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Irse con la hipoteca a otra parte y otras soluciones para las subidas de interés.

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Después de más de diez años con el Euribor a menos del 1%, los tipos de interés e inflación en mínimos históricos, este índice, al que están referenciados la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, ha subido por encima del 4%, como se ve en el gráfico. Esto plantea varios problemas.

 

El primero y más grave es la subida de la cuota que están sufriendo los prestatarios con préstamos a interés variable, sobre todo si les queda un plazo largo por pagar. Para los que contrataron el préstamo en ésta última década la subida de la cuota puede rondar un 50%, es decir que puede pasar por ejemplo de 800 a 1200 euros, lo que para muchos puede implicar dificultades para pagar. Para paliar este efecto se dictó el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, que modificó el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 y adoptó un Código de Buenas Prácticas especial aplicable hasta el final de 2024. No me detengo en el detalle de esta norma cuyo estudio ya realicé en este artículo. Aparte de incluir ventajas para deudores en situación de vulnerabilidad, se trató de facilitar también el cambio a interés fijo reduciendo la comisión por cancelación anticipada en los préstamos variables.

El segundo problema es que como consecuencia de la subida de tipos, se dificulta el acceso a la vivienda. Quién podía pagar una cuota mensual de 1000 euros a treinta años pasa de poder obtener un préstamo de 320.000 euros a uno de 200.000. Contra esto es difícil tomar medidas. Como los sueldos no han seguido la inflación esto reduce la capacidad de compra y ralentiza el mercado inmobiliario. Se ha reducido sustancialmente el número de hipotecas (ver gráfico) y se prevé que la compra de viviendas caiga en 2023 hasta un 30% respecto de 2022. No parece haber otro remedio que la lenta corrección que vendrá de la subida de sueldos y de la bajada de precios de la vivienda al disminuir la demanda.

Hay un tercer problema, menos grave que los anteriores pero de mucha más fácil solución. Se trata del que tienen propietarios que tienen un préstamo a interés fijo sobre una vivienda que quieren vender para trasladarse a otra, ya sea porque ha aumentado -o disminuido- la familia o porque tienen que trasladarse por motivos de trabajo. Se plantea con más gravedad en EE.UU, donde los préstamos para adquisición son casi siempre fijos y las personas se trasladan a menudo. El problema es que si venden la vivienda han de cancelar el préstamo y pedir otro para comprar la nueva, pero no se pueden permitir el nuevo tipo de interés. La solución obvia es alquilar la antigua casa y vivir de alquiler en la nueva, pero eso no siempre es fácil. Además, debido a la lentitud y dificultades de los desahucios por impago en España (agravadas tras las últimas reformas legales), los deudores asumen el riesgo, supone el riesgo de impagar la hipoteca si el inquilino no paga y no se va del inmueble. Un reciente artículo en The Economist apunta como soluciones las que ofrece la legislación de Dinamarca.

Una primera solución es permitir al deudor cambiar la garantía de inmueble manteniendo las condiciones. En la actualidad es posible hacer un cambio de deudor (subrogación pasiva) o de acreedor (subrogación activa). La primera requiere el consentimiento del banco, y es lógico pues para este es esencial la solvencia del deudor. La segunda se puede hacer en contra de su voluntad desde la Ley 2/1994, que fue una ley clave en un momento en que sucedía lo contrario que ahora: los deudores estaban atrapados en préstamos a interés fijo mucho más altos que los de mercado. Pero no es posible cambiar el inmueble que se da en garantía. Para hacerlo hay que cancelar la hipoteca y constituir otra nueva, lo que tiene costes de formalización y de impuestos, y además requiere del consentimiento del banco, que no tiene que pagar nada al deudor aunque la cancelación de un préstamo a interés bajo le genere beneficios, y concederá un préstamo a los intereses actuales

Desde un punto de vista jurídico resulta bastante sencillo establecer un derecho del deudor a cambiar la garantía sin modificar el préstamo, que podría añadirse a la misma Ley 2/1994. El banco tendría que quedar indemne desde el punto de vista de la garantía. Para esto el deudor estaría obligado a presentar una tasación del inmueble a comprar que fuera al menos igual al de la vivienda anterior. Pero para permitir a los deudores mayores pasar a una vivienda menor, podría también admitirse que el valor de la nueva vivienda excediera el valor del préstamo pendiente en el mismo porcentaje que la vivienda original cubría el préstamo inicial.

La operación de cambio de garantía debería quedar exenta de AJD, y se deberían establecer bonificaciones en los aranceles notariales y registrales, como se ha hecho para las subrogaciones activas (cambio de banco). En este caso lo lógico es que los gastos los pagara el deudor, a diferencia de la regla general para las hipotecas. Se podrían limitar estos beneficios fiscales y arancelarios a los supuestos en los que se trata de sustituir el gravamen de la vivienda habitual familiar, y por supuesto.

