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De nuevo, los efectos de la pandemia por Covid-19 en los contratos de arrendamiento de local de negocio (A propósito del RDL 35/2020)

Uno de los graves problemas que ha suscitado la pandemia por Covid-19 ha sido su impacto en los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda cuando la actividad económica desarrollada por el arrendatario se ha visto especialmente afectada por las restricciones de movilidad impuestas por el Gobierno. El empresario que no puede desarrollar su actividad económica puede tener dificultades para el pago de la renta a la que sigue obligado.

Es importante aclarar que el objetivo de las regulaciones que hasta la fecha se han promulgado en relación con este tema y la que analizo en este post, no es el de reequilibrar ex lege las posiciones de las partes en el contrato de arrendamiento. Queda claro que el arrendatario es el obligado al pago de la renta, que es quien soporta el riesgo contractual, pero se pretende paliar esta carga para evitar “el estrangulamiento económico de autónomos y pymes”, evitándose con estas medidas paliativas una eventual resolución del contrato por impago del precio. Por ello, nada impide, ni excluye la modificación judicial del contrato por la vía de la cláusula rebus sic stantibus (que ya se ha tratado en este blog) equilibrando la posición contractual de las partes. No obstante, lo razonable y eficiente es evitar que las partes tengan que acudir a este remedio, cosa que hasta la fecha no ha sucedido.

En este blog hemos prestado especial atención a este tema haciendo propuestas de solución, y analizando la regulación de urgencia que se ha promulgado hasta la fecha.  El  RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo que analicé aquí, fue insuficiente y no ha evitado la indeseable litigación judicial que tantos recursos económicos engulle y, al mismo tiempo, tanto negocio genera. Dadas las tremendas circunstancias que vivimos, yo soy partidaria de plantear soluciones legales que eviten a los contratantes acudir al juzgado. Un arrendatario que ha visto suspendida su actividad, que se encuentra en situación de incapacidad económica y no está percibiendo ingresos debe evitar incurrir en más gastos para resolver la dura situación por la que está pasando y contribuir aún más al ya tremendo atasco judicial que padecemos.

Como se ha prolongado el estado de alarma, ha sido necesaria otra nueva regulación para resolver el problema de los inquilinos de locales que padecen estas nuevas restricciones impuestas por la Administración. De ahí que se haya aprobado el RDL 35/2020 de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. El capítulo I va dedicado a adoptar medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocio (arts. 1-6). Se repite la historia. Una nueva norma dirigida a resolver el mismo problema que afrontó el RDL 15/2020.

«La falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el período que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades”. El párrafo se ha “cortado y pegado” de la Exposición de Motivos del RDL 15/2020.

Vamos que no paramos de regular el mismo problema constantemente, lo cual es una evidencia de fracaso del legislador. Sería innecesaria tanta regulación si se hubiera aprobado una medida objetiva que pudiera aplicarse en todos los casos en los que se produce el mismo supuesto de hecho.

¿Qué medidas se adoptan? Como siempre, depende del tipo de arrendador siempre respetando los acuerdos ya adoptados que no se ven afectados por la regulación. En cualquier caso, debe tratarse de arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 LAU) o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este Real Decreto-ley que se refiere a los requisitos de los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios y los beneficiarios de estas medidas.

Si el arrendador es una empresa o entidad pública, o un gran tenedor[1], el arrendatario PODRÁ PEDIR antes del 31 de enero de 2021, UNA de estas dos medidas:

    1. Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma (inicialmente hasta el 9 de mayo de 2021), sus prórrogas y hasta 4 meses posteriores a su conclusión.
    2. O durante el mismo plazo, una moratoria en el pago de la renta, sin devengo de intereses. Transcurrido el plazo de la moratoria, el arrendatario podrá abonar la cantidad adeudada en el plazo de dos años, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del plazo de vigencia del contrato que reste por cumplir.

Hecha la solicitud por parte del arrendatario, es OBLIGATORIO para el arrendador aceptar en el plazo de 7 días hábiles una de estas dos medidas. Si no contesta, se aplicará la medida elegida por el arrendatario. Pero es el arrendador el que decide qué medida acepta, que casi con total probabilidad será una moratoria, aunque la norma trata de incentivar la rebaja de la renta con incentivos fiscales (art. 13). Esto no opera si el arrendador está en concurso de acreedores (art. 6 RDL 35/2020).

Si el arrendador es distinto de los enumerados previamente, es decir, lo que supone el 95% de los casos, la norma se limita a decir que el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario o una rebaja de la renta, siempre que ello no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. El arrendador puede no aceptar ninguna de las propuestas.

Yo no creo que haga falta una norma para decir que el arrendatario puede pedir, ¡y menos que se le ponga plazo para hacerlo! La aportación estaría en que la norma hubiera obligado al arrendador a aceptar alguna de estas medidas. El arrendador puede no darle ninguna solución al arrendatario quien podrá, no obstante, solicitar una modificación contractual alegando la cláusula rebus sic stantibus, y, eso sí, quedará acreditado que el arrendatario quiso negociar.  Es decir, que para el 95% de los arrendatarios este Real Decreto no aporta nada y toca litigar. Y esto es lo que creo que muchos quieren: soluciones legales que exijan litigar. Tenemos otro Real Decreto que ha cumplido su función: que parezca que algo cambia cuando prácticamente nada cambia.

Pero lo criticable no es sólo que las medidas sean ineficientes para la gran mayoría de los arrendatarios porque no obligan a nada al arrendador, sino que también es censurable que las medidas impuestas a grandes tenedores y empresas prescindan de la capacidad económica del arrendatario. De hecho, como he transcrito, en el preámbulo de la norma se señala precisamente que se quiere evitar la incapacidad financiera del arrendatario. Sin embargo, la norma no exige que el arrendatario acredite su incapacidad económica para el abono del alquiler. Solo requiere que la actividad haya sido suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o, si la actividad no ha sido suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Por lo tanto, basta acreditar una disminución de ingresos y lo cierto es que ello no conlleva necesariamente incapacidad de pagar la renta. Teóricamente, un arrendatario que puede pagar la renta porque tiene ahorros, también puede solicitar esta medida. Yo misma he contemplado cómo un empresario con una gran capacidad económica y dedicado al mercado inmobiliario solicitaba la medida a su arrendador gran tenedor. Este no tendrá más remedio que darle una moratoria o una rebaja de la renta, a pesar de que el arrendatario tenga capacidad para pagar. Por el contrario, arrendatarios que verdaderamente lo necesitan pueden no encontrar ninguna solución en esta norma cuando su arrendador no es un gran tenedor o empresa. Y fracasa una norma cuando brinda tutela a quien no lo requiere y abandona a quien sí la necesita.

A mi juicio, y como ya expliqué aquí, en ausencia de ayudas públicas directas para este tema, sería razonable implementar una norma en la línea del ya citado artículo 1575 del Código Civil o proceder a su aplicación analógica. El objetivo es que el arrendatario pueda exigir una rebaja de la renta en la misma proporción a la rebaja de sus ingresos, incluidas las ayudas que pueda percibir por razón de esta crisis. Por ejemplo, si el arrendatario percibe el 80% de sus ingresos, pagará el 80% de la renta. Debe establecerse un “suelo” en la reducción que no puede superar el 50% de la renta y el arrendatario debe acreditar incapacidad económica para afrontar el pago de la renta[2]. No hay que olvidar que en España también se han aprobado ayudas a autónomos y Pymes y por tanto, hay que valorar la capacidad económica del arrendatario para evitar situaciones de abuso. Al objetivar la modificación durante un periodo de tiempo limitado, se haría innecesario acudir a la modificación judicial del contrato.

Quienes critican las medidas de reducción de la renta impuestas alegando que no se han adoptado en la mayoría de los países europeos, no tienen en cuenta las AYUDAS DIRECTAS, A FONDO PERDIDO, que se han decretado en algunos países precisamente para que los contratos se cumplan y el arrendatario pueda pagar. Así, por ejemplo, en Alemania las ayudas a los autónomos cubren el gasto de alquiler y son ayudas a fondo perdido. Aquí mucha ayuda ha sido en forma de financiación. Nada que ver. No se puede seguir endeudando a personas no solventes. Si queremos recuperar al empresario, lo que hay que hacer es reducir deuda.

