La inflación y las subidas de tipos de interés están dando lugar a multitud de propuestas para ayudar a las familias en dificultades. Una de las últimas ha sido la de Unidas Podemos para limitar el diferencial en los préstamos variables, para amortiguar el aumento de las cuotas que está provocando la subida del euribor.

Aunque no conocemos los detalles porque aún no se ha presentado como Proposición de Ley, los datos fundamentales de la propuesta parecen ser los siguientes. El efecto de la medida sería establecer un diferencial del 0,1% sobre el euribor para los préstamos variables durante un año. Los requisitos para su aplicación serían:

•  que la unidad familiar que solicite su aplicación no tenga ingresos superiores a 3 veces el IPREM, con posibilidades de ampliación en función del número y situación (discapacidad, etc… ) de los miembros de la unidad familiar. 
• Que los gastos mensuales en vivienda (cuota hipotecaria más los pagos de suministros) superen el 30% de los ingresos familiares.

Dicen los proponentes que estos requisitos son semejantes a los exigidos para las moratorias que se establecieron para el COVID  (explicadas en este post), que fueron a mi juicio un gran éxito. A diferencia de lo que sucedió en la crisis del 2008, en la que tanto el Gobierno como los bancos tardaron años en tomar medidas para evitar los impagos y las ejecuciones hipotecarias, con un gravísimo daño social, económico y hasta político, en la pandemia todos reaccionaron rápidamente con las moratorias legales y convencionales, consiguiendo moderar los efectos de la crisis.

La cuestión es si esta medida es igual de razonable y útil. No está claro porque entre las dos leyes hay bastantes diferencias. 

Por una parte sus requisitos de aplicación son distintos. El máximo de renta de la unidad familiar es semejante pero el porcentaje de cuota más gastos sobre ingresos era el 35%, en lugar del 30% que se propone ahora. En la moratoria se exigían dos requisitos más: primero, que el deudor hubiera pasado a estar en paro, o si era autónomo que su facturación hubiera bajado en más del 40%; segundo, que el esfuerzo de acceso a la vivienda hubiera aumentado en más del 30%. Nada de esto se va a exigir en la nueva norma.

El efecto es también es distinto. En el caso de la moratoria se aplazaban las cuotas y se dejaban de devengar intereses durante 3 meses (que después se pudieron ampliar hasta un total de 12). En el caso actual se trataría de modificar el diferencial aplicable al 0,1% durante un año. 

Pero la principal diferencia se encuentra en el fundamento de las dos medidas. En el caso de la moratoria, la razón era la pandemia y sus consecuencias, en particular que muchas actividades tuvieron que parar por el confinamiento y por ello muchas personas perdieron el empleo o dejaron prácticamente de facturar. Se trataba además de un suceso extraordinario e imprevisible, no visto en más de 100 años. Se tomaron medidas temporales para una situación que se preveía también de corta duración. Es cierto que se prorrogó, pero su vigencia fue relativamente corta y relacionada con las restricciones impuestas por la pandemia.

Nada de esto sucede ahora. La razón de la medida actual es la subida de los tipos de interés, que es algo totalmente normal y previsible: por eso las hipotecas se denominan a tipo variable y todo el mundo sabe que varían, al alza o a la baja, mucho o poco, cada año. De hecho, cuando se firma una hipoteca de este tipo, la Ley impone que el banco entregue un documento especial con la simulación de cálculo de las cuotas con el interés mínimo, medio y máximo de los últimos 20 años, y el máximo es cerca del 5%, es decir mucho más del 2% actual. Ese documento se examina con el notario en el acta que ha de firmarse con carácter previo a la firma de la hipoteca. Los bancos, además, también están obligados a tener en cuenta esta variación al evaluar la solvencia del deudor. Esto hace que la racionalidad y oportunidad de la medida sea muy discutible.

Primero, porque supone beneficiar solo a los prestatarios que optaron por un interés variable, en lugar de uno fijo. Hace poco una prestataria vino a firmar su acta previa y tras una conversación conmigo sobre su préstamo, decidió no firmarlo y pedir otro a tipo fijo aunque fuera la cuota fuera inicialmente superior. La medida que se propone estaría creando un riesgo moral o moral hazard” porque favorece solo a los que optaron por la opción más arriesgada, y no ayuda a los muchos deudores que si bien pactaron un tipo fijo, pueden tener dificultades para pagar por razón de las subidas de la energía o por perder su empleo. 

La medida puede también crear disfunciones en el mercado, pues es probable que a partir de ahora los bancos eviten ofrecer préstamos a interés variable, reduciendo las opciones de los consumidores. 

Finalmente, no está claro que se trate de una situación provisional. Lo cierto es que los tipos de interés nunca han estado históricamente tan bajos en como en los últimos diez años, por lo que es probable que la reciente subida se mantenga. En ese caso ¿se tendría que prorrogar hasta que bajaran los intereses? ¿hasta que tipo?

Eso no quiere decir que no se deban establecer medidas para los deudores en dificultades. De hecho, el  Real Decreto-ley 6/2012 contiene un Código de Buenas Prácticas que da derecho a deudores que cumplan determinados requisitos de vulnerabilidad a acceder a: 

• Carencia en amortización de capital hasta 5 años
• Ampliación del plazo hasta 40 desde la concesión del préstamo
• Reducción del interés a euribor +0,25
• Eliminación cláusula suelo
• Si con estas medidas el pago siguiera siendo inviable se permite la dación del inmueble en pago de la deuda.

Esta norma ha dado lugar a más de 54.000 reestructuraciones y 8.000 daciones en pago desde su aprobación, como refleja este informe del Banco de España.

Esa norma va a tener que ser modificada pues la Directiva de crédito inmobiliario, tras su reforma exige la aplicación medidas para evitar la ejecución (como expliqué en este post). La manera más fácil de hacerlo sería convertir el Código de Buenas Prácticas en norma imperativa, lo que no afectaría al sistema en la práctica pues la casi totalidad de los bancos se han adherido (como pueden ver en la web del BdE. 

Esta modificación puede ser la ocasión de modificar los umbrales actuales, quizás excesivamente restrictivos. El RDL 6/2020 exige, por ejemplo, que la cuota (sin sumar los gastos) sea superior al 50%, lo que quizás podría reducirse. Se establecen también requisitos inadecuados y complejos de probar como que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de cualesquiera otros bienes, o que el préstamo se haya concedido para la adquisición de la misma vivienda. Esta reforma protegería no solo a los deudores con préstamo a interés variable sino a todas las familias que de verdad lo necesiten. Hay que recordar también que a diferencia de lo que sucedía en la crisis del 2008, ahora sí existe un régimen de segunda oportunidad que permite que los deudores insolventes  puedan ser exonerados de sus deudas si son de buena fe.

Finalmente no podemos olvidar que la mejor protección para el consumidor es que exista un mercado transparente y competitivo.  La intervención del Estado modificando contratos firmados entre particulares produce inseguridad jurídica que tiene como efecto limitar la oferta y subir los precios. Por eso hay que ser cautos y limitar al máximo este tipo de intervenciones, porque a medio plazo el efecto será que quien más lo necesita no pueda acceder al crédito.