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El reconocimiento de un derecho constitucional a la vivienda como reclamo

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La nota publicada por el Tribunal Constitucional el 22 de mayo se titulaba: «El Pleno del TC reconoce como derecho constitucional el derecho a la vivienda y desestima la mayor parte de las quejas dirigidas contra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda». La lectura de la Sentencia (STC 79/2024, de 21 de mayo), publicada en la página web (aún no en el BOE) casi un mes más tarde, matiza –en mi opinión– la parte más llamativa del titular. No hay un replanteamiento de la naturaleza jurídica del derecho a la vivienda. La Sentencia se remite a su jurisprudencia previa para sostener que el art. 47 CE no reconoce un derecho fundamental a la vivienda, sino que enuncia un mandato o directriz constitucional que ha de informar la actuación de todos los poderes públicos en el ejercicio de sus respectivas competencias.

La Sentencia contiene la siguiente frase: «Los compromisos internacionales de España en materia de derechos humanos refrendan la existencia de un derecho a la vivienda, reconocido también en varios estatutos de autonomía y cuya efectividad es precisamente lo que se encomienda a todos los poderes públicos en el art. 47 CE». Y en varios de sus fundamentos alude a un derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Pero ese reconocimiento se produce en la vertiente competencial. No hay rastro en la Sentencia de un replanteamiento de la clasificación entre derechos constitucionales y principios rectores que se deduce de los apartados 1º y 3º del artículo 53 CE. Lo único que se afirma en la Sentencia es que el Estado puede basarse en el título competencial del art. 149.1.1 CE para aprobar una ley sobre el derecho a la vivienda. Realmente la calificación de la vivienda como derecho constitucional es innecesario para alcanzar este resultado. La jurisprudencia constitucional previa ya reconoce la posibilidad de que el Estado invoque este título competencial de carácter transversal para promover la eficacia de los principios rectores de la política social y económica. En este sentido, tanto la Sentencia como el voto particular citan como referencia la STC 33/2014, de 27 de febrero (FJ 4).

Me parece que la Sentencia debe examinarse desde la perspectiva del reparto de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas y no desde la teoría de los derechos constitucionales. Desde la vertiente competencial, la Sentencia es continuista en la tendencia a admitir que el Estado intervenga en las competencias de las Comunidades Autónomas, sin importar su calificación como exclusivas en los Estatutos, a través de títulos que merecen la calificación de transversales, como son muy especialmente los previstos en las reglas 1ª y 13ª del artículo 149.1. La capacidad de estos títulos estatales de proyectarse sobre muy diversas políticas públicas compromete la capacidad de las Comunidades para sostener una dirección política verdaderamente autónoma. Se trata de un problema estructural de nuestro modelo territorial, como ya identificaba Mercé Barceló en su monografía Derechos y deberes constitucionales en el Estado Autonómico: un análisis sobre a relación entre la organización territorial del Estado y en regulación de los derechos y deberes constitucionales, Barcelona : Civitas, 1991.

La Sentencia respalda la mayor parte de la legislación estatal. Aplica el canon del exceso de detalle, muy usado en la jurisprudencia constitucional, para declarar la inconstitucionalidad de aquellos apartados de la Ley que establecen una regulación demasiado exhaustiva, que vacía la capacidad normativa autonómica. Se trata de los preceptos que establecen el régimen de la vivienda protegida (el art. 16 y la disposición transitoria primera), el contenido de la información que deben suministrar los grandes tenedores en las zonas de mercado residencial tensionado (el art. 19.3, a partir del inciso «que incluirá, con respecto a las viviendas de titularidad del gran tenedor en la zona de mercado residencial tensionado, al menos, los siguientes datos») y el concepto, finalidad y financiación de los parques públicos de vivienda ( los apartados 1, párrafo tercero, y 3 del art. 27). regulador del por incurrir en un exceso en la determinación de la composición de los parques públicos de vivienda sin encontrar cobertura en el art. 149.1.1 y 13 CE (apartado 1, párrafo tercero), y por resultar contrario al principio de autonomía financiera, al prever la afectación finalista de ingresos procedentes de las sanciones impuestas por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda y de la gestión de los bienes integrantes de los parques públicos de vivienda (apartado 3).

El voto particular propone realizar una interpretación más restrictiva del art. 149.1.1 CE. Adopta como punto de partida la idea de que la expresión «condiciones básicas» que emplea el art. 149.1.1 CE «no es sinónimo de ‘legislación básica’, ‘bases’ o ‘normas básicas’» que aparece en otros títulos competenciales. Sostiene que el art. 149.1.1 CE permite al Estado fijar «las condiciones básicas que garanticen la igualdad se predican de los derechos y deberes constitucionales en sí mismos considerados, no de los sectores materiales en los que estos se insertan». De este modo, el Estado podría regular las «posiciones jurídicas fundamentales (facultades elementales, límites esenciales, deberes fundamentales, prestaciones básicas, ciertas premisas o presupuestos previos…)» de los derechos constitucionales (también de los principios rectores). El art. 149.1.1 CE solo presta cobertura a aquellas condiciones que guarden una estrecha relación, directa e inmediata, con los derechos que la Constitución reconoce. Se apoya en la STC 61/1997, de 20 de marzo. La propuesta que hace el voto particular implica distinguir entre las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y las bases de la política de vivienda. Los posibles límites a la interpretación del art. 149.1.1ª merecen un examen por parte de la doctrina. Finalizaré apuntando que tales límites solo pueden tener un impacto relevante en la descentralización territorial si van acompañados de una lectura también más restrictiva de la competencia del Estado sobre la planificación general de la actividad económica.

