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¿Se acabó la saga del IRPH? El Auto del TJUE de 17/11/2021

Hace ya casi cuatro años que la STS 669/2017 consideró que el índice referencia conocido como IRPH (tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años) podía considerarse transparente si la cláusula que lo introducía en el contrato lo era. Señaló además que no era necesario que el banco diera una explicación pormenorizada de como se determinaba ni que ofreciera la opción de otros tipos ni previsiones de futuro. Sin embargo, un tribunal español cuestionó esta doctrina ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante TJUE) , lo que resolvió en sentencia de 3/3/2020(caso C-125-18). Esta sentencia seguía planteando algunas incertidumbres (comentadas en este post) que fueron básicamente resueltas por las sentencias del TS dictadas con posterioridad (SSTS 595, 596, 597 y 598/2020, de 12 de noviembre).

En las mismas el TS concluye:

– que el TJUE ha considerado que la publicación del IRPH en el BOE permitía al consumidor medio comprender como se calculaba. Por ello no era necesario que el banco comunicara el funcionamiento matemático/financiero del índice IRPH, pues según el TS  “ningún índice, tampoco el Euribor, resistiría dicha prueba”; tampoco se precisaba que se ofreciera información comparativa con otros índices oficiales.

– Que en el caso de que la falta de información previa sobre la evolución anterior del IRPH en los dos años anteriores determinara la falta de transparencia, esto no supone su nulidad automática, sino que abre la posibilidad de realizar el juicio de abusividad.

– Que si se entra en el análisis de abusividad, el ser el IRPH un índice oficial excluye en principio la mala fe del banco. Y finalmente que en este análisis de abusividad, el desequilibrio importante debe ser valorado en el momento de suscripción del contrato y no por la evolución más o menos favorable del índice durante la vida del préstamo.

No obstante, de nuevo un juez español planteó si esta interpretación del TS es contraria a la directiva. El auto del TJUE citado agrupa las –nada menos que- 16 cuestiones que planteaba el juez español en tres (más una cuarta que inadmite), que son las siguientes:

  1. Si es admisible que no se exija al banco la información relativa a la evolución en el pasado del índice de referencia, al menos durante los dos últimos años, en comparación con, al menos, otro índice distinto como el índice euríbor.

El TJUE considera que corresponde al juez nacional determinar si la fórmula de cálculo del tipo de interés es fácilmente accesible a un consumidor medio. Para ello debe tener en cuenta tanto la información públicamente disponible como la facilitada por el profesional.  Lo que exige la Directiva es que el juzgado pueda comprobar “que, habida cuenta de los datos públicamente disponibles y accesibles y de la información facilitada, en su caso, por el profesional, un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, estuvo en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del índice y de valorar así, … las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dicha cláusula”. Es significativa la mención “en su caso”, pues da a entender que la publicidad puede ser suficiente para comprender los efectos del tipo. La STJUE concluía que la fórmula de cálculo era accesible porque estaba publicada la Orden que lo configuraba como tipo oficial. Para la información sobre el funcionamiento del tipo parecía exigir que se pudiera acceder a la información sobre su evolución pasada (no la futura ni la comparada con otros índices) pero no quedaba claro si ésta debía ser necesariamente facilitada por el banco. En el auto parece entender que esto también puede ser accesible a través de publicaciones del índice. A mi juicio esto es lógico, pues no tiene sentido admitir que un consumidor medio puede conocer la fórmula de cálculo a través de su publicación en el BOE y al mismo no admitir que la publicación periódica de un índice oficial (en el BOE, por el Banco de España y fácilmente accesible en internet) permite conocer la evolución pasada de ese tipo, y también compararla con la de otros tipos.

 2) Si es contrario a la Directiva que se exija la falta de buena fe del profesional para llevar a cabo cualquier control del contenido de una cláusula no transparente.

Antes de responder a la cuestión planteada, el TJUE insiste en que la falta de transparencia no da lugar a la nulidad sino que abre la posibilidad del control de abusividad sobre las condiciones esenciales del contrato.

La pregunta es extraña porque el Tribunal Supremo no exigía la mala fe para entrar en el examen de abusividad: se limitaba a decir que al ser un tipo de referencia oficial no cabía apreciar la mala fe. El TJEU dice que la Directiva “se opone a una normativa y a una jurisprudencia nacionales que consideran que la falta de buena fe del profesional es un requisito previo necesario para llevar a cabo cualquier control del contenido”. Pero a pesar de esa respuesta negativa de alguna manera viene a ratificar la posición del TS al añadir que corresponde al juez nacional “determinar si el profesional actuó de buena fe al elegir un índice previsto por la ley, y si la cláusula que incorpora tal índice puede causar en detrimento del consumidor un desequilibrio importante”. Recordemos que el TS concluyó que en el caso concreto del IRPH, que era un tipo oficial recomendado por la administración para determinados tipos de préstamos, no cabía apreciar mala fe.

