Entradas

¿Cuándo y cómo puedo pedir la moratoria hipotecaria (y no hipotecaria)?

/en /por

(NOTA: aunque la información del post es correcta, se ha producido varios cambios en la normativa. Puede encontrar información actualizada sobre el plazo y medios para pedir la moratoria aquí )

En la actual situación de emergencia muchas personas van a tener problemas de liquidez, y por ello el RDL 8/2020 permitió aplazar las cuotas del préstamo hipotecario de las personas vulnerables (comentado aquí). Esa regulación, que planteaba muchas dudas, ha sido modificada y aclarada (en parte) por el RDL 11/2020 , ampliando la moratoria a préstamos personales. Examino aquí de nuevo los requisitos y efectos de la moratoria a la vista de la nueva -y compleja- regulación.

La novedad más importante es que el nuevo RDL amplía el ámbito de aplicación de la moratoria.

En relación con los préstamos hipotecarios, originalmente eran aquellos obtenidos para la adquisición de vivienda habitual y ahora lo amplía a aquellos obtenidos para la adquisición “de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales”  y también de viviendas secundarias respecto de las cuales se haya dejado de pagar alquiler por la moratoria de alquileres del mismo RDL 11/2020 conforme al artículo 19 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo”. En realidad se debía admitir siempre que esté hipotecada la vivienda habitual, cualquiera que sea la finalidad del préstamo pues el preámbulo del RDL 8/2020 dice que el objetivo es “garantizar el derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad”.

La gran novedad es ahora que la moratoria se extiende también a todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria de deudores vulnerables vigente a la entrada en vigor del estado de alarma y a sus fiadores y avalistas. Aunque su funcionamiento es prácticamente igual, la existencia de dos regulaciones plantea algunas dudas como iremos viendo.

Se sigue exigiendo, para ambas moratorias que el deudor esté en situación de vulnerabilidad, estableciéndose claramente que los requisitos de vulnerabilidad han de cumplirse todos cumulativamente, poniendo fin a la polémica anterior.

En concreto se exige:

a)   “que el potencial beneficiario hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de su facturación de al menos un 40%”. A mi juicio se debe hacer una interpretación correctora de forma de la exigencia de esta letra a). El preámbulo del RDL 8/2020 dice que pretende “ampliar significativamente la protección” respecto del RDL 6/2012. Sin embargo ese RDL (art. 3), solo exige los requisitos de las letras b, c, y d (con porcentajes solo ligeramente superiores para c y d). Por tanto los requisitos de la letra a) han de entenderse constituyen una presunción legal del aumento del esfuerzo de la letra. Si esto no se admitiera, en relación con los trabajadores por cuenta ajena hay que interpretar el paso a situación de desempleo en sentido amplio es decir cuando ese desempleo es consecuencia de un ERTE, tanto de suspensión como de reducción de jornada. No olvidemos que en ambos casos el trabajador cobra prestación de desempleo.

b)      Un nivel de renta de la Unidad Familiar inferior a 3 veces el IPREM,(537,84€ * 3 = 1.613,50€) con adaptaciones según el número y situación de sus miembros  (5 veces si el deudor tiene discapacidad, 4 veces si alguna persona con discapacidad forma parte de la unidad familiar). Además el límite aumenta un 10% por cada hijo o mayor de 65 años a cargo (o un 15% en familias monoparentales). Este apartado no ha variado y a mi juicio es excesivamente restrictivo.

c)     “Que el total de las cuotas hipotecarias más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar”. En las cuotas se sumarán las del préstamo de la vivienda habitual y las de otros préstamos para la adquisición de los otros inmuebles del art. 19. En relación con los gastos y suministros básicos, la Ley ahora los define limitándolos a “electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios”. Se excluyen por tanto otros gastos como alimentación que parecían incluidos antes. En cuanto al concepto de ingresos netos, entiendo que excluye las retenciones, sin que se puedan reducir por otros gastos que los ya vistos.

d)     Que el esfuerzo de acceso a la vivienda (cuota hipotecaria/renta familiar) se haya incrementado en un 30%.

