seguramente más controvertida en esta resolución del Tribunal Supremo, esto es, la irretroactividad de la sentencia sobre las “cláusulas suelo”, compartiendo la perplejidad ante esta polémica decisión que entendemos más política que jurídica. Ciertamente esta cuestión, que también fue anunciada por la citada nota de prensa, ha permitido durante casi dos meses la elaboración de muy diversas teorías acerca del fundamento que encontraría el alto tribunal para resolver en tal sentido, y que una vez conocido el contenido de la sentencia se advierten lejanas a lo finalmente razonado por el Tribunal Supremo.
 
Como un verdadero aviso a navegantes, el Fundamento Jurídico decimoséptimo de la sentencia de 9 de mayo 2013 resuelve la cuestión, que fue planteada, no cabe olvidarlo, por el Ministerio Fiscal, en cuyo recurso se interesó que se precisara el elemento temporal de la sentencia, ya que “Si se otorga este efecto retroactivo total […] quedarían afectados los contratos ya consumados en todos sus efectos, de modo que […] habría que reintegrar ingentes cantidades ya cobradas [que] no creemos sea ésta la voluntad de la LCGC por drástica en exceso“. A lo que sin duda cabe también preguntarse qué interés social protegía el ministerio público con esta intervención en el proceso, sabida como es su misión de “promover la acción de la Justicia en defensa de la legalidad, de los derechos de los ciudadanos y del interés público”.
 
A tal petición resuelve afirmativamente el Tribunal Supremo, coincidiendo en que, a pesar de que se ejercitara una acción de cesación cuyos efectos se proyectan únicamente hacia el futuro, la finalidad de las acciones de cesación no impide el examen de los efectos de la nulidad, permitiendo así puentear los efectos del 1.303 del Código civil. Razona la sentencia que, si bien es clara la regla general de eficacia retroactiva de las declaraciones de nulidad, sus efectos no pueden ser impermeables a los principios generales del Derecho, y entre ellos especialmente la seguridad jurídica, lo que desde aquí suscribimos.
 
No obstante lo anterior, el Tribunal Supremo entiende justificada la irretroactividad de la sentencia por los siguientes motivos: a) la licitud de la cláusula suelo; b) que su inclusión en los contratos de préstamo hipotecario a interés variable responde a razones objetivas; c) que no se trata de cláusulas inusuales o extravagantes; d) que su utilización fue tolerada por el mercado desde antes de 2004; e) que su carácter abusivo deriva de falta de transparencia, no de la ilicitud intrínseca de la cláusula; f) que la falta de transparencia no deriva de su oscuridad interna, sino de la insuficiencia de la información; g) que no consta que las entidades crediticias no hayan observado las exigencias reglamentarias de información impuestas por la OM de 5 de mayo de 1994; h) que su finalidad responde a mantener un rendimiento mínimo que permita a las entidades resarcirse de los costes de producción y mantenimiento de estas financiaciones; i) que las cláusulas se calculaban para que no implicasen cambios significativos en las cuotas iniciales a pagar, tenidas en cuenta por los prestatarios en el momento de decidir sus comportamientos económicos;  j) que la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Prestamos Hipotecarios, permite la sustitución del acreedor; y k) que es notorio que la retroactividad de la sentencia generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico, al extremo que el Ministerio Fiscal, pese a recurrir la sentencia de apelación, se pronuncia en el sentido de que no procede reconocer efectos retroactivos.
 
Seguramente cada una de estas razones pueden llegar a sonar para algunos tan armoniosas como los cañones en la Obertura 1812 de Tchaikovski, pero a la mayoría nos ha resultado, cuando menos, chocantes sobre todo procediendo de una resolución del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, ahí es nada. Y creemos no exagerar si decimos que ninguno de los referidos argumentos resulta convincentes o de suficiente peso jurídico, cuando no directamente criticables.  Poco cabe añadir a lo ya dicho por otros, como por ejemplo por el excelente artículo de la profesora Encarna Cordero. En todo caso coincidimos en que con esta decisión se cercena no solo la posibilidad de aquellos recurrentes en el proceso enjuiciado ante el Tribunal Supremo del derecho a la restitución de lo que fue indebidamente cobrado por las entidades, sino la de otros miles de contratantes, evitando la aplicación del Código Civil, donde precisamente se debería acudir en busca de la seguridad jurídica que proporciona su artículo 1.303, que curiosamente viene diciendo exactamente lo mismo desde finales del siglo XIX.
 