Grave retroceso para los cooperativistas de viviendas en Madrid con su nueva ley

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Ya en 2015 en este mismo blog, advertíamos del retroceso que suponía para los consumidores limitar la responsabilidad de los bancos con respecto a las cantidades depositadas para la compra de una vivienda sobre plano.  Antes de la modificación de ese año de la Ley de Ordenación de Edificación (L.O.E.), el banco depositario respondía con el reembolso de lo anticipado por el comprador, si el proyecto inmobiliario se frustraba y nadie había otorgado avales o seguros en su favor. La limitación pretendía hacerles solo responsables de dichas cantidades desde la obtención de la licencia de edificación (D. Ad. 1ª. Uno. 1. a) de la L.O.E.). No nos consta que nuestro Alto Tribunal se haya pronunciado sobre esta grave restricción de garantías pero desde luego que lo hará, pues es justo antes de la licencia donde se disparan los siniestros en esta materia. Ya en alguna sentencia ha anunciado que, en ningún caso, los compradores actuales podrán tener menos protección de la que gozaban antes de la Constitución (STS nº 142/2016 de 9 de marzo de 2016, recurso nº 2648/2013, FJ 2º)

Desde el 28 de abril de 2023, la nueva Ley 2/2023, de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid es terreno abonado para que se dé este tipo de siniestros. No nos consta quién ha podido informar favorablemente sobre esta ley, pero desde luego que no se han considerado en absoluto los intereses de los consumidores. ¿Cómo se legisla en la Asamblea y a qué expertos acuden?. Y vaticinamos que, cuando lleguen los primeros escándalos, se producirá su reforma. Con la nueva Ley la fórmula cooperativa tiene “el encanto” de poder agrupar al colectivo para la compra del suelo. Momento crítico puesto que, en esa fase embrionaria del proyecto,  se exige muchísimo dinero por anticipado, no hay licencia ni proyecto básico, ni tampoco un estudio de solvencia de cada socio ni del censo social en su conjunto; a veces ni los propios socios saben cuántos ni quiénes son.

Un nefando artículo 121.2 de la Ley permite anticipar el 20% del precio de la vivienda (como si fuera poco) que podrá ser incluso más, si la Asamblea General lo autoriza con una mayoría reforzada. Es cierto que el artículo 121.1.e) exige a la cooperativa, antes de recibir cualquier anticipo, ofrecer un presupuesto económico de costes, un plan de aportaciones y un plan financiero. ¿Pero quién se responsabiliza si estos documentos están mal o insuficientemente elaborados? ¿la cooperativa que en esta fase tiene nula solvencia? ¿el gestor que necesita los recursos económicos de los consumidores para acudir a la compra de suelo?. ¿Por qué no exigirle un seguro de responsabilidad civil a aquellas empresas que perciban un solo euro antes de licencia? ¿habrá aseguradoras dispuesta a garantizar semejante riesgo? Mucho nos tememos que no, o quizá solo unas pocas extranjeras de ignota solvencia. ¿Y qué tal si exigir responsabilidades personales a los administradores de tales empresa de gestión, como ya se reconocía jurisprudencialmente antes de 2016 (STS nº 131/2016 de 3 de marzo de 2016, numero de recurso 2320/2013)?.  De esto, nada dice la flamante nueva Ley, aprobada por unanimidad en la Asamblea de Madrid, por cierto.

Curiosamente la propia Ley exonera de responsabilidades sobre el cumplimiento del calendario de hitos de la vivienda en construcción hasta que no haya licencia (artículo 121.1.f); se fijan Uds. que parece que nadie responde, pero el consumidor anticipa el 20 % del precio, cuando no hay licencia y todavía no está adquirido ni el suelo. Para mayor inri, en su artículo 121.1.e), se valida legalmente la práctica bancaria de exigir avales personales a los socios en favor de su cooperativa para impedirles su baja voluntaria, principio esencial del cooperativismo. Habría más que detallar,  pero excede de este simple post.

Las cooperativas de viviendas están muy bien para suelos finalistas donde el riesgo es muy bajo porque cuenta con financiación hipotecaria y respaldo bancario desde el principio; ahí un banco habrá estudiado la solvencia de los socios y será incluso él quien ofrezca las garantías para los anticipos; el riesgo de la fase embrionaria que lo asuman los profesionales del sector, pero no los consumidores.  El problema está en que, bajo estas premisas, habría muy pocas, pero es preferible que sean muy pocas y seguras a que sean vectores de riesgo inmobiliario.

¿La okupación de inmuebles como instrumento para garantizar el derecho a la vivienda? (A propósito de la Ley por el derecho a la vivienda)

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A diario los medios de comunicación alertan de casos de okupación ilegal en nuestro país. Algunos casos son sangrantes: ancianas que abandonan la vivienda temporalmente, por ejemplo, por razones de salud, comprueban a la vuelta que su vivienda ha sido okupada. Supuestos en los que el propietario es detenido por tratar de recuperar su vivienda que ha sido okupada por un tercero que la ha convertido en domicilio o situaciones en las que el okupa exige un “rescate” por abandonar la vivienda, que han dado lugar a titulares en la prensa internacional. No es de extrañar que estos casos generen alarma social y que a nivel internacional se considere España como el paraíso de la okupación en Europa. Y todo ello a pesar de que en algunos medios españoles se niegue el problema.

El fenómeno de la okupación no es exclusivo de España. De hecho, en Francia se acaba de aprobar una reforma legal equiparando la condición de okupa con la de los malos inquilinos. Técnicamente okupa es aquel que se instala en propiedad ajena (vivienda o local) sin el consentimiento del propietario. No lo es el inquilino que deja de pagar la renta, ya que entró a poseer el inmueble con el consentimiento del legítimo titular. No son situaciones iguales, pero no cabe duda de que el derecho de propiedad se ve comprometido en ambos casos por personas que disfrutan de forma ilegítima de un bien inmueble.

Es claro que el propietario debe tener derecho a desalojar a quien ilegítimamente posee su inmueble. La cuestión es cómo puede hacerlo. Ahí es donde la legislación española plantea problemas y donde la lentitud de la Administración de justicia actúa como incentivo a la okupación. Efectivamente, el okupa puede tener derecho a mantenerse en la posesión de un inmueble hasta que probablemente 18 meses después de la okupación, el propietario logre echarle por orden judicial. Y si el propietario trata de expulsar al okupa por la fuerza, verá cómo el propio okupa desaloja al propietario.

Y ¿por qué pasa esto? Pues porque la tutela civil de la posesión trata de preservar la paz social y de ahí que el art. 446 del Código Civil disponga que “todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen”. El propietario no puede tomarse la justicia por su mano y tiene que acudir a las acciones legales previstas. Si no lo hace y el propietario actúa por la vía de hecho, se puede encontrar con que el propio okupa ejercita una acción posesoria contra él con altas probabilidades de éxito.