En esta línea se mueve la norma aprobada en Cataluña, Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. El arrendatario puede solicitar al arrendador el inicio de una negociación para modificar el contrato. Si en un mes no se llega al acuerdo se imponen las medidas de modificación del contrato que implican reducción de la renta[3]. La norma plantea problemas serios en su implementación práctica, además de ser dudosa su constitucionalidad por falta de competencia legislativa. Ello provoca dificultades para su coexistencia con la norma estatal que analizo en este post. Creo que no se pueden imponer rebajas de renta sin tener en cuenta la capacidad económica del arrendatario y sin distinguir contratos celebrados antes y después de la pandemia. Con todo, la norma catalana supone una modificación legal del contrato y no una simple medida para paliar las dificultades económicas de los arrendatarios como sucede con el decreto estatal. No obstante, sigue admitiendo la posible modificación judicial del contrato sobre todo en los casos en los que el arrendatario no haga la solicitud prevista en la norma…

Volviendo al Derecho estatal, lo que previsiblemente va a suceder es que esos arrendatarios, cuando sean personas físicas, se acabarán declarando en situación de insolvencia obteniendo la exoneración de las deudas a través del régimen de segunda oportunidad (arts. 486 TRLC), por el camino largo y tortuoso del concurso de acreedores y agudizando el colapso judicial. Creo que hay que defender soluciones realistas y eficientes. La situación que estamos viviendo es dramática, pero no es igual de dramática para todos. Por ello, hay que aportar soluciones equilibradas, evitando abusos y ayudando a quien verdaderamente lo merece. Y creo que el RD 35/2020 no hace nada de esto.

[1] Se entiende por gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

[2] A mi juicio, un criterio razonable sería atender a los ingresos de la unidad familiar exigiendo el cumplimiento de los requisitos para obtener el beneficio de justicia gratuita. Hay que centrar las ayudas en los que lo necesitan.

[3] Si el local se hubiera visto afectado por una medida pública de suspensión, se impone  la reducción de un 50% en la renta y en las restantes cantidades (repercusión de gastos e impuestos) que deba el arrendatario al arrendador por el entero período de suspensión.

Si el inmueble hubiera sido afectado por una medida de restricción parcial de su aprovechamiento material -limitación de aforo o de horario, restricción de uso de ciertas instalaciones o zonas-, la reducción en la renta y demás cantidades en “una proporción igual a la mitad de la pérdida del aprovechamiento del inmueble”.

¿Es constitucional la ley catalana que limita el precio de los alquileres? (I)

 

La ley catalana de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de viviendas, aprobada el pasado 9 de septiembre, publicada en el DOGC el 21 y que ha entrado en vigor el 22, ha venido acompañada de polémica.

La misma prevé una regulación por la que, salvando ahora detalles (que son numerosos y, como es sabido, en ellos está el diablo), en los contratos de alquiler de viviendas situadas en áreas declaradas formalmente de mercado tenso (sea ahora por la propia ley, que incorpora un listado de decenas de municipios, y, en el futuro, por diversas Administraciones, habilitadas legalmente a ello, de acuerdo a ciertos requisitos legales)  la renta pactada en el contrato no podrá exceder, salvo en algunos supuestos, alguno de estos índices fijados administrativamente: el de referencia de precios de alquiler de la vivienda  o el  de garantía de competitividad (ver art. 7 Ley 2/2015), en este segundo caso si la vivienda ya hubiera sido arrendada en los últimos 5 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley.

La aprobación de esta ley, primera en el Estado español, pero de la que ya existen antecedentes en otros países, con consiguientes decisiones judiciales, declarando su constitucionalidad, como en Francia el Consejo de Estado o en Alemania el Tribunal Constitucional,  por ejemplo, ha suscitado, en concreto, un debate en torno a su posible inconstitucionalidad.

Dejando el análisis de otras posibles razones de inconstitucionalidad para una posible segunda parte del análisis (respecto a cuestiones materiales vinculadas, por ejemplo, a la posible violación del derecho de propiedad, teniendo en cuenta la jurisprudencia del TEDH), se ha sostenido la posible violación constitucional por vulneración de las competencias del Estado.

De acuerdo con un dictamen del pasado mes de agosto del Consejo de Garantías Estatutarias de la Generalitat, la ley vulneraría un componente de la regulación básica del Estado en materia de obligaciones contractuales (art. 149.1.8 de la Constitución, CE):  la libertad de pactos (que no ha sido definida formalmente como básica por el Estado, como era debido, por cierto).

Vamos a concentrarnos en este aspecto aquí, analizando si realmente se ha producido tal violación de la libertad de pactos o si es posible una interpretación alternativa que salve la constitucionalidad de la ley. Como es sabido, el Tribunal Constitucional ha repetido que “la validez de la ley … ha de preservarse cuando su texto no impide una interpretación conforme a la Constitución, de manera que será preciso explorar las posibilidades interpretativas del precepto impugnado, ya que si hubiera alguna que permitiera salvar la primacía de la Constitución, resultaría procedente un pronunciamiento interpretativo de acuerdo con las exigencias del principio de conservación de la ley (SSTC 108/1986, de 29 de julio, FJ 13; 76/1996, de 30 de abril, FJ 5 o 29/2018, de 8 de marzo, FJ 3.

Todo ello al margen ahora del acierto y oportunidad, o no, de la ley, perspectiva extrajurídica, que evidentemente da para debatir. Por cierto, ante la posible impugnación de la ley ante el Tribunal Constitucional y una futura sentencia de éste, la misma debería seguir los pasos de la Sentencia del Tribunal Constitucional 89/1994, en la que se afirmó que correspondía al legislador definir la función social de la propiedad urbana “con mayor o menor fortuna, según las distintas teorías económicas”, acierto que no le corresponde enjuiciar al Tribunal Constitucional, puesto “que también es un órgano jurisdiccional y debe operar, por tanto, no con arreglo a los criterios de oportunidad característicos de las decisiones políticas, sino de acuerdo con cánones normativos”.

Lo contrario supondría adentrarse en una nueva era Lochneriana, expresión usada en referencia a la infame sentencia Lochner del Tribunal Supremo de los EE.UU en 1905, que anuló una ley que limitaba las horas de trabajo en las panaderías (no más de 10 al día ni 60 a la semana) alegándose que infringía… la libertad de pactos, disfrazando así con la palabra libertad lo que, se reconoce hoy, no fue más que ideología pura y dura.

Volvamos, pues, al tema técnico jurídico circunscrito que nos ocupa ahora: la posible vulneración de la libertad de pactos por la ley catalana que contiene los precios de alquiler. Tanto el Código Civil (art. 1255) como la Ley de Arrendamientos urbanos vigente (LAU, art. 17 y ss.) parten del principio de libertad de pactos, que someten, hoy como ayer, a determinados límites. En el primer artículo, a lo que digan las leyes y a que el pacto no sea contrario a la moral ni al orden público, entendido éste como la garantía de elementos básicos constitucionales. En la LAU, esa libertad de pactos se ve limitada en la propia ley respecto a diversos aspectos referidos a la duración de los contratos y al incremento de rentas, como es sabido.

Si el reconocimiento de la libertad de pactos es deducida como un principio general del sistema, heredero de la tradición liberal decimonónica del laisser faire, laisser passer, también debería serlo el que la misma sea susceptible de limitaciones legales, en el marco de un Estado Social y Democrático de Derecho, como el español, que reconoce la existencia de desigualdades entre personas y colectivos a corregir por los poderes públicos (art. 9.2 CE), reconoce la función social de la propiedad que permite su delimitación legal (art. 33 CE)  así como la necesidad de respetar, proteger y hacer eficaz el derecho a la vivienda, ligado a la dignidad de las personas, así como a sus derechos a la intimidad o a la integridad física, como recuerda nuestra jurisprudencia, en el marco del servicio de interés general de la vivienda (art. 4 de la Ley del Derecho a la Vivienda de Cataluña).

Los límites de la ley no eliminarían la libertad de pactos dado que, por ejemplo, se puede seguir eligiendo contratar o no y también decidir con quien se contrata (eso sí, sin discriminación, prohibida por la Ley del Derecho a la Vivienda de Cataluña de 2007, arts. 45 y ss.). En relación con la renta, en particular, se sigue pudiendo pactar la renta, por el importe que se quiera por debajo del precio de referencia e incluso por encima, hasta un 5% más.

Por tanto, podría sostenerse que la ley catalana no violaría ninguna supuesta condición básica estatal de libertad de pactos absoluta, sino que desarrollaría, en ejercicio legítimo de su competencia respecto de las obligaciones contractuales (art. 129 del Estatuto de Autonomía vigente), ese otro elemento básico inescindiblemente unido: la limitación de la libertad de pactos, en garantía de otros derechos y principios constitucionales y del interés general. De acuerdo con la  Sentencia del Tribunal Constitucional 132/2019, que declaró la constitucionalidad de la regulación de otros contratos por el Derecho Civil Catalán, se mantendría la “lógica interna” contractual, con la diversidad posible en un Estado descentralizado, sin variar “el concepto mismo” de la libertad y sus límites.