Me importa todo un bledo (sobre la publicación de la ley de deudores hipotecarios y más)

/14 Comentarios/en , , /por

Ya está publicada la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Apareció en el BOE el día 15 de mayo a las 7 de la mañana, al parecer, y entraba en vigor el mismo día, por lo que cabría entender que ha estado vigente antes de estar publicada, desde las 0 horas del día 15, como acertadamente señalaba ayer nuestra colaboradora Verónica del Carpio en twitter.
 
Bueno, no creo que se hayan firmado muchas hipotecas en esas 7 horas y ni tampoco que pueda entenderse constitucional esa “ley secreta”, pero es bastante significativo de la forma de hacer las leyes no sólo de este gobierno, sino también de los anteriores. Porque, vamos, llevan unos tres años sin tocar el tema de los deudores hipotecarios y sólo se han puesto, sin prisas, cuando una Iniciativa Popular les ha obligado y, cuando finalmente lo tienen hecho, ¿tiene que entrar en vigor el mismo día –y hasta antes de estar publicada- contra la regla general del artículo 2 párrafo 1 del Código civil, que establece que “las leyes entrarán en vigor a los veinte días de su completa publicación en el Boletín Oficial del Estado, salvo que en ellas se establezca otra cosa”, la llamada “vacatio legis”, que pretende que la ley pueda ser efectivamente conocida.
 
¿Y por qué tiene que establecer otra cosa en este caso? ¿Por la tremenda urgencia que les ha llevado a tardar tanto en esta ley? ¿No podía esperar siquiera “al día siguiente a su publicación”, como lamentablemente es habitual? Porque es que además, como señala la doctrina jurídica (Pablo Salvador Coderch), esa “disponibilidad del plazo” no es ilimitada, en cuanto este no puede ser tan breve que la exigencia de publicación quede absolutamente vacía de contenido durante un tiempo: por lo menos, en las leyes que imponen deberes cuyo cumplimiento acarree una sanción o las directamente sancionadoras no deberían comenzar a ejecutarse antes de que los ciudadanos hayan tenido la posibilidad material de tomar conocimiento de su contenido, pues otra interpretación violaría el principio de publicidad material de las normas jurídicas (art. 9.3 CE). Y sin duda el incumplimiento de estas nuevas obligaciones podrá dar lugar a sanción, aparte del hecho de que se introduce expresamente un régimen sancionador en el Real-Decreto Ley 6/2012.
 
Y además de ello, lo que va a ocurrir es que un montón de hipotecas que se hayan firmado el 15 de mayo donde no sea fiesta (en Madrid era San Isidro) tendrán defectos en su constitución o plantearán problemas civiles entre  las partes; pues, aunque se entienda que la ley ha entrado en vigor sólo desde el momento concreto de su publicación ¿a qué hora se ha publicado?
 
Eso significará subsanaciones (por no poner la limitación intereses de demora, la manifestación de si es vivienda habitual, etc), falta de información de los deudores hipotecarios a los que se trata de proteger y problemas para los muchos profesionales que intervienen en las operaciones que, por cierto, llevan gestándose bastante tiempo, a veces meses.
 
Añadamos a ello la falta de precisión técnica de la ley que, en algún punto, va a generar de nuevo problemas: la disposición transitoria segunda dice que la limitación de intereses de demora sobre la vivienda se aplica a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de la ley, y ello ya ha hecho que alguna voz, me imagino que registral, haya dicho que en base a esa disposición, y como la hipoteca se “constituye con la inscripción”, el registrador debe señalar los defectos de las hipotecas formalizadas antes de la ley cuando se presenten después (aunque la ley se refiere sólo a los intereses de demora).
 