La otra posibilidad, que también existe en Dinamarca, es que el deudor pueda obligar al banco a compartir con él la ganancia financiera que le genera la devolución del préstamo. El artículo 23.8 de la Ley de Contratos de Crédito inmobiliario ya establece la fórmula para calcular la pérdida o ganancia financiera que genera el reembolso de un préstamo a interés fijo, que actúa como máximo de lo que puede cobrar el banco como comisión de cancelación (para más detalle, ver este post). Se podría aplicar la misma fórmula para determinar lo que el banco debe pagar si se reembolsa anticipadamente. No obstante, dado que la ley establece un máximo para el Banco del 2% los diez primeros años y el 1,5% el resto del plazo, la ganancia financiera debería tener los mismos límites.

La cuestión más difícil es si esa nueva regulación debe afectar a los préstamos ya concedidos. No creo que sea el caso para el pago por la ganancia financiera, pues supone un cambio en las condiciones previstas y por tanto crearía una notable inseguridad jurídica. Hay que tener en cuenta que el sistema danés es muy particular: los bancos hipotecarios se financian exclusivamente a través de la emisión de bonos que se emiten en el mercado, de manera que en realidad es el mercado de bonos el que fija el tipo de interés, teniendo ya en cuenta esas condiciones establecidas, incluida la posibilidad de reembolso. Si en España se cambiara esta regla, en cambio, se estaría alterando las condiciones de unos préstamos que en buena parte están titulizados, es decir que han sido vendidos por los bancos a fondos. La realidad es que los tipos en Dinamarca son más altos que en España, y es probable que una de las causas sea justamente las favorables condiciones de reembolso. No olvidemos que en economía nada es gratis. Sin embargo, no creo que eso mismo se aplique a la posibilidad de cambiar de garantía, pues no altera el reembolso normal del préstamo, no obliga al banco a ninguna compensación y no perjudica la garantía.

 

¿Ayudas a los deudores hipotecarios por la subida del Euribor?

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La inflación y las subidas de tipos de interés están dando lugar a multitud de propuestas para ayudar a las familias en dificultades. Una de las últimas ha sido la de Unidas Podemos para limitar el diferencial en los préstamos variables, para amortiguar el aumento de las cuotas que está provocando la subida del euribor.

Aunque no conocemos los detalles porque aún no se ha presentado como Proposición de Ley, los datos fundamentales de la propuesta parecen ser los siguientes. El efecto de la medida sería establecer un diferencial del 0,1% sobre el euribor para los préstamos variables durante un año. Los requisitos para su aplicación serían:

  •  que la unidad familiar que solicite su aplicación no tenga ingresos superiores a 3 veces el IPREM, con posibilidades de ampliación en función del número y situación (discapacidad, etc… ) de los miembros de la unidad familiar. 
  • Que los gastos mensuales en vivienda (cuota hipotecaria más los pagos de suministros) superen el 30% de los ingresos familiares.

Dicen los proponentes que estos requisitos son semejantes a los exigidos para las moratorias que se establecieron para el COVID  (explicadas en este post), que fueron a mi juicio un gran éxito. A diferencia de lo que sucedió en la crisis del 2008, en la que tanto el Gobierno como los bancos tardaron años en tomar medidas para evitar los impagos y las ejecuciones hipotecarias, con un gravísimo daño social, económico y hasta político, en la pandemia todos reaccionaron rápidamente con las moratorias legales y convencionales, consiguiendo moderar los efectos de la crisis.

La cuestión es si esta medida es igual de razonable y útil. No está claro porque entre las dos leyes hay bastantes diferencias. 

Por una parte sus requisitos de aplicación son distintos. El máximo de renta de la unidad familiar es semejante pero el porcentaje de cuota más gastos sobre ingresos era el 35%, en lugar del 30% que se propone ahora. En la moratoria se exigían dos requisitos más: primero, que el deudor hubiera pasado a estar en paro, o si era autónomo que su facturación hubiera bajado en más del 40%; segundo, que el esfuerzo de acceso a la vivienda hubiera aumentado en más del 30%. Nada de esto se va a exigir en la nueva norma.

El efecto es también es distinto. En el caso de la moratoria se aplazaban las cuotas y se dejaban de devengar intereses durante 3 meses (que después se pudieron ampliar hasta un total de 12). En el caso actual se trataría de modificar el diferencial aplicable al 0,1% durante un año. 