Por cierto, ante una ley alemana de similares características, el Tribunal Constitucional alemán negó explícitamente la existencia de una violación de la libertad de pactos en su sentencia de 18 de julio de 2019.

Medidas urgentes en materia de alquiler de vivienda en el RDL 11/2020 ante la pandemia por COVID-19. Mucho ruido y pocas nueces…

Hace pocos días publiqué un post haciendo una serie de propuestas de solución de los problemas que la fuerza mayor desencadenada por la pandemia por COVID-19 había provocado en los contratos de arrendamiento. Particularmente me centré en los de local de negocio (más técnicamente, arrendamientos de uso distinto de vivienda) en los que el cese de actividad del arrendatario impuesto legalmente podía dificultar sobremanera el pago de la renta al arrendador dada la pérdida de ingresos que tal cese suponía. Tal y como se anunció, el Gobierno ha tomado medidas al respecto  en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, (en adelante, RDL) y que paso a analizar.

¿Qué arrendamientos se ven afectados?

Las medidas se adoptan en relación exclusivamente con los arrendamientos de vivienda, dejando fuera los de local de negocio. Por tanto, la primera crítica que merece esta nueva regulación es esa precisamente: no resuelve un problema a los empresarios, principales afectados por esta crisis desde el punto de vista económico. Muchos insisten en repercutir esta mala suerte en el arrendador, trasladando un problema de una parte del contrato a otra, sin resolverlo. Los hay que defienden la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Esto es poco práctico por tratarse de remedio judicial frente a un problema transitorio que generará costes adicionales en abogados y tiempo para la solución del problema. Creo que el Gobierno debería haber entrado en este tema y no dejarlo abierto lo que a buen seguro generará litigiosidad si no se llega a un acuerdo entre las partes contratantes. Sigo pensando que puede aplicarse por analogía el art. 1575 repartiendo los efectos de esta “mala suerte” entre ambas partes contratantes.

Lo que está claro es que cuando se trata de vivienda habitual el cese de la actividad no supone cese del uso del inmueble. Aquí el arrendatario usa -y mucho debido al confinamiento- la vivienda arrendada y se trata de solventar el sobreendeudamiento pasivo que padece el arrendatario, es decir, las dificultades en las que se puede encontrar para pagar la renta producida por una disminución de ingresos por la expansión del COVID-19. Hay una causalización de la vulnerabilidad económica del arrendatario ya que debe tener origen en la pandemia.

Me referiré a las grandes líneas de la regulación sin agotar todas las normas, sino centrándome en los aspectos que considero más relevantes y problemáticos.

¿Qué arrendatarios se ven afectados por las medidas?

Debe tratarse de arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica para lo cual deben concurrir los requisitos cumulativos dispuestos en el art. 5 del RDL y  que deben acreditarse de la forma señalada en el art. 6 RDL.

Estos requisitos son los siguientes:

  • Debe haberse producido una pérdida de ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la medida, por circunstancias sobrevenidas a la celebración del contrato. Para ser beneficiario de estas medidas, los ingresos de la unidad familiar no deben alcanzar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante, IPREM[1]) y que vienen a ser unos 1613,52 euros al mes. Así mismo se establecen límites específicos en función de determinadas circunstancias (hijos, personas mayores de 65 años, personas con discapacidad).
  • Así mismo, se exige como requisito cumulativo que la renta arrendaticia más los gastos por suministros básicos (electricidad, gas, gasoil, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y gastos de comunidad de propietarios), sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar[2].

Excepción: No concurre situación de vulnerabilidad si el arrendatario o miembro de la unidad familiar es propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, salvo que no sea esta disponible por causa de separación o divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda sea inaccesible para arrendatario o miembro de unidad familiar por razón de discapacidad. Se exceptúa el caso en que el arrendatario sólo es titular de una cuota indivisa y se haya obtenido por sucesión mortis causa intestada.

Si se acogen a estas medidas personas no vulnerables se establece -con una técnica lamentable- en el art. 7 RDL la obligación de indemnizar daños y perjuicios.

¿Cuáles son las medidas?

  • Suspensión de desahucios y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. (art. 1 RDL 11/2020). El plazo de suspensión es de seis meses y afecta a arrendatarios de vivienda. El arrendatario debe reunir los requisitos del art. 5 que ya he expuesto. La medida me parece razonable y es una de las propuestas de regulación que defendí aquí
  • Prórroga extraordinaria no forzosa de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Los contratos en los que la prórroga forzosa del art. 9 LAU o la tácita del art. 10 LAU finalicen en el periodo que media desde la entrada en vigor de este RDL y los dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma, se prorrogarán otros 6 meses previa solicitud del arrendatario. Se requiere aceptación por parte del arrendador, por lo que no hay concesiones al arrendatario a pesar de que la norma se disfrace de norma protectora. Lo sería si esa prórroga fuera obligatoria para el arrendador, pero no es el caso. Se trata de una medida que es “humo” y no aporta nada a la protección del arrendatario.

Para salvar la norma cabría entender que, puesto que se está refiriendo a las prórrogas del art. 9 y 10 de la LAU que son forzosas para el arrendador y potestativas para el arrendatario, esta prórroga extraordinaria sería también obligatoria para el arrendador siguiendo el mismo esquema regulatorio de los preceptos citados. Es lo más acorde con la finalidad de la norma, a pesar de que choque de forma flagrante con su tenor literal al exigir de manera expresa el consentimiento del arrendador.

  • Moratoria o condonación de la deuda arrendaticia.

Se prevé que la moratoria opere de forma diferente en función de la condición del arrendador. A pesar de la pésima redacción del precepto (art. 4 RDL) voy a tratar de exponer el régimen que parece querer implantar:

Si el arrendador es calificado de gran tenedor[3] o se trata de una empresa o entidad pública de vivienda, el arrendatario puede solicitar al arrendador en el plazo de un mes a contar de la entrada en vigor del RDL (2 de abril) el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.

Si no hay acuerdo, el arrendador en el plazo de 7 días laborables (plazo que no se sabe cuándo empieza a contar) comunicará al arrendatario su decisión escogida entre dos alternativas:

  1. Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma” y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica con un máximo de 4 meses.
  2. Una moratoria en el pago de la renta que se aplica de manera automática durante el tiempo que dure el estado de alarma” y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica con un máximo de 4 meses. Se trata de una suspensión del pago de la renta. ¿Cuándo tiene que devolver el arrendatario las mensualidades atrasadas? Se fraccionará la cantidad debida durante tres años. Las cantidades se devolverán sin intereses.

Como se puede apreciar, el arrendador puede optar por la condonación o por el aplazamiento, pero obligatoriamente debe conceder una de las dos en defecto de acuerdo. La condonación recuerda a la regla señalada del art. 1575 CC, si bien impuesta la bajada del 50% sin tener en cuenta la disminución de ingresos. Ello en la línea propuesta aquí  de un “suelo” de renta que necesariamente se debe abonar.

  • ¿Qué pasa si el arrendador no es un particular persona física que no tiene la condición de “gran tenedor”?

En ese caso fracasado el intento de acuerdo entre ambas partes contratantes, el arrendatario tiene que pagar la renta. El propio 8 y 4.4. del RDL prevén el acceso de los arrendatarios en situación de vulnerabilidad a la financiación bancaria con avales del Estado (art. 9 RDL). Las entidades financieras deben prestar a personas no solventes (sin capacidad de reembolso) sin intereses y con un plazo de devolución de 6 años prorrogables otros 4. Estos préstamos sólo pueden concederse para el pago de la renta y cubren el importe máximo de 6 mensualidades. A estas ayudas acceden arrendatarios en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID-19.

De esta forma, las dificultades de pago de arrendamiento de vivienda quedan, en principio, cubiertas con recursos privados: bien préstamos concedidos por entidades financieras avalados por el Estado o condonaciones llevadas a cabo por grandes tenedores.  O se sobreendeuda al arrendatario o pierde activos el arrendador “gran tenedor”. Discriminación entre arrendadores algo discutible, a mi juicio, desde el punto de vista constitucional.

¿Qué ocurre si esos arrendatarios no consiguen devolver las cantidades prestadas?  Se prevé la incorporación al Plan estatal de Vivienda 2018-2021 de programa de ayudas al alquiler dirigidas a personas vulnerables fruto del COVID-19 (art. 10 RDL). Con estas ayudas se hará cargo el Estado de las cantidades impagadas por parte de los arrendatarios.

Los grandes tenedores y empresas no tienen incentivo a la quita, sino al aplazamiento de pago de la renta porque el arrendatario puede acceder a préstamos y pagar.