Esto  es una muestra más de un pensamiento que, sobre una base dogmática, entiende que unas normas destinadas a proteger al contratante en un préstamo hipotecario pueden afectar a la creación efectiva del derecho de hipoteca ya pactado y al que no hay que añadir nada. Es propio de una mentalidad formalista, poco consciente de la realidad, y encima equivocada: la inscripción de la hipoteca es constitutiva sólo en el sentido de que el derecho real de hipoteca, la garantía, sólo nace cuando se inscriba, dado que no hay un elemento exterior –como la posesión- que permita a anunciarlo a terceros. ¿Qué tiene que ver ello con la validez del préstamo contratado de acuerdo con la ley vigente en el momento de la prestación del consentimiento? ¿Es que si se muere un otorgante entre la escritura y la inscripción no vale el préstamo hipotecario y no se puede inscribir? Un sinsentido.
 
En fin, una muestra más del poco respeto que tienen nuestras autoridades por el principio constitucional de seguridad jurídica (art. 9.3 de la Constitución), por el tráfico jurídico y por los profesionales y ciudadanos que intervenimos en el proceso.
 
Nota al pie: Añadámosle a ello el nuevo RD  235/2013 de 5 de abril, que obliga a incluir en todas las transmisiones, incluso las segundas ventas, una certificación de eficiencia energética. Esa obligación viene impuesta por la directiva 2010/3, pero el Real Decreto se excede al aplicarlo a los edificios existentes porque esta directiva sólo obligaba  a los Estados miembros a tomar medidas para la eficiencia energética “cuando se efectúen reformas importantes en los edificios”. Un requisito más, una demora más, una complicación más que no sé si realmente era necesaria. Y no excluyamos que pueda suponer una traba más en el registro.
 
Y encima oigo por ahí que a la entrada en vigor de este requisito, el uno de junio, se van a plantear problemas porque alguna Comunidad Autónoma, enterada tarde del nuevo requisito, va a exigir que estos certificados estén visados (se supone que para cobrar) y que para ello no estará preparada hasta bien entrado el mes de junio.
 
Todo para favorecer la recuperación del mercado inmobiliario, vamos.

La nueva Ley de Protección de los Deudores Hipotecarios: poco más (y de lo mismo)

/20 Comentarios/en , , , /por

Pasado el trámite del Senado sin admitir una sola enmienda, está ya aprobada la Ley de protección de los deudores hipotecarios. Se ha desestimado con él la iniciativa contenida en la conocida ILP (iniciativa legislativa popular), que pretendía imponer una dación en pago liberatoria. Aunque hay algunos avances respecto de la situación anterior, la nueva Ley también es una oportunidad perdida para incorporar otras diferentes medidas, realmente efectivas, muchas de las cuales se han defendido con buenos argumentos desde este blog.
 
Las reformas introducidas son, en general, poco ambiciosas. Sobre todo si consideramos la magnitud del drama social que pretende paliarse. En general se ha preferido seguir por caminos ya trillados que atreverse a novedades que en otros países han probado su utilidad. De nuevo, el “sesgo de confirmación” que tan bien nos explicaba Fernando Gomá en este post , es decir, el seguir con lo de siempre con sólo leves retoques, es la tendencia que ha predominado en la acción política y legislativa, a pesar de que la situación requiera un decidido cambio de rumbo. Voy a centrarme en algunas cuestiones fundamentales.
 
La suspensión temporal de los lanzamientos (desahucios) de las personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad supone un paliativo. No obstante su ámbito sigue siendo muy limitado. Y, en cualquier caso, el problema no se resuelve sino que simplemente se aplaza. La política de la patada hacia adelante tan cara a nuestros gobernantes.
 
Las limitaciones introducidas para los intereses de demora nos parecen muy tímidas. Segismundo Álvarez nos ha explicado en este post  lo injusto del sistema actual, y los negativos efectos que genera. Sin embargo, en lo sustancial, se mantiene. Y las medidas limitativas se restringen a las hipotecas sobre viviendas habituales, como si en los demás casos se justificara el abuso. No creo que tardemos en ver cómo esa extraña discriminación va a encarecer el crédito más importante para las familias: el destinado a la adquisición de tales viviendas.
 