Los instrumentos legales (penales y civiles) que la ley española pone a disposición del propietario para desalojar al okupa son insuficientes por la falta de efectivas medidas cautelares que permitan un desalojo rápido. La cuestión la traté aquí y aquí donde evidencié cómo la aportación de contratos de arrendamientos falsos bloqueaba la medida cautelar civil prevista en la Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas

Hay evidente consenso en el carácter ilegal de la actuación de quien ocupa un bien inmueble sin el consentimiento de su propietario. Ocupada la vivienda que no es morada del propietario el okupa la convierte en su domicilio y el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio impide el desalojo policial, debiendo el propietario acudir a la vía judicial para desalojarlo. Pues bien, lo que el legislador está haciendo es retrasar la restauración de la legalidad a través del desalojo del ocupante, a pesar de que es consciente de la actuación antijurídica de este. Así de claro, así de tremendo.

Esto es lisa y llanamente lo que hace la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda  (en adelante, LV) que modifica en su disposición final quinta la Ley de Enjuiciamiento Civil poniendo límites a la acción de desalojo ejercitada por el propietario. No contento con ello, con posterioridad a su aprobación, el Gobierno profundiza en esta medida y en el Consejo de Ministros celebrado el 27 de junio se prorroga la “suspensión de los desahucios y dice textualmente que “para reforzar el derecho a la vivienda hasta el 31 de diciembre de 2023” que en su momento se dictó en plena pandemia por Covid-19. Insisto en que no se puede equiparar a un ocupante ilegal con la situación de un inquilino que entró legalmente en el inmueble y posteriormente dejó de abonar la renta, pero lo cierto es que el derecho de propiedad padece en igual medida en ambas situaciones: el propietario corre con los gastos de una propiedad que otro sujeto utiliza para provecho propio sin abonar compensación alguna. Ambas son situaciones ilegítimas y es claro que la prohibición de desalojo es un instrumento utilizado por el Gobierno “para reforzar el derecho a la vivienda”.   Abiertamente se hace descansar sobre el propietario privado la carga social de la satisfacción de una necesidad básica como es la vivienda. Esta afirmación es tremenda y se está normalizando en la sociedad española.

¿Qué hace la Ley por el derecho a la vivienda (LV)?

1º Trata igual todas las situaciones de ilegítima tenencia. Es decir, cualquier acción recuperatoria de la posesión, ya sea porque el inquilino no paga la renta (art. 250.1 LEC), o bien porque se quiere recuperar el bien cedido en precario, es decir, sin obligación de pagar renta (art. 250.2 LEC), o bien porque quiere echar a un ocupante ilegal (art. 250.4º y 7º LEC) encuentra una serie de límites en su ejercicio.

2º. ¿Qué propietarios se ven afectados por dichas limitaciones? Todos, pero sobre todo los grandes tenedores[1]. Hay una suerte de presunción de que el demandante es un gran tenedor, teniendo la carga de la prueba de que no lo es aportando certificación del Registro de la Propiedad en la que conste los bienes de los que es titular. Por lo tanto, el propietario usurpado tiene que incurrir en costes para acreditar que no es un gran tenedor.

3º ¿Qué limitaciones se imponen?

            TODO PROPIETARIO (sea o no gran tenedor), deberá especificar si el inmueble del ocupante es o no su vivienda habitual. Obsérvese que no es el ocupante el que tiene que probarlo en defensa de la reclamación del propietario, sino que este es el que debe hacerlo. No se exige prueba, sino especificación, pero realmente el propietario puede no tener ni idea de si lo es o no. Hay que entender que siempre lo será…

            SÓLO EL PROPIETARIO GRAN TENEDOR deberá además especificar si el ocupante se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica ¿Cómo puede acreditar el propietario gran tenedor que el tercero es vulnerable? ¿Cómo puede saberlo? La propia norma lo aclara (disposición adicional séptima de la LV) dando varias opciones:

  • El propietario deberá aportar un documento expedido por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda obtenido con previo consentimiento del okupa y tal documento no puede tener una vigencia no superior a tres meses. Es decir, al propietario al que le han okupado su vivienda tiene que pedirle autorización al okupa para que pueda solicitar un documento a las Administraciones públicas que declare que es vulnerable. Que el propietario tenga que mendigar autorización al okupante es no solo humillante, sino sobre todo absurdo pues el okupa lo que quiere es ganar tiempo y no dar facilidades.

Como este planteamiento es ridículo, el propio legislador parece reconocerlo y da otras opciones para acreditar la vulnerabilidad del okupa.

1.º La declaración responsable por parte del propietario de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma. Como se puede apreciar, la propia ley concede otros dos meses al okupa y obliga al propietario a la prueba de hecho negativo: que no ha sido atendida su solicitud en dicho plazo de dos meses.

2.º El propietario tiene además otra opción y es aportar un documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses. Es decir, de nuevo, el propietario tiene que probar a través de otro documento expedido por las administraciones que el okupa no ha consentido.

Mientras el propietario dedica su tiempo y recursos a obtener esta documentación y a hacerse cargo de todos los gastos de inmueble, el okupa continúa disfrutando sin coste de una vivienda ajena. El sistema es, desde luego, demencial porque esta “burocracia” no necesariamente protege al vulnerable, sino a todos los okupas.

De este proceso puede resultar dos resultados:

  • Que el okupa no sea un vulnerable o no sea su vivienda habitual. Transcurridos dichos plazos, se podrá efectuar su lanzamiento el cual lleva como mínimo 18 meses en la actualidad. Cierto que la norma no exige prueba, sino especificación de que se trata de la vivienda habitual del ocupante, pero tampoco se entiende el sentido de tal delimitación. El propietario puede no tener ni idea de si es o no vivienda habitual. Especificarlo sin saberlo parece un requerimiento absurdo.
  • Que el okupa sea vulnerable[2], la casa ocupada sea su vivienda habitual y el propietario gran tenedor. En tal supuesto, no se admitirá la demanda de desalojo hasta que el propietario acredite que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

Semejantes limitaciones al desalojo con base en parámetros de vulnerabilidad se producen en los casos de subasta del inmueble okupado y ejecuciones hipotecarias (nuevo art. 685.2 LEC).

En suma, la LV no hace sino seguir la tendencia iniciada en otras normas y pone otra piedra en el camino para el propietario que pretende el desalojo de los ocupantes de su vivienda. Mientras tal proceso de intermediación se sustancia, el okupa continúa viviendo en el inmueble ajeno. Esta será la regla general pues lo normal es que sean personas vulnerables las que ocupen los inmuebles ajenos. Mientras tanto, las Administraciones Públicas tienen al okupa alojado “a coste cero”, ya que no se expropia el uso del gran tenedor, dado que ello tendría coste para el erario público. La regulación se limita a establecer obstáculos procesales al desalojo. A ello hay que unir la lentitud de la Administración de Justicia que se ha convertido en la gran aliada de este Gobierno para llevar a cabo su política de vivienda. Con esta reforma, se garantiza el alojamiento gratis a los okupas durante al menos tres años y sin que el propietario reciba ninguna compensación.