En definitiva, la norma es prolija, muy mal redactada, con normas que crean una protección más aparente que real y  serán pocos los arrendatarios que se beneficien de estas medidas.  Se deja sin solución los arrendamientos para uso distinto de vivienda que presentan una problemática particular por el cese de actividad del arrendatario. Se deja el tema abierto a la litigiosidad, algo que me parece criticable.

Sí hay que aplaudir las ayudas públicas para el pago de la renta, pero lo razonable es que esta hubiera sido la solución directa. Es lo que hay que hacer en estos casos: ayudar con el dinero público a aquellos que verdaderamente lo necesitan, evitando su sobreendeudamiento. Sin embargo, las ayudas públicas en el RDL sólo surgen para el caso de que el arrendatario no pueda devolver las cantidades prestadas para el pago de la renta.

Lo cierto es que obligar a las entidades financieras a prestar a insolventes, además de violentar toda la normativa de riesgos supone retrasar el problema. No debemos poner en situación complicada a un sistema financiero que todavía no se ha recuperado de la crisis del 2008. Lo normal es que tales préstamos pesen como una losa sobre el arrendatario que quiere remontar.

Lo que hay que celebrar es que en la mayoría de los casos no se traslade el riesgo de impago provocado por el COVID-19 al arrendador. Como ya dije, hay que resolver un problema y no trasladarlo a otra parte contratante, planteamiento que parece haber hecho suyo el Gobierno al evitar la tendencia inicial de “imponer” a todo arrendador la moratoria. Se ha optado por discriminar a los arrendadores en función de su capacidad económica y no tanto entre su condición de persona física o jurídica. Esto último ya lo admitió el Tribunal Constitucional. Ello invitará a los arrendatarios a acudir a este mercado para alquilar pues acabarán estando más protegidos frente a un “gran tenedor” que frente a un arrendador persona física “menos pudiente”. Cabría plantear si esta discriminación entre personas físicas en función de su capacidad económica está o no justificada y si el contenido esencial del derecho de propiedad resiste este limite de la mano de la función social de la propiedad.  Pero esto lo dejo para otro post…

[1] Valor  oficial  IPREM 2020

  • IPREM Mensual: 537,84 €
    IPREM Anual – 12 pagas: 6.454,03 €
    IPREM Anual – 14 pagas: 7.519,59 €

[2] ¿Qué se entiende por unidad familiar? Lo dice el art. 5.2 RDL: el arrendatario y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda con independencia de su edad, sujetos a tutela, curatela o acogimiento familiar y su cónyuge o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda. Como se puede comprobar del texto, quedan fuera las parejas de hecho no inscritas, aunque tengan efectos civiles. No en todas las Comunidades autónomas se exige la inscripción.

[3] Se entiende por tal a la persona física o jurídica que sea titular e más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Entiendo por la finalidad de la norma, que se trata de “gran arrendador” y no realmente un “gran tenedor”. No debe tenerse en cuenta el inmueble que tiene el propietario para su uso particular.

 

Pandemia por coronavirus y contratos de arrendamiento. Propuestas de solución.

La  crisis sanitaria que estamos viviendo y el confinamiento de los ciudadanos establecido por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, tiene un impacto económico y social grave. Las relaciones de Derecho privado se ven también afectadas estas circunstancias y de las que más se habla es del impacto que en los contratos de arrendamiento puede tener una incapacidad de pago derivada del cese (obligado) de la actividad profesional dictado por las autoridades. Un hecho imprevisible e inevitable como es la pandemia y el confinamiento que conlleva provoca un incumplimiento por una de las partes, un incumplimiento, por ello, no imputable.  A diferencia de hechos imprevisibles o previstos inevitables hay muchos (paro, enfermedad etc…) pero ahora estamos ante uno poco frecuente y que afecta a muchas personas: una pandemia.

El problema que se plantea es determinar quién soporta el riesgo del incumplimiento no culpable en los contratos con obligaciones recíprocas, es decir, cuando incumplo no por dolo, culpa o negligencia, sino que lo hago por caso fortuito o fuerza mayor (dejo de trabajar porque me obligan las autoridades que implantan el estado de alarma y no tengo ingresos).

Este problema general  se plantea en el contrato de arrendamiento de vivienda y en el de local de negocio (arrendamiento de uso distinto de vivienda) ¿Qué ocurre si el arrendatario no puede pagar la renta porque, tratándose de un local de negocio, se ha paralizado su actividad y no ha obtenido ingresos?

La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) no prevé nada al respecto y rige la regla que hay que estar a lo pactado (pacta sunt servanda) y sigue obligado al pago de la renta. El arrendatario se encontraría en la misma situación que si, por ejemplo, tratándose de un autónomo tiene que dejar de trabajar por razón de enfermedad. Se trata de una circunstancia sobrevenida fortuita ¿Puede por eso dejar de pagar la renta? La respuesta es no. Precisamente para cubrir estos eventos sobrevenidos se pactan garantías accesorias: fianza, aval u otra modalidad de garantía real o personal. Ninguno estamos a salvo de la mala suerte y si nos toca, ello no nos exonera de cumplir salvo que la prestación sea imposible. Esto es así siempre en los casos de fuerza mayor. Con esto quiero decir que la crisis del coronavirus no genera una situación nueva…Lo malo de esta pandemia es que esta mala suerte es generalizada, afecta a mucha gente.

Falta en la LAU una norma parecida al art. 1575 del Código Civil aplicable a los arrendamientos rústicos que prevé la posible rebaja de la renta “por pérdida de más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo pacto especial en contrario. Se entendía por caso fortuito extraordinario: el incendio, la guerra peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente prever”. La epidemia por el coronavirus bien podía entrar en este listado y, como se ve, la propia norma reparte entre ambas partes las consecuencias de la mala suerte.  Y lo hace con acierto y mesura porque no parece justo cargar sobre una sola de las partes los riesgos de una situación extraordinaria.

¿Qué solución brinda la LAU? El arrendador de local de negocio no está obligado a rebajar la renta al arrendatario cuando éste no puede cumplir por caso fortuito. No se produce imposibilidad sobrevenida fortuita porque estamos hablando de entrega de dinero, la cual no deviene imposible.  El riesgo lo padece el arrendatario. Esta, a mi juicio, es la solución legal. Por ello la principal recomendación que se le puede hacer a un arrendatario en esta tesitura es que negocie con el arrendador.

Lo mismo sucede en el arrendamiento de vivienda. La mala suerte del arrendatario la padece éste y no hay legalmente suspensión de la obligación del pago de la renta por el hecho de que acontezca un hecho imprevisible o inevitable que le impida al arrendatario pagar la renta.

¿Es censurable esta solución? Siempre se puede pactar al respecto (con ciertos límites en el caso de arrendamiento de vivienda) y normalmente no se hace porque no se ponen las partes en un escenario tan tremendo como el que estamos padeciendo. Para el autónomo que “no puede” pagar la renta, la solución es injusta, pero si tomamos la perspectiva del arrendador cuya única fuente de ingresos es la renta que obtiene de su propiedad, pues también podemos entender que imponer legalmente una suspensión del pago de la renta como se ha defendido, puede ser injusto para el arrendador. No es una solución al problema, porque sencillamente estamos trasladando un problema de un sitio a otro. Aliviamos al arrendatario a costa de hundir al arrendador. Parece que se piensa que todos los arrendadores siempre son personas “pudientes” y hay gente que “vive de las rentas”, es su fuente de ingresos y hay que respetarlo.  El 80% de los arrendadores son personas físicas y sólo el 20% son personas jurídicas e – insisto- muchos arrendadores “viven” de esa renta e incluso pagan con la misma el préstamo hipotecario solicitado para adquirir el inmueble. El impago de la renta le puede arrastrar al arrendador al impago del préstamo.

No se olvide que cuando el legislador “impone” una suspensión de las rentas está atacando el derecho de propiedad no estableciendo un límite de la mano de la función social (art. 33 CE), sino una limitación, un recorte que afecta a determinados propietarios. De no haber justiprecio la constitucionalidad de la medida sería muy discutible. Por otro lado, estas medidas podrían producir otro efecto secundario indeseable a largo plazo y es la reducción de oferta de pisos en alquiler y el consiguiente aumento del precio. Por lo dicho no defiendo la imposición legal de una moratoria en el pago de alquileres.   Cosa distinta es que se establezcan incentivos fiscales para que el propietario voluntariamente acepte una suspensión, tal y como planteó Fernando Gomá  aquí y se ha hecho en Italia. La renta se paga y luego hay ayuda fiscal.  Esta medida favorece, pero no obliga y podría suceder que el arrendador procediera a la resolución del contrato por lo que no soluciona totalmente el problema. No hay que olvidar que nos encontramos ante un problema transitorio.