3) Si es contrario a la Directiva que en el caso de ser declarado abusivo, se sustituya el índice legal, aplicable a falta de acuerdo en contrario de las partes del contrato, cuando esos dos índices producen los mismos efectos.

Como ya dijo en la sentencia de 2020, el TJUE dice que la Directiva no se opone a que la cláusula declarada nula se sustituya por otra “siempre que el contrato de préstamo hipotecario no pudiera subsistir tras la supresión de la cláusula abusiva y que la anulación del contrato en su totalidad dejara al consumidor expuesto a consecuencias especialmente perjudiciales”. Por tanto entiende que un préstamo no puede subsistir sin interés, por lo que el efecto de la anulación sería la resolución del préstamo, con peores consecuencias para el consumidor. Una vez fijada esta regla, admite que se aplique un sustitutivo legal o un supletorio pactado, aún cuando ese sustitutivo lleve a los mismos efectos que el declarado abusivo.

Aunque el Auto (como la STJUE de 2020) podía ser más claro, viene a confirmar la doctrina del TS  de las sentencias de 2020 citadas, lo que parece impedir que se estimen las reclamaciones típicas en relación con el IRPH, que eran la supresión del interés o su sustitución por el Euribor, como se pretendía en este caso. Esto no soluciona todos los problemas del IRPH, en particular qué sucede con los préstamos referenciados al IRPH  de Cajas o de Bancos, suprimidos por la Ley 14/2013. Con arreglo a ésta, se aplicará el sustitutivo pactado y en su defecto el IRPH de entidades de crédito con un diferencial para ajustar las diferencias entre índices, para cuyo cálculo el Banco de España ha creado esta aplicación. No obstante, hay que tener en cuenta que la aplicación de un sustitutivo previsto en el contrato cuando perjudique al consumidor, puede considerarse abusiva cuando da lugar a la aplicación de un interés fijo, aplicándose como sustitutivo el IRPH de entidades (así en la SAP Tarragona 475/2018,  Sap Girona 5/2018, y en esta reciente sentencia posterior al Auto).

Parece que el círculo se cierra, y que se terminarán los procedimientos pendientes en la línea marcada por las sentencias del TS. El fin de esta y otra cuestiones (como la de los gastos vista aquí) debe terminar de devolver la calma al mercado hipotecario español, sobre todo porque tras la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario es sin duda un ámbito de contratación mucho más transparente y equitativo que antes.

 

¿Cuándo y cómo puedo pedir la moratoria hipotecaria? Dudas y soluciones

NOTA PRELIMINAR: el RDL 8/2020 que se comenta aquí ha sido modificado por el RDL 11/2020 de manera sustancial, por lo que se ha publicado un nuevo post estudiando la regulación ahora vigente aquí

(NOTA: aunque la información del post es correcta, se ha producido varios cambios en la normativa. Puede encontrar información actualizada sobre el plazo y medios para pedir la moratoria aquí )

El RDL 8/2020 permite aplazar las cuotas del préstamo hipotecario en determinados supuestos, lo que tiene una enorme trascendencia social porque muchas familias van a tener menos  ingresos en el corto plazo y por tanto grandes dificultades para pagar su hipoteca. La norma plantea muchas dudas que intentaré aclarar aquí, pero creo, además, que el legislador debe  aclarar algunos puntos, por lo que propongo al final un texto de reforma. Veamos, primero, las principales dificultades.

Las principales dudas se refieren a quién puede pedir la moratoria. La Ley habla de préstamos hipotecarios “para” la adquisición de vivienda habitual. Interpretada literalmente quedarían excluidos los préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual del deudor obtenidos con otra finalidad (montar un negocio, garantizar una deuda existente). Creo que esta interpretación es contraria a la finalidad de la Ley, pues si se trata, como dice el preámbulo del RDL, de “garantizar el derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad”, debe ser suficiente que la vivienda hipotecada sea la habitual del deudor, cualquiera que sea la finalidad original del préstamo.