Pero la principal diferencia se encuentra en el fundamento de las dos medidas. En el caso de la moratoria, la razón era la pandemia y sus consecuencias, en particular que muchas actividades tuvieron que parar por el confinamiento y por ello muchas personas perdieron el empleo o dejaron prácticamente de facturar. Se trataba además de un suceso extraordinario e imprevisible, no visto en más de 100 años. Se tomaron medidas temporales para una situación que se preveía también de corta duración. Es cierto que se prorrogó, pero su vigencia fue relativamente corta y relacionada con las restricciones impuestas por la pandemia.

Nada de esto sucede ahora. La razón de la medida actual es la subida de los tipos de interés, que es algo totalmente normal y previsible: por eso las hipotecas se denominan a tipo variable y todo el mundo sabe que varían, al alza o a la baja, mucho o poco, cada año. De hecho, cuando se firma una hipoteca de este tipo, la Ley impone que el banco entregue un documento especial con la simulación de cálculo de las cuotas con el interés mínimo, medio y máximo de los últimos 20 años, y el máximo es cerca del 5%, es decir mucho más del 2% actual. Ese documento se examina con el notario en el acta que ha de firmarse con carácter previo a la firma de la hipoteca. Los bancos, además, también están obligados a tener en cuenta esta variación al evaluar la solvencia del deudor. Esto hace que la racionalidad y oportunidad de la medida sea muy discutible.

Primero, porque supone beneficiar solo a los prestatarios que optaron por un interés variable, en lugar de uno fijo. Hace poco una prestataria vino a firmar su acta previa y tras una conversación conmigo sobre su préstamo, decidió no firmarlo y pedir otro a tipo fijo aunque fuera la cuota fuera inicialmente superior. La medida que se propone estaría creando un riesgo moral o moral hazard” porque favorece solo a los que optaron por la opción más arriesgada, y no ayuda a los muchos deudores que si bien pactaron un tipo fijo, pueden tener dificultades para pagar por razón de las subidas de la energía o por perder su empleo. 

La medida puede también crear disfunciones en el mercado, pues es probable que a partir de ahora los bancos eviten ofrecer préstamos a interés variable, reduciendo las opciones de los consumidores. 

Finalmente, no está claro que se trate de una situación provisional. Lo cierto es que los tipos de interés nunca han estado históricamente tan bajos en como en los últimos diez años, por lo que es probable que la reciente subida se mantenga. En ese caso ¿se tendría que prorrogar hasta que bajaran los intereses? ¿hasta que tipo?

Eso no quiere decir que no se deban establecer medidas para los deudores en dificultades. De hecho, el  Real Decreto-ley 6/2012 contiene un Código de Buenas Prácticas que da derecho a deudores que cumplan determinados requisitos de vulnerabilidad a acceder a: 

  • Carencia en amortización de capital hasta 5 años
  • Ampliación del plazo hasta 40 desde la concesión del préstamo
  • Reducción del interés a euribor +0,25
  • Eliminación cláusula suelo
  • Si con estas medidas el pago siguiera siendo inviable se permite la dación del inmueble en pago de la deuda.

Esta norma ha dado lugar a más de 54.000 reestructuraciones y 8.000 daciones en pago desde su aprobación, como refleja este informe del Banco de España.

Esa norma va a tener que ser modificada pues la Directiva de crédito inmobiliario, tras su reforma exige la aplicación medidas para evitar la ejecución (como expliqué en este post). La manera más fácil de hacerlo sería convertir el Código de Buenas Prácticas en norma imperativa, lo que no afectaría al sistema en la práctica pues la casi totalidad de los bancos se han adherido (como pueden ver en la web del BdE. 

Esta modificación puede ser la ocasión de modificar los umbrales actuales, quizás excesivamente restrictivos. El RDL 6/2020 exige, por ejemplo, que la cuota (sin sumar los gastos) sea superior al 50%, lo que quizás podría reducirse. Se establecen también requisitos inadecuados y complejos de probar como que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de cualesquiera otros bienes, o que el préstamo se haya concedido para la adquisición de la misma vivienda. Esta reforma protegería no solo a los deudores con préstamo a interés variable sino a todas las familias que de verdad lo necesiten. Hay que recordar también que a diferencia de lo que sucedía en la crisis del 2008, ahora sí existe un régimen de segunda oportunidad que permite que los deudores insolventes  puedan ser exonerados de sus deudas si son de buena fe.

Finalmente no podemos olvidar que la mejor protección para el consumidor es que exista un mercado transparente y competitivo.  La intervención del Estado modificando contratos firmados entre particulares produce inseguridad jurídica que tiene como efecto limitar la oferta y subir los precios. Por eso hay que ser cautos y limitar al máximo este tipo de intervenciones, porque a medio plazo el efecto será que quien más lo necesita no pueda acceder al crédito.