¿Qué medidas deberían adoptarse? Lo que está claro es que deben ser proporcionadas y dirigidas a quien verdaderamente las necesita. Lo fácil y que vendería mucho en los medios es decretar la suspensión legal del pago de la renta, pero creo que las soluciones deben equilibrar los intereses en juego evitando situaciones de abuso o daño injustificado.

En cuanto a los beneficiarios de las medidas, hay que tener en cuenta que el Gobierno ha aprobado el aval público a la inyección de 20.000 millones de euros en créditos  a empresas por parte de las entidades financieras. La mitad irán para Pymes y autónomos. Los arrendatarios que gocen de estas ayudas se entiende que podrán abonar las rentas por alquiler y no debe solaparse con otras medidas en materia de arrendamientos. Por lo tanto, hay que tener cuidado con las medidas que se toman para no pecar de exceso y generar desequilibrios no deseables.

Así mismo hay que tener en cuenta que muchas personas afectadas por los numerosos ERTE que se están solicitando van a obtener ingresos del Estado y podrán pagar las rentas de alquiler. Por lo tanto, hay que centrar muy bien el colectivo al que se le pretende ayudar a pagar el alquiler para evitar situaciones de abuso. A mi juicio, un criterio razonable sería atender a  los ingresos de la unidad familiar exigiendo el cumplimiento de los requisitos para obtener el beneficio de justicia gratuita. Hay que centrar las ayudas en los que lo necesitan.

Al objeto de solucionar los problemas referidos y proponer una regulación adecuada, conviene distinguir:

A. Arrendatarios de local de negocio o uso distinto de vivienda que no puedan, por imperativo legal derivado del estado de alarma, realizar su actividad profesional. Tienen que pagar por algo que no usan. De hecho, en Francia sólo se han tomado medidas para los locales de negocio.

En relación con los locales de negocio, sería razonable implementar una norma en la línea del ya citado artículo 1575 del Código Civil o proceder a su aplicación analógica. El objetivo es que el arrendatario pueda exigir una rebaja de la renta en la misma proporción a la rebaja de sus ingresos, incluidas las ayudas que pueda percibir por razón de esta crisis. Por ejemplo, si el arrendatario percibe el 80% de sus ingresos, pagará el 80% de la renta. Debe establecerse un “suelo” en la reducción que no puede superar el 50% de la renta.

La solución que propongo es una “rebaja de la renta” y no una “suspensión”. De esta forma, pasado este periodo transitorio de la epidemia, volverá a partir de ese momento el arrendatario a deber su renta original, pero no “deberá” la renta original devengada en el periodo de la pandemia. Se facilita la recuperación del deudor de manera que pasado este periodo de crisis no se encuentre con que tiene que pagar una importante cantidad por rentas atrasadas.

Me parece una solución que reparte de manera adecuada los riesgos de esta situación excepcional y lo hace de forma coherente con la transitoriedad de la situación. La reducción de la renta, obligatoria para el arrendador, implica la inaplicabilidad  del remedio judicial de la cláusula rebus sic stantibus   Acudir a este remedio judicial no es práctico. Es un remedio caro para las partes contratantes si no llegan a un acuerdo, por el  coste de abogados y puede colapsar los juzgados en este supuesto que se caracteriza por ser transitorio.

B. En cuanto a los arrendamientos de vivienda, hay que tener en cuenta que el arrendatario está disfrutando de la vivienda, aunque no tenga ingresos. A mi juicio, no debe plantearse una rebaja de la renta en este caso, ni una suspensión del derecho a reclamarla por las razones que he señalado.

Podría plantearse una norma procesal de inadmisión de demandas por desahucio por impago de renta durante un periodo de 6 meses. Parece que por ahí va a ir la regulación en Alemania. Ello no priva al arrendador del derecho a la renta, ni entra en el equilibrio de las prestaciones de las partes. Ahora bien, esta inadmisión debe proceder cuando el arrendatario cumpla los requisitos señalados de incapacidad patrimonial con arreglo a los requisitos de la Ley para la obtención del beneficio de justicia gratuita. Hay que evitar que una familia se vea en la calle cuando hay un problema de salud pública, pero también hay que evitar el riesgo moral y los abusos.

Además de estas soluciones no hay que olvidar que tenemos un régimen de segunda oportunidad para el caso de que el arrendatario devenga en situación de insolvencia (art. 178 bis Ley Concursal). Las rentas impagadas son crédito ordinario y serán exonerables para el deudor. Si hay un ejemplo de deudor honesto y desafortunado ese es el que impaga por el impacto de una epidemia. La realidad que vivimos evidencia que todos podemos de la noche a la mañana vernos en una situación de insolvencia no culpable… y todos necesitamos una segunda oportunidad.

Termino ya con una reflexión que me parece importante. Esta pandemia generará una crisis, pero transitoria. Se ha parado la economía real para priorizar la protección de la salud de los ciudadanos. Este parón no es eterno. La gran mayoría de los ciudadanos no tienen “colchón económico” para atender sus gastos ordinarios durante dos meses sin ingresos. En España la mayoría de los ciudadanos “viven al día”. Salarios muy bajos y una penalización fiscal al ahorro tienen mucho que ver con el escenario en el que hoy nos encontramos. Ninguno estamos a salvo de la mala suerte (generalizada o no) y todos deberíamos tener una política de consumo responsable y de ahorro que nos permita sobrevivir en circunstancias extremas como las que estamos padeciendo. Son los gobiernos los que con su política económica debe incentivar menos el sobreendeudamiento, más la existencia de salarios dignos y el ahorro de los ciudadanos. De esta forma, los casos de extraordinaria y urgente necesidad que justifican una intervención en las relaciones de Derecho privado no tendrían lugar de forma tan generalizada.

Novedades en Derecho de Vivienda en Cataluña: la obligación legal de los grandes tenedores de vivienda de ofrecer alquiler social

El pasado 31 de diciembre de 2019 entró en vigor el Decreto Ley catalán 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Días más tarde, el 22 de enero, se aprobó una modificación puntual del mismo, mediante el Decreto Ley 1/2020, de 21 de enero, por el que se modifica el DL 17/2019.

El Decreto Ley 17/2019 ha sido convalidado y todo hace pensar que igual suerte correrá el segundo de ellos, a pesar de que fue considerado inconstitucional por el Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya en Dictamen 2/2020 de 17 de febrero de 2020 por vulnerar el derecho a la propiedad privada (art. 33 CE) y el principio de seguridad jurídica (art. 9.3 CE)

El Decreto Ley 17/2019 contiene un significativo paquete de medidas de protección del derecho a la vivienda para los ciudadanos en riesgo de exclusión residencial, de promoción de vivienda pública protegida mediante medidas de fomento del parque público y mediante la articulación de un nuevo modelo de vivienda de protección oficial, y para combatir la subida exponencial de los precios del alquiler de viviendas que han sufrido las zonas urbanas más tensionadas de Cataluña.

Estos Decretos Ley forman parte de la batería de leyes que viene aprobando el Parlament de Catalunya en los últimos años para combatir la problemática socioeconómica de acceso a la vivienda que padece el ciudadano en las zonas urbanas más tensionadas de Cataluña – Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética; Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria; y Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial – reforzando, redefiniendo y ampliando los instrumentos jurídicos que ya contenían dichas normativas. También se reforma la regulación legal de las viviendas de protección oficial, modificando la duración de su calificación, y de los criterios para la determinación de los precios máximos de venta y renta máximos.

La medida legal más significativa de estos Decretos Ley es el agravamiento de la obligación legal de los grandes tenedores de vivienda (entidades bancarias, fondos de inversión, fondos de capital riesgo, fondos de titulización de activos, así como personas físicas y jurídicas titulares de más de 15 viviendas) de ofrecer un contrato del alquiler social a los hogares en riesgo de exclusión residencial (i) antes de adquirir una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario; (ii) antes de la interposición de una demanda de desahucio, y (iii) antes de la interposición de una demanda de ejecución hipotecaria; todo ello con eficacia retroactiva respecto de los procedimientos que estuvieren en trámite al tiempo de la entrada en vigor de esta normativa legal.

Si bien esta obligación legal no es nueva, pues se encontraba regulada originariamente en la Ley 25/2015 y en la Ley 4/016, se modifican varios aspectos esenciales de ambas regulaciones. Por un lado, se amplía el ámbito subjetivo del sujeto pasivo de la obligación de ofrecer un alquiler social, haciendo pechar con esta obligación también a toda persona física titular de más de 15 viviendas. Por otro lado, se amplía su ámbito objetivo desmesuradamente desbordando la función social del derecho constitucional de propiedad hasta hacer ilusorio el derecho de propiedad privada, tal como ha puesto de manifiesto el Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya en el citado Dictamen (no vinculante).

