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La introducción de una «cláusula anti Airbnb» en las comunidades de propietarios

Hace unos días era noticia que un promotor de una torre de lujo en Benidorm tiene la intención de prohibir el alquiler vacacional en las viviendas y apartamentos del mismo. Quiere garantizar su uso residencial, y evitar , dice, la hotelización del mismo.  La idea es ofrecer a los compradores la seguridad de que en ese edificio no va a poder entrar Airbnb y plataformas similares con todas las molestias que ello implica, por decirlo claro.

La forma de hacerlo es muy sencilla y utilizada con cierta frecuencia por parte de los promotores para diversas finalidades: establecer la prohibición en los estatutos de la comunidad. Uno de los pasos jurídicos que tiene que dar el promotor, antes de proceder a la venta de los inmuebles, es constituir la propiedad horizontal, es decir, describir y crear cada uno de los pisos, garajes, locales y trasteros que tenga el edificio, asignándoles cuota en la comunidad. Esto se formaliza en escritura ante notario, en la cual, además, se contienen los estatutos, todo lo cual se inscribe en el registro de la propiedad.

Los estatutos son el conjunto de reglas que con carácter obligatorio regirán la vida de la comunidad de propietarios del edificio. Deben, obviamente, ajustarse a la ley, pero una vez en vigor obligan a todos los propietarios. Así, la junta de propietarios no puede adoptar acuerdos contrarios a ellos (art. 18.1.a de la ley 49/1960 de propiedad horizontal) y las normas de régimen interior deben ajustarse a los mismos (art. 6).

Por tanto, para establecer esta prohibición de uso como alquiler vacacional, el promotor simplemente la incluirá como norma estatutaria en la escritura de constitución de la propiedad horizontal. Ahora bien, cabría plantearse si una prohibición de este tipo es admisible con carácter general, pues no deja de ser una limitación en las facultades de disfrute de un propietario que no va a ser el mismo promotor, sino un tercero que en el futuro adquiera el inmueble.

En mi opinión sí es admisible, puesto que la misma ley de propiedad horizontal establece en su artículo 7.2 que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Además de prohibida por los estatutos, esta actividad podría en mi opinión encajar en la categoría de actividad molesta, puesto que no son pocas las molestias que provoca, en especial cuando es una actividad masiva. Véanse al respecto estas reflexiones de un experto como es Álvaro Delgado, notario de Palma de Mallorca.

Una vez que conste en estatutos, la cláusula está razonablemente blindada, porque para modificarla o eliminarla sería necesario el consentimiento de la totalidad de los propietarios (art. 17.6 de la ley 49/1960), de modo que si no hay unanimidad, la prohibición no podría levantarse.

En caso de que algún propietario incumpliera esta prohibición, el art. 7.2 de la ley señala los pasos a seguir y, como podemos ver, es bastante contundente respecto del incumplidor reincidente o recalcitrante:

 El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

 Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

 Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

 Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Esta solución es posible y fácil para las nuevas edificaciones, pero, ¿qué ocurre con todas las comunidades de propietarios que existen actualmente? Pues que la regla es la misma: si quieren introducir esta cláusula anti Airbnb en los estatutos hará falta la unanimidad de todos los propietarios sin excepción, incluidos los que tengan una simple plaza de garaje o un trastero, y en muchas comunidades esto va a ser, sencillamente, imposible de conseguir. La junta de propietarios no lo va a aprobar en estas condiciones.

Es cierto que para paliar o reequilibrar los efectos negativos de la actividad de alquiler vacacional, muchas CCAA han dictado diversas normas con requisitos y limitaciones (véase este otro artículo de Alvaro Delgado), pero son aun claramente insuficientes.

Por mi parte, hago una sugerencia de reforma legislativa y una reflexión:

La sugerencia de reforma: creo que sería interesante modificar la ley de propiedad horizontal para que el acuerdo de la junta de propietarios que prohibiera el alquiler vacacional no tuviera que ser adoptado por unanimidad. No es discutible el grave y generalizado problema que está ocasionando este uso de los inmuebles, por lo que facilitar el acuerdo de prohibición parece razonable.

Mi propuesta es que ese acuerdo de prohibir el alquiler vacacional se adoptara no por unanimidad, sino, por ejemplo, por la mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Mayoría que la misma ley de propiedad horizontal admite como razonable para otros asuntos (así ocurre en el art. 17).

Y una reflexión final. La ley (art.  18.1) establece que los acuerdos de la junta son impugnables cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando se hayan adoptado con abuso de derecho.

Vista esa norma, si una junta de propietarios se reuniera para aprobar la cláusula anti Airbnb, y no se obtuviera la unanimidad, quizá por la oposición de un solo propietario, o de propietarios con una cuota de participación muy pequeña, o sin causa razonable de oposición ¿podría entenderse que hay abuso de Derecho o lesión grave injustificada? Pues creo que en algunos casos sería admisible, aunque cedo el turno de opinión a los abogados…