Como ahora la moratoria afecta también a los préstamos personales la referencia a “cuotas hipotecarias” de las letras c y d ha de entenderse hecha (art. 18):

  • Si el deudor no tiene préstamo hipotecario: a la suma de cuota del préstamo personal + renta por alquiler (aunque esté suspendida por el RDL 11/2020).
  •  Si el deudor tiene préstamo personal y préstamo hipotecario: el art. 18 del nuevo RDL dice que no se tendrá en cuenta la moratoria hipotecaria para los cálculos de las letras c y d en relación con la moratoria del préstamo personal. Entiendo que significa que se pueden pedir ambas moratorias y que para el cálculo de los ratios cuota/renta de las letras c) y d) se suman las cuotas de los préstamos hipotecarios y personales. Creo que cabe sumar los préstamos de distintos miembros de la unidad familiar, puesto que se suman las rentas de todos en el denominador de la fracción.

No se dice que a las cuotas se sumen los gastos básicos, pero creo que se puede defender la aplicación analógica.

El juego de las dos moratorias es complicado: interpreto que para determinar la vulnerabilidad para la moratoria del préstamo personal se suma la cuota el alquiler de la vivienda habitual o la cuota del préstamo hipotecario (en ambos casos aunque hubiera obtenido la moratoria hipotecaria o arrendaticia) . Sin embargo para la moratoria hipotecaria no cabe hacer esa suma y las cuotas que se suman para las letras c y d son los las de los préstamos hipotecarios del art. 19. Dicho de otra forma: si tienes derecho a moratoria hipotecaria, siempre podrás pedir moratoria del préstamo personal; pero puedes tener derecho a moratoria no hipotecaria pero no a la hipotecaria, porque para esta no se suman cuotas.

La aplicación de la moratoria a los avalistas y garantes también es problemática. Por un lado el art. 8 RDL 8/2020 se olvida de los hipotecantes no deudores (que sí aparecen en el art. 10) que obviamente han de entenderse incluidos. Por otra parte, no se entiende bien que se aplique “respecto de su vivienda habitual”, cuando los avalistas no han prestado garantía sobre esta -menos aún ahora que la moratoria se aplica a los préstamos personales-. Entiendo que la norma se aplicará a cualquier avalista que cumpla los requisitos de vulnerabilidad. En cualquier caso solo se le puede reclamar cuando el deudor no hay pedido la moratoria, pues la fianza es accesoria (art. 1826 Cc). Los garantes además pueden  “exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal”, es decir que son subsidiarios aunque se hubiera pactado -como en la práctica se hace siempre- el carácter solidario y/o renunciado al beneficio de excusión.

La solicitud de la moratoria hipotecaria puede hacerse hasta 15 días después de la vigencia del RDL 8/2020 (que tras la reforma por el RDL 11/2020 de la DF. 10 DEL RDL 8/2020 es un mes después del fin del Estado de Alarma)  y en cambio la moratoria no hipotecaria es hasta 1 mes después del fin del Estado de alarma (descoordinación que es un buen ejemplo de la “técnica” legislativa de esta regulación).

La solicitud debe ir acompañada de los documentos que se concretan en el art. 17 RDL 11/2020. En el caso de desempleo se debe aportar el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, lo que es lógico, pero se exige que “figure la cuantía mensual percibida” lo que es inútil, cuando lo relevante sería  la fecha en que se ha pasado a la situación de desempleo. Sorprende que se pida documentación del “cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia”, pues no es un supuesto previsto en el art. 9, aunque debería admitirse como sustitutivo de la bajada de ventas del 40%. Los miembros de la unidad familiar se acreditan con el libro de familia y certificado de empadronamiento (pero no debería exigirse la antelación de seis meses). Se pide también la acreditación de la discapacidad, lo que es lógico, pero la exigencia de la documentación sobre la titularidad de los bienes (nota simple y escrituras de compra y préstamo) debería limitarse a los supuestos en los que alguno de los préstamos no sea con el banco al que se pide la moratoria. Finalmente, las demás circunstancias se acreditan con declaración responsable. Se introduce además la posibilidad de sustituir cualquier documento por “una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación” con la obligación de aportarlo dentro del mes siguiente al fin del periodo de alarma. Es importante señalar que se establecen para quien falsee estos datos la sanción de una indemnización que “no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido”.