Grosso modo, estas nuevas medidas legales consisten en imponer la obligación a los grandes tendedores de vivienda de legalizar a los ocupantes sin título de viviendas vacías obligándoles a ofrecerles un contrato de alquiler social. Esta nueva obligación legal se configura a modo de sanción por incumplimiento de la función social del derecho de propiedad por tener viviendas ociosas vacías, pero lo sorprendente e incongruente de la norma es que se modifica el concepto legal de vivienda vacía, asimilando a estas las viviendas habitadas por ocupantes sin título y contra la voluntad de su titular, aun cuando se hayan iniciado acciones legales posesorias contra el ocupante, colocando así al propietario en una situación de indefensión cuando es víctima de una ocupación ilegal de vivienda y sancionándole por una acción ajena a su voluntad, derogando de facto el principio de culpabilidad.

Otra de las cuestiones más polémicas de la regulación de esta obligación de ofrecer alquiler social gira en torno a los efectos de su incumplimiento.

Si bien la normativa anuda al incumplimiento de dicha obligación legal una consecuencia jurídica de carácter sancionador en el ámbito administrativo (se prevén sanciones económicas hasta los 90.000 €), existen dudas sobre si además dicho incumplimiento puede tener efectos en el plano procesal, erigiéndose pues en un requisito de procedibilidad o admisibilidad en la interposición de demandas de desahucio, ejecución hipotecaria y otras destinadas al desalojo del ocupante en situación de exclusión residencial.

Recientemente, las Secciones de las Audiencias Provinciales de Barcelona y Gerona han unificado criterios sobre esta espinosa cuestión, determinando que es una norma que no tiene carácter procesal, sino meramente administrativo, y por tanto, las consecuencias jurídicas de la inobservancia de dicha obligación legal deben ceñirse al ámbito estrictamente administrativo, comportando en su caso, la incoación del correspondiente expediente sancionador contra el infractor, pero en ningún caso, debe inadmitirse la demanda, ni su paralización a efectos de subsanación de un supuesto defecto procesal. Si bien esta unificación de criterios no tiene carácter vinculante, es una muestra evidente de cuál es el criterio dominante en los tribunales.

En este sentido, debemos tener en cuenta que reducir el ámbito de actuación de esta normativa al derecho administrativo resta enormemente la eficacia pretendida por los impulsores de esta normativa (ILP), quienes buscaban terminar con los lanzamientos forzosos que afectaran a personas en riesgo de exclusión residencial, más aun si tenemos en cuenta que los graves defectos de técnica legislativa de los que adolece esta normativa se girarán en contra de la administración actuante en el proceso sancionador en virtud de las garantías constitucionales que tiene todo administrado cuando el aparato administrativo ejerce su ius puniendi (art. 25 CE).

A la vista de todo ello, no es de extrañar que en los próximos días los impulsores de esta normativa reclamen una nueva reforma de la misma a los efectos de establecer de forma clara y expresa que es causa de inadmisión de la demanda de desahucio y de ejecución hipotecaria el incumplimiento de la obligación de ofrecer alquiler social, garantizando así su aplicabilidad en el procedimiento civil por jueces y tribunales ordinarios, pero a sabiendas de que se trata de un camino de corto recorrido pues más pronto que tarde el Tribunal Constitucional realizará el pertinente control de legalidad de dicha normativa sumando al mencionado motivo de inconstitucionalidad de posible vulneración del derecho de propiedad privada un nuevo motivo de inconstitucionalidad en materia de distribución competencial, el relativo a la posible vulneración de la competencia exclusiva del Estado en legislación procesal (art. 149.1.6ª CE).

Conclusiones de la «Jornada sobre la reforma del mercado del alquiler ¿Avance o retroceso?»

El pasado día 13 de junio se celebró una jornada, organizada por la Fundación Hay Derecho,  sobre la reciente reforma  del mercado del alquiler. Los cambios introducidos por la nueva normativa pretenden paliar el progresivo encarecimientoque se está produciendo en el mercado de alquiler de vivienda fruto de la disminución de la oferta, salarios bajos y otros factores. Se han introducido novedades importantes en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afectan a cuestiones tan relevantes como la duración de los contratos o la actualización de las rentas, garantías adicionales, entre otras. Tampoco se pueden obviar las reformas en el terreno procesal, en particular, las relativas al desahucio de personas en situación de especial vulnerabilidad.

El objetivo de la jornada era valorar si la reforma había supuesto un avance o un retroceso en un tema tan importante como el alquiler de vivienda. No hay que olvidar que lo que el legislador haga en materia de alquiler tendrá una correlación en el mercado de la propiedad. Si el alquiler es caro y poco incentivado legalmente, el movimiento natural es atender la necesidad de vivienda a través de la adquisición de la propiedad. De hecho, la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008 se gestó, entre otras razones, gracias a los desincentivos legales al alquiler. Así, por ejemplo, hasta 2007 la renta por alquiler no era deducible fiscalmente.

Por la importancia del tema el abordaje que propugnamos fue global y para ello contamos con especialistas en la materia que desinteresadamente participaron como ponentes de esta jornada. Desde la Fundación Hay Derecho les agradecemos sus brillantes intervenciones.

En primer lugar, se trató el problema del impacto económico que tienen las políticas en materia de alquiler de vivienda, aspecto que fue abordado por Juan Mora- Sanguinetti, Economista Titulado en el Banco de España. 

En primer lugar, la ponencia analizó la situación actual del mercado de la vivienda en España. El peso porcentual de la vivienda en propiedad ha visto un crecimiento persistente en las últimas décadas. Se ha pasado de un 63.4% de vivienda en propiedad en 1970 a un 78.9% en 2011. España posee, además, uno de los mercados de alquiler más débiles de Europa, alcanzando solo un 13.5% en 2011. Solo algunas provincias alcanzan el 20% (Barcelona, Madrid o Santa Cruz de Tenerife).

Un mercado de alquiler débil se relaciona con una menor movilidad de personas y trabajadores,teniendo un impacto negativo sobre el desempleo  y puede reducir la eficiencia de la economía

¿Por qué tenemos un mercado de alquiler débil? Diversos factores como las condiciones financieras de la economía (acceso de los ciudadanos al crédito hipotecario, los tipos de interés o la situación del mercado bancario) o las expectativas o aumentos esperados del precio de la vivienda, han incidido en ello. Por supuesto también ha influido la regulación del mercado de alquiler, en ocasiones, compuesta por medidas como los controles de rentas y los plazos de protección del inquilino (prórroga forzosa), o la seguridad jurídica percibida en el mercado (representada por un sistema judicial sólido).

Especial atención prestó el ponente a la polémica sobre el “control de rentas”,es decir, cualquier restricción proveniente de la regulación que impida a las partes en un contrato de alquiler pactar libremente la rentas a pagar o sus incrementos (por ejemplo, porque exista una vinculación obligatoria al IPC o se establezcan precios de referencia por zona o ciudad).

Numerosos estudios para EEUU han relacionado las políticas de control de rentas con un menor peso del mercado de alquilery con reducciones en la calidad de las viviendas alquiladas. Por el lado europeo, la liberalización de las rentas en Finlandia en 1995 se relacionó precisamente con un mercado de alquiler más fuerte (aunque con rentas superiores).

Finalmente, con independencia de la regulación, es importante que tanto los propietarios como los inquilinos perciban que existe seguridad jurídicaen el mercado de alquiler y que se puedan ejecutar los contratos en caso de incumplimiento. Mora-Sanguinetti recordó también que una reducción de un punto de la congestión judicial en las ejecuciones civiles podría traer 3400 viviendas más en alquiler en Madrid, 3100 en Barcelona o 1400 en Valencia.

Era también importante conocer cómo se había resuelto el problema del encarecimiento de los alquileres en otros países. De esta perspectiva comparada se ocupó Don Sergio Nasarre- Aznar.Catedrático de Derecho Civil. Universidad Rovira i Virgili. Director de la Cátedra de la UNESCO de vivienda.

A su juicio, la reforma del RDL 7/2019 ha sido parcial y apresurada y carece de los elementos esenciales que se hallan en mercados de alquiler funcionales en Europa. Así, dos pilares esenciales sustentan a estos mercados: la posibilidad incentivada de pactar contratos indefinidos de alquiler y la posibilidad de referenciar las actualizaciones de renta a índices que reflejen precios de mercado. En alguna ocasión se está intentando controlar las rentas iniciales de los contratos nuevos, como en Alemania y Francia desde 2015, con escaso éxito hasta el momento, y ahora Cataluña con su RDL 9/2019.