Hay que tener en cuenta que la LV además modifica y amplía el incidente de suspensión de desahucio arrendaticio por situación de vulnerabilidad económica del arrendatario previsto en el art. 441.5 de la LEC, aumentándose el plazo máximo de suspensión hasta los dos meses en caso de que el arrendador sea persona física y hasta los cuatro meses si es persona jurídica, extendiendo la aplicación de este incidente al resto de procedimientos de recuperación posesoria no arrendaticios (arts. 250.1.2º, 4º y 7º de la LEC). Es el juez y no el letrado de la administración de justicia el que puede decretar la suspensión del desalojo.

El legislador español parece partir de la consideración del derecho a la vivienda como un derecho fundamental al margen de su consideración constitucional en España como principio rector de política social y económica (art. 47 CE). Sabido es que sí lo es en el ámbito internacional[3], teniendo la consideración de derecho humano, pero ello no autoriza a hacer recaer sobre el propietario privado la política social de vivienda ni a brindar protección a quienes se sitúan conscientemente fuera de la ley[4].

La LV justifica las limitaciones a los propietarios en la función social que delimita el derecho de propiedad (art. 33 CE) entendiendo que prevalece el derecho fundamental del okupa (sea delincuente o no) a la inviolabilidad del domicilio, el derecho a la intimidad obviando el límite que a su vez encuentra ésta en el contenido esencial del derecho de propiedad. Esta es la posición en la que se alinea el legislador español al redactar la LV que como acertadamente se ha señalado, se ha producido una “administrativización” del derecho de propiedad, prescindiendo de su contenido civil y rediseñando un contenido esencial desde el Derecho público con base en la función social de la propiedad.  Con este enfoque que vacía de contenido el derecho de propiedad y sobre la base de los derechos fundamentales citados,  parece consolidarse la idea que en su momento se recogió en Cataluña (Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda[5]) que convirtió la ocupación ilegal en vía para dar un título legal al okupa al obligar al propietario gran tenedor a proponer un alquiler social a los ocupantes sin título.

En esta legislatura hemos tocado fondo. La LV es una manifestación clara de la falta de una política pública seria en materia de vivienda. A legislador le ha resultado más sencillo hacer recaer sobre el propietario privado el coste de la política social de vivienda y todo con base en la función social de la propiedad que parece que todo lo puede. Y no es así: hay un contenido esencial del derecho de propiedad que nuestra Constitución garantiza y que no puede venir delimitado por la propia función social. Si es así, el derecho de propiedad queda huérfano de toda protección constitucional y en manos de lo que decida el legislador ordinario puesto que borramos el “límite de límites”. El ciudadano vulnerable no puede tener un derecho a okupar la vivienda de nadie (sea gran tenedor o no) y la limitación al ejercicio procesal de las acciones que competen al poseedor legítimo no puede convertirse en mecanismo para “reforzar el derecho a la vivienda”, tal y como sin pudor se señala en el recientemente aprobado Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio que extiende la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2023, incluso para los que traigan causa de un procedimiento penal.

En definitiva, la función social de la propiedad no puede servir de base para trasladar a los propietarios las cargas que legalmente les corresponden a las Administraciones públicas para proveer los medios para satisfacer las necesidades habitacionales de los ciudadanos. La situación de necesidad del okupa no puede justificar la violación flagrante del derecho de propiedad ni generar derechos subjetivos en el ocupante. Mientras en otros ordenamientos se intensifica la regulación penal contra la okupación (Países Bajos) aumentando las penas privativas de libertad, acelerando el desalojo por medio de un procedimiento sumario (Inglaterra y Gales) o meramente administrativo (Francia), prohibiendo el empadronamiento y el acceso a suministros (Italia), procurando el desalojo inmediato a las 24 horas de la denuncia del propietario (Alemania) nosotros dificultamos al propietario la defensa de su derecho y diseñamos el “derecho a okupar” del vulnerable. Juzguen ustedes…

[1] Es gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

En caso de entornos de mercado residencial tensionado los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa. (art. 3 k) LV).

[2] Se considera a una persona como vulnerable (en caso de que se trata de un desahucio por falta de pago) cuando el importe del alquiler más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30% de los ingresos familiares. Y cuando estos ingresos no superen tres veces el IPREM, es decir, 1.800 euros al mes, una cifra que varía si hay menores o dependientes a cargo.

[3] Artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos humanos. No se menciona el derecho a la vivienda en el Convenio europeo de derechos humanos que sí dedica especial atención a la propiedad privada (Art. 1, Protocolo adicional).

[4] Así se declara en la sentencia del TEDH de 4 de agosto de 2020 (caso kaminskas contra Lituania, aps. 54 y ss).

[5] Declarado inconstitucional por la STC 16/2021 de 28 de enero porque afectaba al contenido esencial del derecho de propiedad reconocido en el art. 33 de la Constitución, y se vulneraba el límite contenido en el art. 86 de la CE relativo a los contenidos de los decretos leyes.

 

La Ley por el derecho a la vivienda es ignorancia ideologizada habitacional

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El acceso a la vivienda en España presenta todas las modalidades de exclusión residencial contenidas en la Tabla ETHOS –European Typology on Homelessness and housing exclusion–: personas sin hogar –houseless–, personas sintecho –roofless–, vivienda inadecuada –vivienda cuya edificación es inestable y sobreocupación de vivienda, principalmente– y vivienda insegura –precario, subarrendamiento inconsentido, ocupación ilegal y personas en riesgo de lanzamiento de su vivienda habitual, entre otros supuestos–. Con todos los ingredientes en el horno, y en la línea de los múltiples incentivos negativos dispuestos por los legisladores autonómicos competentes en exclusiva, el legislador estatal está a punto de sacar un gran “pastel”: la Ley por el derecho a la vivienda, la primera de un legislador estatal en 45 años de democracia, por carecer de competencia directa en la materia. Y ¡olé! La armonización conceptual que habría justificado esta actividad legislativa no se aborda correctamente –mientras cada legislador autonómico entiende por lo mismo cosas distintas– y, por supuesto, no se regulan diversas de las recomendaciones del Informe España 2050 en materia de vivienda: ni las consecuencias negativas derivadas de la urbanización; ni la despoblación de zonas rurales, donde habita la población más envejecida; ni se establecen medidas estructurales, pues los instrumentos cortoplacistas son característicos de la legislación española, en relación con el Derecho comparado europeo.