En cuanto a los efectos de la moratoria, el nuevo RDL deja claro que la moratoria no se “concede” por el prestamista sino que es automática: la nueva versión el 13.3 RDL 8/2020 dice que no requiere acuerdo entre las partes ni novación contractual alguna y el art. 24.1 RDL 11/2020 habla de “suspensión automática”. La aplicación en el caso de los préstamos personales es desde la solicitud (art. 24.2) mientras que en el caso de los hipotecarios es en el plazo de 15 días desde la solicitud. Parece por tanto que en el primer caso se dejan de devengar intereses desde el mismo día de la solicitud y en el segundo en una fecha que determine el banco dentro de los 15 días siguientes. Lo lógico y práctico hubiera sido establecer su aplicación a partir de la cuota siguiente a la de la solicitud (para simplificar cálculo de intereses y cómputo de plazos).

El efecto es igual en ambas moratorias no se puede exigir el pago de la cuota y que “no se devengarán ningún tipo de intereses ni ordinarios ni de demora”. Queda en suspenso el pago del préstamo, y en consecuencia no se puede declarar el vencimiento anticipado (arts. 14 y 15 RDL 8/2020 y art. 25 RDL 11/2020). Esto último supone que los meses de moratoria se excluyen de los plazos de impago que establece la Ley (12 meses, 15 meses) para justificar el vencimiento anticipado.

El RDL aclara que “la fecha del vencimiento acordada en el contrato se ampliará, como consecuencia de la suspensión, por el tiempo de duración de esta, sin modificación alguna del resto de las condiciones pactadas”. Es decir que el préstamo durará 3 meses más del plazo pactado inicialmente.

A pesar del efecto automático y no pactado de la novación el RDL exige que se formalice en escritura pública y se inscriba en el registro, sin que en ningún caso la modificación del préstamo y su plazo altere el rango de la hipoteca (artl 13.3 RDL 8/2020). Se aclara que esto no es condición para su aplicación, que se dejará para cuando termine la alarma y que los gastos serán reducidos (art. 16 ter RDL 8/2020) y que estarán exentos de ITPAJD. Entiendo que esta es una previsión destinada a evitar problemas de ejecución para el prestamista, pues esta ha de realizarse de acuerdo con el título inscrito. Por ello se puede plantear que esa formalización pueda ser unilateral por parte del Banco, al estar determinados legalmente los efectos de la moratoria y favorecer al deudor.

    La nueva norma fija la duración de la moratoria en tres meses (art. 14.1 RDL 8/2020) que podrá ser ampliada por acuerdo del Consejo de Ministros.

El efecto de la moratoria para el banco -y esto es fundamental- es que “Los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos” (art 14.2 RDL 8/2020 y 24.3 RDL 11/2020) lo que implica que no tienen que realizar provisiones.

Creo que en general el nuevo RDL mejora la regulación anterior: se aclaran dos cuestiones fundamentales como eran los requisitos de vulnerabilidad y la duración de la suspensión y se amplía la suspensión a los préstamos personales. La técnica legislativa sigue siendo “de estado de alarma” (por no decir otra cosa) y la regulación plantea aún bastantes dudas. En relación con todo esto creo que es fundamental que las entidades sean flexibles en su interpretación y ágiles en su aplicación: es una oportunidad única para corregir los errores que se cometieron hace ya más de 10 años. Los bancos además deben ir más allá de la Ley y ofrecer voluntariamente prórrogas y moratorias a los deudores de buena fe aunque no entren en el ámbito estricto de la norma. Recordemos que la situación es extraordinaria y que, al margen de esta norma, es necesario adaptar los contratos a la excepcional realidad que estamos viviendo.

Moratoria para PYMES: aplanemos la curva de la deuda

/en /por

Aunque la prioridad sea la lucha contra la pandemia desde el punto de vista médico, también hay que abordar las consecuencias de la misma sobre la economía, pues afectaran a la vida de millones de personas, quizás por años. En particular preocupa la situación de las pequeñas y medianas empresas (restaurantes, bares, comercios…) de los que dependen tantos puestos de trabajo. El problema inmediato es de liquidez: los ingresos caen y no pueden pagar a sus empleados y alquileres. Además, muchas de ellas funcionan con créditos, y no poder pagarlos a su vencimiento puede llevarlas directamente a la quiebra, destruyendo no solo muchos puestos de trabajo sino también gran parte de la trama comercial de nuestros pueblos y ciudades.