En estos casos se limitan los intereses a tres veces el interés legal, a pesar de la reiterada jurisprudencia que había considerado el límite de abusividad en 2,5 veces. En este caso parece que, ante la nueva situación establecida por la Sentencia del Tribunal de Luxemburgo, que obliga a poder considerar las cláusulas abusivas durante el proceso de ejecución, la medida parece un claro apoyo a las entidades financieras disfrazada de protección al deudor. Aunque al menos introducirá seguridad jurídica en este punto, que es probablemente el que más se va a alegar como contenido abusivo del contrato para obstaculizar las ejecuciones tras la indicada Sentencia.
 
Otras medidas sí son realmente protectoras del deudor, como la prohibición de capitalización de estos intereses de demora (anatocismo), y la aplicación del importe obtenido en la ejecución en último lugar a los intereses de demora, con lo que más parte de capital deja de devengar nuevos intereses.
 
Sin embargo se echan de menos otras dos medidas que contribuirían de una forma más decidida a aliviar la situación del deudor. Por una parte el devengo de los intereses de demora, no sobre todo el capital vencido anticipadamente por el cumplimiento, sino sobre las cuotas que en cada caso habrían ido quedando vencidas e impagadas. Pues es este devengo sobre todo el capital pendiente lo que incrementa de forma brutal la cantidad finalmente debida.
 
Y por otra la capacidad del deudor de escoger el procedimiento, judicial o extrajudicial, de ejecución. Lo que no es baladí, pues este último, por ser mucho más rápido, no permite que se incremente tanto lo debido por demora. La lentitud de los procedimientos judiciales mientras la totalidad del capital anticipadamente vencido va generando intereses de demora es lo que provoca que la cifra de estos alcance hoy proporciones excesivas, y suponga un gran negocio para las entidades financieras (al menos cuando son capaces de cobrarla) que el legislador no parece dispuesto a moderar. Si el deudor tuviera la oportunidad de elegir la vía judicial o extrajudicial de ejecución, lo que no parece descabellado dado que es él el que al final ha de cargar con los gastos del proceso (muy diferentes en uno y otro caso), podría al menos atenuar en gran parte este efecto perverso.
 
Sería también necesario para ello el fortalecer este procedimiento extrajudicial. Hoy, en muchos casos, éste se frustra por la imposibilidad de notificar a deudores que se niegan a ser notificados. Es un problema que tendría fácil solución y esta nueva ley habría sido el ámbito y momento adecuado. Pero sin embargo, inexplicablemente, se limita a remitirse al Reglamento Hipotecario.
 
Esta circunstancia, junto con la suspensión de la venta en el caso de haberse planteado un declarativo sobre el posible carácter abusivo de las cláusulas contractuales, deja en difícil situación a esta vía de la ejecución extrajudicial, salvo el caso de conformidad de ambas partes para conseguir una salida rápida. Muy probablemente se reducirá su utilización a estos supuestos en que el banco y el deudor estén de acuerdo sobre el resultado final.
 
El Proyecto establece controles para garantizar la independencia de de las sociedades de tasación respecto de las entidades financieras, con un control último del Banco de España que esperemos que sea más eficaz de lo que lo ha sido en otras ocasiones. Sin embargo no da el paso de establecer una nueva tasación independiente que tenga en cuenta el indudablemente diferente nuevo valor (ya no “de burbuja”) de los inmuebles para la subasta o, a falta de postores, para la adjudicación. Se sigue con el sistema de porcentajes sobre la antigua tasación, que dan como resultado un valor que puede diferir mucho del real.
 
