Aspectos constitucionales sobre la desregulación del arrendamiento de viviendas en Argentina
1. El derecho constitucional a la vivienda digna y un decreto de emergencia que deroga una ley
Al igual que la mayoría de los países, Argentina sufre desde hace años un grave problema de vivienda, habiéndose dictado diversas medidas para paliarlo en la línea de las que ahora se han aprobado en España. Basten estas líneas para reflejar la experiencia argentina en esta materia tan sensible.
Adelanto ya que se acaba de aprobar el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 que ha derogado una de las leyes más cuestionadas de los últimos tiempos en la República Argentina: la ley de arrendamiento urbano. Y lo ha hecho precisamente por la emergencia en el sector arrendaticio urbano provocada por la casi total ausencia de oferta en el mercado de alquileres. La gravedad de la situación era tal que una de las primeras medidas del Poder Ejecutivo nacional del Gobierno asumido en diciembre de 2023 tiende a liberarlo y desregular las previsiones.
Se debe destacar que esta modificación no ha sido aislada, sino que se encuentra dentro de un conjunto de reformas que apuntan a la recuperación del principio de autonomía de la voluntad que, en términos de derecho constitucional, se traduce en la libertad de contratación.
Por otro lado, también merece subrayarse el hecho que la Constitución nacional argentina reconoce en derecho constitucional a la vivienda digna, conforme la literalidad de su artículo 14 bis. En esta línea, la jurisprudencia del máximo tribunal judicial argentino –particularmente en el precedente C. Q. c./ GCBA de abril de 2012- lo caracterizó como un derecho fundamental operativo y plenamente exigible, dado que «los derechos fundamentales que consagran obligaciones de hacer a cargo del Estado con operatividad derivada están sujetos al control de razonabilidad por parte del Poder Judicial».
Dicho esto, y para explicar la reciente transformación, veamos primeramente el panorama previo a este evento, para continuar seguidamente con las reformas que propicia y finalmente aproximar algunas conclusiones que se avizoran.
2. El panorama del mercado de arrendamiento urbano en Argentina
En el año 2020 y previo a la pandemia Covid19, el mercado de alquileres sufrió una importante paralización como consecuencia de la modificación de la ley de arrendamiento urbano y la inclusión de mayores exigencias para su contratación. Dentro de ellas se destacaron la ampliación del plazo mínimo arrendaticio y la restricción de exigencias que los arrendadores podían exigir a los arrendatarios.
Ante esto, el impacto en el derecho constitucional al acceso a la vivienda reconocido en el artículo 14 bis de la Constitución nacional argentina fue notorio, y conforme las estadísticas oficiales (Instituto Nacional de Estadísticas y Censos INDEC, índice de vivienda, Argentina repertorios 2020 a 2023) tuvo su punto más álgido hacia fines de 2023, donde se relevó una casi total ausencia de oferta de viviendas en el mercado de alquiler.
Veamos alguna de las previsiones que contenía la norma recientemente derogada:
En primer lugar, la anterior ley había ampliado el plazo mínimo de 2 a 3 años para los contratos de alquiler de inmueble cualquiera a sea su destino habitacional o comercial.
La consecuencia de esto pesaba en perjuicio del arrendador, ya que si las partes hubieran establecido un plazo contractual menor –incluso por pedido o en beneficio del propio arrendatario-, éste se lo consideraría celebrado por el plazo mínimo legal.
En segundo lugar, la norma había ampliado la opción del sistema de fianzas y garantías en beneficio del arrendatario. En otras palabras, a propuesta del arrendatario, el arrendador estaba obligado a:
- no exigir el pago de alquiler anticipado de más de un mes de arrendamiento;
- reintegrar las sumas de dinero dadas en depósito al momento de restituir el inmueble, con los respectivos intereses;
- abstenerse a exigir la firma de pagarés u otros documentos que eventualmente afiancen la locación.
- aceptar como garantía: avalista propietario de inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario.
Las consecuencias de esta restricción legal en términos de fianza de los contratos de arrendamiento, sumada a las demoras de los juicios de desahucios por impagos, impactaron en una retracción de la oferta locativa.
El panorama se agravó hacia el mes de marzo de 2020 con el dictado de normativa de emergencia sanitaria como consecuencia de la pandemia Covid19. Mediante el decreto 320/20, el Poder Ejecutivo nacional suspendió los desahucios, prorrogó los contratos y congeló los valores locativos, con aplazamientos sucesivos hasta el mismo mes del 2021.
Señalemos que las estadísticas oficiales de la República Argentina informaron una inflación anual del 37% para el año 2020 y 51% para el siguiente, por lo que la pérdida del valor adquisitivo de la renta de alquiler y su impacto en la parte arrendadora fue un elemento determinante para explicar el fenómeno descrito.
En tercer lugar, la ley derogada habilitaba a que el arrendatario pueda realizar las reparaciones urgentes cumplidas 24 horas de notificación al arrendador, a costa de él y deducible de los cánones locativos, a la vez que admitía que el arrendatario pudiera rescindir el contrato con anterioridad al cumplimiento del plazo pactado, reduciendo la cuantía del pago indemnizatorio fijado por la propia ley.