El RDL 8/2020 ha abordado algunos de estos problemas, como el del empleo -a través de la flexibilización de los ERTE-, o el de la quiebra -aplazando la necesidad de solicitar el concurso de acreedores-. Pero esto no va a bastar para afrontar los problemas de liquidez. Igual que estamos intentando aplanar la curva de la enfermedad y retrasar el contagio hasta que haya suficientes recursos médicos y mejores tratamientos, hay que reducir el shock de liquidez aplazando los vencimientos para dar tiempo a que las empresas recuperen su actividad y puedan hacer frente a sus obligaciones.

Este es el objetivo de muchas medidas que se están tomando tanto en España como en el resto del mundo para aumentar la liquidez y fomentar el crédito. Pero como señala el profesor Peydró en este post, no basta con que los bancos centrales faciliten líneas de crédito. Por una parte porque la banca privada tiene limitaciones de capital, por lo que no siempre prestará si considera alto el riesgo; por otra porque la banca pública no tiene conocimiento suficiente de los prestatarios y puede hacer una mala selección de los deudores; además, ni una ni otra tienen la infraestructura necesaria para procesar cientos de miles de créditos en un par de semanas. 

Entendemos que una solución eficiente es la moratoria para todos los créditos en cuenta corriente y préstamos de las PYMES con entidades financieras, algo semejante a lo establecido en el  RDL 8/2020 para los préstamos hipotecarios sobre la vivienda de los particulares pero sin que se dejen de devengar intereses (como Anexo incorporamos una propuesta de texto cuya ambición es solo promover la discusión sobre este tema). 

La medida consistiría, por una parte, en la prórroga automática (sin comisiones ni alteración de condiciones) de todas las cuentas corrientes de crédito que vencieran desde la declaración del estado de alarma hasta final de 2020, plazo que debe permitir a las empresas reajustarse. En segundo lugar, en suspender los pagos de capital de los préstamos, a simple solicitud de la empresa, durante el mismo plazo, con posibilidad de reanudarlo en cualquier momento a solicitud de la empresa, y alargando el vencimiento final de manera automática por el mismo periodo para evitar que las cuotas suban al término de ese  periodo de carencia de capital. 

En cuanto a quién aplicar esta norma, en principio sería a todas los empresarios o profesionales individuales y en general a PYMEs con una facturación inferior a 10 millones de euros. Quizás se podría extender a empresas con mayor facturación de determinados sectores especialmente afectados pero cuya recuperación debiera ser rápida. Se podrían excluir las empresas a las que el banco hubiera ya notificado la reducción de la financiación impuesta por la Ley 5/2015 antes del 1 de marzo 2020, para evitar que se beneficien empresas cuyos problemas financieros ya venían de antes . Quizás para autónomos y sociedades unipersonales con facturación inferior a un límite (150.000 euros?) podría pensarse en que se produjera también la suspensión del devengo de intereses durante ese periodo, como se ha hecho para los prestatarios hipotecarios vulnerables en el RDL 8/2020. Aunque quizás en este caso sea mejor abrir líneas de crédito (con colaboración público-privada, como sugiere Peydró) en términos muy favorables, lo que permitiría un examen del riesgo individualizado. 

Evidentemente, esto no resuelve el problema de falta de dinero, sino que solo lo mueve desde las PYMEs a los bancos. Pero a diferencia de lo que sucede con los alquileres u otras deudas con proveedores, esto no supondrá un problema para el resto de la economía si se acompaña de las medidas adecuadas. Se debe prever que esa prórroga no obligue a los bancos  realizar provisiones; además, para cubrir la falta de devoluciones de capital tendrán se pondrán a su disposición las líneas de crédito de los bancos centrales.

Esta moratoria sería eficiente porque resuelve muchos de los problemas señalados por Peydró: la selección del deudor fue hecha por los bancos antes, por lo que no existe el problema de que se relaje el control de riesgo por tener aval público; las entidades públicas -que no conocen a los deudores- no tienen que intervenir directamente; no hay problema de infraestructura para conceder créditos porque la prórroga se produce por Ley automáticamente. 

Alguien dirá que se trata solo un parche a corto plazo. Pero si conseguimos ponerles unos cuantos parches a la multitud de barquitos que se están hundiendo, muchos más conseguirán llegar a la otra orilla. Y al fin y al cabo es lo mismo que estamos haciendo con la distancia social: evitar que todos los problemas se manifiesten ahora, y ganar tiempo para mejorar los sistemas y tratamientos que nos devolverán a la normalidad.

