Grave retroceso para los cooperativistas de viviendas en Madrid con su nueva ley
Ya en 2015 en este mismo blog, advertíamos del retroceso que suponía para los consumidores limitar la responsabilidad de los bancos con respecto a las cantidades depositadas para la compra de una vivienda sobre plano. Antes de la modificación de ese año de la Ley de Ordenación de Edificación (L.O.E.), el banco depositario respondía con el reembolso de lo anticipado por el comprador, si el proyecto inmobiliario se frustraba y nadie había otorgado avales o seguros en su favor. La limitación pretendía hacerles solo responsables de dichas cantidades desde la obtención de la licencia de edificación (D. Ad. 1ª. Uno. 1. a) de la L.O.E.). No nos consta que nuestro Alto Tribunal se haya pronunciado sobre esta grave restricción de garantías pero desde luego que lo hará, pues es justo antes de la licencia donde se disparan los siniestros en esta materia. Ya en alguna sentencia ha anunciado que, en ningún caso, los compradores actuales podrán tener menos protección de la que gozaban antes de la Constitución (STS nº 142/2016 de 9 de marzo de 2016, recurso nº 2648/2013, FJ 2º)
Desde el 28 de abril de 2023, la nueva Ley 2/2023, de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid es terreno abonado para que se dé este tipo de siniestros. No nos consta quién ha podido informar favorablemente sobre esta ley, pero desde luego que no se han considerado en absoluto los intereses de los consumidores. ¿Cómo se legisla en la Asamblea y a qué expertos acuden?. Y vaticinamos que, cuando lleguen los primeros escándalos, se producirá su reforma. Con la nueva Ley la fórmula cooperativa tiene “el encanto” de poder agrupar al colectivo para la compra del suelo. Momento crítico puesto que, en esa fase embrionaria del proyecto, se exige muchísimo dinero por anticipado, no hay licencia ni proyecto básico, ni tampoco un estudio de solvencia de cada socio ni del censo social en su conjunto; a veces ni los propios socios saben cuántos ni quiénes son.
Un nefando artículo 121.2 de la Ley permite anticipar el 20% del precio de la vivienda (como si fuera poco) que podrá ser incluso más, si la Asamblea General lo autoriza con una mayoría reforzada. Es cierto que el artículo 121.1.e) exige a la cooperativa, antes de recibir cualquier anticipo, ofrecer un presupuesto económico de costes, un plan de aportaciones y un plan financiero. ¿Pero quién se responsabiliza si estos documentos están mal o insuficientemente elaborados? ¿la cooperativa que en esta fase tiene nula solvencia? ¿el gestor que necesita los recursos económicos de los consumidores para acudir a la compra de suelo?. ¿Por qué no exigirle un seguro de responsabilidad civil a aquellas empresas que perciban un solo euro antes de licencia? ¿habrá aseguradoras dispuesta a garantizar semejante riesgo? Mucho nos tememos que no, o quizá solo unas pocas extranjeras de ignota solvencia. ¿Y qué tal si exigir responsabilidades personales a los administradores de tales empresa de gestión, como ya se reconocía jurisprudencialmente antes de 2016 (STS nº 131/2016 de 3 de marzo de 2016, numero de recurso 2320/2013)?. De esto, nada dice la flamante nueva Ley, aprobada por unanimidad en la Asamblea de Madrid, por cierto.
Curiosamente la propia Ley exonera de responsabilidades sobre el cumplimiento del calendario de hitos de la vivienda en construcción hasta que no haya licencia (artículo 121.1.f); se fijan Uds. que parece que nadie responde, pero el consumidor anticipa el 20 % del precio, cuando no hay licencia y todavía no está adquirido ni el suelo. Para mayor inri, en su artículo 121.1.e), se valida legalmente la práctica bancaria de exigir avales personales a los socios en favor de su cooperativa para impedirles su baja voluntaria, principio esencial del cooperativismo. Habría más que detallar, pero excede de este simple post.
Las cooperativas de viviendas están muy bien para suelos finalistas donde el riesgo es muy bajo porque cuenta con financiación hipotecaria y respaldo bancario desde el principio; ahí un banco habrá estudiado la solvencia de los socios y será incluso él quien ofrezca las garantías para los anticipos; el riesgo de la fase embrionaria que lo asuman los profesionales del sector, pero no los consumidores. El problema está en que, bajo estas premisas, habría muy pocas, pero es preferible que sean muy pocas y seguras a que sean vectores de riesgo inmobiliario.
Licenciado en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid (1993) y Diplomado en Administración y Dirección de Empresariales (TADE) por la Universidad Pontificia de Comillas de Madrid (1990), Master en Asesoría Jurídica por el Instituto de Empresa (1994) y Colegiado nº 60.497 en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid. EXPERIENCIA PROFESIONAL: En 1995 inicia su experiencia profesional en el asesoramiento legal a cooperativas en relación al concurso de PSV e IGS y durante siete años ( 2000-2007) dirige la asesoría jurídica de una importante promotora inmobiliaria a nivel nacional . Desde marzo de 2007 crea su propio despacho “Inmoabogados”. EXPERIENCIA DOCENTE: Desde 2008 imparte clases de Derecho Inmobiliario en el Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la Universidad Politécnica de Madrid y tiene numerosas publicaciones tanto de carácter divulgativo como académico sobre el sector inmobiliario.