Conviene centrarse en dos cuestiones clave, el control de rentas y los grandes tenedores, para concluir con las modificaciones de fondo y forma que requiere la norma. Para un análisis crítico y técnico de todas sus disposiciones, me remito a mi reciente monografía Ley por el derecho a la vivienda, publicada en la editorial Thomson Reuters Aranzadi y cuyo prólogo ha elaborado el Prof. Dr. Sergio Nasarre Aznar.

  1. De la “verdad revelada” al carrete velado: la respuesta reactiva del mercado a la “lluvia ácida”

Tras el anuncio del Anteproyecto de ley por parte del poder ejecutivo en octubre de 2022, ante las “luminosas” medidas previstas y descontando el mercado –especialmente el de alquiler, que es más voluble– su aprobación, la respuesta reactiva no se ha hecho esperar, pues bastan unas gotitas de “lluvia ácida” para empeorar la tormenta: se ha incrementado la renta de los nuevos contratos de arrendamiento en 170 euros de media, se ha reducido ostensiblemente la oferta, dificultando la rotación ocupacional –basta con comprobar los portales inmobiliarios–, y cada vez es más habitual el arrendamiento de temporada celebrado en fraude de ley, por once meses, para destinarlo a vivienda habitual. Toda una “verdad revelada” que ha velado el carrete de fotos, mientras EUROSTAT cuantifica en un 40,9% los arrendatarios en España que dedican más del 40% de sus ingresos al pago de la renta, un buen retrato de la situación.

A pesar de este contexto, no encontramos estudios econométricos oficiales en los que se tendrían que haber basado las medidas previstas en la ley, siendo especialmente relevantes el control de rentas o el recargo progresivo en el IBI. Tras la aprobación de la norma, seguramente se publicarán estudios independientes sobre el impacto económico de los instrumentos previstos; muy probablemente, será entonces cuando se podrá cuantificar la magnitud real de los efectos de su aplicación.

La anunciada inaplicación de la ley por parte de diversas Comunidades Autónomas no obedece solamente a la coercibilidad inexistente por su competencia exclusiva en la materia, sino a los efectos negativos directos sobre el acceso a la vivienda, algunos ya advertidos por diversos expertos el 25 de abril de 2022 –hace casi un año– en la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana del Congreso de los Diputados, a quienes se hizo caso omiso. Solamente prosperarán las enmiendas que permitan recabar los apoyos parlamentarios necesarios para la aprobación de la norma; por eso, ha permanecido tanto tiempo en el olvido, sin modificaciones sustanciales que mejoren su técnica legislativa. La aprobación se espera antes del “séptimo día” –domingo electoral–, mientras seguimos instalados en el “sexto día” contemplando “la gran obra”; recuerden que la norma tenía que estar aprobada durante el verano de 2022, luego en octubre de 2022 y vamos por abril de 2023.

  1. El control de rentas como medida estrella(da)

Lo peor está por venir, pues lo temporal pasará a ser definitivo: de la limitación coyuntural de la actualización de la renta, se pasará a un control de rentas “duro” para los grandes tenedores y “blando” para el resto de los propietarios, un instrumento fracasado allí donde se ha implementado. Esta medida es técnicamente una transferencia coactiva no expropiatoria, que no requiere compensación pública y que supone el resurgimiento de la congelación de la renta aparejada la prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Implementar una determinada política de vivienda a costa del ciudadano y a coste cero por la Administración es algo, de por sí, poco ejemplificante, máxime tras la despatrimonialización de la vivienda protegida acontecida en los últimos años a fondos de inversión privados, en un Estado cuyo arrendamiento social representa un 9,6% del total de viviendas, según EUROSTAT, estando a la cola del conjunto de Estados de la Unión Europea. Este dato no obra en la Exposición de Motivos de la norma, ni los de las viviendas protegidas deshabitadas, ni los estudios publicados que cuantifican los efectos de una aplicación generalizada del control de rentas en diversos Estados de los Estados Unidos y Alemania, tras su legal transplant al BGB, previa aplicación en Berlín.

Los efectos de este tipo de medidas estrella(das) –también la prórroga forzosa– son conocidos: reducción de la oferta, incremento de los precios, desinversión en la conservación de los inmuebles y proliferación de conductas de acoso inmobiliario. A ello, se suma un efecto singular del control de rentas, a la vez que perverso, pues la capacidad de oposición del arrendatario es inexistente: la exigencia de facto del cobro en efectivo de la diferencia entre el límite máximo de la renta y el precio real de mercado, como ha acontecido en Alemania. Aunque su legislación civil sea un referente de obligado conocimiento, su mercado de vivienda funciona completamente diferente –“ricos propietarios y pobres inquilinos”, en palabras de Nasarre–, y, lamentablemente, la condición humana es transversal en todas partes: exigir la renta, una parte, o lo que sea –fianzas adicionales a las permitidas– en B, tanto en el sur como en el norte de Europa.

Frente a este abuso, el arrendatario tiene dos opciones: o lo acepta, o se va, lo que se conoce como “desahucio silencioso”. En las prestaciones del arrendamiento de vivienda que devienen abusivas –algo que conozco, por desgracia, desde un punto de vista práctico–, el arrendatario no tiene capacidad real de oposición, absolutamente ninguna, no le compensa litigar por su elevado coste, ni esta ley permitirá mitigar los efectos de estas conductas con soluciones rápidas y económicas, como la mediación extrajudicial arrendaticia o la intermediación de una Administración coordinada para reubicar la incesante demanda de vivienda ante una oferta insuficiente. Como quienes regulan la vivienda –tanto a nivel autonómico como estatal– no saben porque no estudian, pues así nos va, ya que las culpas son compartidas.

En definitiva, el legislador estatal aprobará una norma para el inquilino, pero sin el inquilino, llena de incentivos negativos por desconocimiento de sus efectos, no solo en otros Estados, sino en el propio: el control de rentas en Cataluña ha tenido los mismos efectos descritos, como han cuantificado en un reciente estudio econométrico los Profs. Drs. José García Montalvo, Joan Monras y José María Raya. Y lo mismo sucederá con esta ley cuando economistas independientes cuantifiquen las consecuencias de su aplicación.