Finalmente, y en cuarto lugar –relevante en economías inflacionarias-, la ley derogada fijaba la prohibición de reajuste contractual de la renta arrendaticia, y la estipulaba de forma anual mediante la aplicación de un índice elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.
Sobre esto, los datos estadísticos subrayaron que este índice se encontró por debajo de la inflación real durante la totalidad de la vigencia de la citada ley 27.551.
Como se puede comprobar, se implantaron medidas proteccionistas que desequilibraban las posiciones de las partes restringiendo la libertad contractual y limitando los derechos de los arrendadores.
Esta regulación ocasionó la emergencia habitacional urbana bloqueándose la oferta en mercado del alquiler y ante esto, estando el Congreso de la nación en receso, el Poder Ejecutivo nacional intervino el sector.
Expliquemos algunas de las consideraciones que pueden ser trazadas.
3. El nuevo escenario contractual de arrendamiento urbano en Argentina
Con fue anticipado, el artículo 249 del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 derogó la ley 27.551 –modificada por la ley 27.737- que desde el año 2020 había modificado el Código Civil y Comercial y que en su versión anterior permitía la libre contratación de los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda urbana.
La nueva norma vuelve a la versión contractual clásica que prevalece la autonomía de la voluntad y permite a las partes pactar conforme sus necesidades.
Garantiza, sin embargo, pautas mínimas de acceso a la vivienda por parte de la parte arrendataria orientadas a evitar abusos en la celebración del negocio contractual, exteriorizando el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda digna.
En otras palabras, las partes pueden contratar el plazo, precio y condiciones que crean convenientes, pactando incluso en la moneda y con las modalidades que prefieran.
Por todo esto, la derogación de la ley por medio del Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 del mes de diciembre pasado se augura con expectativa en términos de la recomposición del mercado arrendaticio y de la satisfacción de derecho de acceso a la vivienda y libertad contractual.
Este decreto, conforme las exigencias constitucionales (artículo 99 inciso 3), deberá aún superar el test de control político por parte del Congreso de la nación argentino que reinicia su actividad ordinaria en el mes de marzo conforme lo establece su Constitución nacional.
El futuro del derecho de acceso a la vivienda está abierto, y por el momento es promisorio.
Christian Alberto es Doctor (Cum Laude) en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Con una dilatada trayectoria académica que arranca con dos magistraturas en Estudios Superiores en Derecho Constitucional y Administración Pública, lleva ejerciendo de abogado, consultor técnico y asesor legislativo desde 2001.
Gracias al autor y a la Fundación Hay Derecho por publicar este tipo de artículos que nos informan sobre otros espacios y otros ordenamientos.
Confieso mi desconocimiento sobre la legislación argentina. Al hilo de este comentario, no obstante, puedo opinar sobre el efecto de la legislación española en materia de arrendamientos urbanos.
La Ley de 1964 era una norma con limitaciones a las cláusulas que podían pactar las partes. El número de personas que residían en régimen de arrendamientos bajo la vigencia de esa norma era elevado. Por encima del 20 por ciento. Con la entrada en vigor del Decreto-ley de 1985 y la Ley de arrendamientos urbanos de 1994, que sustituye a la de 1964, el sistema de arrendamientos urbanos en España (el llamado mercado de arrendamientos) se desploma entre 10 y 15 puntos. Estas dos últimas disposiciones, la de 1985 y la de 1994, lo que hicieron fue suprimir los límites que existían en la Ley de 1964. La llamada “liberalización”, término que, a mi edad y con mi experiencia, he llegado a aborrecer, porque ofrece la sensación de algo que estaba “encarcelado” y normalmente lo que produce la citada liberalización es un real encierro bajo rejas de algún derecho, lo que condujo es a un desastre en este ámbito. Hasta tal punto que la Ley de arrendamientos urbanos de 1994 ha sido modificada en doce ocasiones desde ese año hasta el presente; prueba de que la citada disposición no funciona desde su origen.
Por tanto, la supresión de limitaciones a los pactos entre las partes no siempre arroja buenos resultados. De hecho el mercado de la vivienda de alquiler en España es nefasto. Mucho más de lo que lo era con la Ley de 1964.
Además, la filosofía de la Ley de arrendamientos de 1994 no está inspirada en la Constitución, que habla del derecho a la vivienda. Lo que hace la Ley de 1994 es dejarlo todo al mercado. Y como escribió, hace ya una vida, uno de mis mentores jurídicos, nada sospechoso de ser un revolucionario soviético, ni nada que se le aproxime, a los derechos no les sienta bien el mercado.
La Ley de arrendamientos de 1994 no piensa en clave de necesidad de vivienda, sino en clave puramente de beneficio económico.
Con esto no estoy defendiendo algunas propuestas de partidos políticos que en España proponen ideas que son malas ideas. Pero es que las tesis opuestas a quienes proponen declarar zonas tensionadas, es decir, eso que mal llaman la “liberalización” es exactamente igual de mala idea, como ha quedado probado tras la Ley de 1994.
Un cordial saludo.