Se introduce, como novedad, una posible liberación de parte de la cantidad que, después de ejecutada, subastada y adjudicada la vivienda, quede pendiente de pago. Sobre el “resto”, y condicionada a que el deudor sea capaz de abonar o el 65 % en 5 años o el 80 % en diez años de aquella cantidad, incrementada tan sólo por el interés legal del dinero. Se trata de una forma de “earned discharge“, pero muy limitada y basada además en datos objetivos. Creo que el ideal, como han defendido otros autores en este blog, entre otros aquí, aquí, y aquí , es contemplar la situación general del deudor con respecto a todos sus créditos, y la existencia o no de buena fe, en un proceso concursal. Y a partir de ahí dar más facultades al Juez. Sin embargo, igual que el legislador español (y la clase política en general) desconfía de la sociedad civil, también teme atribuir a los jueces muchas facultades discrecionales. Y sin embargo ello es necesario en casos como éstos para conseguir la justicia del caso concreto.
 
En definitiva, si se ha de dar la bienvenida a la introducción de una posibilidad de liberación o descarga del deudor, también se ha de lamentar que se haga de forma tan encorsetada y con tan poca flexibilidad.
 
Se introducen otras mejoras en la ejecución, como bajar los requisitos para tomar parte en la subasta (licitar), facilitar el desembolso ampliando el plazo, la posibilidad de reducción de la deuda hipotecaria al deudor en un 2 % si facilita la inspección previa de la vivienda y colabora con el proceso, el establecimiento de la posibilidad de decidir sobre las cláusulas abusivas en el mismo proceso ejecutivo en plazos breves, y otras.
 
Sin embargo hay otras medidas que se echan de menos. Como las de impulso a la mediación entre el deudor y la entidad acreedora, antes de la ejecución, con el fin de facilitar los acuerdos sobre soluciones alternativas que logren evitarla o, en el peor de los casos, que la faciliten. Estas medidas han tenido éxito en otros países, e incluso en el nuestro allí donde se han desarrollado iniciativas para ello. Y el momento es favorable, dado el poco interés de los bancos en el frecuente resultado de las ejecuciones, y la expectativa de la limitación de su resultado por la posible apreciación de la abusividad de cláusulas. Que en unos momentos en que se tramita una directiva que establece (art. 25) que que los Estados han de establecer medidas extrajudiciales de resolución de los conflictos, como la mediación, respecto a los surgidos entre prestatarios y entidades prestamistas en los créditos para adquisición de vivienda, nuestro legislador siga despreciando (“cuanto ignora”) la potencialidad de esta figura para resolver problemas resulta cuando menos insólito.
 
En relación con eso, si me parece correcto no haber adoptado la solución de la ILP de imponer una dación en pago totalmente liberatoria, sí se echan de menos, y mucho, medidas fiscales destinadas a facilitar esta solución por acuerdo de las partes, y otras destinadas a aliviar la situación del deudor. El que al deudor ejecutado que queda con una deuda pendiente se le sume otra deuda con Hacienda por la pretendida plusvalía en el Impuesto sobre la Renta, y otra frente al Ayuntamiento por el IIVTNU (plusvalía municipal), resulta algo peor que un sarcasmo. Tales operaciones deben estar exentas en ambos impuestos, y además los beneficios de la Ley 2/1994 deben extenderse a cualesquiera modificaciones de los créditos y préstamos en beneficio del deudor, incluyendo las ampliaciones de crédito para facilitar la refinanciación. La dación en pago en favor de la propia entidad debería favorecerse con un tipo reducido del Impuesto de Transmisiones (un 3 o 4 %?) que facilitase esta salida, así como con otras medidas que favorezcan la cancelación de las cargas posteriores en estas soluciones convencionales.
 
Son sólo algunas ideas, sobre mejora de las medidas adoptadas y otras nuevas, que debería haber adoptado el legislador pues, sin graves daños para nuestro sistema financiero, o incluso beneficiando al mismo, podrían haber ayudado a rehabilitar al deudor como consumidor y ciudadano económicamente activo, y a conseguir el beneficio adicional de la reactivación de la economía. El legislador hasta ahora ha preferido seguir en su autismo y en su miedo al cambio. Pero no resulta fácil solucionar grandes problemas con mínimas medidas o parches, ni dejando pasar el tiempo. Nuestro Gobierno y su partido todavía no lo han aprendido.