  1. A grandes males, grandes tenedores en la diana

Los grandes tenedores merecen un comentario aparte, pues a ellos se les aplican específicamente diversas medidas, como el control de rentas “duro”, y es altamente cuestionable que todos los que la norma indica que lo son, lo sean de verdad. El comentario que sigue al respecto es aplicable tanto al legislador estatal como a los autonómicos –que no han parado de regular incentivos negativos– y, más recientemente, al legislador de la Comunidad Valenciana; para su Consejería de vivienda emití un informe acerca de un Anteproyecto sobre vivienda que situaba en su rúbrica –en la diana– a los grandes tenedores, cual pieza de caza mayor, y que ha acabado cristalizando en el Decreto-ley 3/2023, con errores advertidos durante su trámite de información pública que no se han depurado, como las sanciones administrativas de acoso inmobiliario.

El hecho de que los grandes tenedores sean destinatarios de medidas individualizadas es una legítima opción de política legislativa en materia de vivienda; otra cosa es que sea útil para mejorar el acceso a la vivienda “quemarlos” en la hoguera, como si fueran la causa, en lugar de una consecuencia más de los problemas de acceso a la vivienda en España, abonados con la nefasta legislación arrendaticia y autonómica del periodo 2013-2019. A grandes males, grandes remedios y ¡a por ellos! –los grandes tenedores–, parece, en una norma que les sitúa en el ojo del huracán.

Conforme a la Ley por el derecho a la vivienda, un gran tenedor es la persona física o jurídica propietaria de más de diez viviendas, excluyendo los elementos anexos, y cuya superficie construida supere los 1.500 metros cuadrados. Dicha consideración cuantitativa del concepto de gran tenedor será reducible a cinco viviendas si la Comunidad Autónoma donde se ubique la vivienda lo aprueba, por estar sita en una zona declarada de mercado residencial tensionado que permita rebajar el límite mínimo, según una enmienda que parece que va a prosperar.

Materialmente, un gran tenedor no es un particular que tenga ni cinco ni diez viviendas en propiedad, ni tampoco dos o siete; un gran tenedor es la persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial de intermediación inmobiliaria en el mercado, sin límite objetivo alguno referido a su cantidad, superficie, o valor catastral o de mercado. Las cosas son lo que son, no lo que las partes dicen que son; no se puede convertir ex lege en gran tenedor a quien no lo es, pues el nomen iuris es irrelevante, algo tan sabido como obviado, debiendo recordar que un tratamiento legal desigual a situaciones iguales o equivalentes es discriminatorio. Normativamente, el gran tenedor que requiera un tratamiento legal específico y diferenciado debería pasar por una calificación cualitativa, prescindiendo de límites cuantitativos, y cuya aplicación final sean los grandes tenedores “de verdad”, si esa es la política legislativa escogida: por ejemplo, entidades financieras, filiales inmobiliarias, y entidades de gestión de activos inmobiliarios, como disponen algunas leyes de vivienda autonómicas.

Los criterios cuantitativos generan situaciones materiales que escapan a cualquier tratamiento legal: aplicando la ley en su redactado actual, una vivienda sita en núcleo urbano de 1.500 metros cuadrados –suntuaria y excluida de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994–, que sea divisible manteniendo las condiciones de habitabilidad en diez viviendas individuales –no suntuarias–, y cuyo propietario sea un gran tenedor queda fuera del ámbito objetivo de la calificación de gran tenedor y las medidas a ellos vinculadas. La cantidad de viviendas no tiene que ir aparejada a su valor catastral o de mercado; una vivienda como la del supuesto descrito en la mejor zona de Madrid escapa a cualquier tratamiento legal, y diez viviendas en un distrito periférico de la capital, de menor valor, entran en su ámbito objetivo de aplicación, aunque su propietario sea una persona física que carezca de actividad empresarial de intermediación inmobiliaria. No se trata de una falacia ad absurdum, sino que estos límites no superan el test de razonabilidad, pues tratan uniformemente situaciones claramente desiguales: el propietario de diez viviendas cuyo valor de mercado sea bajo; el propietario de menos de diez viviendas cuyo valor de mercado sea superior al del ejemplo anterior; y el gran tenedor cuya actividad empresarial se refiera al sector inmobiliario.

  1. De la “brocha gorda” al fino pincel

Un análisis crítico del contenido de la norma es pertinente, pero no lo es menos la forma. De un académico, se espera que sus trabajos sean científicamente rigurosos y críticos, y que gramatical y ortográficamente sean impecables. En otras palabras, que los signos de puntuación estén en su sitio y que, cuando el tratamiento legal de una materia entre por la puerta, el análisis jurídico de la institución no salga por la ventana, por estar escrito con brocha gorda. De un legislador, cualquier jurista espera lo mismo, y basta con leer el articulado para observar lo contrario, mientras los ciudadanos esperan que se resuelva su acceso a la vivienda antes del “séptimo día” –electoral–, no sea que se demuestre la ineficacia de las medidas dispuestas antes del “juicio final”.

Existen confusiones conceptuales de calado. En el concepto de vivienda, el legislador olvida algo inconcebible: mencionar como requisitos necesarios, conforme a los estándares internacionales de sinhogarismo e infravivienda –esta última referida al incumplimiento de las condiciones de habitabilidad–, que la edificación tiene que ser “estable” y “segura”, específicamente. Cualquier edificación en estructura no permanente es infravivienda, y “vivienda segura”, entendida como seguridad en la tenencia, no entra dentro de las condiciones de habitabilidad; esto se contempla transversalmente en el Derecho comparado europeo, así como en algunas leyes autonómicas de vivienda desde 2007, algo elemental que, de nuevo, se desconoce por ignorancia.

Pero, además, se observan confusiones en términos básicos, por mencionar algunos ejemplos: “morada”, “hogar” y “domicilio” se asimilan y utilizan indistintamente; el término “hogares” se emplea como sinónimo de “unidad familiar” en toda la ley; y se confunde el uso de los verbos “someter” y “sujetar” en toda la norma. Finalmente, es oportuno reseñar que las oraciones están frecuentemente mal construidas y que el redactado dificulta su comprensión, siendo especialmente destacable la Disposición Adicional segunda, sin un punto en trece líneas de oración y cuyo análisis morfosintáctico es materialmente imposible, o el artículo 13.2.

