Arrendamiento

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Contrato por virtud del cual una de las partes (arrendador) se obliga a entregar una cosa a otra (arrendatario) para que éste la use durante un cierto periodo de tiempo pagando a cambio un precio o renta.

Caracteres

Basta el acuerdo de voluntades para que nazca el contrato sin que sea necesario nada más ni la entrega de la cosa ni que conste por escrito. Por lo tanto, si el arrendador hubiera celebrado varios contratos con varias personas, será arrendatario aquel con el que primero hubiese contratado. No obstante, si una de las partes  quiere que el contrato conste por escrito, podrá compeler a la otra para que lo haga cuando se trata de arrendamientos sobre fincas urbanas.

Es un contrato oneroso, en tanto que es preciso pagar una renta. Si es gratuito, será otro contrato (comodato) y no habrá arrendamiento. De ejecución continuada, el arrendador está obligado a facilitar el uso o goce de la cosa al arrendatario a cambio de un precio y durante todo el tiempo de duración del arriendo (normalmente, semanas, meses o años).

Regulación

Se regula en el Código Civil si bien hay normativa especial para fincas urbanas y rústicas, existiendo una normativa especialmente protectora para el arrendamiento de vivienda. Muchos derechos que se conceden al arrendatario son irrenunciables.

¿Quién puede ser arrendador?

Arrendador es el que cede el uso y no tiene por qué ser el propietario, sino que puede ser titular de un derecho que le permita usar y es precisamente ese uso lo que cede en el arrendamiento. ¿Qué problema puede plantear esto? Que si se extingue el derecho del arrendador caería el arrendatario. Así puedo alquilarle la casa a un usufructuario, pero extinguido ese derecho, caería el contrato de arrendamiento.

Así sucede cuando el arrendatario arrienda a su vez a otro y nos encontramos con el subarriendo, el cual puede ser prohibido por el primer arrendador.

¿Qué bienes se pueden arrendar?

Toda clase de cosas, tanto inmuebles como muebles. Se excluyen los bienes que se consumen por el uso porque ese consumo implica un acto de disposición.

Salvo pacto en contrario, la cosa se entiende arrendada con sus pertenencias y accesorios. Así, por ejemplo, si alquilamos una vivienda, el contrato se extiende a mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otros espacios accesorios de la finca.

Precio o renta

Es el elemento esencial. No hay arrendamiento si no hay precio.  La renta la fijan las partes. Precisamente lo que se está valorando en la actualidad es si se pueden poner límites a esta libertad y puede el legislador fijar precios máximos cuando se trata de alquiler de vivienda.

Duración

El arrendamiento es por plazo determinado, no puede ser perpetuo, pero puede suceder que no se fije ningún plazo. Hay reglas especiales, por ejemplo, cuando se trata de un arrendamiento de vivienda. Si no se ha dicho nada el contrato dura un año y podrá prorrogarse obligatoriamente para el arrendador y de manera voluntaria para el inquilino hasta que se llegue al límite de 5 ó 7 años respectivamente.

 Matilde Cuena Casas
Catedrática de Derecho Civil y vicepresidenta de la Fundación Hay Derecho