La Ley exige también que el deudor esté en situación de vulnerabilidad, que el art. 9 del RDL define exigiendo:

a)      “que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas”, caída que el art. 9.2.b concreta en un 40%. Sorprende que en el caso de los trabajadores sea necesario que pasen a situación de desempleo, pues habrá muchos casos en que una reducción de jornada implique una pérdida importante de renta. En el caso de los profesionales o empresarios basta la reducción de facturación sin tener en cuenta los gastos. A diferencia de la letra d) aquí no se exige que la disminución sea consecuencia de la epidemia, pero el verbo “pase” parece indicar que esa situación (desempleo o pérdida de facturación) habrá de producirse después del estado de alarma.

b)      Un nivel de renta de la Unidad Familiar por debajo de 3 veces el IPREM, con adaptaciones según el número y situación de sus miembros  (5 veces si el deudor tiene discapacidad, 4 veces si alguna persona con discapacidad forma parte de la unidad familiar). Además el límite aumenta un 10% por cada hijo o mayor de 65 años a cargo (o un 15% en familias monoparentales).

c)      “Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar”. Entiendo que los suministros son energía, gas natural y agua (art. 4 RDL) pero también las telecomunicaciones, que el art. 18 RDL también prohíbe suspender. Los gastos básicos deben ser al menos la alimentación. En cuanto al concepto de ingresos netos, entiendo que excluye las retenciones, sin que se puedan reducir por otros gastos que los ya vistos.

d)     “Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda”. Es absurdo exigir relación causal entre la emergencia sanitaria y el esfuerzo pues en la mayoría de los casos es imposible probarla. Entiendo que es suficiente que el cambio se haya producido después del estado de alarma, o quizás simplemente respecto del mes de febrero de 2020, pues algunos efectos de caída de ventas se produjeron ya antes. Por otra parte el aumento del cociente cuota/renta no sigue las reglas de la letra anterior. El numerador será la cuota (sin añadir gastos) y el denominador serán los ingresos (en principio brutos, aunque esto puede ser discutible).

La discusión es si los requisitos del art. 9 son cumulativos (defendido aquí y aquí ) o alternativos (aquí y aquí), pues la norma no lo dice expresamente. Aunque la mayoría de las entidades (Santander, Caixa) parecen inclinarse por el carácter cumulativo, otras como Bankia no se definen. El art. 3 del RDL 6/2012, cuando  define el umbral de exclusión que determina la vulnerabilidad del prestatario, establece claramente  el carácter cumulativo, por lo que,  a sensu contrario se podría defender que en este caso es alternativo. A favor de esta postura también cabría señalar que el preámbulo habla de “ampliar significativamente la protección” del RDL 6/2012. Pero esto no parece definitivo, pues aún considerando los requisitos como cumulativos los límites cuantitativos fijados por el RDL 8/2020 son significativamente menos exigentes que en la primera.

En realidad, ninguna de las dos soluciones es satisfactoria desde el punto de vista de la finalidad de la Ley, que debe ser el argumento interpretativo esencial. Si los requisitos son cumulativos se restringe su ámbito indebidamente solo a los trabajadores por cuenta ajena que han pasado a estar en paro. Si fueran alternativos, cualquier empresario o profesional accedería a la moratoria si sus ingresos o ventas han bajado un 40%, lo que ni siquiera implica siempre una bajada significativa de sus ingresos netos ni una dificultad para pagar; también bastaría que el deudor hubiera perdido el empleo, aunque tuviera rentas de otro tipo suficientes para pagar; o que la renta del deudor fuera inferior a 3 veces el IPREM, aunque su esfuerzo no hubiera variado con la epidemia. Como vemos, accederían a la moratoria sin situación de vulnerabilidad, lo que es contrario a la voluntad de la Ley.

El fundamento de la norma y su comparación con el RDL 6/2012 creo que nos permite encontrar la solución. En ambos RDL el legislador quiere proteger la vivienda de unas personas ya de por sí vulnerables a las que un acontecimiento inesperado (la crisis antes, la epidemia ahora) les dificulta especialmente pagar el préstamo que grava su vivienda habitual. Por ello, exigen un cambio sustancial en sus circunstancias pero también que esté en una situación de vulnerabilidad que se manifiesta por dos elementos cumulativos: que la cuota absorba una parte sustancial de los ingresos de la unidad familiar y que tenga una renta total relativamente baja.