 

 

ANEXO: propuesta de regulación (agradecemos a Fernando Zunzunegui su generosa ayuda y sus comentarios).

Capítulo XXX.- Renovación de cuentas corrientes de crédito y moratoria para prestamos

Artículo 1. Ámbito de aplicación

  1. Las presentes reglas se aplicarán a las empresas cuyo volumen de negocios anual o cuyo balance general anual no supere los 10 millones de euros, incluyendo a las personas físicas que ejercen actividades económicas, de acuerdo con el artículo 1 de la Ley 20/2007, de 11 de julio, del Estatuto del trabajo autónomo.                            No se aplicarán a aquellas sociedades o autónomos a las que con anterioridad al 1 de marzo de 2020 la entidad financiera hubiera hecho la notificación prevista en el 1.1 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial.
  2. Las reglas del artículo 4 de este capítulo se aplicarán además a todas las prórrogas y periodos de carencia concedidos a pequeñas y medianas empresas (PYME) tal y como se definen en la Recomendación 2003/361/CE de la Comisión, de 6 de mayo de 2003.

NOTA: En principio entiendo que las microempresas son las que tendrán más dificultad para renegociar y también para pagar los préstamos. También que no se debe extender a las empresas cuya situación justificara la no renovación por una situación anterior a la crisis.

Si se considerara que el ámbito se debe ampliar la redacción del artículo sería la siguiente.

Las normas del presente capítulo se aplicarán a las pymes según la definición recogida en el art. 1.3 d) de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial.

 

Artículo 2. Prórroga automática cuentas de crédito

  1. Las cuentas corrientes de crédito abiertas por entidades de crédito cuyo vencimiento haya tenido o tenga lugar entre el 15 de marzo de 2020 y el 15 de septiembre de 2020 se entenderán automáticamente prorrogadas hasta el 15 de enero de 2020.
  2. La prórroga no generará ninguna comisión o gasto, aunque estuvieran previstos en el contrato original, manteniéndose inalteradas el resto de las condiciones pactadas.
  3. Si el acreditado no quisiera que se aplicara la prórroga prevista en el número primero deberá notificarlo así a la entidad acreditante en el plazo de 15 días a partir de la entrada en vigor de la presente norma, si el vencimiento es anterior, o, en otro caso, antes del vencimiento de la póliza.
  4. Tras la prórroga del contrato se seguirán devengando y liquidando intereses conforme a lo pactado en el contrato.

Artículo 3. Moratoria para préstamos

  1. El prestatario podrá solicitar al prestamista que sea entidad financiera la moratoria de capital en los préstamos concertados antes del 15 de marzo de 2020.
  2. Una vez recibida la solicitud, se aplicará por la entidad la carencia de capital hasta la primera cuota posterior al 15 de septiembre de 2020. El plazo del préstamo se prorrogará automáticamente por el plazo que hubiera durado el periodo de carencia, salvo que el prestatario solicitara el mantenimiento del plazo original.
  3. El prestatario podrá solicitan en cualquier momento el cese del periodo de carencia de capital, aplicándose a la cuota posterior a la solicitud.
  4. Se seguirán devengando y liquidando intereses conforme a lo pactado en el contrato.

Nota: sería conveniente añadir una regulación para  los contratos de leasing, que funcionan en la práctica como préstamos a las PYMES, haciendo las adaptaciones necesarias.

Artículo 4. No imputación en el cómputo de provisiones bancarias

La entidad financiera acreedora comunicará al Banco de España las prórrogas y moratorias aplicadas de conformidad con lo previsto en este capítulo a efectos de su no imputación en el cómputo de provisiones de riesgo.

La norma del párrafo anterior también se aplicará en el caso de que las entidades hubieran pactado la carencia o la suspensión de intereses, en relación con todo tipo de Pequeñas y Medianas Empresas en los términos definidos en el artículo 1.2 de este capítulo.

Artículo 5. Efecto ejecutivo

Las prórrogas y moratorias legales de este capítulo no afectarán al efecto ejecutivo que en su caso tenga el contrato de crédito o de cuenta corriente o de préstamo.