En definitiva, se trata de una norma sin coherencia interna alguna, mal redactada, y en la que se evidencia el desconocimiento de aspectos jurídicamente necesarios, algunos de ellos básicos –como “acción pública”, “acción colectiva” y “acción de los poderes públicos”, que no son lo mismo– en materia de vivienda. De premisas incorrectas, soluciones incorrectas; ello explica que, a lo largo del articulado y de manera progresiva –llegando a su culmen en sus disposiciones adicionales y finales–, la norma entre en una espiral de ignorancia ideologizada, regulando medidas fracasadas donde se han aplicado sin atender las particularidades del acceso a la vivienda en España, con la esperanza de que trasplantes legales “sin abono” arraiguen aquí como una solución, o contenten temporalmente a sus beneficiarios –principalmente inquilinos– antes de que se demuestre su falta de utilidad para la mejora del acceso a la vivienda.

Por todo lo expuesto, sería recomendable que se procediese a una revisión a fondo del redactado de la ley y las medidas dispuestas por especialistas en la materia. Con una vez “colorado”, debería ser suficiente; lamentablemente, ya van unas cuantas. Salvo los preceptos dedicados al aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta para la compraventa de vivienda de obra nueva, porque traslada con una alta identidad las disposiciones de la Ley de Contrato de Seguro, el resto de la norma se tiene que modificar por completo: de arriba abajo, para cuyo “traje a medida” me remito a mi monografía.

Como ello no va a suceder antes de su aprobación, será necesario que se proceda a la tramitación –tras su publicación– de un Anteproyecto de modificación de la Ley por el derecho a la vivienda, que aborde una honda revisión de las medidas previstas, cuyos efectos negativos en su aplicación serán más graves cuanto más tiempo de vigencia transcurra, y una redacción técnica de su contenido. Con fino pincel, el de los buenos académicos.

Sería deseable una buena norma, y no una “norma buena” como la actual, maniqueísta –de “buenos” inquilinos y “malos” grandes tenedores–, escrita a brochazos de ocurrencia y con medidas panfletarias carentes de base científica ni empírica para la mejora del acceso a la vivienda. Su elaboración, para asegurar el carácter técnico de la norma, debería pasar por el Ministerio de Justicia –en la línea de otras modificaciones oportunas a normas ya aprobadas– y las secciones correspondientes de la Comisión General de Codificación.

De transferencias coactivas no expropiatorias y de suspensiones administrativas de derechos va la norma. De expropiar por la puerta de atrás, sin compensación pública, va la norma. De congratularse por aprobar la primera Ley de vivienda de la democracia y de que el resultado –contenido y efectos– dé igual va la norma. De que todo cambie para que nada cambie –ni mejore– va la norma. Solo va de esto, no de mejorar el acceso a la vivienda en España, que buena falta –nos– hace.

Sobre el Anteproyecto de Ley de vivienda

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El pasado 1 de febrero de 2022 el Consejo de Ministros aprobó el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda (ver aquí), que será remitido a las Cortes Generales para su tramitación como proyecto de ley.

El Anteproyecto no recoge algunas de las medidas un tanto extremas que Unidas Podemos y otros grupos parlamentarios plantearon en su proposición de ley (obligación de ceder viviendas vacías, supresión del régimen fiscal de las SOCIMI, etc.), pero eso no ha evitado que provoque fuertes críticas por parte de algunos agentes sociales y, sobre todo, del CGPJ, que el pasado 27 de enero aprobó un informe en el que ponía en duda abiertamente la solidez del texto, desde el punto de vista jurídico y económico (el informe del CGPJ se puede consultar aquí).

No es el objetivo de este post analizar, una por una, las medidas que propone el Anteproyecto. Sí poner la lupa sobre aquellas cuestiones que más impacto podrían provocar y/o que más críticas han suscitado.

Lo primero destacable del Anteproyecto es el gran esfuerzo que hace, desde el inicio de la Exposición de Motivos, en justificar que el título competencial sobre el que se promulga es correcto.

La Exposición de Motivos argumenta largamente que se emite para cumplir la obligación que el artículo 47 CE impone a los poderes públicos de promover las condiciones necesarias que garanticen el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada y, a pesar de que reconoce expresamente que “conforme al artículo 148.3 de la Constitución, todas las Comunidades Autónomas tienen asumida en sus Estatutos de Autonomía, sin excepción, la competencia plena en materia de vivienda”, asegura que existen títulos competenciales que “exigen” y también permiten al Estado central promulgar esta legislación.

A este respecto, el CGPJ reconoce que el Estado cuenta con estos títulos competenciales, si bien critica abiertamente que el texto resulta “de problemático encaje en el orden constitucional de competencias”, dado que “limita y dificulta que, como dijo la STC 152/1988 al referirse al artículo 148.1.3º CE, que atribuye la competencia en materia de vivienda a las Comunidades Autónomas, estas puedan “desarrollar una política propia en dicha materia incluyendo el fomento y promoción de la construcción de viviendas, que es, en buena medida, el tipo de actuaciones públicas mediante las que se concreta aquella política” y por más que esa competencia no sea absoluta y el Estado se encuentre facultado a desarrollar actuaciones en ella (STC 36/2012).”

Tras “superar” el escollo competencia, el Anteproyecto se articula en cinco títulos, 43 artículos, dos disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria y ocho disposiciones finales; de entre los que destacan los siguientes puntos:

El Anteproyecto recoge un paquete de medidas y directrices de actuación de los poderes públicos que tienen el objetivo de preservar y ampliar la oferta de vivienda dotacional y vivienda social. Entre estas, destacan la regulación de (i) las zonas de mercado tensionado y (ii) el concepto de gran tenedor de vivienda.

La práctica totalidad de las medidas que prevé el Anteproyecto en materia de arrendamiento, determinación de precios, etc. están previstas para las zonas de mercado tensionado, de ahí la importancia de su determinación, que corresponderá a la Administración competente en materia de vivienda, con sujeción a una serie de reglas recogidas en el art. 18.

Serán zonas de mercado tensionado, según el Anteproyecto, aquellas en las que la carga media del coste de la hipoteca o alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia, superen el 30% de los ingresos medios de los hogares; y/o aquellas en las que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los cinco años anteriores un crecimiento acumulado un 5% superior al IPC.