Con todo ello se puede conseguir que la clase media pueda optar voluntariamente por un régimen de tenencia, distinto a la propiedad, que también le dé estabilidad y previsibilidad en los pagos, al tiempo que adicionalmente se reforman cuestiones relacionadas con las causas de resolución, el régimen de gastos y mejoras o incluso con el subarriendo. Diversificando las formas de tenencia de la vivienda, se contribuye a la evitación de la generación de una nueva burbuja inmobiliaria, sea de la propiedad (2007) o del alquiler (2016, en ciudades clave).

Solo una reforma integral y coherente de la LAUpuede conseguir el deseado equilibrio entre los intereses de los arrendadores (seguridad, rentabilidad y posibilidades de rehabilitación) y arrendatarios (asequibilidad, flexibilidad y estabilidad), creando así un mercado suficientemente funcional. Aún estamos lejos.

Después de esta perspectiva económica y comparada, contamos con la opinión de uno de los responsables del Ministerio de Fomento que ha estado implicado en la reforma. Contamos con la presencia que públicamente agradecemos, de don Miguel Baiget Llombart Subdirector General de Suelo, Información y Evaluación Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo Ministerio de Fomento.

En su opinión , el reciente RD-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ha introducido en el ordenamiento jurídico más de veinte mejoras concretas en la regulación de los contratos de arrendamiento y en otras normas estatales, con objeto de avanzar hacia un mercado más equilibrado, ofrecer más seguridad jurídica, reducir la carga administrativa y tributaria asociada al alquiler y favorecer los instrumentos al servicio de las políticas públicas en materia de vivienda, todo ello, dentro del margen de actuación que permite el vehículo normativo del real decreto-ley, que debe estar amparado en una situación de extraordinaria y urgente necesidad, como es la evolución de las condiciones de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, que ha puesto en peligro de exclusión residencial a buena parte de la población, en especial, a los jóvenes y a los hogares con menores ingresos.

Sin embargo, se trata de un conjunto de medidas urgentes que deben completarsecon el desarrollo de una serie de iniciativas ya identificadas y en curso, que ofrecerán soluciones de carácter más estructural, que servirán para avanzar en las garantías del ejercicio del derecho a una vivienda digna y adecuada en el conjunto del territorio, desde una perspectiva estratégica, que estimule la oferta de vivienda en alquiler social o a precios asequibles, especialmente en aquellas zonas en las que existe mayor presión en el mercado. Estas iniciativas son de diferente naturaleza: desde medidas normativas encaminadas a crear un marco legislativo estatal en materia de vivienda hasta medidas orientadas a mejorar la transparencia en materia de vivienda, a través de instrumentos al servicio de todos los agentes públicos y privados, y que faciliten la evaluación de las políticas adoptadas en la materia.

Para entrar en el análisis concreto de los aspectos legales regulados, contamos con don Alberto Torres, Director Jurídico de la editorial  Sepín y Abogado.

A su juicio, el marco legislativo actual en el ámbito de los Arrendamientos Urbanos resulta totalmente incomprensible para el ciudadano medio y difícilmente digerible para los profesionales del Derecho. Urge en consecuencia la elaboración de un nuevo Texto Refundido en esta materia. Actualmente, y refiriéndonos exclusivamente a los arrendamientos de vivienda, conviven 6 regímenes jurídicos distintosque implican la aplicación de una normativa distinta a iguales contratos de arrendamiento de vivienda con distinta fecha[1]:

La solución podría ser similar a la de la LAU del 94, con Disposiciones Transitorias, mejor redactadas por supuesto que las de aquella Ley, que remitieran a aquellas disposiciones anteriores, pero corrigiendo las deficiencias técnicas existentes, y que permita disponer de un único Texto legal del que partir, haciendo más comprensible para todos, la legislación en materia de arrendamientos urbanos.

Similar concentración normativa, aunque en este caso la dispersión se produzca en un mismo texto normativo, sería necesaria en el ámbito de los Juicios de desahucio. Conviene recordar que su regulaciónactual aparece totalmente dispersa a lo largo de la LEC, de forma tal que más de 20 preceptos recogen especialidades referidas a este tipo de procedimiento que van desde la demanda, notificaciones y citaciones, vista, enervación, cuantía, recursos etc. Esta circunstancia unida a que tras la reforma introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre de medidas de agilización procesal, convirtió a los juicios de desahucio por falta de pago en un híbrido entre un procedimiento verbal y un procedimiento monitorio, hacen recomendable la agrupación de toda su regulación, que podría perfectamente efectuarse en el Libro IV de la LEC de Los Procesos Especiales, creando un nuevo Título IV, específicamente dedicado a los mismos, con el objeto de dotar de mayor claridad su regulación. En este nuevo Título podrían agruparse las distintas modalidades de desahucios, ya sean de fincas urbanas o rústicas, por falta de pago y expiración del término legal o contractual, e incluyendo también todos aquellos que acumulen la reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, así como los derivados de la ocupación ilegal de viviendas.

Y por último, se trató por la Profesora Cuena Casas, Catedrática de Derecho Civil de la UCM y editora de este blog, aspectos relacionados con la limitación de las garantías adicionales que puede exigir el arrendador al arrendatario de vivienda durante los primeros cinco  o siete años de contrato, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica. Muchas de las cuestiones tratadas las abordó en este post.

El arrendador no puede acceder a datos de solvencia fiables del arrendatariopor faltar un sistema de información crediticia al que pueda acceder para comprobar si es o no buen pagador. Los datos de solvencia los retiene el potencial arrendatario que puede mentir sin problemas y el arrendador no tiene forma de contrastar esa información. Por si esta información asimétrica no fuera suficiente, la nueva ley le limita la posibilidad de exigir garantías adicionales en las que la obligación garantizada supere dos mensualidades de renta.

Ampliar la prórroga legal de duración del contrato de 3 a 5 años y disminuir la posibilidad de exigir garantías, en un contexto procesal en el que un desahucio que puede, por ejemplo, en Madrid prolongarse más de un año, son medidas que desprotegen al arrendador, desequilibran la regulación injustificadamente y provocarán el efecto contrario al pretendido: disminuir la oferta lo que hará más caros los alquileres. La posibilidad de paralización del desahucio en caso de personas vulnerables constituye otra medida restrictiva que genera inseguridad en el arrendador. De hecho, ya han disminuido los alquileres un 8%  La reforma ha sido un claro retroceso.

Como medidas propongo un régimen que permita acceder a los arrendadores a datos de solvencia fiables (positivos y negativos)en un bureau de crédito ya sea público o privado. La buena reputación financiera del potencial inquilino puede hacer innecesaria la exigencia de garantías adicionales. En cualquier caso, no pueden prohibirse toda garantía adicional, sino como mucho, la derivada de aval bancario o fianza que son las que exigen una liquidez por parte del arrendatario que puede hacerle gravoso la celebración del contrato.

Así mismo, debe llevarse a cabo una política económica que incentive la mejora de los salariosde los trabajadores. No parece razonable que el crecimiento del PIB se quede en el capital y no repercuta en los ingresos de los trabajadores.

El problema de la vivienda es un problema de primera magnitud y para las personas vulnerables la única solución son las viviendas sociales. Ahí debe ir el dinero de nuestros impuestos y la solidaridad de todos los españoles. Pero de vivienda social se habla poco en la nueva regulación. Lo que no es admisible es que el Gobierno haga política social de vivienda a costa de la propiedad privada.

https://www.youtube.com/watch?v=uqkk3FuoGbY

[1]1º.- El D. 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el T.R. de Arrendamientos Urbanos, todavía vigente para gran número de los contratos conocidos como de renta antigua. 2º.- El R.D.Ley 2/1985, de 30 de abril de Medidas de política económica; popularmente llamado “Decreto Boyer” en recuerdo del entonces Ministro de Economía y Hacienda, aplicable a los contratos celebrados entre 9/5/1985 y el 31/12/1994, con toda la complejidad además de la posterior Disp. Trans. Primera de la LAU. 3º.- La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; que es la de mayor consenso de nuestra democracia, aplicable a los celebrados entre el 1/1/1995 y el 5/6/2013. 4º.- La Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de flexibilización y fomentos del mercado del alquiler de viviendas (Modificadora de la LAU); de aplicación a los contratos firmados entre el 6/6/2013 y 18/12/2018, pero que al no convalidarse el R.D.L. 21/2018, también es aplicable a los celebrados entre el 24/1/2019 y el 5/3/2019. 5º.- Este citado R.D.Ley 21/2018 de 14 de diciembre, de Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (Modificador de la LAU); que quedará en la memoria de todos por su falta de convalidación por el Congreso de los Diputados, pero que sin embargo es plenamente aplicable a los contratos celebrados entre el 19/12/2018 y el 23/1/2019 y, por último 6º.- R.D.Ley 7/2019, de 1 marzo, de igual nombre que el anterior (que igualmente modifica la LAU), pero con importantes cambios normativos, aplicable a los contratos celebrados con posterioridad al 6/3/2019.