El problema es que RDL está mal redactado porque el requisito del cambio de circunstancias se encuentra en dos letras distintas ( a) y d) ). La interpretación más  razonable es entender que los requisitos de cambio de circunstancias  (letras a  y d) son alternativos pero que las exigencias de esfuerzo y nivel de renta (b y c) son siempre exigibles, pues eso es lo que convierte a la unidad familiar en vulnerable. Los supuestos de la letra a) (paro, pérdida grave de ingresos) funcionan como una especie de presunción iuris et de iure del aumento de esfuerzo de la letra d).

La aplicación de la moratoria a los avalistas y garantes también es problemática. Por un lado el art. 9 se olvida de los hipotecantes no deudores (que sí aparecen en el art. 11) que obviamente han de entenderse incluidos. Por otra parte, no se entiende bien que se aplique “respecto de su vivienda habitual”, cuando los avalistas no han prestado garantía sobre esta. Además, la aplicación de las medidas no tiene sentido si el deudor ha obtenido la moratoria, pues en ese caso no se podrá reclamar al fiador pues la fianza es accesoria (art. 1826 Cc). Por tanto, la norma se aplicará a los avalistas solo cuando no exista moratoria del deudor y este impague. El avalista vulnerable podrá pedir la moratoria, al margen de que haya prestado garantía sobre su vivienda, pues ésta siempre puede ser objeto de ejecución. Por otra parte, los avalistas e hipotecantes no deudores en estos casos pueden “exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a este del Código de Buenas Prácticas”. Esto supone, por tanto, que los garantes en situación de vulnerabilidad son subsidiarios de acuerdo con la regla general del art. 1830, aunque se hubiera pactado -como en la práctica se hace siempre- el carácter solidario.

La solicitud de la moratoria puede hacerse hasta 15 días después del fin de la vigencia del RDL y tiene que ir acompañada de determinados documentos que se concretan en el art. 11, que es técnicamente defectuoso. En el caso de desempleo se debe aportar el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, lo cual es lógico, pero se exige que “figure la cuantía mensual percibida” lo que es inútil, cuando lo relevante sería  la fecha en que se ha pasado a la situación de desempleo. Sorprende que se pida documentación del “cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia”, pues no es un supuesto previsto en el art. 9, aunque debería admitirse como sustitutivo de la bajada de ventas del 40%. Los miembros de la unidad familiar se acreditan con el libro de familia y certificado de empadronamiento (pero no debería exigirse la antelación de seis meses). Se pide también la acreditación de la discapacidad, lo que es lógico, pero no lo es que se exija documentación sobre la titularidad de los bienes (nota simple y escrituras de compra y préstamo) pues el banco ya tiene esos datos. Finalmente, las demás circunstancias se acreditan con declaración responsable: a mi juicio no debería ser suficiente una declaración genérica sino que deberán declararse los ingresos netos de cada uno de los miembros de la unidad familiar antes y después de la epidemia, el importe de los gastos y suministros básicos, y en su caso el importe de ventas antes y después de la situación de emergencia, todo ello conforme a un modelo. Es importante señalar que el art. 16 establece para quien falsee estos datos la sanción de una indemnización que “no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido”.

El art. 13 habla de la “concesión” de la moratoria, a mi juicio impropiamente, porque el banco no la concede sino que la implementa -como dice más el artículo adelante-. En el caso de que falten documentos o de que de los presentados resulte que no concurren los requisitos exigidos legalmente, se debería establecer un procedimiento para la subsanación. En cuanto a la aplicación, sería más sencillo que se hiciera en la cuota del mes siguiente al de la solicitud, prescindiendo del plazo de 15 días.

El efecto para el deudor es que no se puede exigir el pago de la cuota y que no se devengan intereses ni moratorios ni ordinarios: queda totalmente en suspenso el pago del préstamo, y en consecuencia no se puede declarar el vencimiento anticipado (arts. 14 y 15). Esto último supone que los mese de moratoria se excluyen de los plazos de impago que establece la Ley (12 meses, 15 meses) para justificar el vencimiento anticipado.

La moratoria no parece afectar al plazo total, por lo que se deberán recalcular las cuotas cuando termine la moratoria para que el préstamo se pague en el plazo inicialmente pactado, salvo que pacten una novación que no es necesaria para la mera suspensión. A este supuesto parece referirse la DF1ª que establece una exención del ITPAJD y una reducción arancelaria para las novaciones “que se produzcan al amparo del Real Decreto-ley 8/2020”, lo que no es necesario pues ya se aplican en virtud de la Ley 2/1994. Quizás sería mejor que la Ley previera el alargamiento del plazo para que la moratoria no supusiera un aumento de las cuotas al término del mismo, aunque este solo será significativo para los préstamos ya cerca de su vencimiento, que suelen plantear menos problemas de pago.