Por su parte, tienen la consideración de grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que sean titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2; y tal consideración lleva aparejadas una serie de obligaciones distribuidas a lo largo de todo el Anteproyecto, como, incluso, la limitación del importe de la renta en los contratos por ellos suscritos, en determinados casos.

Mecanismos de contención y bajada de los precios de alquiler de vivienda: el Anteproyecto regula la contención y reducción de las rentas, impidiendo los incrementos en algunos casos y planteando medidas fiscales, en otros.

Las medidas de más calado en este sentido son las que afectan a la LAU, que consisten en el establecimiento de prórrogas obligatorias y limitaciones de la renta, en zonas de mercado tensionado, a través de la modificación de su art. 10 de la LAU.

Estas medidas se regulan en la Disposición Final Primera, que es calificada por el CGPJ de farragosa y con alcance limitado, a lo que se le añade el hecho, afirma, de que no se han justificado de forma suficiente la idoneidad y necesidad de las medidas, puesto que no se ha presentado una evaluación de “los beneficios sociales e inconvenientes que se pueden derivar de ellas, sobre la base de un análisis empírico del resultado de medidas similares en los países de nuestro entorno —e incluso en el nuestro— que han cosechado fracasos que resultan evidentes por conocidos”.

Con respecto a las prórrogas, la propuesta de nuevo art. 10 de la LAU prevé que, cuando la vivienda se encuentre en zonas de mercado tensionado, una vez finalice el período de prórroga obligatoria (5 o 7 años, según la LAU actual), el arrendatario podrá solicitar prórrogas adicionales por plazos anuales, hasta un máximo de 3, que el arrendador tendrá la obligación de aceptar, salvo contadas excepciones.

Señala el CGPJ que estas prórrogas serán seguramente ineficientes, y que el hecho de vincularlas con la ubicación del inmueble en una zona de mercado tensionado es “nocivo e innecesario”. El informe recuerda asimismo la prevalencia del “libre juego del mercado arrendaticio y los pactos entre las partes que en estos casos (…) normalmente evitarán muchos de estos problemas, un tanto ficticios pero que la regulación incentivará”.

En cuanto a la renta en viviendas que se encuentran en zonas tensionadas, el Anteproyecto prevé que la renta solo podrá incrementarse en supuestos tasados (vivienda rehabilitada, mejora de accesibilidad o contratos de duración igual o superior a diez años), y nunca más del IPC más un 10% sobre la renta del contrato vigente en los últimos cinco años.

Esto, en el caso de que el arrendador sea persona física. En caso de que el arrendador sea persona jurídica gran tenedor, las limitaciones son aún más estrictas, ya que la renta pactada al inicio del contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

En este sentido, si bien el CGPJ califica la limitación de las rentas para grandes tenedores personas jurídicas de norma efectiva y sencilla, no opina lo mismo del resto de limitaciones, sobre las que vaticina que tendrán una incidencia mínima sobre el mercado de alquileres.

Como ya explicó Sergio Nasarre en este blog, muchos autores han demostrado que un control de las rentas puede resultar ineficiente y provocar efectos contrarios a los deseados, por lo que no es de extrañar las críticas del CGPJ a la falta de consistencia de estas medidas desde el punto de vista económico.

Medidas procesales: modificaciones en los procesos de desahucio. El Anteproyecto eleva a categoría permanente determinadas medidas que fueron introducidas con carácter inicialmente transitorio a causa de la pandemia.

En los casos de desahucios, y cuando se trate de vivienda habitual del inquilino, se introducen modificaciones en el procedimiento que suponen, básicamente, la suspensión del proceso durante plazos de dos o cuatro meses (en función de si el propietario es persona física o jurídica) para que los organismos competentes resuelvan la situación de vulnerabilidad.

A nadie escapa que esta suspensión, en la práctica, conllevará la paralización de los procedimientos de desahucio, a instancias del inquilino y en perjuicio del arrendador, durante más del triple o el cuádruple de tiempo previsto en la norma.

Además, en los procedimientos penales por delito de usurpación de vivienda —esto es, en casos de ocupación—, el Anteproyecto prevé que, cuando “entre quienes ocupen la vivienda” se encuentren personas dependientes, víctimas de violencia de género o personas menores de edad, las medidas de desalojo estarán condicionadas a que se dé traslado a las Administraciones competentes para que adopten medidas de protección que correspondan; medida que a buen seguro dará lugar a la suspensión, también, de los procedimientos penales.

No es de extrañar que el CGPJ tilde esta propuesta de regulación de “farragosa” y “susceptible de no pocos conflictos a decidir en sede jurisdiccional civil”, con la que “se “carga” al propietario y no a la Administración con el costo de mantener la ocupación, normalmente arrendaticia sin pago de renta alguna, es decir, ahora en precario, durante un largo período”, todo lo cual puede resultar contraproducente en tanto que desincentivará la puesta en el mercado de viviendas de alquiler.

Estas medidas suponen, en definitiva, un paso más en la desprotección de los arrendadores, ya suficientemente agravada con las últimas reformas de la LAU (Matilde Cuena, aquí).

Medidas fiscales: el Anteproyecto anuncia la intención de crear un entorno fiscal favorable para tratar de reducir los precios del alquiler y el incremento de la oferta a un precio asequible.

No obstante, entre estas medidas destacan la rebaja con carácter general, del 60% al 50%, de la reducción del rendimiento neto positivo a efectos del IRPF en casos de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda (estén, o no, en zonas de mercado tensionado); y la habilitación a los ayuntamientos para incrementar el recargo del IBI en viviendas desocupadas, en algunos casos, hasta el 150%.

Resulta evidente que estos incentivos fiscales no compensan adecuadamente la carga patrimonial que imponen las limitaciones a los precios y las medidas procesales, y así lo expone, también, el CGPJ en su informe.

En conclusión, sin perjuicio del trámite de enmiendas —del que cabe no esperar mucho—, el Anteproyecto es un texto al que su vocación jurídico-pública parece hacerle incurrir en un intervencionismo más voluntarista que riguroso, del que salen algunas medidas que podrían ser útiles pero que no compensan la falta de solidez jurídica ni los desajustes y confusiones competenciales que ha advertido el CGPJ en su extenso informe; defectos que con toda probabilidad harán que el texto, de aprobarse así, acabe en manos del Tribunal Constitucional.