Una reforma de la Ley de arrendamientos urbanos que vulnera los principios básicos del derecho a la vivienda

El pasado 14 de diciembre el Gobierno aprobó el Real Decreto Ley de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entre otras medidas, contempla importantes reformas en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Tras más de cinco años de implementación práctica de las medidas de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas para la flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas (en adelante, denominada “Ley 4/2013”), que reformó sustancialmente la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ha quedado patente que las mismas no han servido para alcanzar la finalidad pretendida de dinamizar el mercado de alquiler de vivienda, tal como algunos ya presagiaban, no habiéndose producido el pretendido incremento de la oferta arrendaticia de vivienda – en 2013 el mercado del alquiler de vivienda en España representaba el 22,3%, y en 2016 el 22,2%, mientras que la media europea estaba en el año 2016 en el 30,7%-, y por el contrario, dicha reforma sí que ha servido para precarizar el mercado arrendaticio de viviendas, mediante la estandarización de contratos de una duración a todas luces insuficiente para dotar al domicilio familiar de la mínima estabilidad necesaria para garantizar el derecho a la vivienda de los ciudadanos, y ha provocado efectos inflacionarios en el mercado de alquiler de vivienda imposibilitando de este modo el acceso del ciudadano a la vivienda por la vía del alquiler –el precio del alquiler de vivienda aumentó en España en 2017 un 8,9%, mientras que el salario medio anual por persona ha crecido solamente un 0,4%-.

No debemos olvidar que, a pesar de los pomposos términos utilizados en su Exposición de Motivos, la voluntad del legislador fue la de facilitar que las entidades bancarias pudieran vender todos los activos inmobiliarios acumulados por la crisis hipotecaria española de forma ágil y evitando las pérdidas de valor inherentes a la venta de un activo inmobiliario con ocupante. Para ello, se previó en su art. 7.2 de la LAU el principio de oponibilidad registral del art. 32 LH, de tal forma que si el arrendatario no tenía su título inscrito en el Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento se extinguía “ope legis” en caso de enajenación voluntaria (compraventa) o forzosa (ejecución hipotecaria), aunque si bien siendo matizado, aunque de forma un tanto confusa, por el nuevo redactado del art. 14 LAU en cuanto a las enajenaciones voluntarias. Se discutió por la doctrina si la necesidad de buena fe del adquirente del nuevo redactado del art. 14 de la LAU se refería a una buena fe meramente registral dada la taxatividad de la redacción del art. 7.2 de la LAU.

Se impuso en dicha reforma legal el principio de publicidad registral y no el de publicidad legal, como hasta entonces.

Dicha reforma vulneró el contenido esencial del derecho fundamental y universal del ciudadano a una vivienda digna y adecuada reconocido en nuestro art. 47 de la Constitución, en el art. 25 de la Declaración Universal de los Derechos del Hombre, y reconocido como derecho fundamental por el TJUE en Sentencia de 10 de septiembre de 2014, ya que quebrantó los principios rectores de asequibilidad y estabilidad del derecho de vivienda.

El acceso a la vivienda por esta vía se volvía más costoso para el arrendatario dificultando así la satisfacción del derecho a la vivienda para aquellos colectivos que aun disponiendo de recursos económicos limitados no pueden acceder a una vivienda social, en tanto que para que su contrato fuera respetado por terceros adquirentes debía elevarse a público e inscribirse en el Registro de la Propiedad, cuando con anterioridad a dicha reforma en aplicación del principio “emptio non tollit locatum”, el adquirente debía respetar en todo caso la prórroga forzosa legal de los 5 años. La lógica decimonónica del principio legal de “venta quita renta” del art. 1571 del Cc se impuso sin tener en cuenta que más allá de estar ante un contrato de arrendamiento sobre bien inmueble, estamos ante una vía de acceso del ciudadano a la vivienda.

De esta forma, el legislador se apartaba de los consejos de los expertos en la materia (CARRASCO PERERA, A.; NASARRE AZNAR, S.; LOSCERTALES FUERTES, D., FUENTES-LOJO LASTRES, A.), y se alejaba aún más de los modelos de regulación jurídica de los países del norte de Europa con altas tasas de alquiler, como son Alemania, Suiza, y Austria.

Pronto se evidenció que el sobrecoste al que tenía que hacer frente el ciudadano para garantizar su protección jurídica frente a terceros era excesivo e inasumible, ya que tras cinco años de vigencia apenas ha habido contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan documentado notarialmente y se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad.

Ante una escalada de precios desbocada del alquiler de la vivienda en los años 2017 y 2018, pronto hubo consenso en la sociedad y en el arco parlamentario sobre la necesidad de revertir dicha reforma legal de la LAU para que los arrendatarios volvieran a gozar de la protección legal necesaria para garantizar una mínima estabilidad y asequibilidad en el ejercicio del derecho a la vivienda por la vía arrendaticia.

El 23 de marzo de 2018 el PSOE registró una Proposición de Ley de reforma de la LAU que proponía volver a la prórroga legal de los 5 años en los contratos de arrendamiento de vivienda, garantizar su protección frente a terceros, volviendo al mecanismo de la publicidad legal, y no registral.

En la misma dirección registró PODEMOS una Proposición de Ley en fecha 13 de abril de 2018, aunque con algunas medidas más protectoras para el arrendatario como la de facultar a CCAA y a Ayuntamientos para que puedan establecer precios de referencia de forma temporal en aquellas “áreas urbanas con mercado de vivienda tensionado”.

Por su parte, la Abogacía catalana (CICAC e ICAB) presentó también una serie de medidas de reforma urgente en la línea de la Proposición de Ley del PSOE, conscientes y preocupados por la urgencia de devolver al arrendatario de vivienda la tutela legal necesaria.

Finalmente, ha llegado la tan esperada reforma, pero incomprensiblemente, se ha suprimido en el último momento y para sorpresa de todos, la propuesta de reforma de los arts. 7.2, 13 y 14 de la LAU tan necesaria para garantizar la eficacia frente a terceros de la prórroga legal mínima, y tan denunciada por la doctrina desde su incorporación en 2013.

De poco sirve que se haya extendido la prórroga legal hasta los cinco años, y siete años en caso de arrendador persona jurídica, si dicha prórroga tiene una publicidad registral (y no legal), de forma que no se garantiza el respeto de dicha prórroga frente a terceros adquirentes, dejándose pues al arrendatario de vivienda a la suerte y vaivenes del mercado, más si tenemos en cuenta que el mercado inmobiliario es un mercado en continuo movimiento donde los activos pasan de unas manos a otras con relativa frecuencia.

Para que el arrendamiento sea una alternativa real al dominio, es preciso que se otorgue la seguridad en la tenencia que precisa el arrendatario para ver satisfecho su derecho a la vivienda. Y para ello, es necesario garantizar cierta permanencia en la vivienda, que aleje esta forma onerosa de tenencia, de otras formas, como, por ejemplo, el comodato o el precario, que no se consideran formas de tenencia adecuadas para satisfacer este derecho[1].

Dice el Preámbulo del Real Decreto-Ley de la Reforma que pretende dotar al arrendatario de las “condiciones mínimas de estabilidad y seguridad”, pero son tan solo palabras bonitas carentes de contenido material, ya que no se revierten las desafortunadas medidas legales implementadas por la Ley 4/2013, dejándose incólume pues el redactado de los arts. 7.2, 13 y 14 de la LAU que estableció dicha reforma legal.

Existe pues una absoluta incongruencia entre el propósito del Gobierno y el texto normativo finalmente aprobado que revela su completa arbitrariedad, jugando irresponsablemente con un sector normativo socialmente tan sensible como los arrendamientos de vivienda, en beneficio de determinados intereses corporativos, y no del ciudadano. Una vez más el legislador mira hacia el pasado, en vez de mirar hacia Europa.

Veremos pues si finalmente se convalida en el Congreso de los Diputados este Real Decreto Ley a la vista de las críticas expuestas.

[2]MOLINA ROIG, E., “Una nueva regulación para los arrendamientos de vivienda en un contexto europeo”, Ed. Tirant Lo Blanch, 2018, p.320.