Otro problema de la norma es hasta cuando dura la moratoria. El art, 14 dice que es “durante el plazo estipulado para la misma”, pero la Ley no lo estipula. La regla general de DF.10 del RDL 8/2020 la es que “Las medidas previstas en el presente real decreto ley mantendrán su vigencia durante el plazo de un mes desde su entrada en vigor”. Algunas entidades dicen en sus webs que esa es la duración de la moratoria, pero eso es absurdo porque se permite solicitarla “hasta quince días después del fin de la vigencia” del RDL (art. 12). Tampoco tiene ninguna lógica que la moratoria sea indefinida como han dicho algunos autores. Creo que la moratoria debe cesar cuando cesen las circunstancias que la justifican, básicamente cuando aumenten los ingresos de la unidad familiar, y debería establecerse la obligación del deudor de notificarlo. Pero la Ley debería fijar un periodo (por ejemplo de 6 meses), que se pueda prorrogar por el Gobierno si la situación lo requiriera.

El efecto de la moratoria para el banco -y esto es fundamental- es que no tiene que realizar provisiones por ese préstamo.

Como vemos, hay muchos problemas interpretativos, y mientras los corrige el legislador las entidades deberían ser flexibles en su interpretación y ágiles en su aplicación. Pero además creo que es una oportunidad única para corregir los errores que se cometieron hace ya más de 10 años y que los bancos vayan más allá y ofrezcan voluntariamente prórrogas y moratorias a los deudores de buena fe aunque no entren en el ámbito estricto de la norma. Recordemos que la situación es extraordinaria y que, al margen de esta norma, es necesario adaptar los contratos a la excepcional realidad que estemos viviendo.

 

PROPUESTA DE NUEVA REDACCIÓN DE LOS ARTÍCULOS RELATIVOS A LA MORATORIA (en negrita y subrayado las adiciones)

Artículo 7. Moratoria de deuda hipotecaria garantizada por para la adquisición de vivienda habitual.

Se establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda hipotecaria sobre  para la adquisición de la vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19 desde este artículo y hasta el artículo 16 de este real decreto-ley, ambos incluidos.

Artículo 8. Ámbito de aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria garantizada por para la adquisición de vivienda habitual.

  1. Las medidas previstas en este real decreto-ley para la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual del deudor cuando este se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en el artículo 9 de este real decreto-ley y que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor.
  2. Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas e hipotecantes no deudores, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario cuando se les exija la deuda por impago del deudor. No se podrá exigir la deuda al avalista si el deudor ha obtenido la moratoria mientras dure esta.

Justificación: lo que la Ley quiere proteger es la vivienda habitual de las personas vulnerables, independientemente de si se hipotecó para su adquisición.

No tiene sentido hablar de la vivienda habitual del avalista, que no está especialmente gravada, aunque sí sujeta a la ejecución si se le reclama. La moratoria se aplica cuando la deuda principal está garantizada sobre la vivienda habitual del deudor. 

Artículo 9. Definición de la situación de vulnerabilidad económica.

  1. Se considerarán situados en situación de vulnerabilidad los deudores en que concurran todas las circunstancias siguientes. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 quedan definidos con el siguiente tenor:
    • a) Empeoramiento de la situación económica: se considera que se ha producido cuando se den cualquiera de los supuestos siguientes con posterioridad al 1 de marzo de 2020:
      • Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo
      • En caso de ser empresario o profesional, que haya cesado en la actividad de trabajador por cuenta propia o sufra una pérdida de sus ingresos o una caída de sus ventas igual o superior al 40%
      • Que la unidad familiar del deudor haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas de manera que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
  2. b) Que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.
    • b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
      • i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM)**.
      • ii.- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
      • iii.- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
      • iv.- En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
      • v.- En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
    • c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos de alimentación y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.2. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderáa) Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.b) Que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %. c) Pp por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

JUSTIFICACIÓN: se debe aclarar si los requisitos son cumulativos o alternativos. Los requisitos de las letras a y d deben ser alternativos.

**El límite del 3 veces el IPREM deja fuera del ámbito de aplicación muchas familias con ingresos medios o incluso medios y bajos que necesitan esta moratoria. Quizás 6 veces el IPREM sería razonable

Artículo 10. Fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores.

Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

Artículo 11. Acreditación de las condiciones subjetivas.

  1. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 9 se acreditará por el deudor ante la entidad acreedora mediante la presentación de los siguientes documentos:
  2. a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la fecha en que se pasó a la situación de desempleo cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por de desempleo.
  3. b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  4. c) Miembros de la unidad familiar y circunstancia de los mismos Número de personas que habitan la vivienda:
    1.  Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
    2. Certificado de empadronamiento** relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
    3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  5. d) Titularidad de los bienes: Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria   Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley conforme al modelo que se incorpora como ANEXO I.
  6. En el caso de que faltara alguna documentación, el prestamista lo notificará de manera inmediata para permitir su subsanación.

JUSTIFICACIÓN: el importe de la prestación no es relevante pues solo se exige que se haya pasado a situación de desempleo. Lo que hay que acreditar son los miembros de la unidad familiar. No tiene sentido exigir el empadronamiento 6 meses antes. Parece una norma anti fraude pero para eso están las sanciones del art. 16.

** Acertada sugerencia de un lector del artículo: sustituir el certificado de empadronamiento por una declaración responsable pues muchos ayuntamientos no dan el certificado online.

Artículo 12. Solicitud de moratoria sobre las deudas hipotecarias inmobiliarias.

Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación de este real decreto-ley podrán solicitar del acreedor, hasta quince treinta días después del fin de la vigencia del presente real decreto-ley, una moratoria en el pago del préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de sobre su vivienda habitual. Los deudores acompañarán, junto a la solicitud de moratoria, la documentación prevista en el artículo 11.

JUSTIFICACIÓN: muchas empresas van a sufrir las consecuencias de la epidemia con cierto retraso.

 

Artículo 13. Aplicación de la moratoria.

  1. Una vez realizada la solicitud de la moratoria a la que se refiere el artículo 12 de este real decreto-ley, la entidad acreedora procederá a su aplicación una vez pagada la primera cuota posterior a la solicitud implementación en un plazo máximo de 15 días.
  2. Una vez aceptada concedida la moratoria la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.

JUSTIFICACIÓN: no hay verdadera concesión por parte del banco. Es complicada la aplicación en medio de una cuota (¿se dejan de devengar intereses y se recalcula la cuota? ¿no se pasa la siguiente?) y parece más sencillo aplicarlo a la cuota siguiente. El banco debe poder notificar una vez que acepta que se va a aplicar.

Artículo 14. Efectos de la moratoria.

  1. La solicitud moratoria a la que se refiere el artículo 12 conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de seis meses desde el último pago realizado estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario. En el caso de que la situación económica del deudor mejore de forma que no se cumpla alguno de los requisitos necesarios para acceder a la moratoria, el deudor estará obligado a comunicarlo al prestamista y cesará la moratoria a partir del vencimiento siguiente al posterior a la comunicación.
  2. Durante el periodo de vigencia de la moratoria a la que se refiere el presente capítulo la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.

JUSTIFICACIÓN: no está clara la duración de la moratoria.

Artículo 15. Inaplicación de intereses moratorios.

  1. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, no se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria.
  2. Esta inaplicabilidad de intereses no será aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en el presente real decreto-ley.

Artículo 16. Consecuencias de la aplicación indebida por el deudor de las medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria.

  1. El deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se hubiese beneficiado de las medidas de moratoria en este real decreto-ley sin reunir los requisitos previstos en el artículo 9, será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.
  2. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.
  3. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.

 

 

 

Videoblog: Portabilidad hipotecaria, ¿Cómo cambiar fácilmente de banco tu hipoteca?

En Hay Derecho ampliamos los canales para llegar cada vez a más gente. Arrancamos este mes con nuestro nuevo videoblog. Dos viernes (el primero y el tercero) tendremos dos vídeos cortos -de una duración aproximada de tres minutos- en los que miembros de la Fundación, colaboradores y expertos explicarán brevemente asuntos relacionados con nuestros fines y objetivos. 

Cada mes os presentaremos un vídeo de contenido más técnico y otro de contenido más político. Seguirán el mismo estilo que nuestros posts habituales, divulgación combinada con rigor técnico.

Empezamos este viernes los vídeos técnicos con uno de Fernando Gomá, patrono de la Fundación, en el que nos explica cómo cambiar tu hipoteca de manera sencilla de banco. Este es solo el primero de todos los temas que tenemos preparados para este año. 

Así que ya sabéis, dos viernes al mes, en vez de tener que deslizar hacia abajo mientras leéis el post de Hay Derecho solo tendréis que dar al play para estar al día.